Property IEP 24% 是什么意思？

Weber

想买一个房。 看到它属于earthquake-prone buildings。有一段说道：The property has an IEP of 24%. 能不能买？

salesonline

Well, since 2006 we have the IEP. The Initial Evaluation Process (IEP) assessment method is a quick method of identifying if a building is potentially earthquake prone. The IEP is a fairly crude look at the building based on its age, the type of materials used, the construction type and other factors. It can be a fairly quick and cheap procedure. The answer pops out the end as a percentage of New Building Standard. If it is below 33%, the building is called Earthquake Prone, if it is between 33% and 66% it’s called an Earthquake Risk . Above 66% is generally considered safe.

angelvan2012

就是一可能性，能买

take-away

应该是商业物业，一般银行要66%以上才能贷款，重要的是加固达到66%以上的费用是多少？34%以下的商业物业好像是二十年以后必须加固达到66%否则就强制拆除。买之前最好先咨询律师

Weber

take-away 发表于 2017-10-14 18:20
应该是商业物业，一般银行要66%以上才能贷款，重要的是加固达到66%以上的费用是多少？34%以下的商业物业好 ...

是商业物业。 是不是20年内不用加固？

clam

Weber 发表于 2017-10-14 18:28
是商业物业。 是不是20年内不用加固？

是從council 說房子是E 那天開始算
不是從現在開始算
要看lim

闪电式走佬

https://www.building.govt.nz/bui ... dings/introduction/

上面有一些详细的资料。iep在2017年7月1日有新的规定。在如果在奥克兰属于low risk的地区，允许加固的时间比较长。如果在惠灵顿就比较短了。

其实这个事情比较复杂，一般低于33%的都是历史悠久的建筑，很多都是不能拆，不能改的。这个到期了，康嫂能不能强拆，又涉及一个问题了。即使有钱加固，以前的租约怎么签，还要租客搬迁要不要谈赔偿也是一个问题。好了，租客解决了，去加固了，能不能达到66%以上？66%其实很多银行也很谨慎。最好能上90%，那又是一个问题。

能不能买？如果是全款，而且有钱加固，回报率高，位置好，租约好，租客好，为什么不买？如果不是全款，先问问银行愿不愿意借钱再考虑吧。

至诚信贷 Richard

IEP在24%的情况下银行是不予以接受的，是无法做贷款的，如果一定买，只能全款了

rzrljb

太低了，地震会出问题，而且最近不是一直说要来大地震么

take-away

前段时间也一直在看商业物业，觉得现金流大，后来发现其中的风险也比住宅物业大很多

clam

take-away 发表于 2017-10-16 12:31
前段时间也一直在看商业物业，觉得现金流大，后来发现其中的风险也比住宅物业大很多 ...

it's a different game.

Weber

我是租客。房东一定要卖给我。我也不想搬走。

park45

低于33%的商业building将来是要贴黄牌的（基督城是半年内）。表示除业主及相关人员（建筑或维修人员）外，其他人不能入内。即不容许公众人员入内。也就是说如果是Retail,就不能营业了。除非房东能把它加固到33%以上。麻烦的是，房东不愿意花大钱去维修到33%。因为不到66%以上，过几年又是问题。还有，一些老建筑（砖的的或混泥土的）本身结构就有的问题，拆除了再建或许更省钱。

楼主应该多做下一步的准备（说句不爱听的）。如果这个建筑是IEP24%。通常的情况下，半年内楼主的房东要对本建筑物维修升级到33%以上，并报CITY COUNCIL备案,方可营业。如果房东不愿意花这个钱，那么，这个建筑物是要被CITY COUNCIL贴黄牌的，即不容许公众人员入内。

Bearonrun

我经常做这些旧楼评估，还有后续加固设计。100%指的是完全符合现在的设计规范要求。 你看得楼房只有24%， 所以必须在限定时间内加固。

其实楼上也提到的信息都很实在，我想补充的是，对于此类的楼房， 很少有保险公司愿承保， 所以银行很难贷款， 也很少有租客愿意搬入。

clam

Bearonrun 发表于 2017-10-16 22:38
我经常做这些旧楼评估，还有后续加固设计。100%指的是完全符合现在的设计规范要求。 你看得楼房只有24%，  ...

