Early signs of risk in Auckland Property Market

Lease

尽管市场依然火热， 但是我已经看见一些早期的， 可能会危害房产牛市的信号。

1.      全球乳制品价格跌至13年新低

这是两天前最新的全球乳制品拍卖的结果，从而进一步确认了乳制品价格会长期低迷。虽然表面上看乳制品价格与房地产没什么联系， 但是作为新西兰第一大经济产业，乳制品价格的走低将逐渐影响本国的经济，一旦经济增长放缓甚至停止增长， 那么就会影响净移民人数。净移民人数除了中国， 印度等外来移民之外，还有两部分人：从海外回流的Kiwi, 从这里移居海外的Kiwi。这两年一直有大量Kiwi回流以及较少Kiwi移出， 如果国家经济恶化， 则这两部分人的走向将发生逆转，即较少Kiwi回流和大量Kiwi移出， 从而将导致净移民人数下跌， 这样对房地产的需求将会放缓。

2.      基督城重建已经见顶

根据Westpac今天发布的报告，基督城重建的工作(reconstruction)已经见顶， 即未来那里不会有更多的建筑需求， 从而有更多的builder可以回到奥克兰来参与建房，由此可见奥克兰的房屋供应有可能加速。

以上两点， 即奥克兰房屋需求可能放缓但供应却会加速，供需矛盾可能会得到较大程度的缓解， 从而导致房价进一步上升动力消退。

3.      中国股市大跌

表面看似乎也与奥克兰房地产没什么联系。 但是中国政府采用行政手段“暴力”救市，将导致中国金融及资本改革比原先想象得来得慢， 原来预计来自中国110亿美元将进入NZ房产市场的资金不知何年马月会来。

4.      从10月1日开始执行的央行及政府的新政

这个就不用多说了。

5.      奥克兰房价经过近四年火箭式上升， 本身有调整的需求

NewLynnHse

。。。没事，这次我不急，慢。。。慢。。。看

ThinkOutLoud

NewLynnHse 发表于 2015-7-17 14:46
。。。没事，这次我不急，慢。。。慢。。。看

对, 也许不用太咬牙...

阿海

昨晚我师傅在课堂上说虽然最近出现不少负面经济信息，但奥克兰是个特殊的市场，已经跟整个新西兰经济脱轨了。

很有可能这次boom价格会比上次高峰高出150-200%，市场有可能持续到2018/19甚至2020年。

慢慢关注未来几个月的immigration数量和auckland council发布的奥克兰失业率吧。

ThinkOutLoud

阿海 发表于 2015-7-17 14:54
昨晚我师傅在课堂上说虽然最近出现不少负面经济信息，但奥克兰是个特殊的市场，已经跟整个新西兰经济脱轨了 ...

应该不会受新西兰经济影响. 要看世界经济吧, 2008年就是啊.
难道说8年(10年)一个cycle的规侓要被打破?...

NewLynnHse

ThinkOutLoud 发表于 2015-7-17 14:52
对, 也许不用太咬牙...

唉。。。牙都快掉光了

enningtang

真正直接影响房市的只有2点，人口增长值，工资增长值，有人口就有需求，有工资增长就能支撑租房市场。脱离这2点还能涨那就是泡沫。

taomibaobao

我先mark下来，如果半年后不对，回来使劲骂楼主

gwu

聪明反给聪明误。。。。

阿海

ThinkOutLoud 发表于 2015-7-17 15:05
应该不会受新西兰经济影响. 要看世界经济吧, 2008年就是啊.
难道说8年(10年)一个cycle的规侓要被打破?... ...

