房价跌了，但负担能力上去了吗？

BNC2015

我记得新冠前，和几个网友都讨论过房价太高，负担不起，买不起。 例如房价，100万，买家首付+贷款只有80万。 很多人盼望房价能够大跌，买房容易。我当时说了，房价下跌，通常是因为经济下行，所以会有其它情况出现，导致人们还是买不起房.

房价下跌是必然的，但如果是因为经济下滑或者政府的行政手段导致的房价下跌，会有其它因素压制买家的负担能力。例如，过去两年多，因为经济萧条，房价跌了。 可是，2021年房贷利息2%多， 今年最高7%左右，三倍。买100万的房，每年得多付近5万。 很多买家因此也被挡在门外。 此外，不少人因为经济不好减薪，失业，或生意倒闭。 那就更买不起了。银行也不愿借钱，因为违约风险高。就算借，也减量+苛刻条件。

此外也简单评论一下上届政府的旗舰政策KiwiBuild. 过程，大致上就是

·        开发商盖房-> 政府检查 -> 政府买下 -> 通过中介抽签卖给买家

相比一般的过程

·        开发商盖房-> 通过中介卖给买家，

Kiwibuild 多了两步，相当于多了一个中介。费用肯定会更多。首先，高昂的行政费用。其次，政府检查保证了质量， 但因为其高要求，导致返工和更长的施工周期，也就是更高的费用，所以并没有降低成本。通过抽签摇号低价卖出，其实亏本，并不可持续。而且此类亏本通过多印钞票维持，也导致了通胀升高，和房贷利息增高，也就是买不起。

所以工党这六年，房价涨得比国家党还快。而且出现了破坏经济稳定性的暴升暴跌。

结论就是，因为经济原因或者政府行政调控而导致的房价下跌，通常会有其它因素伴随，人们还是买不起房。新西兰的高房价，来自供求失衡。如要求只有房价下跌，廉价快速地增加净供应才是正道。人们才能买得起房。

BNC2015

好久没写贴了，今天有感而发。

我要买车

怎么增加供应，成本就能降了？

基建没钱，也没预算
中密度只能三个
council，watercare，vector三座大山
PC79

上面哪一条和增加供应，和廉价相关，不可能，绝对不可能

261874939

所以租房大神天天盼着腰斩崩盘资本市场脑震荡呀。。

到了腰斩崩盘的那种“状态”，到时候遍地都是优质资产，租房屌丝就能翻身啦！

BNC2015

我要买车 发表于 2024-9-25 12:30
怎么增加供应，成本就能降了？

基建没钱，也没预算

对，两任政府在这方面都没有太多办法。新总理目前的重点似乎在于提振经济和填上前任的各种坑。

BNC2015

261874939 发表于 2024-9-25 12:37
所以租房大神天天盼着腰斩崩盘资本市场脑震荡呀。。

到了腰斩崩盘的那种“状态”，到时候遍地都是优质资产 ...

崩盘出现了，大多数人也买不起。

要有效提高可负担能力。总体，长期而言，需在供求上想办法，市场的问题，还得用市场的方法。

我要买车

BNC2015 发表于 2024-9-25 12:40
崩盘出现了，大多数人也买不起。

要有效提高可负担能力。总体，长期而言，需在供求上想办法，市场的问 ...

提高可负担，就是盖鸽子窝，盖小公寓，小联排，增加容积率

可是这种没有设计感的廉价房屋很难被现有居民接受

sandringham那里做个集装箱式的房屋，看看新闻，有没有被骂死

unamed

市场有新房和旧房，而总房价里的基本因素是地价和房子价，大头基本都是地价，房子价基本上是基于建筑费用，但建筑费用基本上可以改善的不多，除非有什么技术和规范上面的革命之类的。所以要总房价跌，要么是把房子建小一点， 要么建简单一点，要么总面积少一点，要么就是地方差一点。反正最直接影响总房价的就是地价了。但是有什么好的政策，例如可以直接把所有百万级的地皮变成50万的地皮？

V7

unamed 发表于 2024-9-25 13:07
市场有新房和旧房，而总房价里的基本因素是地价和房子价，大头基本都是地价，房子价基本上是基于建筑费用， ...