你是做這行業的？我有一套要評估啊～

Bearonrun

clam 发表于 2017-10-17 09:51
你是做這行業的？我有一套要評估啊～

自从南岛地震以来，我就开始做，这是我的主业之一，最忙的时候每个月做十几个物业的IEP，4~5个详细评估。

很多旧楼IEP% 很低（主因为楼龄），但经过详细评估后，大多能够提高一些，有些甚至能够提高等级（主要是D 升 C).

但如果原来是C， 要提高到B或A, 通常需要做些加固。

阿海

33% 以下的一般都贷不了款。

Bearonrun

阿海 发表于 2017-10-17 10:59
33% 以下的一般都贷不了款。

主要是保险公司不愿承保，所以银行就不愿贷款。

对了，你现在也带队看commercial 吗？

clam

66% or under 的基本上很難mortgage，33％以下的可以不用想mortgage了。

clam

Weber 发表于 2017-10-16 15:11
我是租客。房东一定要卖给我。我也不想搬走。

怎樣一定要賣給你。。。不太懂，要是你沒有cash的話也很難買這個。

Bearonrun

clam 发表于 2017-10-17 11:43
66% or under 的基本上很難mortgage，33％以下的可以不用想mortgage了。

是啊，保险公司都很保守，此外，有些租客也不愿意搬入。

所以很多业主都会希望升级到B或A

Mr B Ng

像这种房个人觉得有多远躲多远

天使

IEP指数是商业物业防震指数，银行贷款对这个指数有要求

阿海

Bearonrun 发表于 2017-10-17 11:13
主要是保险公司不愿承保，所以银行就不愿贷款。

对了，你现在也带队看commercial 吗？ ...

不看，有了AUP，还是residential潜力大。

Bearonrun

阿海 发表于 2017-10-17 15:28
不看，有了AUP，还是residential潜力大。

我以为你业务扩展了。 其实commercial也不错，我有不少的客人在投资。

Bearonrun

至诚信贷 Richard 发表于 2017-10-16 11:30
IEP在24%的情况下银行是不予以接受的，是无法做贷款的，如果一定买，只能全款了 ...

如果业主能找到愿意承保的保险公司，银行应该可以接受吧？

至诚信贷 Richard

Bearonrun 发表于 2017-10-17 15:55
如果业主能找到愿意承保的保险公司，银行应该可以接受吧？

这个首先很难很难能找到愿意承保的保险公司，其次，哪怕有保险，银行也可以因为这样的物业风险过大，难出租等原因拒绝贷款，当然这跟所在地城市关系很大，比如在CHCH，24%的IEP物业就彻底不要想贷款的事情了。

Bearonrun

至诚信贷 Richard 发表于 2017-10-17 16:08
这个首先很难很难能找到愿意承保的保险公司，其次，哪怕有保险，银行也可以因为这样的物业风险过大，难出 ...

我有个客人，他让我评估的物业是30%， ASB的条件是如果他能找到承保的公司，就可以贷款。

不过他最终放弃。

至诚信贷 Richard

Bearonrun 发表于 2017-10-17 16:28
我有个客人，他让我评估的物业是30%， ASB的条件是如果他能找到承保的公司，就可以贷款。

不过他最终放 ...

放弃其实是明智的啊，以后维修是必然的，但真要多少钱，没人说到清，不修，要卖，今天遇见的问题也是所有买家要面对的。

阿海

Bearonrun 发表于 2017-10-17 15:32
我以为你业务扩展了。 其实commercial也不错，我有不少的客人在投资。

短期内很难升值，大部分有潜力地点好的都yield太低啦。