我看房市，何去何从，花落谁家~~~~

aoyuelingfeng

简单说说影响房价走势的几大因素：

1.人口
人口流动对房产的影响是比较大的因素，以奥克兰140万左右的人口为基数，自然增长和人口流动是不可能有这么大的涨幅。好像市政府有个网站上有统计，大约每年增加3%还是4%的，具体忘记了。
那除了自然增长之外，人口流动，最主要的人口增加还有新移民。其实从去年160分移民的新政开始，未来几年人口流入就肯定要放缓。从这方面看，对房地产肯定不是好事。

2.银行贷款首付比例
首付比例是个很神奇的指标，大概可以反映出银行对当前房地产市场的判断。通常来说，首付比例越是低，房地产的风险就越是小，否则就相反。我来自上海，在十几年前，上海很多地方的房子都是0首付。这个情况我相信在其他城市也肯定有，现在回头去看这十几年的房价走势，再对应首付比例，完全就是这个结果。还是以上海为例，0首付之后，条件好的20%，比如公务员或是有补充公积金的。再是慢慢变成30%首付，直到最近几年政策改的五花八门，好像是第二套房直接提高到50%还是70%的首付。

为什么要特地说这两个呢，因为人口可以简单的看作是房子的刚性需求。而首付比例可以理解为投资炒房的。如果人口慢慢减少，持续保持流出，那房子的价格就会和我国的东北很多地方一样。后者，假设有一天房子要求全款买卖，那估计也没人会去炒个什么房地产。

以上这两点基本都是在说需求端，供给/需求么，最最简单，也最有效力的经济学原理。

3.政策
所谓的禁止海外买家其实也是从需求段在做文章，仅看政策的导向还是以抑制投资炒房为主。政策其实是最难把控的，但其实也是最好解读的。比如像中国执行的比较多的，限贷，限购。先不让你贷款，然后就是全款也不让你买。当然中国本身的人口基数在那里，刚需太大了，哪怕95%的投资买房被限掉了，房价照样涨。包括前几年有过一段时间延长营业税周期，从2年变成5年。这是什么意思呢，就是买入后再卖出，需要缴纳总房价5.6%的营业税~~~~是的，没看错，总房价5.6%的，500万的房子光是营业税要收你30万。最早这个政策是房子持有2年后可以免税，后来变成5年后才可以免税。这其实是个什么意思呢，就是说，在房价上涨的这个游戏中，老百姓不能作为市场的主要赢家，只要你是投资盈利，政府才是最大收益者。反观新西兰，好像是1年内收税，1年外免税。新西兰如果真的想要挤压掉短期炒房客，可以参考中国。

4.趋势
我对趋势的看法其实很简单，新西兰现在的情况不是个例，就在前几年它的隔壁邻居澳大利亚完完全全的搞过一次。奥克兰以后的走法全部可以参考悉尼/墨尔本。两个国家从文化到背景都是非常相似，并且，澳洲几乎是全部覆盖新西兰。从人口，经济总量，经济构成，哪怕到教育/医疗等等只要等想到的，全部都是澳洲领先。可以简单的说，新西兰就是澳洲的影子市场。这轮房地产澳洲是先启动，新西兰要慢15个月的样子。以我不太准确的数据澳洲是2013.4月开始，新西兰是2014.7月开始。（如果有朋友能提供更详细准确的在下非常感激。）那自从澳洲海外买家禁令开始，基本能算出新西兰的大概周期。尽管澳洲房子也没怎么太跌，但明显熄火是不争的事实。同时它还是有着2000多万的人口基数“超级大国”。