你这么说就是动了新西兰最老的老钱的蛋糕了。哈哈哈哈，正常情况下不可能。。。 基督城当时也是靠地震才办到的啊。

unamed

V7 发表于 2024-9-25 13:13
你这么说就是动了新西兰最老的老钱的蛋糕了。哈哈哈哈，正常情况下不可能。。。 基督城当时也是靠地震才 ...

所以说，让新西兰的房价变成可负担的口号，而又不想住偏远地区或者小房，只有动地价的蛋糕。

chorasmian

说白了，供需、规划、可负担都是浮云，去挣比周围的人更多的钱才是根本。

我公主我怕谁

unamed 发表于 2024-9-25 13:16
所以说，让新西兰的房价变成可负担的口号，而又不想住偏远地区或者小房，只有动地价的蛋糕。 ...

除非是人口负增长的地方，否则土地价格很难下跌。

jli044

新西兰唯一可以做的，就是学巴西，把农牧产品出口中国改成人民币结算，然后用收到的人民币去换中国高效的基建。
可谁敢干这个，马上要被抓去美国坐牢了

alike0932

261874939 发表于 2024-9-25 12:37
所以租房大神天天盼着腰斩崩盘资本市场脑震荡呀。。

到了腰斩崩盘的那种“状态”，到时候遍地都是优质资产 ...

alike0932

jli044 发表于 2024-9-25 13:59
新西兰唯一可以做的，就是学巴西，把农牧产品出口中国改成人民币结算，然后用收到的人民币去换中国高效的基 ...

你这个脑洞大开的想法会让总理脑洞大开的

jinlu2022

分析

一个作家

jli044 发表于 2024-9-25 13:59
新西兰唯一可以做的，就是学巴西，把农牧产品出口中国改成人民币结算，然后用收到的人民币去换中国高效的基 ...

这个办法太草率，提案一出，新西兰就被美国爹抛弃了.
更别说，后面一系列各种问题被这个奇葩体制阻挠。

rzrljb

我公主我怕谁 发表于 2024-9-25 13:48
除非是人口负增长的地方，否则土地价格很难下跌。

明年净移民就可能转负了

Bearonrun

奥克兰是新西兰房价问题最严重的区域。其中一个主要问题是，奥克兰的城市规划不好，导致交通非常不便利，效率低下。奥克兰需要一张Master Plan, 现在并不缺方案，而且无论那一个都不差。但因为各方都不愿意妥协，所以没法出台。

此外可以发展地铁和铁路公交。人们以为日本房价很高，可是我在大阪旅游时，发现当地的房价并不高。其中一原因就是当地的铁路密集而高效，很多人住在远郊，早上30-40分钟列车就到市中心，很方便。
人们住远郊的大房子，廉价，但通勤容易，这也让市区的房价没那么稀缺。

unamed

Bearonrun 发表于 2024-9-25 14:24
奥克兰是新西兰房价问题最严重的区域。其中一个主要问题是，奥克兰的城市规划不好，导致交通非常不便利，效 ...

这跟我一直想的差不多，我的想法是大力支持自动驾驶，一来道路更加畅顺，更加安全，更加节省能源，也让人们可以住更远的地方，以前停车的地方也可以减少来腾出更多的位置。所谓一举多得。在这方面如果跟中国合作应该是个不错互补组合，一来中国有技术和有产能提供车辆，二来中国可以拿新西兰作为一个样板。

rzrljb

Bearonrun 发表于 2024-9-25 14:24
奥克兰是新西兰房价问题最严重的区域。其中一个主要问题是，奥克兰的城市规划不好，导致交通非常不便利，效 ...

说的有道理的，高效的交通可以有效地扩大城市的边界，而且设立多个商务中心也可以让人们不都集中去cbd

alike0932

rzrljb 发表于 2024-9-25 14:34
说的有道理的，高效的交通可以有效地扩大城市的边界，而且设立多个商务中心也可以让人们不都集中去cbd ...

