圣诞长文： hobsonville, 利率 和市场 那些事儿

Robbi

===========================免责声明============================

以下所有内容，均属于个人观点，并非投资建议，和任何银行无关，更加不代表任何银行的观点和立场。如果读者根据文中的观点进行投资操作，其中产生的一切损失或利益，本人既不负责。 说的简单点，也就是广州话说的： 纯属吹水。


有段时间没上来长编大论了，最近hobsonville那边挺热闹的，因为自家也有个房子在建，本来想就写点关于hobsonville 那边的事情和大家分享。但脑袋里又涌现了一大堆乱七八糟的，所以现在就一大堆全写出来吧。

=============关于Hobsonville==================

首先（应一小部分人要求）澄清一下， hobsonville 里面 hobsonville POINT 和 最近开始交接的那堆地，是不以一样的。现在已经基本建好的 (大概已 clark rd为界)，是一开始政府开头圈出来的地，指定几个大公司去操作开发的。叫 hobsonville point。现在陆续交接的（clark rd以南） scott rd，那里叫 scott point。是私人开发商操作的。 为什么分得这么清，下面再慢慢说。

自家的房子，现在BC刚递上去，目前为止，和很多前辈，同行聊过。Hobsonville建房最大的差别和挑战在于 homestar。在买卖hobsonville房子的过程中，经常会听到中介说这个房子是6星级标准。我自己一开始也以为这个6星级是很豪华的意思。但是通过这次的项目，发现原来6星级并不是那么一回事。homestar说的6星级，是根据房子本身设计，用料，以及施工过程是否环保节源来决定的。平级从0 – 10星。 6星级来说，算是中上一点。说得简单点，住在一个6星级的房子里未必这个房子就是很豪华，不过长远来说，房子本身的各种节水，节电，节空间的属性，还是能给买家带来好处的。

举些具体的例子，在整个homestar评分过程中，能给房子加分的一些项目，例如：洗碗机，厕所，冰箱 这些日常用的，如果是产品的节水/电等级够的话，加分。这些是对最终买家有好处的。而其他一些评分项目对买家没联系的，例如，建筑过程的垃圾管理，这个也能加分，但对买家的意义不大。至于详细homestar的就不一一说明了，东西很多。只是想和各位以后的潜在买家说，那边的6星级，不一定是豪华的6星，而是可持续发展，环保节能的6星。

对于像我们在那边做项目的，很明显，因为有这个6星级要求，建筑成本也有所提高。一直有人鼓吹1300-1500在那边能建。这个我就不评论了。我只是借这个机会，弱弱呼吁一下各位建房的老板，希望大家真的能按照homestar这个要求好好的建，不要为了蝇头小利走捷径，到头来把scott point做坏就不好了了。

说到这里，可以联系到前面，为什么有人非要把scott point和hobsonville point分得这么开。其实在过去一年时间里面，因为工作关系，有很多机会接触那边的人，在各种谈话中能感觉得到 hobsonville point 里面的，隐隐约约感觉得到有一小部分人有点看不起 scott point的，因为 hobsonville point 是政府的项目，本地著名建筑公司建的房子，所以肯定比你们scott point的好。类似这种看法。所以我说, 在scott point 准备建房的华人老板们，加油吧，咱们不能被别人看扁了。虽然我不能控制别人，但自家这个项目，我绝对不会比隔壁的差。至于在 hobsonville point 里面的是不是所有房子都真的就没问题，这个我也不评论了，等住那边的业主们自己来说吧。

最后，多啰嗦一句，如果我是买家，除了看房子是谁建的之外，我还会看这个房子的 homestar assessor (评分公司) 是谁，还有屋主当时是怎么和评分公司沟通的。因为homestar assessor 有好多，评分过程也不一样。我现在做的，是全程监控，房子一些重要的地方用料什么的，在买之前都会和评分公司沟通交流，力求规规矩矩的办下来。

如果有童鞋想和我讨论那边的事情，欢迎加我微信。

=================关于利率==================

今早看到新闻，anz 的利率全线提高。。可以比较肯定的说，这基本只是个开始，接下来起码一年以内基本看涨，理由如下：

1.        银行成本提高

这里面因素很多，不一一分析了。需要大家， 特别是投资者，一定一定务必要准备好应急基金，我以前的帖子说过了，银行很有可能会在商业贷款和自住贷款之间设一个投资房贷款，定价也会从中体现。。。其实，部分 bnz 的客户很快就会收到信关于投资房贷款这个事情的。所以大家一定要准备好。

