奥克兰的房价顶多能维持在此处，再涨的希望不大

DAHUA仔

最近观察了下奥克兰的房产市场状况，还有房产板块的帖子，发现非常多的人都是看涨的。个人觉得奥克兰的房价顶多能维持在此处，再涨的希望是不大的。

第一点，是本地投资者。11年来纽，租房住TE ATATU, 上高速很方便，独立house半幅地，三十两厅双卫，租金450每周。那个房子后来卖了，卖了42万刀左右，因为房东觉得在这房子上花的额外钱太多，租金基本回不了本，拿着没意思就卖掉了。转眼4年过去了，房价早已翻番，当年那套房现如今估计能卖个70万往上了，可是查了一下附近的租金，反而比当年还便宜了。如果当年那个价位的房子，房东都觉得不值，那现在买了作投资用途，租金已然cover不了贷款，还能算合理投资吗？无非就剩盼房价涨了。

第二个疑问是关于刚需的问题，媒体的意思是只要供不应求，刚需摆着，奥克兰的房价就是一个涨字。刚需一般都是年轻夫妻，因为结婚或生子需要买房安定下来，才能称为刚需，新西兰的刚需有多穷大家都清楚，现在这个价位，就是再刚需，没钱就是没钱，那么刚需对于房价还有什么影响吗? 楼主经历了北京07-13年房价的火箭式腾飞，后来北京的房价虽然高得离谱，但仍然不少刚需同学都咬牙买了房，月月背负一万五六的房屋贷款，但这些人收入也都很高，基本夫妻二人月薪加一起都在两三万以上，再有父母帮助，基本能过得下去。可是在新西兰呢，20-30多岁的年轻家庭，基本很少有收入能负担得了现在的贷款的了，所以个人觉得刚需早就被挤出市场了，对房价的影响微乎其微。那么现在的房子基本就是在投资者手中倒来倒去，投资的人普遍都精打细算非常理智，没刚需那么冲动迫切，那么这样非理性的上涨又怎么维持呢。


第三是关于海外买家来投资的。在海外投资本身就增加了风险，投资人肯定更会谨慎。那41%的由投资者控制的房子，将来都是要在市场上出租的，这么多出租房投资者迫切得需要租客来帮自己偿还高昂的房贷，租金肯定是越来越低，竞争激烈。现阶段的奥克兰房地产市场，价格严重脱离经济发展状况，本地人买不起，全靠投资者倒手出租，租金又这么低，房屋管理费用却很高，海外投资者一定会越来越少。房价接下来能由谁来接棒继续炒呢？

听过早来的人聊08年房价跌事情。大意是大概07年下半年，房价到达了当时的巅峰，08年经济危机下跌过，但是如今又暴涨起来，所以房价就算短线波动，日后仍然还会再度大涨。现在的房价比2007年上个峰值高30.6%，查了下07年新西兰的最低工资差不多11.25刀，现在14.75刀，人们的都收入并没有大幅增长，或者更现实点来说，因为大量低技术移民进入争抢饭碗，还有创业移民政策搅乱市场，竞争更激烈，很多行业实际上收入还都下降了。就是说，人们还是那么穷，可是房价比上一个巅峰高了近三分之一，07年虽然房价高，但是很多人还是能负担得起的，那么现在还负担的起吗? 就算咬牙买了，用月收入80%来还30年贷款，这样的日子别说洋人kiwi无法接受，连华人恐怕也难以接受吧，所以很多kiwi宁可出奥克兰，也不会在在这个价位上买房了。

基于以上这些，个人觉得房价再大涨的希望并不大。除非发生全球性的经济危机或者地震火山等自然灾害，国家党政府也会牢牢的保着房价不会大跌。所以，很可能的结果就是，在未来几年内，首次购房的人一直在对房价大跌的等待中蹉跎，有投资房的人月月往里搭着钱还贷望眼欲穿盼大涨，有一套自住房或者早年投资的人们，磕着瓜子笑看风云。

