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[论事] 小光看房市,何去何从,花落谁家~~~~   [复制链接]

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发表于 2018-2-6 01:15:07 |显示全部楼层 微信分享
简单说说影响房价走势的几大因素:

1.人口
人口流动对房产的影响是比较大的因素,以奥克兰140万左右的人口为基数,自然增长和人口流动是不可能有这么大的涨幅。好像市政府有个网站上有统计,大约每年增加3%还是4%的,具体忘记了。
那除了自然增长之外,人口流动,最主要的人口增加还有新移民。其实从去年160分移民的新政开始,未来几年人口流入就肯定要放缓。从这方面看,对房地产肯定不是好事。

2.银行贷款首付比例

首付比例是个很神奇的指标,大概可以反映出银行对当前房地产市场的判断。通常来说,首付比例越是低,房地产的风险就越是小,否则就相反。我来自上海,在十几年前,上海很多地方的房子都是0首付。这个情况我相信在其他城市也肯定有,现在回头去看这十几年的房价走势,再对应首付比例,完全就是这个结果。还是以上海为例,0首付之后,条件好的20%,比如公务员或是有补充公积金的。再是慢慢变成30%首付,直到最近几年政策改的五花八门,好像是第二套房直接提高到50%还是70%的首付。

为什么要特地说这两个呢,因为人口可以简单的看作是房子的刚性需求。而首付比例可以理解为投资炒房的。如果人口慢慢减少,持续保持流出,那房子的价格就会和我国的东北很多地方一样。后者,假设有一天房子要求全款买卖,那估计也没人会去炒个什么房地产。

以上这两点基本都是在说需求端,供给/需求么,最最简单,也最有效力的经济学原理。

3.政策
所谓的禁止海外买家其实也是从需求段在做文章,仅看政策的导向还是以抑制投资炒房为主。政策其实是最难把控的,但其实也是最好解读的。比如像中国执行的比较多的,限贷,限购。先不让你贷款,然后就是全款也不让你买。当然中国本身的人口基数在那里,刚需太大了,哪怕95%的投资买房被限掉了,房价照样涨。包括前几年有过一段时间延长营业税周期,从2年变成5年。这是什么意思呢,就是买入后再卖出,需要缴纳总房价5.6%的营业税~~~~是的,没看错,总房价5.6%的,500万的房子光是营业税要收你30万。最早这个政策是房子持有2年后可以免税,后来变成5年后才可以免税。这其实是个什么意思呢,就是说,在房价上涨的这个游戏中,老百姓不能作为市场的主要赢家,只要你是投资盈利,政府才是最大收益者。反观新西兰,好像是1年内收税,1年外免税。新西兰如果真的想要挤压掉短期炒房客,可以参考中国。

4.趋势
我对趋势的看法其实很简单,新西兰现在的情况不是个例,就在前几年它的隔壁邻居澳大利亚完完全全的搞过一次。奥克兰以后的走法全部可以参考悉尼/墨尔本。两个国家从文化到背景都是非常相似,并且,澳洲几乎是全部覆盖新西兰。从人口,经济总量,经济构成,哪怕到教育/医疗等等只要等想到的,全部都是澳洲领先。可以简单的说,新西兰就是澳洲的影子市场。这轮房地产澳洲是先启动,新西兰要慢15个月的样子。以我不太准确的数据澳洲是2013.4月开始,新西兰是2014.7月开始。(如果有朋友能提供更详细准确的在下非常感激。)那自从澳洲海外买家禁令开始,基本能算出新西兰的大概周期。尽管澳洲房子也没怎么太跌,但明显熄火是不争的事实。同时它还是有着2000多万的人口基数“超级大国”。

