政府给奥克兰房价刹车，能刹的住吗？

Bearonrun

奥克兰的房价就有如一辆行驶的汽车，不断前进，价格屡创新高。政府/央行作为司机，在过去几年不断刹车。但影响房价的因素很多，简单列举如下：

房价压力因素（基本是资金来源因素）

1. 政府的金融手段，如LVR, 和可能的DTI等。如果今年工党/率党上台，手段会更激进。

2. 人民币管制。不可否认，华人买房的资金有一部分来自中国。如果汇款受限制，那么买房的人华人就会减少，房市场会降温。

3. 禁用海外资产借贷。类似于2，不过所有国家都受限。

4. 国际金融风险，如德意志银行倒闭的风险。


房价托力因素 (大多是供求关系因素)  

1. 人口增长。移民，人口出生，老年人寿命延长。奥克兰每年稳增几万人，房屋需求随之增大。

2. 新西兰良好的经济结构。各主流评测机构都看好新西兰的经济前景。经济好，本地人购房愿望强烈。

3. 央行超低的OCR。降低了商业银行的借贷成本。减缓了房贷利率的上涨。

4. 建筑成本居高不下，托起房价。作为建筑工程师，对此我有亲身体会。
•        建材市场垄断，价格飞涨
•        建筑技工短缺，劳动力价格大幅上涨
•        政府的收费高：Consent 审理费，房子contribution, 水电表，施工交通管理等等。盖1三房townhouse（廉价房）, 政府得收走3~4万。

5. council的consent 批准费时耗日，官僚主义盛行，减慢建房速度。

6. RMA 1991是合理释放土地储备的最大障碍，因为它减少了很多建筑用地。但工党和毛利人全力反对任何修改。

7. 奥克兰的基础建设不足，导致扩张不易。例如在pukekohe到市中心，早上开车得2小时以上，上班族无法接受，所以不愿移居。

效果尚不明确的因素

1. 特朗普上台。有人认为会导致经济危机连累新西兰，也有人认为美国人和移民会离开，并到新西兰买房。

2. 商行海外资金成本升高，导致贷款难，利率也增加。投资者和发展商都会受制约。对房价的作用是一压，一托。相比投资者，银行对发展商的贷款更为谨慎。

根据以上因素，大家可以评估到底房价刹车能否顺利进行。

此外驾驶时刹车，车子会滑动一段才会停。房价也一样，就算政府全力打压能够令其止升，也需要一段时间。

Bearonrun

在整体房产下滑，低潮时间， 在需求量大的区，正负相抵消，抗跌能力较强，甚至不跌。例如MT Eden, 2008GFC整个过程没跌过。

下面举些例子:

南区： Hillpark, The Gardens, Goodwood/Totara Heights 那一片
东区：Pakuranga plaza周边
中区:  Ellerslie, Remuera, Greenlane, Mt Eden那一片。
西区：半岛和Te atatu南
北岸： 留给护法说吧。

angelvan2012

你居然说经济好！看某老爷不喷死你！！

pear

觉得好的，房价能涨的，赶紧接着买就行了，何必专门发帖子忽悠别人。

Bearonrun

pear 发表于 2017-2-1 15:12
觉得好的，房价能涨的，赶紧接着买就行了，何必专门发帖子忽悠别人。

此贴就是给网友列举些影响房价的因素。并无结论或建议。留给网友们自己判断。

如果你认为我列举的因素不正确，请指出。

love_3_month

反正tony Alexandra 每个礼拜都发文解释，我都快成专家了。。。。

Bearonrun

love_3_month 发表于 2017-2-1 15:23
反正tony Alexandra 每个礼拜都发文解释，我都快成专家了。。。。

我没一直看他的文章。我的观点和他相似吗？

pategao

其实肯定能， 也已经发生了

狂奔的蜗牛!!!