2.        银行利润压缩

经过前一两年不断的价格战，很多大银行刚刚发出来的财报基本都不太理想。今年的基调是提高利润。所以，如果下次你去银行做一些比较偏门的贷款 (例如过桥贷款，建筑贷款) 的时候，就算银行开始收几百块申请费，也千万不要惊奇。

3.        没（这么多的）钱可借。

现在很多大银行都强调定存；说得简单点，过去这两年，子弹打得比拿进来的多，所以在有限的资源里，银行要争取最大利润。


===================关于房市预测============

昨晚和一美女朋友吃饭聊起这个，我的观点一直是： 市场会进入一个相对平稳期。任何突变的几率很小，原因：

1.        政府和RBNZ（储备银行/央行）需要维护本地经济系统的稳定。而不是要保证居者有其屋或者劫富济贫，过上幸福的社会 主义生活。

2.        经过这几年的摸索，RBNZ 其实已经有足够的 工具去调控市场行为。工具包括： LVR 限制，对银行储备资本（capital）的要求 etc..

3.        利息进入上升期，从侧面限制了市场贷款的欲望。

4.        退一万步，如果市场有任何突发性的变化，RBNZ可以随时进行政策上的调控，例如：（在房价继续飙升的情况下）增加投资者首付要求，DTI（尚未被政府批准，但RBNZ一直不遗余力的push）； (在房价迅速下滑的情况下) 减低投资者首付，减低银行资本要求，甚至去除LVR 40/60 和 20/80 的限制。 如果大家有一直留意RBNZ的文章，他们其实提到过所有调控工具，都是随时review的。说得简单粗暴一点：我爱咋玩就咋玩。。
需要重申一点的是，政府和RBNZ，首要任务是维护经济体系，要它稳定，而各大商业银行，要维护的是股东利益，要控制自身企业的风险系数。所以任何广告语关于 “我们要打压投资者”，“我们要本地人居者有其屋”类似的口号，基本都是煽情的广告语或者是政客拉票的工具而已。

===========================结尾=============

最后，在2016年末，祝大家圣诞/新年快乐，希望大家在新的一年里心想事成。投资的同学安安稳稳度过这个周期，要买自住房的童鞋希望你们能早日找到自己喜欢的家。各位同行 broker, banker， 希望大家都安安全全的放贷，赚钱。 乐意和我讨论，或者又需要咨询贷款和聊天的，欢迎大家加我微信。

love_3_month

沙发。。。。。。。

winstown

地板。。。。。。。。。。

love_3_month

第一部分太简单拉

能不能大概说说，scott point那里的房子，对建造（外观，大小，和邻居的互相影响）有没有什么具体的规定？

你的那块地多大，多少钱，什么时候买的，要造好房子大概要多久？建造怎么样的房子，周期和预算大概多少？（不需要很详细的，可以说个大概比如20万上下，50万左右，之类的） ---这样在理解和比较上可以更直观一点。

skytower123456

板一凳。。。。。。。。。。。。

261874939

这水吹的还可以

Robbi

love_3_month 发表于 2016-12-20 10:30
第一部分太简单拉

能不能大概说说，scott point那里的房子，对建造（外观，大小，和邻居的互相影响）有没 ...

啊哈哈， 太详细的在这里下不完啊。。

我自家那个是200多的地，带图的，所以不太麻烦，只是改内部而已。那些300以上的麻烦点，设计要花点心思，还要和panel 开会。。

至于地么。。是第一批买的，就是当时新闻说半小时在james law办公室抢光的那批。。不贵30来吧。现在BC刚上去，预测2月底下来吧。。homestar那边也差不多了。所以算3月动土。希望明年这个时间可以建好。

love_3_month

我想归纳一下 hob point vs scott point 的不同

1。 开发商。hp = AV Jenning, 澳洲的开发商，规模不知道多大，但似乎挺有经验。具体负责道路规划啊，小区划分啊，三通一平之类的。合作方，hobsonville land company，是政府（国有）公司，Housing NZ下属。

scott point 开发商，未知

2。 建造商。hob point  = 5-6家建造商。开发商把地分成大块，然后交给建筑商，设计房型和定价，然后开发商批准（额外的设计方面的控制），才能报去council批准，买家只能选择这几家。房子可以有小改动。

scott point = (我的理解）买家买了地加房子的图纸，可以请任何建筑商来建造。价格比较灵活。图纸的设计也考虑了小区的总体美观，需要修改的话，也需要小区设计方面的panel通过（额外的设计方面的控制）。

3. 其他，LZ来补充。。。。比如商业区？学校？

hitye

没有不好的地方，只有不合适的价格，scott point现在一块300平的地50万，同样的钱westgate可以买到500平的地，但是从距离来讲，离city更近，周边的设施生活更方便

zhsslwq

Hobsonville point 地现在卖多少钱啊？

love_3_month

Robbi 发表于 2016-12-20 11:36
啊哈哈， 太详细的在这里下不完啊。。

我自家那个是200多的地，带图的，所以不太麻烦，只是改内部而已。 ...