5.无形控制的手
我是搞股票工作的，常常会从一些股票的角度去来看这个问题。用国内来讲个例子，国家每年的发很多货币出来。大致看看么，在这15年里M2总量翻了100倍。这些钱去哪里了，显而易见就是房子和股票。是什么意思呢，房子是用来锁定大量社会闲散资金。如果国内房子没有涨这么多，那这么多的货币将会造成毁灭天地的通货膨胀。可能出去买一瓶矿泉水就要作价200块~~~所以从这个角度讲，国内限购限贷或许未必是不让市场涨，也可以看作是不让市场跌下来的手段。因为根本没人来买，那你的房子自然是不会跌价。包括股票，价格涨到高位，然后突然一把跌下来，有大量的社会闲散资金被套在高位。房子可能还只是锁定资金，股票就确确实实的消耗了资金。钱变少了~~~好吧，这方面我也只是随便谈谈抛砖引玉，新西兰应该还没想到这个办法，也没有这个需求。

6.供给
这部分其实也好判断，在政策压力下，海外贷款收紧，移民人口放缓等因素制约下，新房开工肯定减少。开发商也不傻，总体环境不好，造好也未必能马上卖出去。又何必去付这个利息冒这个风险。关于这点，我发现新西兰和国内的房地产开放商几乎都是一样的操作模式，都是高杠杆运作，贷款借的很足，开发销售周期非常短。这个可以去找一些新西兰上市的房地产公司，财报拿来一看便知。那么新屋数量减少相对来说也是缓和了一下现在的价格，天平的两端，需求减少-供给同样也减少。所以价格短期也没有跌的太多，相对还是比较绅士的。

7.风险
房地产总体来说还是个比较好的资产。我看到论坛上总有人拿日本的例子来看，什么连跌30年，跌去70%等等。这点我是不太暂停的，小跌阴跌会有，大跌或者崩盘我觉得比较难。其实，这些所谓的暴跌的风险最最大承受的绝对不是个人，而是银行，是政府。因为你的首付比例只有20%，假设当房价跌幅超过20%，你要是断供，尽管有信誉背书，但坏账就是银行的。当房价跌幅超过20%，从政策手段上会有很多办法来挽救房价，比如降低首付比例，开放海外买家，降低移民门槛等等，哪一条都是对房价利好。当然，我也只是说爆盘的这个情况比较少，也不是完全不会发生，比如2007年美国次级债就是个例子。前几天和朋友聊天，讲起海外收入贷款，朋友的妈妈东北某小镇普通工人，在这里出具的海外收入证明月入10万人民币......而换来的是奥克兰本地贷款120万纽币。看到这个情节，总觉得和电影大空头里演的真像。如果房子不能快速周转起来，贷款和利息要怎么还~~~

8.后市预测
这个说起来我自己也觉得不靠谱，只能说，现在还在吵着嚷着房子要涨价的，基本都是中介或者从事这个行业的。当然也不排除有些特别好的房子会拍出高价，但个体代表不了总体。用一套房子的高价来证明整个市场在涨是不合理的。本来说好3月8号出政策要禁海外买家，现在又说要脱到7月份。在我看来简直就是达莫利克斯之剑，反而让利空更加延长，这种政策不如不出。需求明显减少，当然供给也相应减少。短期来看价格应该比较平稳，或者会慢慢下跌，幅度不会太大。这个跟股票其实有点像，最高点往往都是天量，然后慢慢伴随着缩量阴跌，再下来是无量空跌。无量空跌可能是看不到，毕竟是房子么。如果是让我要去买房子，纯粹从投资角度来看，澳洲什么时候开始加速上涨，我这里可以考虑开始看房子了，因为我们比他们会慢一点。最后么说个题外话，房子的价格未必会下跌明显，但成交量必然剧烈萎缩。房地产行业的冬天才刚刚开始~~~~~~
半夜2点，胡言乱语一番，熬不住要去睡啦~~~~

我真不是孙红雷

阅              就第5条靠谱，其他有待斟酌

pategao

睡觉前不清醒，说啥都没事

耀眼的天空城

看过了,写得好

留下足迹

嗯。。先看完了一到五。。。。。不错，赞同。。。到底是大城市出来的人的眼光哦。。。理智分析捏。。赞一个。。。


对的，，就如你所讲到的，第三点里提到的。。。国内现在就是要采取房价营业税。。500万的房子，缴30万。。当然这个明摆着因这些年在房事上人们所尝到的甜头。国家怎么会再任其放过捏。。对吧。。不会再把这个肥水放入你个人口袋的了。。与其过去看你发财，如今直接拦截喽。。