bondbunny

房价到顶的沙发……

狮子羔羊

我觉得楼主说的有道理。

可是现实却是不知道哪来那么多的有钱人，无论房价多高都还在抢。

费解

pear

房子肯定还要涨，但是租金回报就不用指望了。超过550一周，就没什么人看房了，除非位置特别好的房子，或者租金明显低于平均值的。

grey_goth

到明年一季度在看。不懂。不了解。等等看。

不爱江山

楼主有水平，希望类似的帖子还能有续

love_3_month

刚需的理解错了。

比如说，本来有一个平衡点，有x的人口，有y的房子。达到了某一个平衡，比如每个房子2.x个人。

现在xy都在上升，但增幅上人口远大于房子。这都是有数据的。

多出来的这些人，要找地方住，或者租或者买。这才是刚需。只要这个新房增长趋势低于人口增长趋势，就不会变。

所以好的房子不愁租，不愁卖。当然，如果高到天上去，也不可能。房租也在涨，也比收入涨的快。不过房价有更多其他因素，所以涨得更快。

yellowtail

买不起总是要租的 这是硬道理 总不能睡大街  

shawnsj

我觉得你不应该说房价维持多久，应该说地产火热能维持多久。房价长线来看绝对不会降回几年前的水平，只可能是没人买了，会出现一些抗不住贷款的投资者低价出售房产。

gwu

2008 到 2012 年之间买的房子现在已经涨了100% 。。够了。只要没有灾害。。。升跌都没有所谓。。赚够了

icyfantasy

我觉得房租还是在涨的，只是没有房价涨的那么夸张，虽然最低薪水涨的不多，但是买房的人主要集中在工薪阶层而不是低收入人群，所以我觉得这不能算一个房屋购买力的衡量指标。每当人口基数和收入累积一段时间后，紧随而来的就是一轮房价上涨，然后涨势放缓，市场积蓄力量，然后下一轮继续上涨。

这一次房价上涨到哪儿是个头很大程度上取决于低汇率低利率还能持续多久，如果你手上有一笔钱你眼看着不停贬值，你会不会投进房市避险呢？尤其是辛苦工作几年攒下钱要买首套的人看到现在能贷出的钱够买一套了，是你你会不买？

小二儿

分析的很有道理。现在这么理智的人不多。是的,新西兰跟中国的情况不一样,没有必须买房结婚的习惯,也没有靠房客过一生的耐力,那些即使头脑发热强了房子的首次购房者,最终会推出市场,因为他们很快发现高贷款不如租房划算。就算现在移民强劲,看进来的都是什么人,印度人多,这些印度学生学费都是贷款来的,几个人挤在一个房间,很多毕业了找不到工作,也就是去餐馆打工,成不了购房主力。

都是什么人在推高房价?我知道的今年购进房子的,一家是在华人超市打工的,来纽多年,用自己没有贷款的房子抵押贷款,借了130多万,另外一家卖掉现在的住房得到70万,然候贷款130万,买了学区房,这人是送快递的。这两家都不是土豪,也无高薪,他们去银行贷款都没有答复,但是找到华人贷款代理却贷到了。大家要问了,他们有这么高的贷款也是要没星期还的,如何还?一家爷爷奶奶儿子孙子加上一大堆房客,加上骗政府的房补,还呗。我的意思是说,不是有钱人在推高房价,是这些勤劳受苦的移民了。

一旦利率大涨,利率不可能30年不变吧,一旦房价不再增长,这些高房贷的就会一下回到解放前。
2016年就是这样人的苦日子的开始了。

猩猩都叫兽

你的意思是未来很多年房价也就这样了还是有时限的？貌似你没有提及啊

小猫

说得头头是到。。。。。反正说错了又不用受罚，爱怎么说就怎么说，碰巧说对了，就变专家，挺好的。市场爱怎么样就怎么样。

winny

                           

DAHUA仔

南区Harveys 发表于 2015-8-28 20:35
lz 你说了一个自己的忽略的事实，11.25涨到14.75 ， 是涨了31% ， 那本轮房价上涨超过07年的 30%是个非常合 ...

就像您说的，人们的工资水平涨了30%，但是啥都贵了，导致人们最后手里剩下的钱更少了，那怎么可能会有钱来负担比以前价格高出30%的房产呢。另外，您说得很对，涨最低工资确实改善不了生活，可是靠最低工资来生活的人太多了，炒房的基础是人，如果不是因为这几年的涨势把人们吓到了，纷纷勒紧裤腰带买房，您觉得光靠几个投资客能把房价炒成这样子吗？现在已经到了普通工薪阶层把裤腰带勒折都买不起的程度了，只剩投资客仍然扛着枪背着子弹到处转悠，还能再炒高多少？

DAHUA仔

小猫 发表于 2015-8-28 20:55
说得头头是到。。。。。反正说错了又不用受罚，爱怎么说就怎么说，碰巧说对了，就变专家，挺好的。市场爱怎 ...

不想当专家，也无法预知对错，只是根据常识判断，有些疑惑跟大家探讨下。如果大家能在各抒己见的过程中有所启发，看帖的人能从中获益就挺好。

DAHUA仔

小二儿 发表于 2015-8-28 19:23
分析的很有道理。现在这么理智的人不多。是的,新西兰跟中国的情况不一样,没有必须买房结婚的习惯,也没有靠 ...

