本帖最后由 冰冻雨水 于 2015-5-18 10:45 编辑
随着新西兰可开发的土地资源紧缺和政府大力推行中高密度的住宅开发（尤其在奥克兰地区），购买Unit Title类型房产的业主大量增多。最新政府出台的限贷令并不包括购买全新开发房产和公寓类型房产，可以预见的是在奥克兰地区，非土豪的自住业主与投资客，有很多会开始选择购买Unit Title的公寓或者联排别墅类的开发，而这些Unit物业单位，组成了一个BodyCorporate (简称body corp)物业。国内不太有Body Corp的这个概念，国内物业管理的运营模式和新西兰这里也不太相同。很多的华人业主购买属于BodyCorp一部分的房产时可能心有顾忌，或者已有的作为Body Corp一部分的Unit Owner(物业单位业主)，并不清楚自己的权利与义务，在与物业公司打交道的时候，可能会出现一系列的问题，而不了解什么是物业公司能够和应该帮助业主做到的，从而失去得到更好的物业管理服务的机会。有一些物业已经出现很多管理方面的问题，华人业主不清楚应该怎样去维权，或者怎样去更换自己的物业管理公司，往往会在Body Corporate的相关问题上面浪费大量的时间与精力，搞得焦头烂额。还有情况是有些华人业主由于不懂新西兰Body Corporate的相关知识，仍然按照理解国内物业管理的行事方式来理解这边的body corp管理，对物业管理公司有着超出合理期望值的要求。我希望在这里能够给大家普及一下Body Corp的相关知识，通过华人群体对Body Corp加深的理解，能够更好的选择和管理自己的投资，也能够让自住型业主能有拥有一个更好的居住环境。
小编的简介： 奥大本科房地产专业毕业，去年又多拿了一个奥大房地产专业的Honours学位，当时的毕业论文做的Topic就是Body Corporate Management这一块的内容。在目前的日新月异的市场环境下和Body Corp管理法律Unit Titles Act的新法律出台情况下必须悲催的不断进修。从2008年开始做Body Corporate Management，至今为止已经是第七个年头啦！曾经参与过奥克兰某个著名公寓漏水房的管理过程和经历了业主方全部诉讼及维修过程。新西兰Body Corporate Management这个行业中华人可以用稀少来描述，完全不像是买方中介里面那种华人一抓一大把中文随便说的状态。由于很多华人业主与洋人的物业管理经理沟通不畅，华人一般很少积极参与物业方面的管理或者在自己物业的管理方面表达出自己的态度与需求，还有就是往往是出了什么状况才想到要找物业管理公司。同时物业管理方面由于往往都是物业中其他的洋人业主作出决定，华人业主也会遇到由于放弃参与决定的过程，后来才发现物业作出了自己不喜欢的决定。作为一名华人的Body Corporate Manager，我很不愿意看到中国人业主由于各种各样对于Body Corp Management程序的不了解，而丧失自己对于自己物业的相应话语权，或是由于与洋人沟通不方便，和缺乏相关Body Corporate知识，被行业内某些不好的物业管理公司给忽悠了，没有得到自己应得的物业管理的服务。
BodyCorporate是什么? 首先要澄清一个概念，BodyCorporate，中文可以称为物业，但是物业并不是你所在物业的物业管理公司。在最开始的开发的过程当中，当土地进行分割并且Unit Plan图纸被注册的时候，一个Body Corp就已经在Unit Titles Act的法律下形成了。在这个物业Unit Plan图纸下显示的每一户的户主，就自动变成了这一个Body Corp物业的一个成员。Body Corp拥有这个物业的公共区域，比方说小区的driveway, 公寓或者大楼的电梯，公用花园部分，等等。而每个业主，作为物业的一员，等于就拥有的公共区域的一部分。属于Body Corp的房产种类很多样，除了大家通常能够第一个想到的公寓楼，许多的商铺，写字楼，工厂厂房，都是Body Corp。另外许多的Body Corp管理公司也有管理一些Cross Lease类型的房产物业，这是因为最早的管理法律在1972年才出台，在这之前的开发都是按照CrossLease做的Title。物业管理公司在管理这些Cross Lease的时候，实际上还是按照body corp的模式给其进行管理。相较于独栋的非Body Corp房产，选择购买Body Corp一部分的物业单元，业主避免了自己需要对房产进行的维护的繁琐程序，比如全副地House的业主就需要自己找人隔几年就给给房屋做重新油漆，维修房顶，花园除草维护等等，但是为了保持bodycorp物业的整体外观和一个良好的屋况，物业作为一个整体还是需要有人去组织这些必要的维修维护工作。
