银行cashback的限制条款

HaileyNZ

借万能的天维网问个问题，在ANZ银行有两个房产，房产A购买的年头很早（五年前）相关的cashback A之类肯定都不再有啥问题了，房产B购买有一年半左右收到的cashback B应该会有三年的约束，我现在想操作的是discharge房产A去找一家新银行贷款要一个好点的利率和cashback（这个新贷款的具体目的就不详细说了，但能保证在我个人所有银行的总贷款和还款能力都没什么问题），房产B是留在ANZ的，ANZ的贷款是fixterm我也不会去break它，也即ANZ仅保留我的房产A和保留A+B是一样的没损害它的利息利益的，顶多就是抵押品少了一个，可是剩下的那个抵押品足够支持剩下的贷款了。但ANZ拒绝我的discharge房产A的请求，给的理由如下，我不太能理解，它貌似让我找ANZ做topup，topup当然是可以的，但topup利率又不好，cashback也不给，不划算，谁能解释下ANZ银行的这个条款是啥意思？谢谢


“The cash back isnot related to your properties it is related to all your lending with the ANZbank.

As you are wantingnew lending have you approached ANZ bank for this new lending?

If you are going toget lending with a new lender, we will ask you to repay the cash back.”



补充内容 (2023-5-3 15:09):
纠正下，“ANZ拒绝我的discharge房产A的请求” --- 不是拒绝我的discharge请求，而是要我还cashback，从目前的情况来说，也就cashback B仍然在约束期

补充内容 (2023-5-3 16:48):
纠正下，ANZ仅保留我的房产A和保留A+B是一样的没损害它的利息利益的 --- ANZ仅保留我的房产B和保留A+B是一样的没损害它的利息利益的

rzrljb

按照你的说法我理解一下，假如A 房产，你还有20w贷款，B房产有fixed 30w贷款，你想discharge A，也就是需要把A的20w贷款还了，按照你的说法，你不还，你只是转移到B，也就是B变成50w贷款，然后再去找其他银行做抵押贷款。

那么你得先把A房上的贷款转移到B房上，也就相当于B房top up，这个需要审核，因为当前lvr等设置，银行需要审核你B房能不能在lvr规定下扛起来2套房的贷款，这是我认为的ANZ的意思，不过我也不一定对，等个贷款中介解答吧

HaileyNZ

rzrljb 发表于 2023-5-3 14:56
按照你的说法我理解一下，假如A 房产，你还有20w贷款，B房产有fixed 30w贷款，你想discharge A，也就是需要 ...

不是的，房产A的贷款在买房产B之前还完了，只是我太懒了，如果在买房产B之前把房产A先discharge出来就没现在的问题了，或者买房产B的时候另外找一家银行也没事，貌似尽管房产B是独立评估贷款能力（我也没超出房产B的可贷款额度），但我买房产B的时候银行把房产A也绑在一起了，感觉现在银行把任何一个房子的cashback跟所有房子连在一起了，要discharge任何一个都要还cashback，很奇怪的限制，不知道我是不是理解正确。

trdeyoualbert

HaileyNZ 发表于 2023-5-3 15:03
不是的，房产A的贷款在买房产B之前还完了，只是我太懒了，如果在买房产B之前把房产A先discharge出来就没 ...

你自己都讲懒，这就是关键点，当初你懒所以造成今天这个局面。我跟你有类似的情况，但是条件可以的情况下赶紧将A房自住房从贷款中退了出来，不用担保B房

rzrljb

HaileyNZ 发表于 2023-5-3 15:03
不是的，房产A的贷款在买房产B之前还完了，只是我太懒了，如果在买房产B之前把房产A先discharge出来就没 ...

我试过2套房子同在westpac但是第有一套先refinance去其他家然后拿cashback，没有遇到因为另外一套房没到期不让的情况

HaileyNZ

rzrljb 发表于 2023-5-3 16:05
我试过2套房子同在westpac但是第有一套先refinance去其他家然后拿cashback，没有遇到因为另外一套房没到 ...

