==阿海的最新投资房装修心得==

阿海

最近两三个月论坛上水分真的太多了。这几天有空了我给大家分享点实用的信息吧。

我要分享的是我最新买的投资房的装修心得。差不多70-80%的装修都是我和家人DIY的。

在此感谢Ken Pan给我们做了浴室的水工和浴室器材安装，我岳父一个多月每天12+小时的努力，和舅舅把整屋油漆了。

1）Before:
平平凡凡的一个半腹地的80年代建的两层房子，两层４房２卫浴，１７２ｍ２室内面积


室内油漆有点旧，但最主要是2楼房间里的颜色都有点不一样。


两个浴室加厕所是最大问题，没翻新过，bath和墙板的接口已能看出在渗水了。二楼的shower边板都已经裂了，厕所地板也鼓起来了，都必须全换。


室外花园树太多了，需要砍掉些树别落叶太多堵排水槽


厅里状况还不错, 但灯具太旧了需要换了


厨房翻新了不久，不需要翻新。最后装了个抽油烟机。


房间状况都不错，但墙的颜色都有点不同，有点发旧了，需要油漆



楼下浴室没翻新过，旧的bath很难看，而且bath和墙板接口已开始渗水


二楼的shower边板都已经裂了，厕所地板也鼓起来了
.
2）装修：
装修主要原因是要把过期的浴室配置换掉，这是首要任务，不然就这样出租将来短期肯定会出问题的。
之后就是全屋内墙油漆，室外外墙补修下因为已有边角油漆脱落了。
室外车道围栏颜色是红褐色的，非常难看，需要油漆
室外花园多余的树木都砍掉，减少以后保养需求
室内的墙和天花板灯饰都过时了，都要换成现代化的好看
浴室地板本来是木头cork的，也过期需要换了，瓷砖是首选

2a) 拆浴室

楼下浴室设备和地都拆了，包括那个放毛巾的木架子和小墙


浴盆底下的particle board已经都烂了，需要换。幸好木框虽然有点霉，但没有腐烂，就没换了。

楼下厕所都拆了



楼上浴室也全拆了

2b) 浴室防水




防水前先把tile underlay钉上。因为地板是木头的，不是水泥的，所以tile underlay是需要的。

之后就是把shower tray装上（包括管道改动），和把bathtub（包括管道改动）木架装上。这步骤是水工/builder Ken做的.

防水先把防水胶布补上underlay之间的缝隙，和墙角的缝，然后涂2到3层防水漆。干了后基本上地板就一层厚厚的橡胶层了。

浴缸放上看看尺寸，等铺砖之后再按上。

2c) 铺砖
铺砖我不建议自己做，因为非专业人士一般都：
- 没有切砖机
- 不懂怎样切边边角角（需要angle grinder）
- 不懂用什么样的trim和怎按
- 没有notched float
- 不懂补缝和补边等等
- 难铺平
我老婆是在瓷砖公司工作的，自然有同事朋友来指导

3) After

油漆后没太大变化，但总体墙面看起来新了
灯换了使得房子更现代化
地毯没换，因为状况都不错，只是某些地方变色了而已，不影响出租




浴盆换了后。我们用了600x1500钢花玻璃，比shower curtain好看



洗手盆换成900宽的，加上900x900玻璃就让浴室更好看了



楼上浴室换了后好看多了

室外我们把多余的树都砍了，然后放bark在花园里，让租客可以种他们喜欢的花
屋子外墙底下的skirting油成黑色，和车道的围栏一样颜色

4）开销+工期：
浴室材料加起来差不多$3500
水工+安装$1500
灯具一共差不多30个灯，一共估计$500自己装的
瓷砖料估计$1000
油漆$600左右
花园$100bark，和$250垃圾箱

一共开销差不多$8000左右

工期5周

5）总结：
－　我们低估了房子需要干的活，因为１７２ｍ２是满大的房子！　我们３个人干都干得累死了，而且我只是下班和周末去干
－　油漆很费时间，因为准备功夫加贴边纸ｍａｒｓｋｉｎｇ　ｔａｐｅ就花了２－３天，然后３－４天油边，非常花时间
－　防水铺砖，水工和电工不建议ＤＩＹ，一定要找专业人士做好，免得夜长梦多
－　ＤＩＹ一定会慢，肯定会比请专业人士慢很多，自然装修期间是没有

最后房子租了$670一周

当时第４周时我就开始登广告了。基本就是油漆和浴室都做好了，简单的洗尘下就开始登广告了，然后四天就出租出去了。最后一周租客搬进来那第５周我们就有时间去整理，清洁，和油外墙和围栏。

希望此帖对大家以后投资房装修有帮助。

芥末豆

阿海 发表于 2016-8-15 13:18
找John吧，看我签名里的链接。

好的，多谢

阿海

芥末豆 发表于 2016-8-15 10:18
请问能给下联系方式吗？  你还有其他推荐的可靠人选吗？ 谢谢

找John吧，看我签名里的链接。

芥末豆

阿海 发表于 2016-8-12 14:56
他一直在，就是很忙。

请问能给下联系方式吗？  你还有其他推荐的可靠人选吗？ 谢谢

阿海

芥末豆 发表于 2016-8-12 11:04
阿海，请问KEN 回来了吗？ 家里的卫浴想整个翻修一下。  谢谢

他一直在，就是很忙。

芥末豆

阿海 发表于 2016-5-27 16:34
他最近太忙了受了点小伤去度假去了。

你可以找我另一个做装修的朋友Simon Zhang, 021 336 510 ...

