本帖最后由 绵羊国一只鱼 于 2019-3-4 22:09 编辑
最近房市利空出的也差不多了，房市进入一个相对比较平稳的时期，利率也维持在低位，有不少首次置业者都在考虑要不要进入市场？所以我谈谈一些自己的看法
关于时机这个概念，在买自住房和投资房的时候，是有很大差异的， 很多人都听过这样一句话
“买自住房什么时候都是最好的时候”
从感情层面来讲，这句话是很有道理的，因为买了自己的房子意味着有了真正属于自己的“家”。 但其实我以为这句话并不总是正确，在一个很长的时间跨度来看，购买自住房的时机差异不会很大，甚至可以忽略不计。但是自住房买家的预算常常有限，短期来看是否可能产生相对的“最佳时机”呢？我觉得是可能的
1. 未来几年的人生规划是首先要考虑的问题举例说，一对25,6岁的小夫妻，首付款已经有着落，预备首次置业，如果他们着急要宝宝，希望生活相对稳定，那么这个就是首要的需求，那么所谓“最佳时机”就是宝宝出生前 ，因为不仅带着孩子搬家劳心费神，孩子的出世也会影响他们的贷款能力。所以说在人生的选择中，钱固然重要，但并不总是第一重要的
2. 对比两种选择的短期现金流
继续上面的例子，但如果他们在几年内并没有要孩子的计划，房市也处在比较稳定的阶段，那么我们可以来算一笔简单的账，其中要把两种选择的机会成本“opportunity cost”都计算在内进行比较，看看每周还贷和交房租两种选择的实际差异，这个计算结果不大好总结，因为变量还是不少的，比如利率，贷款额，买的房子是否能分租，还包括首付款存银行的潜在收益，等等。 如果两种选择计算下来现金流部分相差不多，早点买房的诱惑可能还是强一些的，毕竟大部分自住房还贷的时候也在还本金，对个人资产的效应是增加的（减少债务），而交租对个人资产不产生任何影响。
但是也是有特例的，比如说一对小夫妻如果住在父母家，不需要支付房租，不着急要孩子，而房市又处在稳定阶段，那么参考计算结果，他们也许也可以选择慢慢观察市场，等待自己最心仪的房子和最合适的价位出现再入市。
3. 考量房市所处的位置
房市过热和跌幅很大的时候，首次购房者要谨慎入市，注意我说的是“过热”，而不是“较热”，也不是“开始热起来了” 因为以奥克兰为例，根据以往的曲线，房市在进入过热期以后会回调，但长期仍然会上涨，所以其实在房市上涨的前期和中期，都是对的时机，但在过热的时候，就会产生一个回调的幅度可以覆盖的小区间，俗话说的“买贵了”，但是这个区间有个问题，就是不好预测，尤其首次购房者缺乏经验，对房市的位置和拐点往往很难判断准确，比如有人觉得房价已经太热了，迟迟不出手，实际房市才处在清晨8, 9点钟呢，等到过了几年没想到没有最高只有更高，而且不可能跌回他当初想买的位置了。
所以对于首次购房者来说，平稳期是一个比较容易把握的时期，基本上这个时期就算你没抄到最便宜，也没有买贵的风险，而且看房的心情放松，这周和上周房价变化不大，人不容易被情绪左右。
下图很可以说明问题了
所以我觉得买房和买股票有一点是一样的：一定要放弃在最低点能买入，在最高点能卖出的幻想，咱们不是神，早日放弃，早日能走上康庄大道，只要能踩对大部分趋势就已经是赢了
房市过热时容易造成另一个问题就是市场上选择众多，一些质量较差的盘会选择趁热出手，首次购房者经验较少，找有经验的人指导可以避免入坑。
跌幅过大的时候很少出现，出现了也不会持续很久，如果什么时候你觉得晚买一星期买就能省几千，晚买一个月能省几万，那么的确可以再继续观察观察，等进入平稳期了则可以出手。
看数据，奥克兰目前处在房市比较平稳的阶段
4. 目标物业的位置和状况也有关系？
是的，很多首次购房者比较容易忽略这一点，其实目标物业的地理位置和状况是一个重要的考量因素
还是举例说明吧， 如果购房者实力不错，准备买在好学区，一次性解决孩子未来的读书问题， 那么想抄个房价的底可能就有难度了，因为这种好位置的房屋价格是非常坚挺的，永远有人想要进来，什么时候买的起就赶紧占上吧。
如果购房者只能负担差一点的区域的入门级房产，价格根据市场情况的波动较大，则在平稳期和上涨初期入市是比较理想的
总的来讲，所谓的最佳时机是很难去定夺的，因为单从钱的角度来看，短期内也许有相对的时机差异，但首套自住房对人们来说又带有一层感情色彩，它往往意味着从此之后有了自己的家，带来的稳定感和幸福感是租房不能比的
还是那句话，钱很重要，但并不总是人生中最重要的
以上纯属个人见解，欢迎讨论
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发表于 2019-3-4 21:04:30
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