如果我说投资房是有钱人的游戏，谁赞成，谁反对？

皇家骑士

投资房这种东西，首先要首付。30%么也得30万对吧？手里没有30万的屌丝们就可以默默离开了。

其次，投资房贷款需要还！什么别人帮你养房那都是胡扯。租金连利息都不够，别说还有本金要偿还。70万的贷款，扣除租金以后，一年怎么也得贴进去两三万吧？ 你得至少每年结余两三万刀，才有资格炒一套房。如果你本事高级，可以0首付，你自己算算现金流要负到什么程度。哪怕你买来捂半年再卖掉，这半年的负现金流吃得消么？

有那些钱补贴投资房，还不如先考虑把家里的房客赶走，自己住舒服点再说。

不要考虑什么十几年几十年以后你的投资房值多少钱。那些都是虚的。我们有多少年青春多少年生命？30年后兑现的收益需要用现在牺牲生活质量去换，值得么？你现在生活得很好了，钱有多余需要找个地方升值，那么投资下房子也就算了。如果你现在还找着房客跟你同住一套屋子，投资神马的，我觉得还是算了。

房价跌不跌，都是肉食者的事情，跟我们屌丝也没啥大关系，我们还是早点洗洗睡了。最重要的事情，对我们而言，是要先把自己住的房子尽量升级。投资啥的，那是神仙们的事情，看看就好。

谁赞同，谁反对？

阿海

的确是啊，没钱买不起房养不起房。

没稳定像样的收入银行也不贷款给你啊。
ＰＳ:　我反对出租房间，但我同时也反对先升级自住再买投资房。

我会先买投资房再升级自住。

youngswheel

放宽心态很重要，楼主是好人。

NewLynnHse

赞同

教作仁波切

好多人家里弄的跟招待所似的

Lease

现在这个时间点， 的确象LZ所说的， 屌丝们还是歇歇吧。

但是， 如果时间倒退5年，并且那时你有一套自住房，这 自住房上有一些equity, 则你完全应该利用这有限的资产来买入投资房。其实就那时也有很多房子（特别是大地的house），租金也是不能cover mortgage的， 因为那时利率高（6.5%吧，记得是）。但那时如果你采取行动去投资了房产， 短短5年时间， 你的financial position就完全不一样了。

ThinkOutLoud

饭要一口一口吃, 慢慢来. 人生就是马拉松.

同时日子也要过得对得起自己, 该干嘛干嘛.

皇家骑士

Lease 发表于 2015-11-12 14:59
现在这个时间点， 的确象LZ所说的， 屌丝们还是歇歇吧。

但是， 如果时间倒退5年，并且那时你有一套自住房 ...

这5年的负现金流，很多人熬不下来。

Lease

皇家骑士 发表于 2015-11-12 15:57
这5年的负现金流，很多人熬不下来。

所以投资要讲究组合啊，如果手里有10幢负现金流的房子， 那是够呛。

但过去5年， 如果你手里有四套Apartment，三套unit, 三套大地的House， 随着这几年这几类房产都有大幅增值，并且现在利率比5年前下跌了超过两个百分点。那你现在的日子不要太好过啊。

Lease

皇家骑士 发表于 2015-11-12 15:57
这5年的负现金流，很多人熬不下来。

另外， 5年前买的房子， 不大可能这5年全是负现金流， 因为那时的价位很低， 再加上这两年利率下降， 租金上涨， 一开始负现金流， 熬到现在基本上是正现金流了。

subpop

现在国内一线城市30-40岁年薪40-50万RMB的年轻人太多了，这还只是打工的，还有很多创业致富的。这里很多人赚着国内都不如的工资，供着比国内还贵的投资房，过着比国内还拮据的生活，梦想有一天衣锦还乡。

皇家骑士

Lease 发表于 2015-11-12 16:02
所以投资要讲究组合啊，如果手里有10幢负现金流的房子， 那是够呛。

但过去5年， 如果你手里有四套Apart ...

