用排除法得出房价上涨的唯一原因

alohaha

最近好多帖子分析房价，各路神仙都出来了，我给大家撸一撸吧
1. Chinese sounding names 炒房。2015年时任工党住房发言人的Phil Twyford表示，奥克兰的房子大都被中国人买走了；

*显而易见，错，全民炒房的热潮下，中国人未必是最猛的。

2. 通胀；

*错，通胀是现象，不是原因。而且通胀是2021年起来的，房价早在2019末-2020年起飞了。

3. 放松LVR；

*错，LVR在今年收紧之后，房价不见放缓。

4. 回流kiwi抢购房产；
*错，新西兰统计局表示，新冠疫情以来，新西兰人口增长放缓，奥克兰有史以来首次出现人口下降。

5. 住房短缺，供不应求；
*错，同上，人口没有增长，实际住房需求和2019年并无太大差异，增加的可能仅是因为lockdown而导致的升级住宿的需求。

6. 新西兰是避疫胜地，富豪纷纷落地抢购房产；
*啊？

7. 海外买家；
*错，禁海外买家许久；

8. Auckland Unitary Plan的造富运动;
*错，不单奥克兰，整个新西兰都普涨。

终极原因是什么呢？我个人认为是利率，房价和利率负相关。
在2018年四次升息之后，美联储（Fed）在2019年共进行了三次降息。 这三次连续降息分别发生在2019年7月，9月和10月，可以看到效果很明显，奥克兰房价在2019年末起涨，摆脱了2018年黯淡的市场。

2020年因为疫情，利率脚踝斩，导致lockdown之后出现抢房潮，房价几乎是一夜之间跳涨20%。2018年，2019年积压的房屋库存卖得飞快。新西兰人独有的炒房信念导致新西兰本轮房市热潮整整比澳大利亚和美国提早了半年，并领涨全球。

每一轮QE都是一轮造福运动，即使叠加疫情，也改变不了货币政策的强大力量。正是自从08年金融危机之后源源不断的大放水，才出现了房价这十几年的大牛市，并且最终因为疫情，美国终于有理由来一次无限量化宽松，引爆了西方国家几十年都没有过的大牛市。

不得不吐槽现代货币理论导致的贫富不均。但是事实就是这样，人不能改变历史，只能顺应潮流，尽量往对自己有利的方向去前进。现在房贷利率已经回到了2019年的水平，接下来房市怎么走可参考2019年的房市。

错过了这一波的人大可不必懊恼，等利率再次进入降息通道的时候，尽管放心大胆炒房炒股，人生暴富的机会可能就在这些节点了。如果在错误的节点做了错误的投资，可能真的要被套好几年哦。

我真不是孙红雷

最后归结于利率就是最大错误。。。不用看了

飞狗

在2018年四次升息之后，美联储（Fed）在2019年共进行了三次降息。 这三次连续降息分别发生在2019年7月，9月和10月，可以看到效果很明显，奥克兰房价在2019年末起涨，摆脱了2018年黯淡的市场。

2020年因为疫情，利率脚踝斩，导致lockdown之后出现抢房潮，房价几乎是一夜之间跳涨20%。

按照你这么说的话，2022房子起码掉20%？

zhong5487

哈哈，这应该又是一个唱空的帖子吧，看了以后心里舒服多了，默默等待快速得升息通道开启

zhong5487

飞狗 发表于 2021-11-10 23:01
按照你这么说的话，2022房子起码掉20%？

不一定是2022.总是会有掉百分之20的那一天，就观察08到12年底，15年到19年，那几个时间节点，别的我说不清楚，但是我知道的是08年的买入的价格，到12年都是差不了多少钱的，还有15年买入的价格，到19年也都是差不了太多

现在入市需要谨慎，毕竟一旦横盘就是好几年，而且现在房子动辄150.200万，那个高杠杆会很吃力

红叶疯了

zhong5487 发表于 2021-11-10 23:10
不一定是2022.总是会有掉百分之20的那一天，就观察08到12年底，15年到19年，那几个时间节点，别的我说不 ...

