利率降了，但是之前fix了，怎么办？ 很简单啊

love_3_month

好多人问，利率降了，但是之前fix了，怎么办？怎么才能省钱？

在讨论这个问题上，先要搞清楚，银行的ERA (early repayment adjustment) 是怎么算的。这是ASB网上的，https://www.asb.co.nz/story_imag ... 511A0315E_s7957.pdf，上面只说了，很复杂，要专门的部门去算。

但其实也很简单，银行的收的其实不是“罚款”，而是利息差，是根据你贷款时候的银行标准利率（不是你的优惠利率），和现在的银行利率的差额，乘以贷款金额，乘以贷款剩余期限。（可以理解成，银行的利息损失）。
（另外，银行还会收一笔手续费，几十元，就不讨论了）

那有了这个了解，就能根据自己情况和利率预测来决定自己的方案了，比如

1。如果你当时是银行标准利率，现在想break 掉，换新的银行标准利率。那就是瞎折腾。你省下的利息，和你现在要交的era基本是一样的。（同样时间，你本来要交1万利息，现在换了之后只要交9000，但银行要你另外交1千era)

2。如果你当时是中介给你拿到的折扣利率，比如折扣0.5%，现在想break 掉，还是折扣0.5%。那就是瞎折腾。你省下的利息，和你现在要交的era基本是一样的。（同样时间，你本来要交9500利息，现在换了之后只要交85000，但银行要你另外交1千era)

3。 如果你当时是银行标准利率，现在想break 掉，而且中介可以帮你拿到很大折扣的优惠利率，那就值得去做。你的收益就是折扣利率和市场利率的差，乘以金额和期限。 (同样时间，你本来要交1万利息，现在换了之后如果按照市场利率要交9000，如果有优惠利率就只要8500，银行要你另外交1千era)

4。 如果你当时是很优惠的市场利率，现在想break 掉，但中介说你目前拿不到这么优惠的利率，那就别做了。(同样时间，你本来要交9000利息，现在换了之后按照中介说的利率，要交8500，银行要你另外交1千era)

5。 如果你认为市场利率还会继续走低，那break掉，放在floating里面几个月，然后再fix，那就很值得去做。（前提是确实降了）(同样时间，你本来要交1万利息，现在换了之后如果按照市场利率要交9000，银行要你另外交1千era。但你放在浮动里面，过几个月后，浮动利息加上新的贷款的利息，只要8000)

我的第一套房子是08年买的，当时贷款很高9点多。后来就不停的在降。我break了好几次，有的时候就在reserve bank宣布降息之前1-2周，因为银行还没调整自己的利率，所以不用罚钱，然后浮动1-2周，利息降了立刻固定。一年下来即使扣除了ERA，还是省了好几千。

我另外一个贷款有点象4，当时利率很大折扣，现在break 掉了只能省一点，扣除了era还是亏的，那就不如留着不动了。

另外，有的人的自住房还款包括部分本金，算利息比较的时候最好只算利息，比较清晰明了。

阿海

最爱进度条

好文章。。。。。。。。。。。。。。。

阿海

我去年１０月定了５.８５％和５.８％４个贷款两年。

今年４还是５月份我ｂｒｅａｋ了，一共６千多ｂｒｅａｋｆｅｅ，然后我威胁银行说某个银行给我７千Ｃａｓｈｂａｃｋ和５.０５％一年转过去。

最后银行ｍａｔｃｈ了省了我律师费和ｂｒｅａｋｆｅｅ留着没转了

gwu

为什么asb没有罚款或者很低?

下雪

好帖，顶顶顶

wendy20115

阿海 发表于 2015-9-17 12:38
我去年１０月定了５.８５％和５.８％４个贷款两年。

今年４还是５月份我ｂｒｅａｋ了，一共６千多ｂｒｅａ ...

银行还要看你的贷款情况。要是贷款在10万以下或者更少，还是不会减去你的break fee的

狂风暴雨

阿海 发表于 2015-9-17 12:38
我去年１０月定了５.８５％和５.８％４个贷款两年。

今年４还是５月份我ｂｒｅａｋ了，一共６千多ｂｒｅａ ...

什么情况？fix的没到期还给你降了利息之后没有收break fee是吗？

love_3_month

阿海 发表于 2015-9-17 12:38
我去年１０月定了５.８５％和５.８％４个贷款两年。

今年４还是５月份我ｂｒｅａｋ了，一共６千多ｂｒｅａ ...

现在4.35了，你又可以弄一次啊

人生如梦-颜

阿海 发表于 2015-9-17 12:38
我去年１０月定了５.８５％和５.８％４个贷款两年。

今年４还是５月份我ｂｒｅａｋ了，一共６千多ｂｒｅａ ...