想刹一定可以刹的住，就看想不想了。国家党是不会刹的，就看工党的了。

至于供求关系，整个新西兰就只有奥克兰的房子是供不应求，其他大部分地方都是供过于求的。政府一个小小措施，促使人口流动到其他地方，就不存在供不应求的问题了。其实已经在做了，比如增加移民分数什么的。

建房成本虽然有上涨，但是主要还是地价在涨。

所以说有很多房的９月一定要投国家党啊！

微苦蓝山

政府要刹什么刹不住？
想不想刹是另一回事

love_3_month

Bearonrun 发表于 2017-2-1 15:31
我没一直看他的文章。我的观点和他相似吗？

他主要是谈供求关系，其他方面比较次要。

这一期比较特别，谈到了TPP，谈到了意识问题：虽然在贸易上可以和中国合作，但事实上，在意识和价值观点方面，新西兰和美国更合的来。那么，万一万一两国开战了，新西兰会站哪边？

oplwy

刹住了有什么好处

tedliu

pear 发表于 2017-2-1 14:12
觉得好的，房价能涨的，赶紧接着买就行了，何必专门发帖子忽悠别人。

为了给自己壮胆 顺便能忽悠着一个接盘侠算一个

rzrljb

想刹车没问题，但是不想急刹车就是了。其实房地产越高再推涨需要的资金也是巨量的，有没有这么多增量资金其实才是关键。很多人再说房地产的时候直接就每年几%的增长，再涨个几年没问题什么的，现在房地产总量已经超越1trillion了，再往上推高要多少增量资金，这些资金哪里来，自己国家生产出来，还是从国外进来，资金来源是可以看到的。没有资金有多少刚需都没用，因为这些刚需买不起。

轩辕剑仙

说几点：
房价压力因素
4. 国际金融风险，德意志银行压根不用担心，首先它不会倒闭，德国政府会出手，就算政府不出手也会有其他银行跟进收购。其次就算它倒闭，以它的影响力也不会掀起太大波澜，韩国，日本的几大公司出现大问题，世界经济有变化么？还是把目光转向天朝吧。看18年中国经济、房产危机，是货币委内瑞拉化，还是直接崩盘。

房价托力因素
1. 人口增长。人口出生的影响要发生在20年以后，新西兰婴儿潮早就过了。老年人会大换小，或者往奥克兰外搬，这两不是你们的利好。 人口增长主要看每年PR批准数量。另外要说刚需，世界人口每年大幅增长，除了非洲之外也没见大伙吃不起粮食。也没见有人喊粮食需求增高，农业用地有限，价格需要飙升。
这个世界上除了水没有比粮食更刚需的了吧？

2. 新西兰良好的经济结构。首先我没觉得房产领头的经济结构哪里好。再者经济好不好，跟购房欲望强不强烈没有关系，根本关系是价格抑制需求。

3. 央行超低的OCR。新西兰本地没钱，没钱，没钱。重要的事情说三遍。对于近期的大量房贷增长，银行不得不从海外拆借了。

效果尚不明确的因素

1. 特朗普上台。国际经济不会明朗。另外你说美国人和移民会离开，并到新西兰买房。我之前提到了，自去年6月到12月，英美移民未升反降。人家优先考虑加拿大，澳洲等更发达国家，不会优先选这。就好象中国人在亚洲，你是优先选日本，新加坡呢，还是泰国，老挝，柬埔寨？

2. 商行海外资金成本升高，导致贷款难，利率也增加。这也是一堆建apartment的builder项目中途中止、破产之类的原因。天量房产信贷已经大幅透支，不然的话，房产商能拿到充足贷款，赶紧完成项目，把楼花的钱弄到手里，按照年年飞涨的趋势，那也赚不少。
至于说的刹车滑行，你看看去年移民政策+LVR出来以后市场反应就行了。

Bearonrun

轩辕剑仙 发表于 2017-2-1 16:31
说几点：
房价压力因素
4. 国际金融风险，德意志银行压根不用担心，首先它不会倒闭，德国政府会出手，就算 ...

我的意见不太一样，不过谢谢你写这么多。

love_3_month

轩辕剑仙 发表于 2017-2-1 16:31
说几点：
房价压力因素
4. 国际金融风险，德意志银行压根不用担心，首先它不会倒闭，德国政府会出手，就算 ...