恩，所以也有panel，那其实很好啊，可以排除某些太难看拉低小区质量的设计。

hitye

Robbi 发表于 2016-12-20 11:36
啊哈哈， 太详细的在这里下不完啊。。

我自家那个是200多的地，带图的，所以不太麻烦，只是改内部而已。 ...

怪不得这么多人卖地花啊，很赚很赚，但是目前看那边挂牌的地这三个月还没动过，价格也在跌

love_3_month

hitye 发表于 2016-12-20 11:45
怪不得这么多人卖地花啊，很赚很赚，但是目前看那边挂牌的地这三个月还没动过，价格也在跌 ...

地的价格波动风险最大，但收益也大啊。

搞个破房子，至少可以便宜点出租，总有收入，慢慢熬总会涨的（价格 / 租金）。地的话，压资金，没有现金流入，完全博地价啊。适合有实力的。

love_3_month

zhsslwq 发表于 2016-12-20 11:43
Hobsonville point 地现在卖多少钱啊？

不单独卖地，地+房可以上网查到，基本100万买个200平的地+两层的4房吧。

Robbi

zhsslwq 发表于 2016-12-20 10:43
Hobsonville point 地现在卖多少钱啊？

你问的应该是  scott point? hobsonville point 里面应该买不了地的，因为都在那几个大公司手里，只能买他们的现房或者楼花。

scott point/ scott road 17, 19号都在卖。价格50万往上不等根据大小，有的有海景。反正现在 scott road 是一直开出来了。

rzrljb

关于2-3点lz说的很中肯

Robbi

hitye 发表于 2016-12-20 10:45
怪不得这么多人卖地花啊，很赚很赚，但是目前看那边挂牌的地这三个月还没动过，价格也在跌 ...

卖地花的事儿牵涉了很多很多方面
有的赚了，有的没赚，有的小亏。。

hitye

Robbi 发表于 2016-12-20 11:56
卖地花的事儿牵涉了很多很多方面
有的赚了，有的没赚，有的小亏。。

怎么会亏呢？大不了自己盖了卖吧，hp卖120万，你卖100总可以，成本也就7-80

mercuriuz1982

顶一个。。。

晴天小佳

挺好的 虽然不太详细 但是也可以了。。。。就像楼主说的，希望Scott Point 的未来可以多多学习Hobsonville Point 的优势。。。。共建美好未来。。。哈哈哈

Robbi

hitye 发表于 2016-12-20 10:58
怎么会亏呢？大不了自己盖了卖吧，hp卖120万，你卖100总可以，成本也就7-80 ...

海总这个你不懂了。。贷款的事情还有啥的，一大堆里面的东东，多的去了。。不是说想买就能买，想建就能建。

而且，100万的话，现在这价钱要是能买个独栋4房3卫的，我有多少收多少哈。。。海总介绍几个给我

最新消息的， 9 lockhead  上周卖掉 124呢。。所以，现在有100的同样房型，我尽收。。哈哈

hitye

Robbi 发表于 2016-12-20 12:07
海总这个你不懂了。。贷款的事情还有啥的，一大堆里面的东东，多的去了。。不是说想买就能买，想建就能建 ...

12 lester卖108，快去接吧

love_3_month

62 Station Street / 10 Toheroa 卖的都不错，1.2左右。
12 lester 卖的好惨。。。

hitye

12 lester一个月前是112如果没记错的话

love_3_month

hitye 发表于 2016-12-20 13:16
12 lester一个月前是112如果没记错的话

一个月赚4万

hitye

楼主快接盘，买到就赚到

LJHookerRobin

涨知识了

谢谢

紫鹤

涨姿势

david2011

不愧是专家，看问题有高度有深度！一针见血！
归根结底就是一句话，人都是自私的，政客也一样，所以维护稳定维护他们的政治声誉是第一要考虑的，所以，他们不会平白无故的让居者有其屋，也不会让富有很多房产的各个破产引起投资市场紊乱而导致银行金融建筑等衰退！所以，房价稳中有升，小幅温水煮青蛙的上涨，是对政客最好的现象！那样，没房的，你不能怪我，有房的也不会悲观……大家都好的欣欣向荣的景色，他们可以持续的得到社会选票！