我知道办海外贷款或者虚假贷款的也不少，实际贷款额早已超出实际家庭负担能力，用各种办法办下贷款，然后每个月再东拼西凑凑月供勉强支撑。在外面当然强颜欢笑，若无其事，谁愿意让别人觉得自己过得惨呢。

理智的人不会根据自己的好恶来判断。比如德国一直严格的控制房价，比如日本自己在90年代初捅破房产泡沫，且多年不增钞，因为这些理性的国家都知道靠房产拉动经济，就像瘾君子吸毒一般，从中获多少好处，将来就要为之承担多少痛苦。而新西兰这一点挺让人失望的，连总理都能站出来说什么“房产价格昂贵会让人们感觉自己很富有，人们根本不希望房价下跌”这种话，为了所谓的自我感觉良好，不惜掩盖和忽视对国家实体经济带来的打击和未来面临的各种风险。而房产中介和投资者更敏感，为自己寻找各种理由来说服自己和别人，幻想暴利能一直持续下去。

狂风暴雨

我所接触的首次购房的小家庭,也就是所谓的"刚需"阶层的中坚力量,大都完全可以负担到70-100之间的房价.这些80后的年轻人,小夫妻两个加起来的工资收入基本上有个10来万或者出头,申请个50-60万的贷款没有问题,加上双方父母两个家庭共同支持20-30万的首付,以均价来看我不认为年轻家庭在奥克兰买不起房.洋人家庭在首付方面会弱一点,但是越来越多的洋人父母也开始从自己的房子里top up钱出来支持孩子买房了.

DAHUA仔

狂风暴雨 发表于 2015-8-29 00:03
我所接触的首次购房的小家庭,也就是所谓的"刚需"阶层的中坚力量,大都完全可以负担到70-100之间的房价.这些8 ...

如果说洋人年轻家庭，可以负担50-60万的贷款，再加上父母资助20-30万，现阶段还买得起。那么再涨的话呢？他们还买得起吗?
听你说的这些情况，真心觉得挺可悲，连洋人父母都要掏钱来为子女付首付了，原本他们是可以拿这些钱养老享受人生的，可见如今的房价对整个新西兰社会的破坏性有多大。再过几年，洋人couple们生了孩子，为还房贷又必须俩人都全职工作，洋人的公公婆婆丈母娘也要跑到家里面去帮忙看孩子了......

一中

我觉得维持在现在这个价位不太可能，别的都不说，百分之四所有的中介费你让现在买房回头要卖房的屋主自己掏腰包，我觉得不太可能发生，除非是实在HOLD不住了，割肉另当别论，但是现在来看，割肉的出现没有太强的理论支持。

Redjeans

狮子羔羊 发表于 2015-8-28 18:18
我觉得楼主说的有道理。

可是现实却是不知道哪来那么多的有钱人，无论房价多高都还在抢。

见过天天吃泡面和榨菜而背了个 Lv包的人吗。还有开个宝马320I 还为加20块钱油犯愁的人吗？ 他们都长大了要买房了了所以多贵都买

4143920

我觉得房价不会跌 最多会平稳 上次经济危机也没见跌了多少 固定长时间的利率做好过冬的打算就好了 北京 东京 香港 伦敦 新加坡又不是每个人都买的起房 政府有special hosing area 和房补 大家都有房住 就好了

我真不是孙红雷

真正的刚需kiwi都是3,40了，中国人新移民不论岁数都是刚需，所以占的比重应该很大

hc1989

西区那边1995年房价是14，5万；2005年卖到30多万，现在2015年，价格差不多60-70万。每10年就会翻一倍，lz认为2025年的时候那边房价不能达到120-140万？不理解房价到头是什么意思。

追寻美食

DAHUA仔 发表于 2015-8-28 23:23
就像您说的，人们的工资水平涨了30%，但是啥都贵了，导致人们最后手里剩下的钱更少了，那怎么可能会有钱 ...

主流社会的平均工资是7万多，如果两个人都工作的话，买房不成问题吧

追寻美食

DAHUA仔 发表于 2015-8-28 23:23
就像您说的，人们的工资水平涨了30%，但是啥都贵了，导致人们最后手里剩下的钱更少了，那怎么可能会有钱 ...

主流社会的平均工资是7万多，如果两个人都工作的话，买房不成问题吧

狂奔的蜗牛!!!

唉，听起来都是有道理的。等等看吧，看年底情况。