个人对奥克兰整个地产一些不一样的拙见，希望各位前辈指正

bybyby

对奥克兰地产市场的一些看法 希望各位前辈纠正。

以下仅为个人的一些观点

1 关于土地
很多同学可能认为地大是王道，在这里我有一些不一样的观点。之前和一位国内资深银行系统专家（从事房地产信贷多年）讨论过，整个新西兰拥有大片rural的土地还未释放（根据人口增长，土地所有权等因素）土地不像国内属于短缺状态，事实是土地储备还很足  所以地大的房产需要重新评估，地大的房产真正的价值可能在于买来以后二次开发的潜力（分割出售，或分割加建，推倒再开发等）. 拿现在unitary plan来举例，single housing zone 里 500平方的地房产与600～700平方的土地房产，个人认为没有本质区别，最后的卖价取决于屋况，位置等等，后花园的大小那就看买家个人喜好了，有时大片草地房产不如小片打理的精致后花园房产来的要价高！再举例投资房，同一地理位置 不可分割为前提 地大除了地税开销更高以外 可能并无其他优势，真正关系到租金的因素 可能为屋况等. 如果考虑再出售，还是不可分割为前提，那么尽量选择屋况容易保养维护的房产.所以个人认为地大并不一定是王道！以此作进一步探讨，房产的真正价值（在不可分割前提下） 依次为 位置（治安 学区等）； 屋况；土地大小！以上是小弟对新西兰房产土地方面的一些愚见！

2 关于市场发展
纵观祖国地产蓬勃发展几十年再反过头看现今新西兰地产发展，个人认为如果拿人一生作为比喻，新西兰地产业刚到30岁的阶段，很多土地规划尚属于模糊阶段，unitary plan的推行就是一个土地改革的进程，土地再分配 ，重新定义！记得几十年前 新西兰当时极多分割的土地盖新房变成了crosslease title 因为当时土地政策的原因！所以今后crosslease title 势必也会进行一些改革方案！ 所以新西兰地产业还大有可为，只要持续良性发展，长期来看市场空间还会很大！

3 关于房屋
大部分人不会选择plaster的房屋，个人认为plaster房屋主要问题不是材料 而是当时针对这种材料制定的整个房屋设计不合理，并且新西兰对plaster材料没有针对当地气候重新制定标准（例如 plaster外墙材料的设计需求以及材料本身的指标要求）. 如果隔壁400平米土地要价70万，而plaster房屋加650平米地要价72万 个人认为还是可以考虑购入，长期维护出租或直接recladding那就看个人决定了，但如果入手plaster房屋 building report一定要做 要了解屋况，比如是否购入后需要立即重新维修或recladding 这类问题必须心中有数，准备充足） ； 那weatherboard房屋就一定好么？个人认为 房屋本身除了看外墙，更需要看地基种类以及当时房屋施工质量！几十年前 奥克兰很多木质框架地基，根据奥克兰气候 土地常年潮湿 木质地基常年不见阳光，潮气容易渗透到墙里 加快房屋老化！买的时候重新翻修过 可能五年过后又要重新翻修！所以大家可能更需要好好评估！

以上均为个人拙见，语言混乱，逻辑不清 请各位老师前辈看官见谅，以及给予及时纠正！本人不是专家，所以欢迎拍砖！献丑了！这一贴也算抛砖引玉，希望大神们加以讨论！

也祝各位新的一年，要啥有啥，事事顺利，财源滚滚来！

bybyby

板个凳先。。。。。。。。。。。。

talor

我是板凳。
楼上应为沙发。

bybyby

talor 发表于 2016-12-31 21:50
板凳！
楼上应为沙发

预祝happy new year！

巴依老爷

市场价格总是偏离商品的实际价值
而我们编造了太多故事去赋予这个特殊的商品太多太多不切实际的噱头去增加它的市场价格
每一个编造故事和听故事的人都沉浸在其中不能自拔

因为每一个人都是受益者～
真的？
嘿嘿

bybyby

巴依老爷 发表于 2016-12-31 21:54
市场价格总是偏离商品的实际价值
而我们编造了太多故事去赋予这个特殊的商品太多太多不切实际的噱头去增加 ...

房屋来说 几十年进程的 capital gain，以及出租的cash flow，已经不再是普通商品了，变成了金融产品。。。畸形却又现实。。。。

巴依老爷

bybyby 发表于 2016-12-31 21:58
房屋来说 几十年进程的 capital gain，以及出租的cash flow，已经不再是普通商品了，变成了金融产品。。 ...