我也觉得不合常理，刚跟ANZ反复确认了，我当前不论仅仅discharge房产A还是房产B，且ANZ的贷款数额完全没动继续还，ANZ都要求我把cashback B完整的还给他们。
它硬把我的房产A也卡住，对他们也没啥好处啊，也没多交interest，我理解顶多是抵押品减少了，我跟ANZ反复强调，剩下的抵押品和我的收入证明肯定足够支持剩下的贷款的，我可以发资料来核实评估，他们都还没评估，就明确告诉我针对cashbackB要收回。
不知道有没有职业的贷款中介解释下这个事情？谢谢

HaileyNZ

trdeyoualbert 发表于 2023-5-3 15:08
你自己都讲懒，这就是关键点，当初你懒所以造成今天这个局面。我跟你有类似的情况，但是条件可以的情况下 ...

不止懒，怕多花钱嘛，新西兰银行也真是霸王条款，按照常理来说我贷款还掉了就应该自动discharge啊，还得我花钱找律师申请discharge；还有默认绑定房产也很霸王，如果房产B抵押品不足以贷款你绑我的房产A那还是合理的，但房产B足够贷款了还得绑房产A，更没想到连cashback都会绑所有房子。这两条霸王条款啥时候能解决就好了。

补充内容 (2023-5-3 16:40):
解决第一条就够了“贷款还掉了就应该自动discharge”，这条解决了，第二条就自动解决了，因为银行想绑之前的房子都绑不到了

uboat99

贷款中介就是帮递材料的。哪个能解答这种partial discharge的事情.
你找银行的lender, 都未必有权限批这种东西。

mrscw

你这个是一个mortgage 还是两个mortgage? 我去年就做过这个，没有问题啊。

小手冰凉的兔子

你买房产B的时候首付是房产A的equity套出来的吗？

evolution2night

没看明白你啥意思？房子A贷款还清了？但是没从银行discharge对吧？理论上还清贷款之后必须是要通过律师走这么一个流程的。

然后就是ANZ的cash back是需要全额退还，哪怕3年内仅仅剩几天。

evolution2night

没看明白你啥意思？房子A贷款还清了？但是没从银行discharge对吧？理论上还清贷款之后必须是要通过律师走这么一个流程的。

然后就是ANZ的cash back是需要全额退还，哪怕3年内仅仅剩几天。

鯇魚

HaileyNZ 发表于 2023-5-3 15:03
不是的，房产A的贷款在买房产B之前还完了，只是我太懒了，如果在买房产B之前把房产A先discharge出来就没 ...

如果当时办理b房贷款的时候他们把a和b cross secure了，应该是有发邮件告诉你他们是这样操作的。

如果你有收到书面邮件告诉你你的贷款b是仅仅用b房secure的，你可以去dispute，问他们为什么cross secure A房？这属于违反合同。

鯇魚

我有一次和ASB有和你很像的经历，甚至比你还复杂一点，ASB也discharge我的房了…哈哈

我也不懂他们是为什么，可能是我找的中介跟银行讲的话术比较好…

hoolee

你换不了的。这是霸王条款～只能熬到过期日。

hoolee

因为你在做房产B贷款的时候，房产A也在ANZ的考虑之内。是一个package，不是独立的。

trdeyoualbert

小手冰凉的兔子 发表于 2023-5-3 20:38
你买房产B的时候首付是房产A的equity套出来的吗？

肯定是，只是后来房价升了，B理论上讲不需要押A，可楼主沒有解押

trdeyoualbert

HaileyNZ 发表于 2023-5-3 16:39
不止懒，怕多花钱嘛，新西兰银行也真是霸王条款，按照常理来说我贷款还掉了就应该自动discharge啊，还得 ...

我不觉得有auto discharge 这一条例，估计其他的国家银行也不会有

HaileyNZ

不同银行对cashback的做法不一样，大家多留个心眼预先跟银行多问问，反正目前这个操作我已经歇菜放弃了，顺嘴特意询问找的那家新银行的cashback的限制条件，不问不知道一问也是吓一跳，这家也有与众不同的做法，它要求在几年约束期内如果你有lump sum repayment，要按照pro-rata比例返还cashback，这点ANZ银行倒是没有的，我以前只要fixrate到期了就搜集下手头余钱lump sum还一下（当然提前break fixrate需要交break cost我是清楚的，我从来不break，但到期的时候还一部分钱再refix这是常规操作吧），从来没听说过cashback还要按比例返还的。银行的花样越来越多了，cashback不好拿啊，里头还要划一部分钱交律师费，唉，歇着吧，继续做银行的挨宰羔羊了。