一刀切？ - 拿完分割許可 不建房做了管道就以為可以拿s224/title 就賣的時代恐怕已經過去

陌生的香港人

老麦2019 发表于 2020-11-11 10:07
还是有点晕，基本上应该是仅仅只有RC是不能申请title了，另外也请教港神，如果买块大地 申请RC计划建2个dup ...

不清楚我有沒有誤解你的意思  duplex 不也就是聯排了是嗎？那正正就是我開頭說的情況了 如果你只建了地基 因為還不是roof framing stage  那可能還是不行的 因為這個condition 要求是房子建到 roof framing stage 才能申請s224c 然後才可以申請titles 呢 - 你的問題也就是反映出我說的新做法會對小開發商的現金流會有頗大的影響


不過 也不要看得那麼絕望 把申請作為 “staged development” （分階段開發） 可能真的是唯一出路  目測就是要在申請資料中清楚告訴 council 具體開發時間表 和顯示在這之前各種可能出現的infringment 情況  而大概council 也會在consent裡加若干額外的條件來確保分割過程不會出現中途變卦 確保房子就是依照已批樣本來建  這種做法其實一直存在 只是中小規模的分割 以前好像很少人會搞得那麼複雜 （或者是大區幾十甚至一百塊那種分割才有）  雖然我也在和council 爭取更多信息  但在這方面有經驗的朋友也歡迎分享

老麦2019

陌生的香港人 发表于 2020-11-11 11:03
不清楚我有沒有誤解你的意思  duplex 不也就是聯排了是嗎？那正正就是我開頭說的情況了 如果你只建了地基 ...

多谢港神! 看来小鱼们开发难度加大

Urbanist

樓主說的這個224c consent notice condition已經不是新的吧？看了一下之前幫客戶申請的bundle land use/subdivision consents, 最早在18年10月就已經在subdivision condition 裡面有了。當時問council planner 的時候回覆是說standard condition.

陌生的香港人

Urbanist 发表于 2020-11-13 14:28
樓主說的這個224c consent notice condition已經不是新的吧？看了一下之前幫客戶申請的bundle land use/sub ...

同行(?) 先握過手  嗯 請問你18年的這個是哪區呢？我也聽說某些區 例如東區/中區 之前是有過這樣這樣的condition  但只是偶爾或者特殊情況 應該還不至於是 standard？  （我印像中就沒見過其他consents 也有  一般都是以consent notice 的形式來規管consent 後的發展的  而原文說了 他們team leader 的email回复也說中區都是幾個月前才開始實行這個 ）但現在一刀切的則是新聞了


最新消息是今天剛剛收到Auckland Council 發來的 “resource consent bulletin” -  他們的RC manager  Ian Smallburn 也把這個措施放在通告裡正式對外宣布了  說Auckland Design Manuel 那個subdivision consent conditions 的template 庫 也修改把這個加上去了  如果學你說的這個condition 本來就是standard的  他又為何到今天才加和煞有介事的公佈呢？  樓上同行如果不介意私信我你的email 地址 我可以轉發給你看看

Ryukai

thank you very much for the heads up, I will keep in mind for my jobs

261874939

这个政策是好消息啊。  good good 。

陌生的香港人

10分鐘前收到的一份東區分割申請的 draft conditions   裡面竟然又可以容許做consent notice  而沒有要求一定要先建房子才能拿s224 了  哈哈  可能這個不是聯排？

這顯示他們不同服務中心還是各自為政  我也給他們搞糊塗了   這階段如果有分割許可還沒批下來的 還是自求多福看看自己運氣吧 哎

bodyhaven

这样挺好的               

清蒸龙虾

首先 这个不是新政策了，应该是楼主手里的开发商，大部分是只做consent,不施工。早在17年，就已经开始了。

18-20年我们下的consent都有这个要求，因为这个要求，我有特意跟council提出质疑，可以不可以取消这个，但基本上都被拒绝了。

实际上真的做这个生意的，影响不大，因为我们本来做完consnent就是要分隔和自己建的。对于大地开发，还是有特殊条件的。

整体来说，我觉得没啥，只要开发商知道自己在做什么，完全没啥影响

清蒸龙虾

陌生的香港人 发表于 2020-11-13 16:53
10分鐘前收到的一份東區分割申請的 draft conditions   裡面竟然又可以容許做consent notice  而沒有要求一 ...

