Practical Example of Ring-Fencing rental loss

Lease

预设条件：

预估结果：

天维房产

房哥喜欢看数据贴~

比较直观~

Lease

非常感谢房哥的编辑！

在另外几个帖子中有朋友说Ring-Fencing对长期投资者没有影响。

首先， 10多年持有投资物业的人算是长期投资者吧。其次， 从我这个例子中可以看到， 出租物业亏损不是只有3-5年，而是10多年账面上是亏损， 在我的例子中为13年。共计亏损34610. 如果到第13年， 把房子卖了， 则这34610的亏损就完全没有用到， 而投资者在这10多年中又得不到任何Tax Benefit, 试问这难道对长期投资者没有影响？

occc

Lease 发表于 2018-4-4 16:35
非常感谢房哥的编辑！

在另外几个帖子中有朋友说Ring-Fencing对长期投资者没有影响。

支持数据贴

中纽风行者

问题来了就要想办法解决。
新政策的出台对投资者当然有影响，尤其是16年以后入场的投资者。唯一的方式来减缓压力就是开源节流了。每年涨点房租，降低维修费用，尽量避免不必要的维修。最主要的就是提高收入水平，上班族加点工资啥的。平时少出去玩两趟，少出去喝点酒，这些钱不就找回来了。

Bearonrun

说得好，给楼主顶一个。

angelee123

Lease 发表于 2018-4-4 16:35
非常感谢房哥的编辑！

在另外几个帖子中有朋友说Ring-Fencing对长期投资者没有影响。

大神，如果是房子在十年后出售，利润600K，那这600k按理说是要交税的，那这个tax credit 不是刚好用上？ 投资房跟5年明线原则上是没什么关系吧

Lease

angelee123 发表于 2018-4-4 16:59
大神，如果是房子在十年后出售，利润600K，那这600k按理说是要交税的，那这个tax credit 不是刚好用上？  ...

按照目前的政策， 新西兰并没有capital gain tax, 所以你这600K利润是无需交税的。

当然如果你在5年内出售， 则明线原则会让你交税。

NewLynnHse

Lease兄的意思是13年后如果卖了，assumption是完全不用交税，所以之前的亏损完全没有用处？

angelee123

Lease 发表于 2018-4-4 17:03
按照目前的政策， 新西兰并没有capital gain tax, 所以你这600K利润是无需交税的。

当然如果你在5年内出 ...

那也还好，其实影响才1万多，要是哪天这600k需要交税了，影响才够大

Lease

NewLynnHse 发表于 2018-4-4 17:03
Lease兄的意思是13年后如果卖了，assumption是完全不用交税，所以之前的亏损完全没有用处？ ...

对啊。。。。。。。。。。

NewLynnHse

Lease 发表于 2018-4-4 17:18
对啊。。。。。。。。。。

不好意思，澄清一下，所以有RF跟没有RF在13年后卖，具体在税这方面是差多少？34610+10383？

Lease

angelee123 发表于 2018-4-4 17:08
那也还好，其实影响才1万多，要是哪天这600k需要交税了，影响才够大

但现在有些人就认为一开始的Loss到最终是可以和Profit相抵消的， 所以这个ring-fencing对长期投资者影响很小，我觉得这种想法并不正确， 我给出一个实际例子就是想说明持有10多年的长期投资者绝对亏了。

Lease

NewLynnHse 发表于 2018-4-4 17:25
不好意思，澄清一下，所以有RF跟没有RF在13年后卖，具体在税这方面是差多少？34610+10383？ ...

差10383， 就是退税部分。

是不是小老鼠觉得这点钱没什么？

Bearonrun

NewLynnHse 发表于 2018-4-4 17:25
不好意思，澄清一下，所以有RF跟没有RF在13年后卖，具体在税这方面是差多少？34610+10383？ ...

要是2016年后买的房子，将来这方面的损失大约每年$1000左右

NewLynnHse

Lease 发表于 2018-4-4 17:31
差10383， 就是退税部分。

是不是小老鼠觉得这点钱没什么？

不是不是，我只是没看懂那个数据

1年1千，说多不多，说少不少

lianlian88

同样的一套房子，你每年利息加本金那样还，13年后，利息会越来越多吗？

Lease

lianlian88 发表于 2018-4-4 17:47
同样的一套房子，你每年利息加本金那样还，13年后，利息会越来越多吗？

assume interest only.