那么多套，5年前买入，也得不少首付吧？ 开头的负现金流也很难熬吧？ 你不妨仔细算算。

皇家骑士

Lease 发表于 2015-11-12 16:06
另外， 5年前买的房子， 不大可能这5年全是负现金流， 因为那时的价位很低， 再加上这两年利率下降， 租 ...

开头熬不下去就被银行拍卖了，哪里还能到现在。刚开始最难。过了开头就好了。问题是怎么过开头？

所以总结下来，炒房是有钱人的游戏。家里还带房客的，出门还要看油价的，还是先闪边。

feio

subpop 发表于 2015-11-12 16:08
现在国内一线城市30-40岁年薪40-50万RMB的年轻人太多了，这还只是打工的，还有很多创业致富的。这里很多人 ...

的确是这样....

Lease

皇家骑士 发表于 2015-11-12 16:10
开头熬不下去就被银行拍卖了，哪里还能到现在。刚开始最难。过了开头就好了。问题是怎么过开头？

所以总 ...

怎么可能就会熬不下去就被银行拍卖呢？

当初买一个奥克兰西区的全副地房， 约37万， 租金每周400， 利率6.5%，全额贷款。

奥克兰5年前房子就短缺， 因此出租不成问题。

租金收入： 400 X 52=20800

房子支出： 贷款利息， 370000 X 6.5%=24050， 地税： 2000， 保险：500， 维修保养：2000， 共计支出： 28550

账面亏损： 7750.

假设个人所得税率： 17.5%， 则有退税：1356.25

因此实际亏损： 7750-1356.25=6393.75， 折合每周亏损：123.

每周123都贴不起吗？

carpentrynz

是聪明人的游戏

皇家骑士

Lease 发表于 2015-11-12 16:54
怎么可能就会熬不下去就被银行拍卖呢？

当初买一个奥克兰西区的全副地房， 约37万， 租金每周400， 利 ...

每周123贴不起的人多了去了。不然奥克兰为啥那么多房东要招房客还要少煮食？每周少了12刀都要哭爹喊娘的呢。然后你还要人家拿10套房（UNIT + 公寓 + 全副地）。。。

就算一套吧。你的计算 也有问题。

（1）每年最多只能按照45周算，考虑空租的情况
（2）37万100%贷款的情况下银行一般不会让你只付利息。所以按揭还有本金的问题。

所以调整下来，估计每周负的现金流至少要在200刀以上。

那么按照你的计算，我们就拿200刀作为屌丝和有钱人的分界线吧。

凡是每周拿不出200刀额外现金的人，投资房真心跟你没关系。

用同样的办法计算到现在，因为当初37万的房子现在估计要100万了，租金啥的也没有同比例增长。于是每周的负现金流要过800刀了。

于是结论是：凡是每周拿不出800刀额外现金的人，房价真心跟你没关系。就别嚷嚷了OK? 神仙打架的事情，我们众屌丝看看就好。非要参与进去评头论足，有意思么？腰斩也好，胸斩也好，脖子斩也好，都跟我们没关系。诸位看看就好。

keepower

买个大宅多半房间租出去哪叫投资啊，那叫开宿舍。对上班族来说投资房产是锦上添花的事情，没锦就变成插花了。

小号马甲

现在房子位置好的，校区的房子挺好租的。房客搬进去一般都会住1年以上，大部分1年之后都会续租。其实也挺省心的。你在乎自己的房子，什么事都上心。房客也自然小心。这世上投资不可再生资源是最好的。时间越久，见效越明显。不是每个人都会买10套房子的，也不是每个人都能成为富翁。所以，看眼光，看胆识。10年之后见分晓。周围真没有那么高级的人，年薪40-50万的。都是小老百姓，每月2万就不错了。新西兰还算太平，不买房子心里不踏实啊，这年头黄金都贬值，有啥不贬值的。

Lease

皇家骑士 发表于 2015-11-12 20:44
每周123贴不起的人多了去了。不然奥克兰为啥那么多房东要招房客还要少煮食？每周少了12刀都要哭爹喊娘的呢 ...

