关于投资房GST的问题，这个case需要交两次GST吗？

wfmq2

1. the units are managed by a Property management company under a rental pool, which you can opt in or out of (notice may be required)

2.The vendor of these apartments is registered for GST so there is a GST consideration. The purchase price is Buyer Enquiry over $XXX plus GST if any.

3.The purchasers, a large number oversea buyes had purchased the units as a going concern and were therefore able to claim back the GST on the purchase price. Provided they placed the unit into the "pool"

4.If an owner removes himself from the pool they are in effect removing the "going concern" aspect and will be liable for GST on the current value/sales price. I have had a few owners take this route prior to forming property company

5.Over the years some of these units have been sold as going concerns and the owners have removed them from the pool, creating a GST liability that has never been dealt with

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NewLynnHse

不用交两次吧？感觉是可以操作到能claim回来，或者不能claim。政府没那么黑，收两次GST。。。哈哈

linda.ljhooker

不是交两次。买的时候如果房产注册了GST，是可以把GST claim回来的； 但卖的时候要按照卖的价钱把GST交回IRD.
所以买的时候是拿回GST, 卖的时候是交回GST.

wfmq2

NewLynnHse 发表于 2017-3-10 17:11
不用交两次吧？感觉是可以操作到能claim回来，或者不能claim。政府没那么黑，收两次GST。。。哈哈 ...

鼠版你好，谢谢你的回复。
第2句，因为卖家注册了GST，所以当这个property变更为民用住宅的时候，要交GST，这个IRD跟我解释了，理解。
我的疑问是在第4句，如果屋主将房子从物业管理公司的rental pool里拿出来，需要按现在的价格或者卖价交GST。
所以我的理解是，从屋主手里买过来交一次，从物业公司的rental pool里拿出来还要交一次。第二个问题，IRD说是跟物业公司之间的合同问题，他们无法回答。

LJHookerRobin

三是错的。


由2可知，卖家注册了GST，

3.The purchasers, a large number oversea buyes had purchased the units as a going concern and were therefore able to claim back the GST on the purchase price. Provided they placed the unit into the "pool"

所以如果买家也注册了GST，那么GST为0 而不是claim 是GST为0

一家之言，请请教IRD或税务专家。
除非你买的时候直接买断GST，但是那样人家酒店不一定同意

wfmq2

LJHookerRobin 发表于 2017-3-10 19:34
三是错的。

谢谢Robin的回复，
我已经请教了IRD，很想进一步了解你所说的买断GST这个情况，第一次听说，能不能科普一下。
第2句，因为卖家注册了GST，所以当这个property“变更为民用住宅”的时候，要交GST，这个IRD跟我解释了，理解。
我的疑问是在第4句，如果屋主将房子从物业管理公司的rental pool里拿出来，需要按现在的价格或者卖价交GST。
所以我的理解是，买家从前屋主手里买过来交一次，买家从物业公司的rental pool里拿出来还要交一次。关于我提到的从物业公司的rental pool里拿出来，第二次交税的问题，IRD说是跟物业公司之间的合同问题，他们无法回答。

wfmq2

LJHookerRobin 发表于 2017-3-10 19:34
三是错的。

“所以如果买家也注册了GST，那么GST为0 而不是claim 是GST为0"
如果买家也注册了GST，是不是以后所有的关于这个投资房的收入，不管是不是超过14500，都要按照15%缴纳，而不是按照个税的比例范畴去缴纳了？

还有，请问您说的税务专家有没有推荐？如何收费，谢谢

mytv123

wfmq2 发表于 2017-3-10 21:21
“所以如果买家也注册了GST，那么GST为0 而不是claim 是GST为0"
如果买家也注册了GST，是不是以后所有的关 ...

在hotel pool apartment 考量中，应该会有一个词叫 Zero Rated GST。

你如果要是考量买hotel pool里面的公寓。
一：记得看Body Corp
二：记得请个会计师。


因为一般来说，你买的是Going Concern，你又注册了GST，
所以你的收入带GST，每六个月要做GST。
所以你将来卖出的时候，你的下家应该也是注册了GST。

另， 如果你是在Hotel Pool里面，你hotel每个月或者每年给你的payout都是带GST的。

我不知道14500来自哪儿。
个人相关 买过。

LJHookerRobin

wfmq2 发表于 2017-3-10 21:21
“所以如果买家也注册了GST，那么GST为0 而不是claim 是GST为0"
如果买家也注册了GST，是不是以后所有的关 ...

自己找税务专家吧
嘿嘿

wfmq2

mytv123 发表于 2017-3-10 21:27
在hotel pool apartment 考量中，应该会有一个词叫 Zero Rated GST。

你如果要是考量买hotel pool里面的 ...

你好，谢谢回复。
1.假如我注册了GST，0 rate gst从卖家手里拿了房子，继续跟酒店签合同出租，那么当我再卖的时候，是否会存在1纽币卖给别人，IRD按照sales price征收GST,不知道这样做合不合法。
2.如果我是以个人形式买下，价格当然是including GST。但是前owner和酒店签署的lease agreement如果我不续约，是否还要交GST？

谢谢

LJHookerRobin

wfmq2 发表于 2017-3-10 21:21
“所以如果买家也注册了GST，那么GST为0 而不是claim 是GST为0"
如果买家也注册了GST，是不是以后所有的关 ...

早上好，

15%是商品税。

个税是商品税后算的。

LJHookerRobin

wfmq2 发表于 2017-3-12 14:17
你好，谢谢回复。
1.假如我注册了GST，0 rate gst从卖家手里拿了房子，继续跟酒店签合同出租，那么当我再 ...

1.这个不知道。
2. 如果不续约，你得看看你能不能有条款来不续约。
你一旦不续约就change of use了呀，要交GST。

（哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈）
（当然也可以有另一个管理公司来接)）
这算干货吧，不知道你能不能看到。

wfmq2

LJHookerRobin 发表于 2017-3-13 09:03
1.这个不知道。
2. 如果不续约，你得看看你能不能有条款来不续约。
你一旦不续约就change of use了呀，要 ...

谢谢Robin,
我自己的帖子，自己的事情，肯定看到了
房子销售的时候，中介说了可以going concern也可以变为resident形式自己控制，而且交割时房子仍旧在和物业的租约里

LJHookerRobin

wfmq2 发表于 2017-3-13 10:41
谢谢Robin,
我自己的帖子，自己的事情，肯定看到了
房子销售的时候，中介说了可以going concern也可以变 ...

你的中介又不是会计也不是IRD。

让你中介把可以变化的wording给你律师读一读，
为什么能说可以变成resident 形式。

能在pool里面又resident 只能说明.... 你自住，而不能赚钱租出。
个人猜想哈

wfmq2

LJHookerRobin 发表于 2017-3-13 09:58
你的中介又不是会计也不是IRD。

让你中介把可以变化的wording给你律师读一读，

中介黑纸白字写过来了，可在或者可不在pool，这个没跑。
自住自营交gst和继续0 rate gst交物业经营是二选一的排他选择，不能一起搞。这个理解