本帖最后由 BNC2015 于 2017-11-7 10:55 编辑
房市
推测的范围和前设
1. 聚焦于奥克兰地区，因为其有代表性, 是新西兰的一个缩影。
2. 假设未来三年外部环境和过去三年相差不大
3. 不概括难以预测的重大事件，如战争，大天灾，大型国际金融事件
4. 假设总理信守承诺，三年内不加税
将从3 方面来看奥克兰房市前景：需求，供应，资金
1.需求
人口增长：包括自然增长率（出生率-死亡率）+ 净移民率
下图为全国人口的自然增长，我们可以看到，近几年来人口增长为每年3~3.5万。
今年的人口增长约为：3万自然增长 + 7万净移民 = 10万
今后三年，新政府的移民目标为约4~5万，取平均4.5万。工党的长产假鼓励生育，而优先党则力推老人健康计划而使死亡率下降，所以采用3.5万的自然增长。
所以将来3年的人口增长为： 3.5万自然增长+ 4.5万净移民 = 8万，比今年低20%。
人口还是显著增长，只是稍缓，那么对于房市还是有力的承托，不过比以往稍缓。
海外买家禁令
新政府的定义包括本地工签，学签，在海外投资者。一般认为，基于TPP等自贸协议，新政府不能马上完全禁止海外买家买二手房. 而且尚不知政府通过何种法律手段实行禁令， 如果是通过法案修改（Bill Amendment， 类似于 Phil Twyford 2015提出的法案）则需走1，2，3读，并且不一定总督签发后立即实行。
但新总理承诺圣诞节前实施禁令。所以，我们静观政府的行动。
如果实施，部分海外买家会退出，部分转向买在建房或完全buy off plan.
该禁令对房市会有一定的打压作用，不过参照有类似禁令的澳洲，似乎不显著，房价依旧飞涨。
2->5年明线测试
对短期炒家没影响，因为他们已经打算交税。对于真正的长期投资者，如阿海类型，也几乎没影响，因为他们通常长久持有。只对于那些打算持有两三年然后出售的投机者有影响，他们可能会退出市场或改变策略。
所以，明线测试的延长对于房价影响不大
保值投资
未来三年的通胀会较现在高，所以部分投资者会把资金从其他地方转移到房市，利用房产保值的特性来维护资产。这对房市有承托作用，但效果可能不显著。
小结：将来三年房产的需求增长略缓，但总体依旧强劲。
2. 供应 土地：
没看到新政府有释放土地的政策，例如去除RMA的某些条款，或者对土地拥有者加税。
倒是在公房土地释放上更保守。一直以来，大量的低密度公房占用了很多昂贵的土地：Mission Bay, Kohimarama,Sandringham, MT Albert, MT Roskill 等. 这一直为很多人诟病。例如，一个不工作的人生很多小孩，住一个位于MissionBay 的600平米的大地公房。
国家党的解决方法是，如：把几个连在一起的公房打包卖给私人开发商，价格上通常忽略掉已经残破不堪的房子。同时规定密集型的房子部分为回归国有的公房。这样的做法，既调动了开发商的积极性，也提高了土地的利用率，更回收了资金可以用于投资基础设施。
但是，这样会对公房的居住者造成很大压力，尤其是那些住了几十年的老人，而其出售的价格也有争议。所以新政府已经宣布将会展缓此类开发模式。
市区土地释放的保守趋势，对于房市有助燃作用。
建材建材价格是房价的重要推动因素 。10年前我买了个自住Unit,因diy去买石膏板(10mmgib, 2.4 x 1.2), 当时才10多刀，现在二十多，几乎翻倍。近年来建材价格上升速度之快,甚至大大超越了人工成本更贵的澳洲. 如下图:
新政府并没有直接利于建材生产或进口的政策。 倒是环境政策的收紧， 劳工工资的提高，劳工法的加强， 对国内企业的保护升级，上升的通胀， 都在推动建材的价格 。最典型的就是劳工的最低工资提升， 制造业联盟（Employersand Manufacturers Association）惊呼，新西兰制造业将遭受碾压式的停滞 （grinding halt）.
这话有点夸张，但建材厂家通过提升价格把劳力成本转嫁给开发商是必然的。 所以，建材价格看涨，从而上顶房价。
建筑劳动力
类似于建材， 飞涨的tradesmen价格也是推动房价的因素。
国家党政府的主力政策是请外援：移民。争议就是这些移民是否能够很快适应新西兰环境？如果可以，无可否认可以立竿见影。
新政府的主力政策是内部挖潜。例如，通过津贴，鼓励建筑公司使用学徒（5000），免去中学后学习培训的学费等，确实有助于缓解用人荒。不过，通常Tradesmen要学习一年左右， 工作2年左右才可以独立，所以从中学毕业到成为一个合格的Tradesmen，需要3~4年的时间。加上政策要1年左右才落实，所以，如果工党能够连任，会看到效果。
因为优先党的强势介入，新政府对于技术移民的态度趋于保守，这固然能够保护本地人的工资水平，但对于降低房价没有好处。
小结：内部挖潜的方法不错，不过周期较长。削减技术移民，会增加建房成本。
开发商资金
按照观察和几个资深的Broker的评论, 开发商极难借钱, 比一般买自住, 买投资更难. 有不少项目, 批了不建, 部分是建了一部分, 停工.