作为一名单独的物业单元（Unit）的业主，去和其他的几户，几十户甚至几百户的其他业主去协调这些工作，工程做完了再去找其他业主收钱，万一还遇到有的业主拖欠他们应付的一部分工程费用还要想办法收钱，这显然是不现实的。物业管理公司也就应运而生。管理公司相当于一个中介，帮助业主们居中协调，向每个业主按照预算收取物业管理费以保证物业的正常运作，帮助物业寻找合适的工人或建筑公司进行很多公共区域所需要的维修维护工程，以及其他的必要的管理职责。
我交的物业管理费到底是什么？ 很多业主以为物业管理费（Body Corporate Levy）是物业公司所收取的管理费，这个理解是不正确的。Levy当中包括了物业公司收取的服务费（Administration Cost），但管理费其中绝大部分的费用是交给你所在的的物业，以保证物业的正常运营和正常所需要的维修维护费用。
物业公司作为某个物业的指定管理公司，代物业向每个业主收取物业管理费，通常许多物业管理公司使用信托账户（Trust Account），然后物业管理公司代body corp，从body corp在信托账户的资金中，支付物业运营所产生的费用比如房屋保险，设备维护，环境卫生等等，具体的开销由于每个物业的独特性有所不同因为其所需的服务是不一样的。物业管理费的具体金额并不由物业管理公司决定，而是由业主方在物业会议上决定。物业公司通常在会议前会为物业准备一份预算草案，业主方在物业会议上会根据物业预计需要做出的维修维护和其他支出，来决定物业管理费的最终预算。
业主在选取或者更换物业管理公司的时候，要注意不能对比物业管理费的支出，因为物业管理费每年都会有或大或小的变动。管理公司的收费需要比较不同公司所收取的服务费（administration cost）。同时，因为物业管理是一个服务行业，不像购买实物的时候能有一个直接的一对一的比较，作为业主方也不能只关注价格，而忽略了不同管理公司所能带来的服务的差异，最好是多方面了解不同公司的服务水平，再根据物业的需求作出一个有性价比的决定。
独立屋(House)不必缴纳管理费的解读是有误的，首先独立屋的业主应该为房屋买保险，而且独立屋的日常维护开支并不少，新屋的支出可能相对低些。但是维护旧屋每年的开支一定不会少，比如：Weatherboard数年就要油漆一次、下水道堵塞、房顶漏水等。即使是全新的建筑，如果有个小游泳池，维护费每年至少上千！ 还可能有一些意想不到的开支，如文雅人士在院墙处种了一篷竹子，没几天邻居抱怨“春笋”侵犯了他家的隐私。那可不是把竹子砍掉就可以息事宁人的，您得刨地三尺（以下）把竹根全部清出才行，非专业人士真的干不了这活儿。请专业人士来，没几K休想。
我没有支付我的物业费？ 需要强调再强调，物业费是交给物业公司但是实际花费是整个物业所产生的，任何住户拖欠物业费往往会导致物业公司难以正常运营物业。当物业里缺少资金的时候，物业请的工人或者公司收不到钱，就会停止他们的服务，如下图所示，造成物业越来越没钱，越来越没有服务的恶性循环。物业管理公司并不给物业提供公共水电或者负责垃圾清运之类的工作，所有物业上的实际服务都是由第三方提供的。当物业在物业公司的账户上没有资金运转，无法及时帮物业支付第三方服务商的账单时，第三方往往会终止对物业提供的服务，很容易出现物业里垃圾遍地，路灯坏了没有维修等会极大影响房产价值的事情发生。这时候业主方常常认为物业公司没有管理好物业，从而对物业公司产生极大不满。
物业公司，代表物业，需要追缴任何业主拖欠的物业费用，这个属于物业管理公司责任的一部分，以保证物业的运作。在新西兰，物业管理公司不会上门去追缴 (这里人工的费用有多昂贵大家都知道)， 通常情况是电话通知，语言信箱留言与给业主寄信或发email进行催缴。当然具体使用哪一种联系方式去追缴业主，还有具体的追缴程序，每一个管理公司都不太一样。
如何避免欠费和欠费所产生的不必要的费用？ 在我的日常工作当中，不止一次遇到有华人业主一回国就是半年一年，物管公司也无法联系上业主的情况产生。当业主最后从国内回来，突然就发现自己已经被物业所聘请的律师所起诉，更可怕的事除了本来未交的物业费，还要被收取高额的罚款，滞纳金，还有律师费！瞬间就坑爹了有木有！不要因此认为物业很可怕，你不交地税，council一样会启动他们的追缴程序，您也会面临这些欠款额外费用！