多高的杠杆算高 横盘大概多久

我真不是孙红雷

一张嘴就利率，有没有做过统计？有没有大数据？有没有reference？写个论文还要写个reference，起码引用是最基础的吧？谁告诉你利率和房价成正相关或反相关了？利率和房价升降从来没有关系

261874939

刚需。

两个字解释完。

popchengz

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-10 23:21
一张嘴就利率，有没有做过统计？有没有大数据？有没有reference？写个论文还要写个referen

哈哈。。。房叔？？

kickasskid

除了量化宽松和低利率 还有很重要的一点就是人的情绪 也是为什么人们都买涨不买跌 涨的时候只要不是买在最高点 短期看都是赚的 跌的时候只要不是买在最低点 怎么买短期都是亏。上了车的人买完后都要继续唱多让自己资产增值 这里面有投资客有开发商还有资本力量 可以参考几个月前的新闻但是不可能一直涨 总会有接不下去了

kickasskid

kickasskid 发表于 2021-11-10 23:34
除了量化宽松和低利率 还有很重要的一点就是人的情绪 也是为什么人们都买涨不买跌 涨的时候只要不是买在最 ...

新闻里朋友圈里基本都是哪块地转手卖了赚了多少钱 搁谁不眼红 都想进去买分一杯羹 价值推得太高总有接不下去的时候 这时缩表和加息就是引发人们抛售资产的导火索 加上新闻的煽风点火 轻微的跌幅也会让一部分高负债的投资客割肉止损 一个街道有一个房子卖低了也会拉低其他房子的价格

无色咖啡

利率10%的08-09年，房价下降了10%-20%然后横盘到2012年才涨。
现在就是担心利率冲高，就算在6-7%维持个2-3年都吃不消了

alohaha

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-10 23:21
一张嘴就利率，有没有做过统计？有没有大数据？有没有reference？写个论文还要写个reference，起码引用是最 ...

就一个轻松讨论，分享观点的帖子，我又不是写论文要拿奖！如果我的观点你不认同的话，那很欢迎你拿出你的观点，最好带上reference做个榜样

kickasskid

kickasskid 发表于 2021-11-10 23:47
新闻里朋友圈里基本都是哪块地转手卖了赚了多少钱 搁谁不眼红 都想进去买分一杯羹 价值推得太高总有接不 ...

现在再看看论坛里天天发唱多唱空的帖子层出不穷 哪个房子卖了多钱 没毛病 合情合理

Fishing-man

无色咖啡 发表于 2021-11-10 23:49
利率10%的08-09年，房价下降了10%-20%然后横盘到2012年才涨。
现在就是担心利率冲高，就算在6-7%维持个2-3 ...

利率上浮到20%都不怕，随便抛一套房子就能还贷款。

zhong5487

无色咖啡 发表于 2021-11-10 23:49
利率10%的08-09年，房价下降了10%-20%然后横盘到2012年才涨。
现在就是担心利率冲高，就算在6-7%维持个2-3 ...

15.16年高位到后来的横盘*下跌是啥情况来着，我只知道18.19肯定是跌了，具体为啥记不得了，好像利息也不太高，绝对没有08年高

现在感觉就像07年和16年的高位，不敢说12点，11点半应该是有的吧

alohaha

kickasskid 发表于 2021-11-10 23:34
除了量化宽松和低利率 还有很重要的一点就是人的情绪 也是为什么人们都买涨不买跌 涨的时候只要不是买在最 ...