还有一个因素，老年人的储蓄，目前的回报太低，不够给他们退休的，所以他们也会加入房产投资。。。。不是我说的啊哈哈。。。

salesonline

不论涨跌，肯定都是要继续买，无非少赚多赚的问题

快，买买买   

occc

lz又来分析啦。。。前几个月分析过利息要跌，现在又来分析房价会不会刹车，看语气是认为不会刹车

也许又过几个月就知道lz是不是一盏明灯了

NewLynnHse

杀不住的，会继续涨涨涨

Bearonrun

occc 发表于 2017-2-1 18:41
lz又来分析啦。。。前几个月分析过利息要跌，现在又来分析房价会不会刹车，看语气是认为不会刹车

也许又过 ...

列举而已并不分析，网友们可以自己分析，判断。

至于利息的事，我记得我们已经公开谈过，也有结论。你可以把我当时的话搬出来，看看是否和现在的情况不符合。

Bearonrun

NewLynnHse 发表于 2017-2-1 18:51
杀不住的，会继续涨涨涨

别喊我回国就好了。

NewLynnHse

Bearonrun 发表于 2017-2-1 18:53
别喊我回国就好了。

找个kiwi老头吧

Bearonrun

NewLynnHse 发表于 2017-2-1 18:54
找个kiwi老头吧

你还劝离啊。

轩辕剑仙

love_3_month 发表于 2017-2-1 17:05
还有一个因素，老年人的储蓄，目前的回报太低，不够给他们退休的，所以他们也会加入房产投资。。。。不是 ...

老年人只能全款吧？把棺材本扔进房事之后自己喝西北风？

love_3_month

轩辕剑仙 发表于 2017-2-1 20:34
老年人只能全款吧？把棺材本扔进房事之后自己喝西北风？

恩，思路是这样的，他们大房子卖了，换个小房子，多了几十万，本来想着存银行的，结果08年之后，利率持续走低，存款利息几乎没有，买个小房子至少还能收租，所以那些钱又投到房产里面啦

我也确实遇到一些洋人老人看投资房的，不过具体数量未知，只能说是因素之一，不是主要推力。。。但这些小推力，加上回流的，新移民，数量也不少哇

再强调一次，经济砖家说的，我没这么厉害能分析的出来。。。。

Bearonrun

love_3_month 发表于 2017-2-1 15:57
他主要是谈供求关系，其他方面比较次要。

这一期比较特别，谈到了TPP，谈到了意识问题：虽然在贸易上可 ...

3月， 我昨天晚上看了Tony Alexendar的最新weekly overview. 他的某些观点确实和我很像。

我不知道他是从何得来的这些观点。

我列举的因素，例如建筑成本，council的批准程序，RMA 限制，奥克兰的基础建设，是从我的工作经历得来，也是建筑界的共识。

此外，如你所说，他讲了供求关系，经济金融概况。不过好像没提及中美冲突，新西兰选边。在他的哪个文章里有写？

love_3_month

Bearonrun 发表于 2017-2-2 10:54
3月， 我昨天晚上看了Tony Alexendar的最新weekly overview. 他的某些观点确实和我很像。

我不知道他是 ...

http://tonyalexander.co.nz/wp-content/uploads/2017/01/WO-January-26-2017.pdf

第二页

But that is where things will get extra tricky.

China has risen over the past four decades economically, politically, strategically etc. internationally with essentially no restraint. The Chinese authorities have taken advantage of the weakness of liberal Western regimes to expand legally false claims to territory in the south China Seas, copied Western technology, and increasingly in recent years made it harder for foreign businesses operating in China to expect stability in their operating environments. Speak with any exporter of infant formula there to get insight into this if you like.

Now there is pushback from the United States. How this will manifest itself is unknown. But in recent years when asked what we consider to be the greatest threat to NZ economic prospects our response has been conflict in the China Seas slamming trade and confidence. That risk has risen and along with interest rate uncertainty poses the biggest risk still going forward.

Will we respond to global changes by getting much closer to China? Probably not though our economic dependence upon them will likely grow. China is a bullying one party state with near total party control of the media and legal system, subjugation of individual rights to the desires of the party, high corruption, and a completely different attitude toward man’s relationship with nature than we have. As analysts are increasingly finding when they examine the likes of Brexit and Mr Trump’s victory history, values and culture matter – and they matter a lot more than economics.

There are big differences between Kiwi and Mainland Chinese CCP-driven cultures and in the event where we might have to choose sides in conflict between the United States and China, it seems fairly obvious who’s ships we will position our personnel on and alongside. God forbid we reach such a point however.