对的，这个就是TOD （transit-oriented development）的规划方式，很适合新西兰有气势奥克兰这种狭窄人口稠密的地区，邻居墨尔本就是采用这个方式规划的城市，铁路网络四通八达，商圈住宅延铁路/公共交通网展开，可惜新西兰的规划从来都是相当短是的，早先有双车道的北岸桥建好又返工，最新的例子就是西区westgate 规划了商圈大型超市办公和住宅，然后修单车道和双车道，每到周末就堵的死死的，预计建设的transport hub也没影了，反正铁打的council和AT，高管吃干抹净拍屁股走人，任何的错误也不用负责，这是体质问题无解。

alike0932

Bearonrun 发表于 2024-9-25 14:24
奥克兰是新西兰房价问题最严重的区域。其中一个主要问题是，奥克兰的城市规划不好，导致交通非常不便利，效 ...

对的，这个就是TOD （transit-oriented development）的规划方式，很适合新西兰尤其是奥克兰这种狭窄人口稠密的地区，邻居墨尔本就是采用这个方式规划的城市，铁路网络四通八达，商圈住宅延铁路/公共交通网展开，可惜新西兰的规划从来都是相当短视的，早先有双车道的北岸桥建好又返工，最新的例子就是西区westgate 规划了多个商圈大型超市办公和住宅，然后抠抠索索修单车道和双车道，每到周末就堵的死死的，预计建设的transport hub也没影了，反正铁打的council和AT，高管吃干抹净拍屁股走人，任何的错误也不用负责，这是体质问题无解。

wobushi

来新西兰的有多少是特别有钱的？绝大数都来自国内2线城市 甚至农村，什么东北 西北的 家里也就一套房 卖了连首付都凑不齐 父母都没地方住了，在这里还能买房？？ 即使勉强凑齐首付了 ，贷款也是累 还得靠父母，父母养你还得帮你养下一代，还得换贷款，还是回国吧 别买了

obtrusive

房屋本身就不短缺,而是现在大部分人越来越负担不起了.其实就是贫富差距越来越大.房地产本质就是个击鼓传花的游戏.自己花大价钱买的肯定以投资目的卖的时候要多捞.但是总有爆的一天.只不过不知道是几年几十年或者上百年而已.看这么个节奏快了.而且越来越快了.

我公主我怕谁

rzrljb 发表于 2024-9-25 14:18
明年净移民就可能转负了

这里的地方特指某个城市。即使新西兰全国净移民为负，也不代表奥克兰人口净流入为负啊。奥克兰聚集了全国1/4以上的人口。

补充内容 (2024-9-25 23:34):
况且除了移民，还有本地人口的自然增长。

我公主我怕谁

rzrljb 发表于 2024-9-25 14:34
说的有道理的，高效的交通可以有效地扩大城市的边界，而且设立多个商务中心也可以让人们不都集中去cbd ...

当年的市长否定了卫星城形式的多中心规划，要学习亚洲某些城市的那种摊大饼单中心的模式。所以至今仍然是中区土地价格最高。因为距离CBD 最近，后来就不知道按哪种规划城市了。因为那个市长之后，奥克兰市长又换了好几任。

unamed

我公主我怕谁 发表于 2024-09-25 23:32
当年的市长否定了卫星城形式的多中心规划，要学习亚洲某些城市的那种摊大饼单中心的模式。所以至今仍然是中

先不说人群素质和治安，现在在市中心除了上班近一点其他的优势在哪里？
以前没事还去市中心逛逛，现在没什么必要都避免去市中心了。

rzrljb

我公主我怕谁 发表于 2024-9-25 23:25
这里的地方特指某个城市。即使新西兰全国净移民为负，也不代表奥克兰人口净流入为负啊。奥克兰聚集了全国 ...

如果你看过统计局的新西兰国内人口流动，最近很多年年奥克兰的本地人口都是净流出，但是新移民留在奥克兰更多，所以总人口增长，但是如果净移民减少或者归零的话，奥克兰人口增长会变负数
https://www.stats.govt.nz/inform ... es-at-30-june-2023/

这个是23年的结果，里面净出生10400，净流出11,200，还有4w多净移民，如果净移民减少的话奥克兰收到的冲击最大

Quad

rzrljb 发表于 2024-9-26 09:50
如果你看过统计局的新西兰国内人口流动，最近很多年年奥克兰的本地人口都是净流出，但是新移民留在奥克兰 ...

房价没得涨了呗？