兄弟，你没在奥克兰，对这里的房地产市场实在是太不了解了。

5年前奥克兰没有那么多出租物业，有一幢房子出租一大群租客要auction才能得到。 所以绝对是52周租金收入。

本金是要还一点， 可与利息相比，那简直就是毛毛雨。

所以，5年前，按照我的这个例子，算进本金也就贴130一周。

如果夫妻俩都有正常上班， 每人都中等水平收入，每周贴130很难吗？

还有一点，你想要发达，难道就一点牺牲都不想做吗？ 谁都想舒舒服服，不受一点辛苦就发财致富，可世界上就没这么回事。你想要财富自由，你首先就要付出，包括精神上，身体上和金钱上的， 还要小心谨慎，力争每一步都走对，不犯错误，这样你才有可能成功。

Venox10111

Lease 发表于 2015-11-12 21:25
兄弟，你没在奥克兰，对这里的房地产市场实在是太不了解了。

5年前奥克兰没有那么多出租物业，有一幢房 ...

5年前要买大地可以正现金流的全贷款也不是难事，当然，首付或者equity 确实不容易，如果家里没啃老的话。

subpop

小号马甲 发表于 2015-11-12 20:11
现在房子位置好的，校区的房子挺好租的。房客搬进去一般都会住1年以上，大部分1年之后都会续租。其实也挺省 ...

层主啊，好听的谁都会说。

你去年应该短炒了一套房吧，2xx Redwing St. Browns bay,对吧。去年70万初买的，转头大选一过刚交割你就挂86万卖，一个月就赚10万，说的没错吧。

你说你这是价值投资吗？这是长期投资吗？当然你赚到了也是本事，会卖才是行家。

没别的意思，就是觉得这个市场被短炒的搅坏了。

Lease

Venox10111 发表于 2015-11-12 21:43
5年前要买大地可以正现金流的全贷款也不是难事，当然，首付或者equity 确实不容易，如果家里没啃老的话。 ...

大地房那时候要正现金流也不容易，我刚刚查了一下我2010年买的一个全幅地房，在Westpac贷款，利率是7.1%，而那房当时gross yield是6.3%。

ronaldlu

Lease 发表于 2015-11-12 15:54
怎么可能就会熬不下去就被银行拍卖呢？

当初买一个奥克兰西区的全副地房， 约37万， 租金每周400， 利 ...

当初买这房就要考虑是否有变成正现金流的空间就不该买。
每周123贴得起，有10栋房贴得起吗？反之每周没栋123正现金流，有10栋你还用上班吗？

clam

投資房是中產的遊戲

4143920

我赵日天不服

并非有钱人的游戏
正现金流可以买 unit啊
可以买南区house啊

有了profile后 可以养house玩啊 可以贷款买地搞开发啊

一年租金如果20万的话 每年涨百分之1 就是每年多赚两千
更何况还有cp

4143920

我觉得把闲钱扔房子上 比扔银行强

Lease

ronaldlu 发表于 2015-11-12 23:43
当初买这房就要考虑是否有变成正现金流的空间就不该买。
每周123贴得起，有10栋房贴得起吗？反之每周没栋 ...

我说过10栋每栋都贴123吗？看看我上面的回贴啊。4栋apartments, 3栋units, 3栋houses.

Lease

clam 发表于 2015-11-13 00:53
投資房是中產的遊戲

正解，投资房产是由中产成为高产的最佳途径。当然也是高产变成更髙产的途径。

只要把握好时机和地点，根本不需要LZ所说的30年才能收成。我5年前开始在这论坛上呼吁大家投资奥克兰房产。有人听了我的建议，这5年下来，基本上就可以退休了。