BNC2015

这个表格也有助于了解为什么ring fence对投机者完全不起作用。

1. 投机者通常仅持有几个月，所以相关费用极低。

2. 投机者买房后，基本都能盈利，所以不会涉及出现亏损而要抵消其他业务收入的情形。

Lease

BNC2015 发表于 2018-4-4 17:59
这个表格也有助于了解为什么ring fence对投机者完全不起作用。

1. 投机者通常仅持有几个月，所以相关费用 ...

这倒是我没有想到的， 谢谢补充。

BNC2015

Lease 发表于 2018-4-4 18:02
这倒是我没有想到的， 谢谢补充。

我的想法和你接近，Ring Fence, 就是针对投资者的，对于投机者，before and after没有区别。

Lease

sun2kiwi 发表于 2018-4-4 18:16
既然没缴税，所以不让你退么。
如果600K交税了，这个亏损就用上了。

这是那位朋友提的另外一个问题。

我想说明的是Ring-fencing对长期投资者是有影响的。至于影响有多大， 那就和每个投资者的个人税率有关了。我的例子中假设个人税率为30%，我觉得这是一个基本的税率， 因为如果不到30%就意味着其个人收入连5万都不到，一个连5万年收入都没有的人估计也很难投资房地产。30%的税率就意味这投资者损失30%的税务优惠， 所以我觉得这影响不能说不大。

另外要澄清的一点是，有人认为前期的亏损可以用来抵扣后来的盈利， 所以没有影响， 这并不尽然。在我这个例子中， 前期的亏损完全是白亏了。

pategao

Lease 发表于 2018-4-4 18:26
这是那位朋友提的另外一个问题。

我想说明的是Ring-fencing对长期投资者是有影响的。至于影响有多大，  ...

像这种情况下，投资者可以通过调整投资组合来弥补亏损，比如有的物业选择投资的capital gains 高，有的选择物业租金收入高

adsl2

5年明线政策前的房子按几年算？2年还是5年？

9000x9900

对于没有其他收入来源的职业房产投资者而言，这个政策可以忽略。

ronaldlu

Lease 发表于 2018-4-4 16:35
非常感谢房哥的编辑！

在另外几个帖子中有朋友说Ring-Fencing对长期投资者没有影响。

这个不是投资，是投机，贴钱给人住。

lianlian88

pategao 发表于 2018-4-4 18:39
像这种情况下，投资者可以通过调整投资组合来弥补亏损，比如有的物业选择投资的capital gains 高，有的选 ...

是啊，我感觉政府就是这个目的，不要让你死盯着captial gain来赚钱，把社会资金引导到需要的地方去。他们总是讨论伤害投资者，其实说穿是伤害了，就是不想让你多往里面投，合理分配自己的财产。
地产又不是只有住宅，商铺的回报率比一般住宅高多了，奥克兰外面的房产也比奥克兰的房产回报率要高，干嘛不从住宅房里套一部分资金出来投资商业地产，或买到奥克兰外面去，同样可以抵税。比如你现在有10套住宅投资房，搞个4，5个出来投资下商业地产，也不失为均衡财产的一种方式。
比如，奥克兰外面的商铺，回报率6或者7的还是不少的，当然牺牲的就是capital gain了，当然这只是一个例子，所以思路要打开才是上策

Lease

lianlian88 发表于 2018-4-4 20:47
是啊，我感觉政府就是这个目的，不要让你死盯着captial gain来赚钱，把社会资金引导到需要的地方去。他们 ...

其实真正的投资者， 还能不懂得diversifying portfolio这个道理？

我所不喜欢的是政府specific target某一个group， 与它标榜的公正公平相违背。

其实这个政策对我个人毫无影响，哪怕它说之前的loss 不能抵将来的利润我都无所谓。

lianlian88

Lease 发表于 2018-4-4 20:55
其实真正的投资者， 还能不懂得diversifying portfolio这个道理？

我所不喜欢的是政府specific target某 ...

其实很多政策都是specify某一个group的，或者说对某一个group特别不公平。你看加了燃油税，对那些运输企业来说不也是重大打击？
其实政府的很多政策的目的都是均衡各方利益。对于很多行为都是用政策来引导来nudge。