其实物业费拖欠所产生的额外费用，很多时候完全是可以避免的。在这里，教给大家几个小的tips。 1. 更换地址，电子邮箱，还有电话号码的时候，要及时和物管公司联系，告知物管自己新的联系方式，这样在有任何问题的时候，物管公司很难以联系不到业主作为理由。我的个人建议是，最好告诉物管公司使用email进行联系，这样在本人不在新西兰的时候，依然能按时收到和物业有关的任何信息，并且这样就有书面证明究竟物管是否有提供账单等收取物业费的基本信息。有的物管公司在遇到欠费时，会先给业主打电话，请注意，这个电话并不是一定要找到业主本人，在业主没有接听情况下，物管公司会在语音信箱留言，之后再给业主发信或者电子邮件。新西兰法律其实并没有要求物管公司给业主打电话这一条，给业主首先电话联系只是一部分物管公司所使用的程序，作为一个给业主提醒的方式，因为很多人真的只是忘记了或者漏看了！在这些有这个提醒服务的物管公司当中，最首先首先的提醒程序，不会对拖欠业主产生任何的额外收费或者罚款。广大业主请不要认为物管公司在追欠的时候，有义务一定要联系到业主本人，或者跑去你房子那里敲门。在Tenancy Tribunal上，只要能显示至少物业公司有给业主发过信，不管业主方最后通过邮寄有没有收到这封信，都会被判定为物管公司有在合理范围内尝试联系业主。在Unit Titles Act 2010的法规下，业主有义务及时向物业提供自己的联系方式，以保证物业和业主的联系。额外再说一句，不是所有物管公司都会有这个免费提醒的服务，或者有一些物管公司会告知业主“本公司有这个程序”，可是他们在追缴过程中，经常是并没有按照这个提醒程序操作，比如在欠费头一两个月不去提醒业主，在大半年以后物业没有资金的情况下，突然要求之前不清楚自己有欠费的业主两三天内交齐所有欠费，这些小的细节，都是能够反映不同物管公司不同服务质量的一部分。
2. 收到物业公司最初提醒程序的联系后，比如信件，请不要忽略或者丢在一边！就算您在物管公司规定的时间范围内（比如三天啦一周啦十天啦之类的时间段）由于经济问题无法交清所有的欠款，试图拖延只会导致糟糕的起诉程序结果。如果短期内无法交款，请尽快联系您的物管公司，给他们一个您可以负担的分期付款的方案，比方说每个月交齐欠款的三分之一。物管公司通常在联系了你所在物业的业主委员会之后会告诉您这个分期付款方案是否可以接受。一般按照我的经验，只要不是太离谱的方案，什么欠八千每个月只还个两三百这种的，绝大部分情况分期付款的方案都是会被接受的。另外，就算由于欠款而已经进入了起诉程序，通常找律师提出分期付款的要求，在确定所有额外罚款滞纳金律师费这些都是会被交付的前提下，大部分分期付款的提案都是会被物业所同意的。
3. 目前市面上的物管公司，除了少数的还在使用比较落后的纸质通讯和落后的物业管理软件系统之外，很多服务做得好的物管公司都已经有了自己专门的网上客户系统，作为业主无需跑去物管公司或者狂给物管公司打电话，只要凭借自己专门的业主信息和相关密码，就可以直接在物管公司的网站上查询到自己物业的相关信息以及自己的物业费账单还有缴费记录。对于广大业主来说选择此类物管公司，可以让自己对物业信息的管理查询变的更加便捷。虽然每个物管公司网站上能查询的信息不尽相同，查询个人物业费账单是只要是有网上查询系统的物管公司都会提供的最基础的功能。其他方面，有的物管公司系统提供业主个人的账务纪录和物业年度财务报表，有的物管公司则会提供给业主更为详细的能到查询当日的物业收支平衡纪录，甚至还有更加全面的每一项物业支出的账单扫描件都能看到。个人建议是选择能够查询到信息更多的物管公司，能有效保证物业，或者业主委员会，对于物管公司更多的监督，避免滥用物业资金的情况发生。同时信息度越透明，作为单独业主对于物管公司也能有更多的信心，对于维持物管公司和业主方的关系也有着更多的促进作用。
鉴于篇幅限制和有限的时间，只能在这里告诉大家这些最基本的Body Corp知识。我在日常工作中经历的物管复杂程度很难用单独的一篇帖子详尽描述，因为牵扯了太多法律相关内容，估计除了专业人士，木有人有兴趣去研究Unit Title Act 的所有细节。新西兰的body corp物业会议是怎么运行的？业主要怎么样保证自己的投票权？一个body corp物业决议是怎样被通过和实行的？如果作为一名单独业主，对于物业已通过的决议有异议要怎么办？如何降低物业费的总体费用？我想要买Unit Title的房子我需要注意些什么？买之前需要物管公司提供哪些信息才能保证我购买前对这个Body Corp和里面即将进行的去一些工程有一定的了解？等等都是业主所关心的常见话题。我会不定期在这个帖子更新，大家可以跟帖告诉我感兴趣的话题，我会先对问得多的问题进行更新和解释。希望大家对于body corp有更多了解，生活得更好！在我来不及更新的期间，如果有朋友有什么疑问需要解答的，也欢迎给我站内短信，我会在力所能及的范围内给大家提供帮助。
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发表于 2015-5-18 11:45:00
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