阿海，请问KEN 回来了吗？ 家里的卫浴想整个翻修一下。  谢谢

annie10000

DIY只是小范围，大的工程还是请专业装修，活要做得好经验很重要。

annie10000

PenMania 发表于 2015-11-19 15:32
海哥 有没有推荐的Handyman，就是有些出租房的小东西需要修的时候找的，比如几个电源插座之类的或者修个门 ...

毛遂自荐一下

阿海

芥末豆 发表于 2016-5-27 16:01
请问能给我一下Ken Pan的联系方式吗？ 你的专业联系人里面找不到了。  我家也要装修卫浴。 谢谢啦 ...

他最近太忙了受了点小伤去度假去了。

你可以找我另一个做装修的朋友Simon Zhang, 021 336 510

芥末豆

请问能给我一下Ken Pan的联系方式吗？ 你的专业联系人里面找不到了。  我家也要装修卫浴。 谢谢啦

rockfield

阿海 发表于 2015-11-30 13:19
防水涂料只涂铺砖的地方而已。showerbox和bath上是pvc墙板后面除了防水gib不用涂防水涂料。 ...

哦，谢谢啊！

阿海

rockfield 发表于 2015-11-30 14:11
谢谢啊，还有你自己把浴室拆下来后安装新的之前还要做防水吗？

防水涂料只涂铺砖的地方而已。showerbox和bath上是pvc墙板后面除了防水gib不用涂防水涂料。

rockfield

阿海 发表于 2015-11-30 13:07
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1pMLxrzJF2mXfiRxMKFZgMNZE3sVQWshmukisAmMwnW4/edit?usp=shari ...

谢谢啊，还有你自己把浴室拆下来后安装新的之前还要做防水吗？

阿海

rockfield 发表于 2015-11-30 14:02
阿海能不能给我个ken的联系方式啊，我没看见你签名里有啊，我家要装showerbox. 谢谢！ ...

https://docs.google.com/spreadsh ... W4/edit?usp=sharing

rockfield

阿海 发表于 2015-11-18 22:02
我签名里的链接有

阿海能不能给我个ken的联系方式啊，我没看见你签名里有啊，我家要装showerbox. 谢谢！

walker123

阿海 发表于 2015-11-30 08:38
用大剪子或锯子吧，M10有的。

砍刀Avondale马场周日的market能买到，但不建议用，容易砍到自己。 ...

+1                                                          

阿海

ZingStudio 发表于 2015-11-29 14:28
砍刀哪里有买？？？我在m10没有找到啊？还有想问下知道flax这种植物怎么弄嘛？巨大一颗T-T ...

用大剪子或锯子吧，M10有的。

砍刀Avondale马场周日的market能买到，但不建议用，容易砍到自己。

ZingStudio

阿海 发表于 2015-11-20 13:32
用锯子锯断，然后露地上的树根用砍刀砍的。

砍刀哪里有买？？？我在m10没有找到啊？还有想问下知道flax这种植物怎么弄嘛？巨大一颗T-T

阿海

w340616540 发表于 2015-11-24 22:48
加bath 换瓷砖 没consent？

换bath不是加

w340616540

加bath 换瓷砖 没consent？

walker123

没蚊香的黑夜 发表于 2015-11-23 09:31
推荐个我出租房常用的handyman，山东人，很实在靠谱。电话私信了。

PM please                             

阿海

bluebird66 发表于 2015-11-23 11:32
阿海你是自己打广告还是找人？？？

这个自己管的就自己去trademe打广告了。

bluebird66

bluebird66 发表于 2015-11-21 08:54
阿海分享一下你租房打广告？

阿海你是自己打广告还是找人？？？

没蚊香的黑夜

PenMania 发表于 2015-11-19 16:32
海哥 有没有推荐的Handyman，就是有些出租房的小东西需要修的时候找的，比如几个电源插座之类的或者修个门 ...

推荐个我出租房常用的handyman，山东人，很实在靠谱。电话私信了。

阿海

bluebird66 发表于 2015-11-21 08:54
阿海分享一下你租房打广告？

广告早没了。

阿海

薄荷巧克力 发表于 2015-11-20 22:17
这房子这么贵？每周往外掏两百多可不算小钱啊。
阿海这是怎么考虑的？请教。 ...

4% gross yield, 中区能买到这回报率我就满意了。

bluebird66

阿海分享一下你租房打广告？

薄荷巧克力

这房子这么贵？每周往外掏两百多可不算小钱啊。
阿海这是怎么考虑的？请教。

MonicaGao

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阿海

ZingStudio 发表于 2015-11-20 00:17
我想知道树是怎么清理的，电锯吗？树根挖吗？

用锯子锯断，然后露地上的树根用砍刀砍的。