看看未来会怎样吧

后文车妖

对文不对人，这转帖的文章全是瞎解，没一条说到点子上。

非典型土人

房市要开始多空大战了，以前是多头绝对压制，现在开始出现空头了。

Lease

后文车妖 发表于 2015-7-17 15:17
对文不对人，这转帖的文章全是瞎解，没一条说到点子上。

我没有转帖啊， 全是我自己写的， 当然我需要知道一些财经消息。

既然全是瞎解， 那就谈谈你的正解吧。

Lease

非典型土人 发表于 2015-7-17 15:19
房市要开始多空大战了，以前是多头绝对压制，现在开始出现空头了。

我依然是多头， 不要因为我发了这个贴就把我当空头了。

小二儿

就在今年年底就会见分晓，我的估计是房地产从此进入熊市。当然现在没有人会相信，市场总是会突然变化，将所有的投资者打个错手不及，钱不会永远这么好赚，否则世界上的大多数人都是富人不用工作了。那些贷很多房贷款的就要小心了，实际上越是干苦力活的越会贷款多，因为他们相信这是一条捷径，靠房子升值摆脱苦力。

tong1jie

exchange rate见底的时候央行关门打狗，让你跑都跑不掉

edwardyd

最后的疯狂还是最初的疯狂还是中间的疯狂？
永恒的话题。

非典型土人

Lease 发表于 2015-7-17 15:22
我依然是多头， 不要因为我发了这个贴就把我当空头了。

没针对LZ啊，我的意思是这些信号是会让一些人看空的。

maomao411

3.      中国股市大跌

倒觉得中国股市暴涨暴跌，市场被操控，会让股民投资信心衰弱，加速热钱向国外转移

love_3_month

maomao411 发表于 2015-7-17 17:07
3.      中国股市大跌

倒觉得中国股市暴涨暴跌，市场被操控，会让股民投资信心衰弱，加速热钱向国外转移 ...

同意。。。。

Lease

maomao411 发表于 2015-7-17 17:07
3.      中国股市大跌

倒觉得中国股市暴涨暴跌，市场被操控，会让股民投资信心衰弱，加速热钱向国外转移 ...

毕竟现在热钱外流并不属于完全合法行为（如果〉5万美金），如果资本管制开放的话，则资金投资海外是完全合法的，那样出来的钱肯定比现在更多。

NP2005

我觉得很难缓解
1，中国股市虽跌，但这轮股市赚钱的人数也不在少数，现如今股市虽然跌了不少，但属于底部盘整，相信未来还有一轮牛市，所以中国方面的对外投资现在还说不准会不会减少。我个人觉得就现在这个奥克兰这个房价只是对于本地人来说贵，可对于经济发达地区其实还是很便宜的。
2，如美元在今年还不加息的话，新西兰乳制品产业会更加恶化，纽币的下行压力会进一步增加，那房价就会更离谱了吧。
。。。。。。楼主别那么乐观。。。。。

Lease

NP2005 发表于 2015-7-17 18:38
我觉得很难缓解
1，中国股市虽跌，但这轮股市赚钱的人数也不在少数，现如今股市虽然跌了不少，但属于底部盘 ...

我无所谓乐观还是悲观，只是从目前观察到的现象中提出一些个人的看法而已。

clam

lz 都上岸了，不用樂觀哈哈

Lease

clam 发表于 2015-7-17 18:42
lz 都上岸了，不用樂觀哈哈

就是，我现在只是房地产市场的一个旁观者。

NP2005

Lease 发表于 2015-7-17 18:40
我无所谓乐观还是悲观，只是从目前观察到的现象中提出一些个人的看法而已。
...

我反正相信奥克兰的房价暂时稳中有升一段时间，年底或者年初会又有一轮疯狂。

Lease

NP2005 发表于 2015-7-17 18:48
我反正相信奥克兰的房价暂时稳中有升一段时间，年底或者年初会又有一轮疯狂。 ...

我也相信，你没看见我是说"early signs of risk"吗？我又没说马上会跌。

胡思≮乱想

NP2005 发表于 2015-7-17 18:48
我反正相信奥克兰的房价暂时稳中有升一段时间，年底或者年初会又有一轮疯狂。 ...

奥克兰就算作为投资避险需求 还会继续吸引热钱 新西兰政府: 无印花税,无房产税,无资本利得税,无遗产税而且还可以移民。
而且还想靠热钱拉动GDP呢 只是来了最好别走:P

edward75

最近市场上确实有一些空头出现，特别在投资区域，如南区。