整租或找房客的招租经历投票

LJHookerRobin

作为LJ Hooker Ponsonby的Property Investment Manager，我想了解一下大家对现在租房中介的看法。
因为确实听到很多人吐槽说租房中介代管就是拿你房子替你收租金，然后其他什么也不干了。我觉得这样的同行给我及其他努力工作的人抹黑。

欢迎大家留言说说自己租房或者找中介租房或者找房子租的趣事或者吐槽事。
也欢迎大家留言说说您对于一个称职的Property Investment Manager的期望是什么，如该做哪些工作，所以我也可以提高自己。谢谢


只租不管 - 房东跟我们签订Casual Letting Agreement - 我们帮你选租客，代替你约租客看房。 - 房东免费
我们收房客一周房租+GST 成本。。。有时候要show 十次八次才能租掉。。油钱和时间还是有成本的。。


帮租客找房， 我们作为renter's agent - 代替租客看房-你告诉我你想要什么样的房子，我去给你找，找到了我先替你筛选一下，然后总结给你看。也是收你一周房租+GST 也是成本价啦。帮你找个十个八个房子然后你一个都不喜欢的也不是没有可能的呀


房产管理- 您就当甩手掌柜，等着收钱就行了。
突发事件举例
房客周五晚上把自己锁门外了，您在去roturoa 泡温泉的路上，怎么办！我们去给开门，你不用去。


定期安排出租房inspection， 不会让您的投资房出现这个状态，否则将来capital gain了，就算房子tax free卖掉了、、结果卖房前的装修费吃掉了你的利润呀呀有木有！


顺便说一下  RTA 1986 规定： 所有离境21天及以上的房东都需要有房产管理中介代管。
(The Residential Tenancies Act 1986)
(Residential Tenancies Amendment Act 2010)



政府于2010年10月更新了民用租房法1986修订案  比较重要的有 section 16A
房东连续离境21天的必须找中介管理。
完整复制如下。
16ALandlord must have agent if out of New Zealand for longer than 21 consecutive days

• (1)A landlord who is out of New Zealand for longer than 21 consecutive days must ensure that the landlord has an agent in New Zealand.

  
  

  (2)A landlord who does not already have an agent and who knows that he or she will be out of New Zealand for longer than 21 consecutive days must appoint an agent before he or she departs from New Zealand.

  
  

  (3)A landlord who does not already have an agent and who has been out of New Zealand for longer than 21 consecutive days must promptly appoint an agent.

  
  

  (4)A landlord who appoints an agent under this section must, immediately after appointing the agent,—

  
  

  • (a)notify the tenant of the agent’s name, contact address, and address for service; and

    
    

  • (b)if a bond is held in respect of the tenancy, notify the chief executive in the approved form of those particulars.

    
    
  
  

  (5)An agent appointed under this section has, as against the tenant, all the rights and obligations of the landlord.

  
  

  (6)A contravention of any of subsections (1) to (4) is declared to be an unlawful act.

• 
  

  
  

Robin Yang
LJ Hooker Ponsonby
190 Ponsonby Rd

LJHookerRobin

感谢百忙之中的投票，谢谢！

LJHookerRobin

感谢百忙之中的投票，谢谢！

angelvan2012

Ponsonby 三房House或Townhouse多少钱了？

LJHookerRobin

angelvan2012 发表于 2015-11-2 14:35
Ponsonby 三房House或Townhouse多少钱了？

是租吗还是卖？

租的话 Ponsonby 正经两房都能租到500+

Ponsonby的 数据显示 三房house是最有意思的。

$700+到900+不等，median 中位数为830

01 October 2014 to 30 September 2015

Type	Bedrooms	# of Bonds	Average Rent	Rent Range	Median
Apartment	1	33	$501	$417 - $606	$525
Apartment	2	37	$601	$500 - $678	$580
Flat	1	19	$369	$330 - $435	$395
Flat	2	21	$444	$366 - $550	$475
House	2	15	$667	$583 - $697	$680
House	3	32	$823	$735 - $935	$832

PS Rent Range是价格的25% 到 75% （中间50%）的范围，不是最低和最高啊

angelvan2012

LJHookerRobin 发表于 2015-11-2 15:47
是租吗还是卖？ 租的话 Ponsonby 正经两房都能租到500+ Ponsonby的 数据显示 三房house是最有意思的。$70 ...