投资交通基础建设
主要包括道路，桥梁，铁路，渡轮，公共交通等。 奥克兰的住房问题，很大程度是因为交通企划没做好， 交通设施不足而效率低下，公共交通不发达。 有些区，如papakura,离开 市中心不过30公里，但上班时间需要开车近1个半小时。如果能够把通勤时间降低，人们也会愿意住在较远的地方。
日本大阪这方面就做得很好，通过建设高铁， 大阪成功地把市内的人疏散到远郊，日间是第二大城市人口350万，而晚上是第三大城市260万，从而成功地控制了房价。
新政府目前的主要政策是铁路，包括从市中心到机场铁路， 从市中心到西区北岸。如下图。不过前者主要是城市形象工程，对交通问题帮助不大， 后者确实很有针对性，但是建设周期为10~20年，稍长了些。
新政府投资的挑战性在于，资金不足，因为福利大增，如延长产假，增加救济，学生津贴等，而收入又因为承诺三年不加税而不能大涨， 所以投入基础建设的资金很有限，所以只能做些中小型项目或者延长建设周期。
评价是：工党以有限的资金做了一个不错的交通蓝图，不过有远水不解近渴之虞（对房市）。如果能投入更多资金， 缩短工期，效果会更好。
区域发展
新西兰的房价除奥克兰外, 其实在发达国家里并不算高. 如果要对症下药, 开发资金应更多投入奥克兰. 前任海伦和国家党政府都由此共识. 不过, 本届工党政府因为和优先党合作, 发展重心转向其它地区, 尤其是皮先生的家乡Whargarei 和远北.
虽然区域发展好了可以吸引部分奥克兰人前往居住, 不过发展周期数以１０年计, 所以中期内(１０内)对奥克兰的房屋供应短缺没有太大帮助. 反而因为占用发展资金, 会令奥克兰的建设和房屋供应减缓.
供应小结: 因为土地, 建材, 劳动力, 资金, 和基础建设的不足, 发展重心的转移, 供应在未来３年不会比现在有大的提高.
资金
银行借贷 银行借贷比以前难，这与大选并没太多关系。 其主要原因有：银行海外资金来源成本增高，受累于澳洲经济，本地银行的澳洲母行要求收紧贷款，本地银行存款不足。
没看到新政府的政策对银行借贷有显著的影响，但是如果央行大量印钞票，可能会缓解。
至于更低的LVR甚至DTI 政策，看来不大可能会在短期实施。央行长也说过，DTI 只会在房市复苏，快速增长重现时才会使用，目前（房市持平）情况下， 决不会使用。
小结：如果澳洲经济快速增长，而央行大量印钞票，借贷会比现在稍容易些
利息 下图是自２０００年以来的新西兰２年利息
现在利息极低，是推动房价的主因之一。而央行的超低利息是商行能够维持低利率的最重要原因。新政府的治下，央行利率可能会被提高从而控制通货膨胀。如果政府连任，可能性就更高。
如果商行利率随之增长，那么会阻止一些人买房。但如果要迫使投资者卖房减负，商行利率要足够高才行。举个例子：
一个５０万３房２０１５年买，每增加１%的利率， 投资者就得每年多付５０００.今年的利率目前大约升了０．４％，如果假设将来３年每年增长0.8％（非常激进的估计，未来三年不太可能实现），那么， ２０２１年初，投资者需要每年多付$12000。不过，投资者会用些办法来缓解，例如升房租：
过去几年的房租趋势如下图.
过去每年房租大约升 $20~30(每周)， 也就是1000~1500,如果利率大增，房东被迫加速升租金，如每年40,那么，３年下来，大约每年多6200。
然后报损失，退税，大约每年只多付$4000多。 对于大多数投资者（1-3个投资房）， 应该能撑住。
有一网友做了个利息承受能力的调查，链接如下 http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3505289&page=1#pid58905006
目前(07/11/2017， 11am)的小结是：有房有贷的，平均认为能承受8.05%的利息，加上有房无贷的，约7成能承受至少8%的利息。
小结：将来的房贷利息会增高，这会减缓房市上升的势头，但要令房价快速下跌，甚至投资者甩卖，每年的平均利率上涨至少要1%以上， 而且持续4~5年。
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发表于 2017-10-25 10:54:39
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变色卡
发表于 2017-10-25 16:22:25