“变成了金融产品”
精辟
金融衍生品～
我就喜欢看人玩金融工具，太刺激啦～

talor

楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地
目前确实还有很多土地储备，但是楼主忽略了一个重要的因素：土地的位置。远郊区还有大片的土地可以开发，但是这些地方生活不便、交通不便、上学不便，要等到以后开发完善还需要很长的时间。因此，在好位置的大地永远是稀缺资源。
当然，喜欢纯大地、lifestyle 的朋友另说。
2. 关于市场发展
每个国家有自己的发展规律，拿中国的市场情况类比NZ完全没有意义。举个例子：北京的房价从2000年到今天几乎涨了15倍。奥克兰虽然也涨了很多，但是绝对不能跟北京比。NZ的人口规模（400W Vs 14亿）、社会制度（自由流动 Vs. 户口控制）等等跟中国差别太大了，不能这么类比。
3. 关于Plaster
相信你身边每个人都说过“不要买Plaster的房子”。事实就是这样的，Plaster房子在出手的时候非常麻烦，如果不是专业人士的话，很容易套进去。即使你自己换外墙，如果不是圈内人的话，也很容易掉进去。所以，随大流是没错的。

另外多说一句：感叹号用于表达强烈的思想，不能替代句号，谢谢。
新年快乐！

Jimmy1025

1 关于土地
location, location! Location!!

2关于市场发展
请用粤语读：各个国家有各个国家尬国歌！
翻译过来的意思是：长期来看祖国和新西兰没有可比性，都可以说长期看市场空间很大，但是新西兰市场小，很受国际外围因素影响，资金像小鸟，哪里安全往哪里飞而已，另外就是商品供需而已。

3关于房屋
case by case
经过了长期的实践和康嫂买的教训，慢慢会沉淀下来一套行之有效的方法，毕竟洋大人擅长的是发现漏洞堵住漏洞然后系统化和规章化，所以房屋的建造质量只会越来越严格和越来越好....

最后祝大家新年快乐，新年万事顺利！

bybyby

talor 发表于 2016-12-31 22:03
楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地

是的，位置是王道，至于抵达小 假设都不能分割，那就看整体房屋的素质了，相同位置来说土地大小也不一定哪个更好，按需购买。  还有我没有拿国内作比较，从小语文体育老师教的，让各位误会，只是觉得新西兰地产今后还有很多路要走。第三嘛，case by case吧  我倒是任何种类房产都没偏好也没特别排斥。 不过您这么晚这么诚恳的回复 实在感激。感谢纠正和指导

rzrljb

主要是新西兰基础建设不给力，外围的位置很长时间内比不上中心的位置

bybyby

浪浊之烟 发表于 2016-12-31 22:36
第一条内容里就互相矛盾~~~~

是么？哈哈 语文不好 请赐教哈 谢谢

NewLynnHse

没看懂，不过如果是原创的话，我会给你加精鼓励鼓励

轩辕剑仙

先不说文章内容，楼主我觉得你最好把感叹号改掉，多用感叹号会让你的文章学术性大大降低

bybyby

NewLynnHse 发表于 2016-12-31 23:18
没看懂，不过如果是原创的话，我会给你加精鼓励鼓励

谢谢版主 是原创啊。。。东拼西凑的一些观点，还不成系统 见笑了。 新年快乐！

NewLynnHse

bybyby 发表于 2017-1-1 00:23
谢谢版主 是原创啊。。。东拼西凑的一些观点，还不成系统 见笑了。 新年快乐！ ...

8客气，新年快乐哈

bybyby

轩辕剑仙 发表于 2016-12-31 23:22
先不说文章内容，楼主我觉得你最好把感叹号改掉，多用感叹号会让你的文章学术性大大降低 ...