马上到四了哦。还能换吗。

我是怎么了

为什么没有罚款的？好不懂啊
例如你一年前定得５％，　现在是４。５％，　即使时央行在公布的几周或者银行没有调整利率。银行得现在利率还是比你定得低，你还是要付差价的呀。

阿海

love_3_month 发表于 2015-9-17 12:59
现在4.35了，你又可以弄一次啊

２年锁定，转银行就没ＣＢ了，直接ｂｒｅａｋ就有ｂｒｅａｋ　ｆｅｅ了。

阿海

狂风暴雨 发表于 2015-9-17 12:56
什么情况？fix的没到期还给你降了利息之后没有收break fee是吗？

当然有ｂｒｅａｋｆｅｅ了，银行也不傻啊，只是给我同样的ｃａｓｈｂａｃｋ留我而已

love_3_month

我是怎么了 发表于 2015-9-17 13:10
为什么没有罚款的？好不懂啊
例如你一年前定得５％，　现在是４。５％，　即使时央行在公布的几周或者银行 ...

要付差价，这是合理的差价，根据利息金额差来计算。
我的意思是，没有额外的”罚款“，penalty fee，也就是说不管利息如何，都要额外再多收一笔钱，几百或者几千的，没有这种。 所以完全可以根据市场情况自己来计算 收益和支出。

119900

好帖，mark。。。。。

yax

刚和an行谈的。45万还有9个月到期，转浮动一样交3000多。根本没便宜占。如果转一年交2900但必须要签一年的卖身契。

love_3_month

yax 发表于 2015-9-17 14:51
刚和an行谈的。45万还有9个月到期，转浮动一样交3000多。根本没便宜占。如果转一年交2900但必须要签一年的 ...

"转浮动一样交3000多" - 这是成本。

我不知道你的利率是多少，假设5.5%?

如果现在比如4.5%, 省1%，45万一年省4500，9个月省3000。打平。
如果浮动一个月，下个月变4%了，这个月稍微高点，8个月多省0.5%，那不就收益>成本了吗。

所以浮动的当下确实是没有便宜的，所以便宜在于之后利率继续降低的可能性。
你不能等到利率降低了再break，那样的话era也会随之提高。

oneryx

好贴顶一顶。

雾中原野

真心看不懂，一年前簽的還是5.95兩年。

yax

love_3_month 发表于 2015-9-17 15:51
"转浮动一样交3000多" - 这是成本。

我不知道你的利率是多少，假设5.5%?

好人现在我明白了 但问题是下月能降吗? 赌博一样，转了就等于压宝了，下月不降我就更赔。是这个道理吧

love_3_month

yax 发表于 2015-9-17 21:53
好人现在我明白了 但问题是下月能降吗? 赌博一样，转了就等于压宝了，下月不降我就更赔。是这 ...

不降的话，如果维持不变，你现在break掉也不吃亏，打平而已。稍微会多付一点，因为这一个月会是浮动利率。

降的话，就赚到。

这个不是赌博，而是对宏观经济的把握。当然还是个人理解。

yax

love_3_month 发表于 2015-9-17 21:55
不降的话，如果维持不变，你现在break掉也不吃亏，打平而已。稍微会多付一点，因为这一个学会是浮动利率 ...

受教了，多谢提点

winny

                       

房奴甲

gwu 发表于 2015-9-17 12:43
为什么asb没有罚款或者很低?

他家的融资方式和其他银行不同，成本结构不一样。所以他们的计算是不同的。

桂花小娘子

言简意赅，明白思路了。我的问题在于数学计算

如果当初定了5.89%fix，现在还有小一年到期，想换到现在最低的利率4.49%(或更低？）值得吗

房奴甲

桂花小娘子 发表于 2015-9-18 11:46
言简意赅，明白思路了。我的问题在于数学计算

如果当初定了5.89%fix，现在还有小一年到期，想换到现 ...

要问银行罚多少啊。

love_3_month

桂花小娘子 发表于 2015-9-18 11:46
言简意赅，明白思路了。我的问题在于数学计算

如果当初定了5.89%fix，现在还有小一年到期，想换到现 ...

现在如果直接break了换，省的钱几乎和付的“罚款”相等。

但是你如果可以break了浮动1-2个月，如果利率真的跌破4，那就赚。

你先问问要罚多少吧。

西瓜情人

我ASB借了50万，是premium 用户，贷款经理一直给免费refix.
大概开始定了5.2%一年后来利率开始走低直接免费break, 换成现实的利率大概4.69%样子。最近又跌到4.39了，经理去休假了。。。名字就不报了。。
银行是要靠贷款赚钱的，赚的是手续费，还有无风险套利原则。处在银行角度考虑问题就能知道底线了。

shiyeye_ying

谢谢分享，很受益，准备研究一下看值得不值得break掉，另外，请教一下，年底前纽币是否还会持续走高呢？ 今天美联署宣布不加息，纽币蹭的一下， 心跳啊。。。