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本帖最后由 Robbi 于 2017-6-19 11:49 编辑
首先，楼主是本地注册财务顾问，E***bright Finance (宏*资本) 的员工， 所以有必要把disclaimer放出来。 这个帖子所写的一切仅仅是个人意见及对其中相关文章（原件）的了解。 仅供参考，不构成投资及贷款意见。
这几天一直不断收到一些朋友的电话，问， 最近新出的政策能解释下么？ 新出的那个政策，对房地产市场有什么印象？ 新出的那个政策，对我买房有什么影响？ 云云。。反正，离不开 “新出的政策” 这几个字。 现在楼主终于腾出一点空来，对这个DTI。说几句。。
首先，重要的事情说三遍： 这个不是新政策， 不是新政策，不是新政策！
央行6月8号出来的那个，是一个 consultation paper, 是征询文件。是征询市场对于实行DTI的看法。文件链接在这里。39页文章，谁有空想研究，可以去看看。 （http://www.rbnz.govt.nz/news/201 ... -limit-consultation）
给大家稍微补充一些消息，上次对市场有决定性影响的决定，我记得应该是LVR speed limit的consultation paper, 就是20/80 那个。如果没记错，前前后后，从consultation paper，到落实，应该有差不多一年。然后又陆陆续续微调了一下，包括什么按照地域不同调比例。。到最后，现在部分地域。。anyway,扯远了。
关于DTI大家关心的事情无非几个
1，是不是要实行？
2，什么时候实行？
3. 怎么实行？
4. 房市会怎么样？
5. 如果实行，会不会崩盘，能不能捡漏？
楼主不才，大略了看了看相关章节，理解如下：
1. 不是现在要实行-- 起码现在不会实行。如果按照现在这种市场状况，就算这个consultation paper明天就搞定，RBNZ （央行）能动用这个工具调控市场，他们在这种市场状态吓，也不会使用DTI。 这些不是楼主瞎编的。有兴趣看原文的同学，我建议你们看exec summary, 第3页，倒数第三段。
2. 如果真的要实行，根据楼主对文件的理解，必须具有两个最基本个条件：
条件 a)： consultation paper 通过 - 这个通过，需要经过不少时间，因为这次只是第一次consultation, 在这个民主国度，最好的事情就是，就算已经决定的事情，都能托N久，因为要看看大家意见。刚刚上面说过了，上次speed limit的时候应该是一年左右才从开始的consultation到最后实施。所以。。各位看官自己想吧。
条件 b)：市场继续失去理智的上涨 （原文是 "Sharply")，看24页第二段黑体字。。模拟里面是说，如果，2018年，12月全国房价涨15%，央行就可能行动了。 还有，另外一个要看得，贷款量和贷款人的收入比例不断增加--说得简单点，银行贷款政策如果现再变宽松，很大规模的往市场放贷，然后房价继续飙升。这样的情况会让央行很不舒服，因为怕到时利率涨了，按照市场上贷款人的收入，会出现极大压力。 这样的情况下，会是一个DTI出台的主要诱因。不过银行再次疯狂放贷的机会，大家都觉得不大。现在其实有些银行页稍微在某些方面（或许租金啊啥的）一点点的植入了DTI。。或许而已。。
3. 如果，未来的某一天，真的实行DTI， 是不是一件很普通的事情，譬如，一个人的收入，10万一年，然后很简单的 把这个10万扩大5 倍， 50万，就是这个人的最大贷款量。 这种想法， 大错特错。
DTI 不是一个独立的系统。如果真要实行。央行很有可能和其他系统/工具融合在一起。譬如说： speed limit. 现在的 LVR（贷款比例） speed limit， 限制了银行只能用自己总贷款量的10%去放给超过80% LVR的客人。 可以预见的就是，如果DTI真的实行，央行或许会制定一个百分比，限制银行。也就是说，银行只能用自己总贷款量的 X% 去做那些贷超过 5倍收入的客人的生意。
还有一点，exemption， 特例！现在LVR的特例，是说，如果贷款人是买6个月之内的新房，而且是直接从发展商手上买的 （看清楚，必须是发展商手上买，不是on sell), 贷款可以不受20/80， 40/60 限制。 所以，可以预见的是，央行要实行DTI的话，各种新房，或者甚至建筑贷款，或者借钱分割，只要是对增加房屋供应量扯到边的，都又可能是属于特例的一种，甚至他们会考虑到首次置业者，或者，买入门级房子，e.g. 60万以下，也是特例的一种！
整个paper中，exemption是一个出现了很多次的字眼， 大家有兴趣，看看第4页，倒数第四段，及23页第二段。这两个地方给了大概意思。再想知道更多或许会出现的特例， 很简单， 在PDF文件里， Ctrl + F, 打入exemption, 搜。大家可以看到这个字眼出现了多少次。
（。。。。。好像给自己挖了个大坑。。怎么还有。。。。。。好累。。喝口水。。。）
4. 其实，如果DTI实施，别说房市，就连GDP都会有影响。文中也说了，央行是意识到这些影响的。所以他们要做cost benefit analysis， 要确保如果实施的话。好处要大于坏处。这也呼应了开始我说的，市场必须符合一些条件。。说得简单点，房价飙升，对经济系统造成极大不稳定的危害。这样子，估计DTI才有戏。
（好累。。不想写了。。）
5，其实关于崩盘，捡漏，这些事情，个人觉得与DTI没有太多相关。。只要是个市场，就一直有人想崩盘，想捡漏。举个例子。 Peter 买了个房子，自住，80万，贷款60万。 明天市场崩盘，房子只值 40万。 我去和peter说。。兄弟，你房子现在就值40万，你看，我出50万买了，怎样？peter会乐意么？或者，我加价，给足你60万，帮你把贷款还了，如果你是Peter，在工作无忧，收入稳定的前提下，你会怎么想？要卖？毕竟比市价高了10万，而且还清了贷款了。。但是，住房问题怎样？这些，留给大家想
至于，会不会有个别情况出现呢？肯定会，那就看谁底气足，谁能撑得过去了。不过，弱弱得说一句，那些所谓得 “捡漏” 盘，在让普通等着捡漏得吃瓜群众看到之前，中介通常已经和自己相熟得客人打好招呼了。。所以，吃瓜群众想捡漏得机会。。。自己想吧。 我一直得看法是，在现有经济/银行系统前提下，大规模崩盘发生得可能性微乎其微。偶尔个别情况得低价/ 亏损出售，的确是有。但很难流到市面上。 最近看到一个，卖价比当时买价低足足50万的。就一次private viewing, 30分钟。卖掉。别问我是谁，在哪儿，涉及隐私。不会透露。 又扯远了。。
好了，说了这么多。总结一下：
1. DTI， 不是新政策，不是新政策，不是新政策！所以对现在贷款啥的，几乎没影响，除了一些银行贷款政策一些微调以为。
2. DTI， 如果要实行，会是一个相对复杂的系统，会有其他辅助，譬如 speed limit, 和exemption
3. DTI ，如无意外，明年中左右，应该会通过，成为央行调控工具之一。但在房市维持原状的前提下，应该不会使用。
希望楼主能抛砖引玉，如果大家有其他什么看法，欢迎一起讨论。 谢谢观看。
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发表于 2017-6-17 02:34:05
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