谢谢指正，我会改正。新年快乐！

love_3_month

第一点很有道理，但不全面

在没有分割可能得情况下，地的大小其实不是最重要的因素，这个没错

其他因素一致的话，（位置，朝向，坡度等等），地大还是稍微更值钱一点，但不如屋子的具体情况更重要。很多人一昧的追求大地，不一定最优。。

但是，就趋势来说，地大的话，“今后”政策变化而变成可以分割的可能性更大，所以存在额外的溢价，但这个可能要等个十年20年的

所以如果投资的话，一样的屋子类似的房租收入，地大的话买入成本高，地税成本高，对投资者资金要求高，但长期来看，如果真的变成可以分割了，回报率高出很多。

bybyby

love_3_month 发表于 2017-1-1 05:35
第一点很有道理，但不全面

在没有分割可能得情况下，地的大小其实不是最重要的因素，这个没错

是的是的 我还是没有考虑后期规划变化可能带来的红利 您比我更全面.感谢！

陌生的香港人

從來對這些房市怎樣怎樣的帖沒有太大興趣 不過既然樓主又從規劃/Unitary Plan 的角度說奧克蘭房市 姑且說幾句

首先 不是不同意樓主說地大不一定是王道的說法 只是覺得樓主只是拿single housing zone 來做比喻有點以偏概全 當然對single house zone 的情況確實是這樣 但如果是在mixed housing zones 那地大點則絕對是種優勢 例如雖然話說現在mixed housing zones 都不再有密度管制 但也不代表你真的可以起多少就多少 當中還要有很多新規定例如房子的採光/outlook 等的管制要遵守  如果不達標council 一樣可以不批准申請 所以地大點可以比較容易符合這些規定 甚至可能能多建一兩間  對發展/從而是房價還是有幫助的 所以主要還得看 land use zoning

還有樓主提到他的銀行界朋友推論說的rural zone 的土地可以發展云云 這就反映出其專業的一點局限性 （做房地产信贷的恐怕不一定懂城市規劃）要知道雖然奧克蘭土地多 其實以其才兩百萬人口不到的小城市而言 以國內標準也根本不可能說是不夠地 只是兩地之間的城市發展思維差異實在太大 奧克蘭（甚至整個西方世界各城市）強調的是居住環境的amenity  而郊區則注重大自然和城鄉特色的維護  避免市區沒管制的過度擴張 （所謂的urban sprawl）  所以對郊區的發展限制也非常多  對釋放郊區土地來發展哪怕它是Future Urban Zone 也是不容易 你朋友所謂的郊區地多就代表土地供應不是問題恐怕是有點將問題簡單化 這就像說天空的空間本身是無限的 理論上你要建一百層也可以  但人家政府就是要限高 只能最多建8米 道理一樣  

第二 樓主說 ”纵观祖国地产蓬勃发展几十年再反过头看现今新西兰地产发展，个人认为如果拿人一生作为比喻，新西兰地产业刚到30岁的阶段，很多土地规划尚属于模糊阶段，unitary plan的推行就是一个土地改革的进程，土地再分配 ，重新定义“  -  這個說法有點說到好像國內的地產/規劃方面非常成熟 而新西蘭則是剛起步的青年一樣 當然對土地投資的熱愛程度 新西蘭人當然看來不及新華人移民  但新西蘭屬於萬惡的資本主義世界  土地買賣從來放任自由 由十九世紀立國開始已經是如此  如果又拿規劃來說是恐怕也是相反  要知道新西蘭自1926年開始就有其第一部城市規劃法 (Town and Country Planning Act 1926)  而中國則是在上世紀80年代初改革開放後才引入土地分區規劃管理制度  而到1990年初建設部才出台第一套城市規劃編制方法... 所以怎麼能說新西蘭在這方面還是30歲而國內則好像很先進呢？ 換轉說才差不多

再說國內普通民眾買賣的大部分只是apartment 單位 而土地則是一般是非有一定政府關係的大開發商的天下 但最後土地則始終是屬於黨和政府的 而新西蘭你要是公民（之前甚至不是公民也可以 現在也一樣嗎好像？這個我就不清楚了）又有錢的話 地可以大塊大塊的地來買 產權則永遠是你的 普通開發商也基本不用和政府有什麼瓜葛 只要按照規定設計開發就可以了  - 這本身兩者情況就完全不一樣

最後就 Unitary  Plan 而言 你可以說它是一個奧克蘭城市發展方向的大革新 (由之前的粗放型到集約式高密度發展 )  但說它還是什麼 “土地规划尚属于模糊阶段” 則有點搞笑了 要知道在unitary plan 之前 或者2010年 Auckland Council 成立之前 奧克蘭原來有7個不同地方政府管轄 每區本身都有自己一套發展規章 (District Plans)  其內容和規定本身就非常成熟清楚  一點模糊性都沒有  現在unitary plan 只是將這些7套不同規定合而為一  而政府也希望用這個機會就土地集約化這個為了可持續發展的大方向（再加上可負擔房屋的概念 其實很大程度也是因為華人...）落實而已 又何以會是“模糊階段”呢？

oplwy

不管怎么说。我还是觉得地大很重要的。    政策总是会变的。  现在不能分。以后谁也说不清楚
以前北岸一块300的卖75万。当时 西区 te atatu这边不能分割的 带砖瓦房三房一厅60万 800多地
现在呢？

bybyby

陌生的香港人 发表于 2017-1-1 09:56
從來對這些房市怎樣怎樣的帖沒有太大興趣 不過既然樓主又從規劃/Unitary Plan 的角度說奧克蘭房市 姑且說幾 ...