第五点也说的相当好。。股票这玩意，就是人为操作的。。。资金调入。。。先把盘渐渐放大，托起来。。。然后董事会一开，即可等到高价位后。。。一抛。。。。外面大批散货来不及或者说根本就木有地方得到内部消息。。还沉浸在得意忘形的时候。。就这么被集体套牢。。滴血吧。。

其他还木有看。。。但大体觉得楼主思路不错哦。。。

那么，今天又是特别的新西兰假日了。。。这个特别的日子。。再看，有史以来。。作为白人的总理。。能如此被重视。。可想而知。。接下来这个大局偏重点了。。。所以。。不要再表现狂妄自大吧。。感觉唯独华人才能救地球吧。。醒醒。。。人家不需要。。因为这个并没有给这个政府带来什么啊。。而仅仅给你个人带来利益捏。。。木有理由因你的个人利益。。而去得罪另一个大部落的哦。。

对的。。每个政策出台。。不可能顾及到每个环节的。。当然不可能绝对达到所预期的效果哦。。但绝对是能起到抑制作用哒。。。也就是说。。现在唯一能控制房屋销售。。。但还不能控制到出租房的价格。。因为最大能影响这个方面的就是。。开放旅游。。这个才能带动租房的价格。。因为随着各种购房限制出台。。会导致短期出租房屋的短缺。。所以，在这个领域，下一步还是有个发展的空间的。。但目前在这个airbnb 推广上，出现的诈骗和涉及到隐私被侵犯案。。是不是会阻止人们在这方面三思而行，也有待于观望中。。。


嗯。。其他我也赞同楼主所讲的。。对的。。新西兰的政策措施。。基本就是复制澳洲的。。我也是一直这么认为的。。

好吧，接着睡觉。。


98

PQNZ

说了一大堆，中心思想就是澳洲涨我们涨，澳洲跌我们跌，哈哈哈哈

tiannz

PQNZ 发表于 2018-2-6 08:03
说了一大堆，中心思想就是澳洲涨我们涨，澳洲跌我们跌，哈哈哈哈

没错，全世界都可以跌，唯我大奥克兰独尊，哈哈哈哈

NewLynnHse

太长，我就不看了。不过可以给你精华。。。嘿嘿

DAHUA仔

LZ思路清晰，除了第5条以外，其他都赞同。

关于国内房子锁定资金，我倒觉得房子是在创造资金。因为房价上涨，每一次交易除了首付款以外，从银行贷出的按揭贷款也都成为了卖家的自有资金（减去银行贷款），也就是说对同一套房子，银行放款额度随着交易次数增加而增加，从宏观上是增加全社会的资金供应。

股票也是一样，只是套住散户资金，股票上涨过程中大股东们逐渐抛售，完成资金所有权的转移，股东拿到钱，又可以作为资本金撬动银行贷款运作下一个项目（钱在散户手里是死钱，在股东们手里才能转起来），继续加大货币供应，推动债务型的经济增长。

若干年搞下来就有了去年关于1 Rmb 产值要由6 Rmb 债务推动的说法。

联系到新西兰，作为过去10年里M2增长率仅次于中国的国家，如果房地产熄火，就真有的看了

Chatbox

DAHUA仔 发表于 2018-2-6 09:52
LZ思路清晰，除了第5条以外，其他都赞同。

关于国内房子锁定资金，我倒觉得房子是在创造资金。因为房价上 ...

经济熄了火，你以为你这种底层就有机会翻身了?

Chatbox

留下足迹 发表于 2018-2-6 07:50
嗯。。先看完了一到五。。。。。不错，赞同。。。到底是大城市出来的人的眼光哦。。。理智分析捏。。赞一个 ...

你留言咋总是这么有特点。

复制澳洲，现在墨尔本房价10%+的大幅增长，悉尼却跌了2%。

DAHUA仔

Chatbox 发表于 2018-2-6 10:04
经济熄了火，你以为你这种底层就有机会翻身了?

