Pre-auction offer 的一些个人心得

enningtang

自己经历过几次，不算老手但也有点小心得，跟大家分享下，欢迎讨论补充。
Pre-auction offer顾名思义就是原定拍卖前的出价，就是你去看到一个拍卖的房子非常喜欢，想把原定的拍卖提前出的引诱型offer. 出这样的offer一般有2种原因，一是争取时间优势，减少潜在的竞争者，但必须是新盘刚出来的时候才有用，有兴趣的竞争者还没来得及去做调查或者看房就开始拍卖；二是用比较高的出价吓跑一些潜在买家，比如一些比较贵的街区，突然能让卖家接受提前拍卖的offer都是非常有竞争力的，可能会让一些没底气没兴趣的买家退步。


争取时间优势的pre-auction offer需要的技巧就是快，如果open home都做了２－３周了还要pre-auction offer这样就没有时间优势，所以offer要有一定的吸引力，让卖家觉得完全可以接受的价格，太低人家肯定不会接的，但也要给自己一点空间可以play, 不然你开个自己的极限的offer那你就是更有实力的买家的踮脚石，还帮中介抬高底价了。这个度需要自己好好调查周围的拍卖价去决定。


而用高价这一招，我自己也是在摸索中，这样的情况可能只能适用于比较好的街区里面较冷门的盘，人家会觉得出offer是非常有实力的但对一部分人又不会有兴趣去抢的，可能在拍卖场会出现没人竞拍的机会，当然也需要看一定的运气了。而我自己感觉pre-auction offer还是得以快为主，以贵为主的都是有钱的主。


一般签了pre-auction offer,　如果卖家接受的话，拍卖就会４８小时内举行，好像有２４小时的选择但一般中介都需要４８小时去安排。所以最好是周末出周一拍，或者周一出周三拍，这样上班时间基本很多潜在买家会措手不及。你要是周三周四出，那人家还有一次周末open home的时间，碰到那种土豪溜弯进去看一圈就出个高价压死你的也大有可能。其他合同的细节就跟无条件的买房合同基本一样了。


有一点最关键的是，填写pre-auction offer的有效日期，不要给太长时间，太长时间等于让卖家和中介有时间去争取其他的offer,　最好就是２４小时。要接就４８小时后拍，不接的话自己能有时间去争取其他拍卖。而且能给卖家和中介一定的压力。之前我就吃过一次亏。足足让卖家和中介有３天时间去找更多的报价，还影响了我另一个拍卖，结果两头空。


看到自己喜欢的房子，有一定实力的话就可以这样化被动为主动，但这些都是个人的心得，可能会有很多做法和情况。请高手们多指教

songinator

写的不错 支持

not419

谢谢分享。。。。现在是抢房的时代呀。。。

not419

鼠版这精加的够快的。。。。。有个不文明的词来形容：鼠版ZX

奥克兰16

好文章！！！

一曰方茗

写得很好...帮顶...

enningtang

not419 发表于 2015-4-14 18:25
谢谢分享。。。。现在是抢房的时代呀。。。

其实也不算抢，只是让自己主动一些，运气好就能在合理价格内拿下自己喜欢的房子，不然现在跟不按常规出价的土豪抢肯定抢不过。

enningtang

谢谢大家的支持！！！

love_3_month

请教一下，是不是offer在reserve上，就一定(必须)会提前拍卖，还是说卖方或者中介可以选择？

如果可以选择，我是房主的话，情愿多等几周，更多人看房更多人来拍卖才会拍的更高？

enningtang

love_3_month 发表于 2015-4-14 20:01
请教一下，是不是offer在reserve上，就一定(必须)会提前拍卖，还是说卖方或者中介可以选择？

如果可以选择 ...

可以选择的。所以你要给一个卖家无法拒绝的offer（当然是要符合市场价格）, 但不要给他太多时间去考虑。因为提前拍卖是从你的出价开始拍，所以你的出价就是卖家的底价了。除非没人拍，不然最后的卖价肯定比你出的价要高。所以我上面说一定要快就是避免很多人跟你去抢，当然不能完全避免土豪赶上提前拍卖，但你的胜算几率会高一点。如果运气爆棚那就是没人跟你抢，你出的价就拿到了。这样对你绝对是值，卖家也能满足。

专业木工

写的很赞,我觉得其实卖家可以不接pre auction offer的。因为多一点人来看open home以后可能价格会卖的更好。除非价格非常好,潜在买家有可能会跑掉买其他在自己房子之前拍卖的房子。我个人认为如果是卖家可以在撑一撑,多几个open home多招揽几个potential buyer

enningtang

专业木工 发表于 2015-4-14 20:22
写的很赞,我觉得其实卖家可以不接pre auction offer的。因为多一点人来看open home以后可能价格会卖的更好 ...

是啊。卖家有绝对的决定权，如果卖家对他自己的盘非常有自信，那正常的pre-auction offer应该不会打动卖家。但其实市场上挺多卖家心理没谱的。如果offer刚好超过卖家的心理价位那就有可能接受。主要是如果你喜欢的房子可能很多人都会喜欢，在这样的情况下就需要抢得先机。至于卖家接不接，自己努力了就好。买房子也是种缘分。尽力了买不到就转移目标，不要被束缚到就好。
之前有一个盘就是刚出来第二天我就马上出pre-auction offer, 价格很高（但不是很夸张那种），当时有几个offer中介说我的是最高会让卖家wow的offer，我也是觉得卖家应该无法拒绝，结果卖家居然没有接，老头子稳得很。过后证明卖家决定是正确的，我的offer并没有打乱卖家的计划。

love_3_month

enningtang 发表于 2015-4-14 20:59
是啊。卖家有绝对的决定权，如果卖家对他自己的盘非常有自信，那正常的pre-auction offer应该不会打动卖家 ...