FOMO也是因为量化宽松和低利率导致的资产保值情绪，贷款额度暴增引爆的，所以我觉得FOMO可以和利率归为一类，没有史无前例的低利率，就没有FOMO

alohaha

261874939 发表于 2021-11-10 23:24
刚需。

两个字解释完。

请问2016-2019年房价平稳期时刚需在哪里？为什么那时候不抢，2020年之后疯抢？什么导致刚需突然暴增？

xiaolaohu

alohaha 发表于 2021-11-10 23:52
就一个轻松讨论，分享观点的帖子，我又不是写论文要拿奖！如果我的观点你不认同的话，那很欢迎你拿出你的 ...

斗胆问楼主一句，感觉澳洲，特别是昆士兰布里斯班一带的房价走势有没有研究过，错过了这一波，都想蛙跳战术直接去对岸买了，感觉奥克兰虽然不会跌，但是短期上升空间极为有限了

alohaha

zhong5487 发表于 2021-11-10 23:10
不一定是2022.总是会有掉百分之20的那一天，就观察08到12年底，15年到19年，那几个时间节点，别的我说不 ...

掉20%有点夸张，新西兰的房市韧性极强，易涨难跌。不过你观察的节点和我一样，加息阶段的2018年房市很淡。

alohaha

xiaolaohu 发表于 2021-11-11 00:03
斗胆问楼主一句，感觉澳洲，特别是昆士兰布里斯班一带的房价走势有没有研究过，错过了这一波，都想蛙跳战 ...

澳新都是美国的跟班，同样的货币政策下，澳洲也狂涨啊，只不过比新西兰慢半拍。不过因为澳洲市场大，分散了很多热钱的购买力，还是有价值洼地的，比如Perth。

新西兰，锅小好炒肉，一点点火就一锅熟了。

skyjustin

16万5千新移民能不能起点作用？

我真不是孙红雷

alohaha 发表于 2021-11-10 23:52
就一个轻松讨论，分享观点的帖子，我又不是写论文要拿奖！如果我的观点你不认同的话，那很欢迎你拿出你的 ...

"interest rate trends are more chaotic than real estate cycle trends, with no consistent pattern emerging."
"interest rates are merely a temporary market influencer of the real estate cycle and not a key driver."

Kieran Trass (2009). The Housing Bubble: The real estate cycle - why you can grow rich in slumps as well as
     booms, Plus the essential real estate secret to know in a falling market. The Penguin Group.

你们就是来套知识的，分享给你一本书，好好读读。。。你不总结也有人帮你总结。。。学校学不来怎么赚钱，只培养打工者和砖家叫兽。。。唯一跨越阶级或赚钱的方法就是读书。。。总会有人分享经验

补充内容 (2021-11-11 01:23):
至于图表和分析麻烦自己去阅读，没工夫照相

补充内容 (2021-11-11 01:32):
这个周期过了，就当既得利益者教育年轻后代了

我真不是孙红雷

alohaha 发表于 2021-11-10 23:52
就一个轻松讨论，分享观点的帖子，我又不是写论文要拿奖！如果我的观点你不认同的话，那很欢迎你拿出你的 ...

你的总结是利率，麻烦您解释一下现在利率升为啥房价涨？日本多年负利率，为啥没见房价涨？Key driver只有供求关系ok?

Fishing-man

alohaha 发表于 2021-11-11 00:02
请问2016-2019年房价平稳期时刚需在哪里？为什么那时候不抢，2020年之后疯抢？什么导致刚需突然暴增？ ...

你以为真正自住才是刚需吗？买投资房的刚需远比自住房多的多。

wesley_l23

炒
一个字解释

liuyangyi

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 01:22
"interest rate trends are more chaotic than real estate cycle trends, with no consistent pattern e ...

牛逼！！！！哈哈哈哈红雷哥多分享分享这样的干活吧，

skyjustin

房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融

MR2(SW20)

8万亿美圆进市场，CPI都啥样了，热钱进场。。。大家都疯狂了。

rzrljb

排除法没用，因为是多个方面共同的结果，每个方面贡献10%，最后合起来贡献了100%，如果按照排除法那任何一个方面都是错的