不好意思，没说清楚，是买卖。

LJHookerRobin

angelvan2012 发表于 2015-11-2 14:57
不好意思，没说清楚，是买卖。

基本上。。。house下限是one and half mil plus吧。。

如果是townhouse 和unit那种share land 那种价格就低了一些。


可以PM我一个地址吗，三房太笼统啦。

或者描述一下 地啊，年代啊，多给点info，

而且freemans bay跟shelly beach rd和 st marys bay都算ponsonby，价格还是有一点不同的

angelvan2012

LJHookerRobin 发表于 2015-11-2 16:07
基本上。。。house下限是one and half mil plus吧。。

如果是townhouse 和unit那种share land 那种价格 ...

我是想买，不过这个这个就基本不考虑了。

LJHookerRobin

angelvan2012 发表于 2015-11-2 15:16
我是想买，不过这个这个就基本不考虑了。

我看了看数据，最近6个月Ponsonby 的townhouse 成交价比它的ＣＶ价格还加一点。。。。　


独立地house 好贵的。

LJHookerRobin

感谢百忙之中的投票，谢谢！

红叶疯了

3房1卫浴 glen eden 720平全副地 95平米hardiplank能租租多少。

LJHookerRobin

红叶疯了 发表于 2015-11-2 15:46
3房1卫浴 glen eden 720平全副地 95平米hardiplank能租租多少。

glen eden 那边地600、700的地还是有一些的。投资房到是不用特别看外墙。

三房状况好的话可以$500+/周啦 相信很多family会喜欢一个full fence 的了

请看表格

PS  Rent Range是价格从低到高的的25% 到 75% （中间50%）的范围，不是最低和最高啊

01 July 2015 to 30 September 2015

Type	Bedrooms	Bonds  Received	Average  Rent	Rent  Range	Median
Apartment	1	14	$288	$280 -  $300	$290
Flat	1	5	$271	$247 -  $291	$270
Flat	2	6	$292	$300 -  $355	$320
House	3	21	$477	$430 -  $508	$470
House	4	5	$514	$457 -  $550	$500

NewLynnHse

LJHookerRobin 发表于 2015-11-2 16:22
我看了看数据，最近6个月Ponsonby 的townhouse 成交价比它的ＣＶ价格还加一点。。。。　

Ponsonby好像很多都是RW在卖。请问能查到 67 Clarence Street 卖了多少吗？

NewLynnHse

其实我比较不喜欢让中介找房客，因为打广告的时候可以放“NO LETTING FEES”，这样很有吸引力。

LJHookerRobin

NewLynnHse 发表于 2015-11-2 17:34
Ponsonby好像很多都是RW在卖。请问能查到 67 Clarence Street 卖了多少吗？

斑竹您好，
刚才查了一下，67 Clarence St好像还没update，还是2000年的价格。
谢谢，
LJ Hooker Ponsonby的Robin

ThinkOutLoud

请问楼主，apartment 管理费和unit，house有不同吗？收费是不是应该低？个人觉得apartment有body corp，管理比较容易吧，房东还要缴body corp费。

老Q

北岸long bay的新房，5房4卫，可以租多少钱？谢谢

sophiarensiqi

CT两房公寓，买的时候带租约，impression管理的，然后被一个韩国中介租去，韩国中介又转手租给韩国人。
韩国租客极其难沟通，open home，交割前的检查都是改来改去，交割前还不让我去检查，让我交割后一天去看房，卖家气得发律师函说耽误时间她交罚金，才勉强同意。进去过两次，每次都是罗里罗嗦，像是防止贼一样盯着我们。
这个月底终于要搬走，搬走后打算给公寓安装firbe，安装前需要去看一眼，安装公司才能确定方案，结果联系韩国人，像是幽灵一样，一周时间不给回复，亲自上门找都没用。