我上周也收到一份draft,结果leader review之后又要加上去。 我们base on西区和北岸council

陌生的香港人

清蒸龙虾 发表于 2020-11-13 17:14
首先 这个不是新政策了，应该是楼主手里的开发商，大部分是只做consent,不施工。早在17年，就已经开始了。
...

謝謝回复  不過這不是“我手裡的開發商怎樣怎樣”啦  而本來就是一個客觀的市場現象 否則council 不會加辣把這個condition 常規化   而你說的這些現象正是council 回复時說的  點出了現在這個制度的問題所在 所以說現在要普遍地實行非建房不行的措施

我也說了之前也聽過有這個condition  但頗為肯定應該不是經常都有  我這個帖的重點也不是這政策到底是新還是舊 而是它好像已經變了一個恆常化 常規化的政策  要求每一個分割申請 不管規模大小  只要是分出來的每塊地面積不夠zone最低要求的大 （現在基本都是這樣了 不然怎麼可能6 700 的地竟然可以建3 4 個出來？） 但帶房子設計的 或者是排屋的分割都要先建房了才能拿到224c   至少我再翻看我之前參與過的就真的看不到有這個條文  (如果要較真 我們是不是應該約出來都帶同這些consents 出來一起比較下？ 雖然有點不知意義何在 哈哈) 同樣 我也可以發那個bulletin 讓你看看council今天的發布是怎樣官方宣布這個或許已經生效了好久但卻秘而不宣的條文

無論如何 從你第二個帖也看到這本來不一定有的 現在倒又加上去了

清蒸龙虾

陌生的香港人 发表于 2020-11-13 18:03
謝謝回复  不過這不是“我手裡的開發商怎樣怎樣”啦  而本來就是一個客觀的市場現象 否則council 不會加辣 ...

不要那么敏感，我没有质疑你的专业性。我只是说，这个不是一个新鲜东西了，已经算是半个policy了，只是之前没有很明文规定。

北岸council还有一定的商量空间，但waitakere这边的，基本上都会被强制要求~其实我觉得对我市场是好的。

iiiiiii

staged development ’

iiiiiii

好消息啊!!!!!

auckland.clark

谢谢！这个信息很重要。

zhong5487

清蒸龙虾 发表于 2020-11-14 14:04
不要那么敏感，我没有质疑你的专业性。我只是说，这个不是一个新鲜东西了，已经算是半个policy了，只是之 ...

你得意思西区的开发，不管联排和独栋，都要至少做到框架部分。不可能直接卖土地是吗？

windvale

大神请问一下，是不是说以后老区大地，老房子房子不动，后院分割一块地出来，拿到title上市销售的时代结束了？

陌生的香港人

windvale 发表于 2020-11-14 22:57
大神请问一下，是不是说以后老区大地，老房子房子不动，后院分割一块地出来，拿到title上市销售的时代结束 ...

不是這個意思  如果後院割出來那塊地夠大 甚至符合空地分割的最低面積要求（mixed housing suburban 400 NET, urban 300 NET）那就完全可以分割出來 做了管道車道不建房子就賣


只是如果分割出來的地塊本身比zone 要求的最低規定的面積小很多的 （例如分出來的每塊地只有1 200平方米這樣子） 是靠在申請時帶房子設計拿到分割許可的  或者是聯排 那 就應該不能批了後做完管道車道拿title 就走讓新買家建了 而需要申請人自己先建到屋頂才能申請是224c 和 拿titles  - 因為怕新買家買了地卻不買舊申請的賬 就拿著這1 200的地然後重新設計個不知道什麼鬼樣子的房子出來 或者做聯排卻不知道如何和其他也是剛剛接手的鄰居新買家協調 或者索性不協調 ...


另外可行的解決辦法是可以用 staged development  但具體如何運作是怎樣我也不太清楚 因為說了 一般分割一很少需要分階段的 但相信新做法下會開始多人這樣做 - 如果他們真的雷厲風行的話

冬天的风

陌生的香港人 发表于 2020-11-14 23:04
不是這個意思  如果後院割出來那塊地夠大 甚至符合空地分割的最低面積要求（mixed housing suburban 400 N ...

非常专业，清晰明了。
连我小学毕业的都能看懂。

评选金id我投了你一票。

哈哈。

windvale

陌生的香港人 发表于 2020-11-14 23:04
不是這個意思  如果後院割出來那塊地夠大 甚至符合空地分割的最低面積要求（mixed housing suburban 400 N ...