感谢您指正和回复。
我当中有些观点可能让人有些误会抱歉啊。
1，我仅以single housing zone 举例而已，任何zone都是一样的，现阶段不可分割前提，房屋价值不取决于地稍大个十几或三四十平方，特例除外，土地面积相差过大也不讨论，毕竟都有例外嘛。但您说到的日后再开发的时候土地稍大再开发的潜力就大我很赞同，感谢这点你对我的纠正和补充。
2，我同样认为中国地产在“30岁”阶段甚至更年轻，同样还有很多路要走。国内是一次性出让70年，西方则是每年收取地税，费用会随着土地增值递增。虽然名头完全不一样，本质对于老百姓而言就是缴纳费用。国内70年产权一事也可能会存在变革。下次咱们可以继续讨论，这次不深入啦。
3，从您的回复内容，可见您比我专业的多，实在感谢赐教，对我有一些启发。
4，总之我的观点是，就从投资或自住而言，不盲目跟从坊间谣传，选取自己能力范围内的，切合自己规划的房产为宜，按需选购。

bybyby

oplwy 发表于 2017-1-1 10:44
不管怎么说。我还是觉得地大很重要的。    政策总是会变的。  现在不能分。以后谁也说不清楚
以前北岸一块3 ...

是的是的，但这种也属于押宝，谁知未来城市规划又会如何呢，也许1000平方地给你盖10层楼也说不定是么？ 在十一月市场逐渐冷清的时候，有一处kingsland的房产 400平米地的四室房子拍了230多万  relab和homes的估价最高都不超过210，也挺有意思。因为房屋设计感很好，品质很高。房屋有时回归住宿本质反而在拍卖会会收到不错的效果。
感谢您的回复，谢谢！：）

oplwy

bybyby 发表于 2017-1-1 12:50
是的是的，但这种也属于押宝，谁知未来城市规划又会如何呢，也许1000平方地给你盖10层楼也说不定是么？  ...

政策总会变。人口密度越来越大。新区的地分割也很难分到700以上了。
你也别光看他卖了多少。你还的看他买回来的时候是多少。 回报率能有多少啊
比如75+30。卖150万
60+15+30 卖80+90 就算暂时分不了 也不会很难出手 价格也不会差
除非那块地有特别隐患 周围环境有特别隐患

那就变成那块地除了地大，就一无是处了。我也没什么好说了。。

紫鹤

支持bybyby(Buy buy buy)同学的原创

bybyby

紫鹤 发表于 2017-1-1 17:13
支持bybyby(Buy buy buy)同学的原创

谢谢谢谢哈

只爱有缘

第一条说的很诚恳。赞一个。

不过最近大家都在抛盘。

哎呀呀。。。。

时间到一点了？？？

lovelg

土地的规划一直都会变。随着时间的推移，密度也会越来越高。有些自然条件的限制也会随时间变化。比如以前大树不能砍，到现在除了少数不能，其他都能砍。唯一不变的是土地的大小。长期持有增值的还是土地价值。当然有些涨的快，有些比较慢，有些涨的多，有些涨的少。

投资眼光只占很小比重，最重要的还是时机。理论上来说人的一辈子也就3次机会。抓住一次就进中产阶层。过去的几年已经证明，房产投资并不需要专用知识。就是这个时机对了。当然有专用知识的会赚更多。

阿海

大地当然好，问题是租金回报低，大多中层阶级的难抗得住，也不容易更最大化利用杠杆去买更多房产。

等房产到了一定数量了，收入上去了，就可以买大地开发，并且建好后出租。用新的租金累计继续开发出租。

中间也可以建些卖些做现金流，但能hold住的长远才是王道。

现金流（工作/生意 + 租金） 和投资buy and hold要双把握好，才能越走越多，越做越大。