每次去，房间里所有东西都被彩色垃圾袋盖得严严实实，从来都不开门窗(偶尔路过会抬头看一眼，阳台窗户窗帘都是紧闭)，电器除了暖气，冰箱，其他都不用，没有任何一点生活气息。冰箱里面就有三盒酸奶，厨房水槽两次去都被弄得花花绿绿的，像是糊了一层干掉彩色牙膏，我现在脑袋里面幻想他们是不是在制毒(虽然夸张了点，但是真的很好奇他们到底在做什么！)

所以我以后租房都不想再找中介了，特别是遇到这种语言不通，转包了两层的租约，这几天就是翘首以待，希望韩国人快点走。。

瓜子儿

中介找租客，中介管理。失望失望太失望。好几个月才收到一次inspection. 每次都说tidy. 现在租客走了，进去一看，房顶，墙面，窗框，窗帘到处是霉。地毯一塌糊涂。壁炉上的一块瓷砖也碎了。现在把地毯揭了，每天开窗户透气，都一个多星期了，还是有霉味儿。花园就更别提了。收那么多管理费，什么都不管。真不如省下来装修房子用

yumin5299809

很多中介签约之前都说得特好听，签之后就是另外一回事了。这年头找个靠谱的感觉特难啊

LJHookerRobin

ThinkOutLoud 发表于 2015-11-2 20:04
请问楼主，apartment 管理费和unit，house有不同吗？收费是不是应该低？个人觉得apartment有body corp，管 ...

早上好！

同样一个两房， apartment unit house 您的购买价已经不同，实际上已经是反映了市场对各种房产类型的回馈。

比如 投资成本上，
考虑都是 都在city周边 能花300k+买一个旧的三房apartment, 可能 500k、600k 才能买一个三房两房楼花，house in cross lease 也得八九十万，房子七位数才能考虑买house。 周边就是 city 一环内吧（ponsonby newton newmarket parnell grafton 和很近的mt eden）
回报来看
您花300k 买的旧三房apt 租出去600一周 （还比较容易）。
人家600k 买的新三房apt 租出去700一周 （会难一点，而且新房子你还更心疼房客damage）。
人家1000k买的三房 cross lease house 租出去900一周
所以如果你有三个300k，一下子三个旧三房，gross 回报 $1800 一周
人家1000k，才租出去900 一周



apartment 有body corp，但是body corp只是管所有住户的common area 呀。
body corp包含的安保啊什么的您作为每个owner享受了服务，我认为可以作为卖点（就好像你house 也要买保险啊什么的只是成本会低一些）。 而且apartment 有防火 集中水管 各种house不需要的东西，所以每年的维护费多也是正常。


所以你说的成本问题已经在房租与房价的比值里面体现出来了。而我们租客管理公司，是你的运行成本 - 就如你自己租房客，花时间，上班请假show 房 或者周末不出去玩儿 自己见房客 一样的成本而已。


谢谢！

个人之见啊，disclaimer 放好了啊，不代表公司。

LJHookerRobin

老Q 发表于 2015-11-2 20:15
北岸long bay的新房，5房4卫，可以租多少钱？谢谢

回复老Q，

一般来说。。。新房整租出去，你如果是个人或者小投资者，肯定心疼的。 租客肯定会不小心不注意蹭个墙啊，弄脏个地毯啊什么的。
您5房4卫 在long bay 那边，对比的房源较少。我对那么北的北岸不是很熟悉，说错了别骂哈

我查了一下 房租

四房中位数为690/pw
五房中位数为800/pw
范围在700-880  (25% - 75% range)
所以 新五房830+应该能达到吧

谢谢啊。一家之言

LJHookerRobin

sophiarensiqi 发表于 2015-11-3 01:20
CT两房公寓，买的时候带租约，impression管理的，然后被一个韩国中介租去，韩国中介又转手租给韩国人。
韩 ...