懂了，谢谢大神的详细解答。

ling6264

香港人，你的意思是，如果一个农场，只做了一个车道，没有房子也同样拿不到title，所以同样不能上市？

陌生的香港人

ling6264 发表于 2020-11-15 14:55
香港人，你的意思是，如果一个农场，只做了一个车道，没有房子也同样拿不到title，所以同样不能上市？ ...

我說的只是市區 Mixed Housing zones 地的情況  農地大部分情況是郊區（rural zones）地  密度非常低  有嚴格最低面積要求 沒有帶房子設計可以不用守mininum area 的說法 （OK  就算是Large Lot zone 也沒有可以帶房子設計就可以不用守最低面積的玩法 Mixed Housing zones 才獨有）  大部分情況建多一個都很難  何況是3個？  是完全不同的遊戲規則呢  所以不在此列

Urbanist

staged development 的話,老實說，一般都是做 apartments或比較大型的townhouse/terraced housing development才會用上。像一排連排5/6個,或7/8棟屋子那種，真的沒有什麼必要弄staged development. 除非資金完全不夠，那麼連排設計上就得考慮如何分stage起(比如，分成几棟連排).

樓主把帖子寫的更詳細 了，相信其他人不會誤以為單純的分割申請，或greenfield subdivision 都需要起到roof stage才能出title.

禾一建筑

大家讨论很激烈呀 谢谢好文分享

ybbest

谢谢你的分享，我转发一下

陌生的香港人

收到council team leader 回复 所謂的“Staged Development” （分階段分割） 大意是需要在申請分割時由surveyor 發一個staged Scheme Plan 顯示兩個甚至以上階段的分割流程  然後相比一般做法一個s223/224概括整塊地的分割   分階段分割要求每個lot /階段都要有自己的 s223 和 224   例如一個一分三的分割為例  如果先建前面 lot 1 再賣 這個lot 1 就要在做完相關工程/房子後 申請自己的s223 224  那樣這個lot 1 就可以先行獨立出來 有自己的title和能先賣出  但其餘的 還沒開始/完成工程屬於沒分出來的地則還是屬於舊地  所以這個第二階段就是兩個 titles （lot 1 + 餘下的）  到其他lot  例如lot 2 又完成了 則再為中間lot 2  做s223/224c  然後再拿lot 2 自己的title  如此類推  一直到分割過程結束  但目測這個做法 Council 還是一樣會要求每一個lot 先建好房子然後才能賣  不然council 擔心的申請人做了管道車道就跑的情況還是會出現  只是這樣staged council  容許一個建完拿一個title 就能賣  而不是要你一次過連建3個才能賣而已

bluebird66

陌生的香港人 发表于 2020-11-18 17:42
收到council team leader 回复 所謂的“Staged Development” （分階段分割） 大意是需要在申請分割時由sur ...

s223 和 224 具体什么意思 大神指点

陌生的香港人

bluebird66 发表于 2020-11-19 10:58
s223 和 224 具体什么意思 大神指点

S223 / 224 兩個都是資源管理法1991 (Resource Management Act 1991) 下面的兩個條款 (資源管理法是管轄新西蘭土地分割的基本法律)

s223- 就是一般把分割時申請做的分割邊界草圖（所謂Scheme Plan）變成 survey plan （就是title 後面那看到那個測量師出的顯示邊界/緯度/easement 走向 那個圖紙）的過程

s224c - 簡單來說就是證明所有分割許可裡的所有相關 consent conditions （國內所謂的三通一平）都完成了  生地變成熟地的過程

223和224c 都批出了 才能向新西蘭土地註冊局申請地塊的新title (地契/房產證) 一塊分割地真正有了它自己的 title   才能脫離它的母體地來分開賣  

成说于纽

这个必须点赞，非常有用的信息。thanks for sharing....

huxghuxg

For anyone involved with combined land-use/subdivision applications in Auckland, please read the section titled 'In accordance with approved land use consent' Subdivision Conditions . This details the Council’s revised position whereby it will now become standard practice for the subdivision consent to include a requirement for buildings to be constructed to roof-framing stage before s224C title will be issued. The only exceptions are where a proposed lot can contain a 15m x 8m indicative building platform outside of yard controls确有其事，公司都特别通知了，其中红色的怎么理解？