5.无形控制的手
我是搞股票工作的,常常会从一些股票的角度去来看这个问题。用国内来讲个例子,国家每年的发很多货币出来。大致看看么,在这15年里M2总量翻了100倍。这些钱去哪里了,显而易见就是房子和股票。是什么意思呢,房子是用来锁定大量社会闲散资金。如果国内房子没有涨这么多,那这么多的货币将会造成毁灭天地的通货膨胀。可能出去买一瓶矿泉水就要作价200块~~~所以从这个角度讲,国内限购限贷或许未必是不让市场涨,也可以看作是不让市场跌下来的手段。因为根本没人来买,那你的房子自然是不会跌价。包括股票,价格涨到高位,然后突然一把跌下来,有大量的社会闲散资金被套在高位。房子可能还只是锁定资金,股票就确确实实的消耗了资金。钱变少了~~~好吧,这方面我也只是随便谈谈抛砖引玉,新西兰应该还没想到这个办法,也没有这个需求。

6.供给
这部分其实也好判断,在政策压力下,海外贷款收紧,移民人口放缓等因素制约下,新房开工肯定减少。开发商也不傻,总体环境不好,造好也未必能马上卖出去。又何必去付这个利息冒这个风险。关于这点,我发现新西兰和国内的房地产开放商几乎都是一样的操作模式,都是高杠杆运作,贷款借的很足,开发销售周期非常短。这个可以去找一些新西兰上市的房地产公司,财报拿来一看便知。那么新屋数量减少相对来说也是缓和了一下现在的价格,天平的两端,需求减少-供给同样也减少。所以价格短期也没有跌的太多,相对还是比较绅士的。

7.风险
房地产总体来说还是个比较好的资产。我看到论坛上总有人拿日本的例子来看,什么连跌30年,跌去70%等等。这点我是不太暂停的,小跌阴跌会有,大跌或者崩盘我觉得比较难。其实,这些所谓的暴跌的风险最最大承受的绝对不是个人,而是银行,是政府。因为你的首付比例只有20%,假设当房价跌幅超过20%,你要是断供,尽管有信誉背书,但坏账就是银行的。当房价跌幅超过20%,从政策手段上会有很多办法来挽救房价,比如降低首付比例,开放海外买家,降低移民门槛等等,哪一条都是对房价利好。当然,我也只是说爆盘的这个情况比较少,也不是完全不会发生,比如2007年美国次级债就是个例子。前几天和朋友聊天,讲起海外收入贷款,朋友的妈妈东北某小镇普通工人,在这里出具的海外收入证明月入10万人民币......而换来的是奥克兰本地贷款120万纽币。看到这个情节,总觉得和电影大空头里演的真像。如果房子不能快速周转起来,贷款和利息要怎么还~~~

8.后市预测

这个说起来我自己也觉得不靠谱,只能说,现在还在吵着嚷着房子要涨价的,基本都是中介或者从事这个行业的。当然也不排除有些特别好的房子会拍出高价,但个体代表不了总体。用一套房子的高价来证明整个市场在涨是不合理的。本来说好3月8号出政策要禁海外买家,现在又说要脱到7月份。在我看来简直就是达莫利克斯之剑,反而让利空更加延长,这种政策不如不出。需求明显减少,当然供给也相应减少。短期来看价格应该比较平稳,或者会慢慢下跌,幅度不会太大。这个跟股票其实有点像,最高点往往都是天量,然后慢慢伴随着缩量阴跌,再下来是无量空跌。无量空跌可能是看不到,毕竟是房子么。如果是让我要去买房子,纯粹从投资角度来看,澳洲什么时候开始加速上涨,我这里可以考虑开始看房子了,因为我们比他们会慢一点。最后么说个题外话,房子的价格未必会下跌明显,但成交量必然剧烈萎缩。房地产行业的冬天才刚刚开始~~~~~~
半夜2点,胡言乱语一番,熬不住要去睡啦~~~~
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发表于 2018-2-6 03:17:32 |显示全部楼层 微信分享
阅              就第5条靠谱,其他有待斟酌
我的精神分裂症治好了,现在我和我都很好

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发表于 2018-2-6 05:43:51 |显示全部楼层 微信分享
睡觉前不清醒,说啥都没事
多年的媳妇熬成婆,俺也是天使级了 .

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发表于 2018-2-6 06:46:37 |显示全部楼层 微信分享
看过了,写得好

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