即使他没接，你还是会去拍卖现场出价对吧

哦对了，你的offer超过了他的reserve多少啊

enningtang

love_3_month 发表于 2015-4-14 21:12
即使他没接，你还是会去拍卖现场出价对吧

哦对了，你的offer超过了他的reserve多少啊 ...

我没去。我去看另一个了。我觉得我那种价格都不接卖家胃口肯定很大，这样的盘我吃下来肯定要内伤，玩不过来的。我当时的offer是CV价格加了超过50%了。

@Hongyan

楼主总结的很精辟,真的是身经百战换来的经验,替大家谢谢您的分享!

enningtang

@Hongyan 发表于 2015-4-14 23:02
楼主总结的很精辟,真的是身经百战换来的经验,替大家谢谢您的分享!

谢谢支持，也希望小小心得能帮到大家。

@Hongyan

love_3_month 发表于 2015-4-14 21:12
即使他没接，你还是会去拍卖现场出价对吧

哦对了，你的offer超过了他的reserve多少啊 ...

Reserve价格一般是临近拍卖的时候才定的,甚至还有拍卖当天才定.屋主有的时候会根据open home的情况来改变,所以一般出Pre-Auction Offer的时候卖家还没定,最多就是心理价格.以我观察以及经验,如果是热盘,卖家会随着Open home而提高Reserve价格,我之前卖的41&41A Greenhithe Rd就是,开始是100-110,三周Open Home来了119组人,屋主变成120了,可没想到最后还是拍了130,屋主乐死了.还有一个例子就是3周open home来了不到10组人,而且一个感兴趣的没有,屋主心理价位直接掉下来20万.所以买房的时候有时候也要分析一下屋主的心理以及Open Home的情况,找一个中介一直为你服务,即使不是Listing Agent也能查出来多少人注册,感兴趣的.

@Hongyan

enningtang 发表于 2015-4-14 23:09
谢谢支持，也希望小小心得能帮到大家。

在我的工作中很难遇到您这样的客人,您的经验很可贵,说实话,这些话我经常和客人说,能做到的,甚至说能相信的不多,甚至还有人认为中介在Push我出,我真的很同意你的观点,要快!否则在如今的市场上,很难让买家占到一点优势.

enningtang

@Hongyan 发表于 2015-4-14 23:15
在我的工作中很难遇到您这样的客人,您的经验很可贵,说实话,这些话我经常和客人说,能做到的,甚至说能相信 ...

呵呵您过奖了，说实话我一开始也是象你说的那样怀疑中介。但在现在这样的卖家市场，碰了几次壁就完全改观了。就像以前总是憋着不肯出一个好offer（占小便宜的心理）,现在换成卖家角度去考虑真是很笨。总的来说要了解买卖双方的心理，在能满足双方要求后自己还能减低成本才是好买卖。

hudson

总结的很好，个人觉得pre-auction offer是一把双刃剑

enningtang

hudson 发表于 2015-4-14 23:42
总结的很好，个人觉得pre-auction offer是一把双刃剑

是的，pre-auction offer只对抢手热盘才有意义，不是什么盘都适合。运气好就能在合理价格拿下，运气不好就变成垫脚石了

smalfee

感谢，必须支持！

PirateShip68

谢谢楼主！
请教一下，论坛里公布拍卖结果的帖子里，那种“sold prior”是因为有人出了pre-auction offer然后拍卖时没人拍到那个价位卖出的吗？

enningtang

smalfee 发表于 2015-4-17 12:38
感谢，必须支持！

谢谢支持

enningtang

PirateShip68 发表于 2015-4-17 13:03
谢谢楼主！
请教一下，论坛里公布拍卖结果的帖子里，那种“sold prior”是因为有人出了pre-auction offer然 ...

这个还真不清楚，感觉应该没有进入拍卖程序，卖家直接接受offer了。

love_3_month

PirateShip68 发表于 2015-4-17 13:03
谢谢楼主！
请教一下，论坛里公布拍卖结果的帖子里，那种“sold prior”是因为有人出了pre-auction offer然 ...

有人出了pre-auction offer然后拍卖时没人拍到那个价位卖出 - 这还是属于正常的auction sold拉

enningtang

love_3_month 发表于 2015-4-17 13:28
有人出了pre-auction offer然后拍卖时没人拍到那个价位卖出 - 这还是属于正常的auction sold拉 ...

不好意思我刚才可能误会你的意思，我看很多auction lists上面有sold prior的都没有进入拍卖哦。所以我觉得Sold prior是拍卖前就卖了

IliveNZ

pre-auction 接了以后就从pre-auction offer价格起拍，没有其他人出价了房子就归pre-auction offer的人了，有人出价就继续抢。 一般在第一个open home结束以后出手。 现在的市场屋主不会没做open home就接pre-auction, 除非价格很高很诱人。手上的房子都是pre-auction来的，实在auction拼不起 土豪太厉害了