本来大伙儿坐一块儿天南海北聊闲天儿，突然桌子边上凑过来一个满嘴大黄牙的混子，张嘴就喷，真是倒胃口

NewLynnHse

楼上两位，差不多就好了啊

aoyuelingfeng

哈哈，先感谢版主射精：）
第5条也只是自己的看法，所以叫做无形的手，究竟有没有，只有天知道。
对于说房子是用来增加货币供应的，这一听就是纸上谈兵的键盘大神。开个玩笑，别介意
以中国房地产为例，土地是由国家管控，一级市场招拍挂，到现在的配给还是怎么样的...
接着才是开放商买下土地，造房子卖房子等等
一套房子100万，首付20万。剩下80万银行贷款，这个80万不是凭空创造出来的，而已之前的开放商已经付掉了78万。买土地要钱，造房子要钱，卖房子要钱。加上中间的融资成本以及一系列的公关成本。这80万的贷款根本不是为了房子而生出来的，而是早就用下去了这么多。
说房子是增加GDP是没错，说用来增加货币，是根本没想通过这个问题。
至于股票么，这居然也说我错了...实在没看明白错在哪里。股票从5块涨到20块，市值就是增加了4倍。

说到货币发行，刚好我知道这个，也来谈一谈。我们现在用的货币本身是没有价值的，是政府印出来的。那么所谓钱多钱少，是不是多印一点就可以了呢？
曾经在一战结束后，德国对法国有大量的战争赔款，当时要求的货币是马克来计。德国就用过这个办法，反正不是要马克么，就大量发行货币来赔给法国。那最后的结果应该都猜的到，毁天灭地的通货膨胀。常常是几亿马克买一包火柴~~~~直到后来元首上台，力挽于狂澜，哈哈，题外话。
这说明一个什么问题呢，钱不是你想印多少就印多少的。再来看一个例子，当时国名党退居台湾之后，因为在大陆本土的法币非常失败，又重新发行了新台币。在新台币的背景下，台湾物价基本稳定，直到后来慢慢成长为亚洲四小龙。
都是发钱，有的就可以，有的就不行。其实道理很简单，每一张货币的背后都需要有一个担保物。这个担保物早些年都是用黄金来算的，直到1979年以后，世界上大部分的货币背后都用美金作为担保物。这其实就是我们常说的外汇储备，外汇储备才是货币发行的根本。如果台湾当时没有带着民国政府所有的黄金美元过去，发出来的新台币就会和德国马克一样。
作为我们中国人来说，外汇储备不会陌生。国家想尽一切办法吸取外汇，为的是什么，国内又不流通美元，还不是为了把它当作储备，从而发行人民币。
这也就很好的解释了，为什么新西兰这么热衷于出口。比如南极小龙虾，牛奶，牛羊肉。因为新西兰的外汇来源比较单一。也是这个原因，在澳洲买新西兰出口的牛奶，比在新西兰本地还要便宜。在美国买新西兰的牛羊肉，比在新西兰本地的还要便宜。这就和我们的邻居澳大利亚差别很大。在70年代，2国之间几乎没什么差距的，直到澳洲开始出产矿石。在前一轮矿石涨价风潮中，澳新两国的差距越来越大。
那么外汇储备的构成，早些年几乎都是清一色的美元作为基础。换句话说，大多数国家发行货币都是用美元作为担保物。那美元到底有什么做担保物呢，79年以前美元用黄金，79年以后，美元用它的综合国力。这也是为什么美国会这么强大，其他国家都要用美元来储备发行货币。而美国，要靠它的军事和政治来背书。这样一个就用纸和油墨就能换取全世界资源的国家怎么会不强大呢？