你这么描述，

我感觉
1. 你应该是买的时候价格比较低 -


可能带了management lease 那种十年的可续的啊之类的 - 而且很难 terminate
由于management lease是 guaranted income （比如公司保证每周给你400刀结果我自己实际上租了450）。。。 那五十块就自己保留了。（因为假期可能租不出去，它也得给你400刀一周）然后再从给你400的里面抽management fee。

所以你这种impression 转租给韩国中介，再给韩国人 - 你肯定看不到impression 租给韩国中介的价格，你也不知道韩国中介租给韩国人的价格 - 人家韩国租客每周说不定都被宰成狗了 那肯定不会去care about your property。

in addition - 如果你不想让房子转租 那就明白签好呀 - 很多房子是不能转租的

我们这种普通的招租客 你能看到我们跟租客的租约的 如果不是我们代管，简单的casual let 是你跟租客签字的呢。 房租价格透明。

2. 如果你不是有那种management lease， 那你赶紧terminate 然后自己找租客或者 让我给你试试。

我们公司租房只是side business - 是因为最近几年买房子的更多都是投资者 - 所以我们才衍生出来的lj hooker ponsonby rental。

我们不会像一些公寓出租公司 - 每个apt都是签约xx年无法终止。

红叶疯了

LJHookerRobin 发表于 2015-11-2 16:54
glen eden 那边地600、700的地还是有一些的。投资房到是不用特别看外墙。三房状况好的话可以$500+/周啦  ...

全围栏，屋况一般没装修的。

LJHookerRobin

yumin5299809 发表于 2015-11-3 08:32
很多中介签约之前都说得特好听，签之后就是另外一回事了。这年头找个靠谱的感觉特难啊 ...

这个解法也很简单，签casual let authority或者签management authority时候加好那些他答应你的条款。


或者让我试试？the worse of your current property manager, the less likely i can be worse than that

LJHookerRobin

NewLynnHse 发表于 2015-11-2 17:34
Ponsonby好像很多都是RW在卖。请问能查到 67 Clarence Street 卖了多少吗？

鼠版，
今天开会时看到的。
我们Ponsonby LJ 在卖， 106 Clarence Street - 给你google了一下，距离67 clarence st 190米。

Auction:
Date: Wednesday, 18th November 2015
Time: 6:30 pm
Venue: in Rooms, 190 Ponsonby Rd, Ponsonby

Read more at http://ponsonby.ljhooker.co.nz/J ... bGvKcX6aOQv5qaVi.99

LJHookerRobin

瓜子儿 发表于 2015-11-3 07:13
中介找租客，中介管理。失望失望太失望。好几个月才收到一次inspection. 每次都说tidy. 现在租客走了，进去 ...

有些中介确实不够专业，可能确实来了，看了，但是经验不足或者不是很上心，miss 掉了不通风这一点。


就好像买房子，同样都是builder report，有的就是拿机器给你测，有的随便给你看看，有的爬上爬下，经验，能力不同呀

别生气，我们帮租你自己管试试？

NewLynnHse

LJHookerRobin 发表于 2015-11-3 11:06
鼠版，
今天开会时看到的。
我们Ponsonby LJ 在卖， 106 Clarence Street - 给你google了一下，距离67 cl ...

哈哈，谢谢啦，这大房大地，我买不起啦。我问你的那个是两房的小房子，地也不算大。

sophiarensiqi

LJHookerRobin 发表于 2015-11-3 10:54
你这么描述，

我感觉

是第二种情况啦！买的时候租约还剩两个半月。没terminate是因为45天后，我刚好要准备考试，没时间也没心思去打理这些事。所以就打算自动到期之后不再续签。
而且之后打算自住，因为要在市区上学上班，不想住太远。

yumin5299809

LJHookerRobin 发表于 2015-11-3 10:56
这个解法也很简单，签casual let authority或者签management authority时候加好那些他答应你的条款。

之前问过你们公司，我的房子在manurewa,不在你们的服务范围