货币发行的问题其实不难，就怕我表达有问题，没讲清楚。另外再讲一个小的，我看到回复里面有讲airbnb的问题。在2年以前，新西兰最大的产业还是停留在dairy。但现在最大的产业已经变成hospitality。这个行业相关的面也很大，从飞机到租车到酒店到餐饮等等一系列。早些年都是通过卖本地特产换取外汇，和中国的made in china有点像，姑且可以叫做export from nz。那现在变成观光业来赚取外汇，应该看看是不是在这里面有什么机会。这是大势，因为整个国家在往上面靠。至于房地产么，我不知道多少比重，但反正在新西兰肯定不是第一和第二

Quad

分析的不错啊。 。。

couheyong

sun2kiwi 发表于 2018-2-6 14:17
你再想想。如果你非把政府算进去。

一开始政府一块地， 0块钱， 开发商80， 买房的20， 总计100块＋1块地 ...

兄弟，记得以前我就和你讨论过房子是锁住还是增加流动性问题。

我只想再说一遍，不管是中国还是其他国家，银行不能印钱，银行不能印钱，银行不能印钱。更不会因为有人贷款就印钱。银行贷出的钱是它吸收的存款。

你google一下 “货币发行机构” 就能知道谁印钱，为什么印钱，什么情况印钱，通过什么方式印钱了。

couheyong

sun2kiwi 发表于 2018-2-6 14:59
兄弟，
印钱是商业银行的基本功能，你说了1000遍也没用的。
去查查货币乘数，这属于101基础知识。 ...

兄弟，google一下，2分钟就能知道的东西，我就不多说了。虚心一点才能进步，不然只能徒增笑柄而已。

couheyong

sun2kiwi 发表于 2018-2-6 15:20
兄弟，不要嘴硬了，这是基础知识。

呵呵，就当我没说过。

Chatbox

couheyong 发表于 2018-2-6 14:56
兄弟，记得以前我就和你讨论过房子是锁住还是增加流动性问题。

我只想再说一遍，不管是中国还是其他国家 ...

帖子不错。不过中国人民银行发行货币。它不是银行，谁信?

couheyong

Chatbox 发表于 2018-2-6 15:35
帖子不错。不过中国人民银行发行货币。它不是银行，谁信?

它不是银行，我信啊。中国是中国人民银行，新西兰是新西兰储备银行，它们只是名字里有银行而已，此银行非彼银行。不然你去这2个银行存款或者贷款试试？不能存款贷款的银行，它是银行，谁信？

Chatbox

couheyong 发表于 2018-2-6 15:52
它不是银行，我信啊。中国是中国人民银行，新西兰是新西兰储备银行，它们只是名字里有银行而已，此银行非 ...

火气别那么大，我说啥了? 它又为啥叫银行呢？楼上解释就很清楚啊。

couheyong

Chatbox 发表于 2018-2-6 15:57
火气别那么大，我说啥了? 它又为啥叫银行呢？

我没说啥尖酸刻薄的话呀，也没开喷，挺心平气和的讲道理呢，为啥会觉得我火气大？
老婆饼里没老婆，夫妻肺片里没夫妻，人民银行叫银行有啥稀奇的？

Chatbox

couheyong 发表于 2018-2-6 16:01
我没说啥尖酸刻薄的话呀，也没开喷，挺心平气和的讲道理呢，为啥会觉得我火气大？
老婆饼里没老婆，夫妻 ...

我也是探讨，你说你没火气就没火气吧。老婆饼夫妻肺片不管有老婆还是有老公，都能吃，不是吗？人民银行还有你所谓的百姓银行，都增加货币，不是吗?

rzrljb

lz分析得很有道理

couheyong

Chatbox 发表于 2018-2-6 16:05
我也是探讨，你说你没火气就没火气吧。老婆饼夫妻肺片不管有老婆还是有老公，都能吃，不是吗？人民银行还 ...

中国人民银行和新西兰储备银行当然也是银行，只是和普通银行职能不一样，只有这些“中央银行” 才能决定是否发行和发行多少货币。

普通银行根本没有这个职能，普通银行主要任务就是吸收存款然后贷款，赚中间的利息差。如果自己能印钞票的话，这些银行还费那劲雇一帮人拉存款，还的赔利息？