关于出租房放在family trust里的问题

新马甸甸

最近换银行，borker建议的，做两个 family trust，我们自己的住房放在一个trust（P）里面，,出租房放在另外一个trust(R)里面。

自住房的mortage也转到出租房 trust R里面。 这样自住房trust P相当于0 mortage。



出租房Trust R里面出租房的租金收入都进入这个rental trust的账户里，用来付所有的mortage，mortage也从这个账户出（刚刚可以cover 略有盈余，不过我猜付过所有的地税之类的就负数了。）他解释这样的好处是帐户比较清楚。


我们不懂，一直以为做trust，所有的不动产都放在trust里面, IRD动不了trust里面的资产。如果万一破产之类的，不会被强制拍卖。


最近给两个会计朋友提起这事。朋友1说这种rental trust其实是相当于一个营业公司，所以必须象公司一样每年要file tax的。特别是其中一个rental是commerical的，不应该放在这个rental trust里面，如果这个房子的mortage放在自己公司名下可以pay less tax（yard自己用，上面的一个房子出租）。

朋友2说应该做rental trust，但是所有的rental income和pay mortage应该都在自己普通的normal personal bank account里面出，这样可以claim loss (repair...) （难道在rental trust account里面就不可以claim loss吗？）


请问大家对trust了解吗？上面我们自己的想法，两位朋友的说法对不对呢？

静海以南

LZ你的rental trust 是loss 还是gain?
如果是loss, IRD网上说得很清楚"This tax loss will be a loss of the trustee and can not be passed to beneficiaries to offset against their income"， loss无法distribute到individual (beneficiary), 所以如果你有loss的话一般不建议用trust,TRUST的主要目的是保护个人财产, 但若有loss的话未必是个好的structure.
可以等它有profit了后再转到trust里面
我非专业人士，欢迎指正。

静海以南

LZ你的rental trust 是loss 还是gain?
如果是loss, IRD网上说得很清楚"This tax loss will be a loss of the trustee and can not be passed to beneficiaries to offset against their income"， loss无法distribute到individual (beneficiary), 所以如果你有loss的话一般不建议用trust,TRUST的主要目的是保护个人财产, 但若有loss的话未必是个好的structure.
可以等它有profit了后再转到trust里面
我非专业人士，欢迎指正。

winny

坐等专家   

Robbi

笑而不语



。

吥噜

自住房放Trust 里，Trustee由Trustee company 担任，Trustee company 股东和董事暂为你和配偶中不做生意一方（签字方便，且万一以后生意欠钱，自住房不会受牵连），而且这样安排以后就算要换Trustee也只需转Trustee company中的股份既可，无需再花钱找律师做改Trustee的文件。尽量先Pay down 自住房 mortgage 因为Interest not deductible。出租房则可放LTC（look through company）公司里，LTC公司的股份由你和配偶中做生意的一方拥有，这样投资房的帐面Loss可以全部转移到做生意的一方名下以抵税，公司的董事也为你和配偶中做生意的一方，这样的安排是即使生意失败，房产有公司的limited liability保护，而万一婚姻失败，一方实权控制拥有自住房，另一方实权控制拥有投资房，对双方都公平。以后如果还要买新投资房，可再建新公司来拥有新房产，并用做生意一方的收入做还贷款的Guarantee，而新公司又是分开的entity所以不必担心贷款申请受自住房和投资房1的拖累。建议楼主对Structure不要随便听任Broker的建议，因为他／她很难全面考虑问题，这里面牵涉到避税，法律，产权，贷款等等很多问题，必须综合考虑。

thepopopo

想回答你的问题，但码字太麻烦
楼上静海以南回答你问题的思路，较之broker，和你朋友的建议，对family trust的运作理解更透彻
如果没有其他特别目的，基本以rental property是gain 还是lost来struture是否需要rental trust

onetreehill1

静海以南 发表于 2014-7-28 20:14
LZ你的rental trust 是loss 还是gain?
如果是loss, IRD网上说得很清楚"This tax loss will be a loss of t ...

那就是说如果Rental Property是Gain，那么这个Profit就可以distribute到individual (both Trustee and beneficiary)了吗？

吥噜

onetreehill1 发表于 2014-7-30 10:59
那就是说如果Rental Property是Gain，那么这个Profit就可以distribute到individual (both Trustee and be ...

Easy拉，如果trust 收入不分配，留在trust里，则按Trustee income 一律30%打税，如果分到 beneficiary 头上，则按beneficiary的marginal tax rate 打税。如果是loss，只能困在trust 里用来抵消trust 其他收入或future income。

吥噜

Sorry, trustee income is 33%

vijay

吥噜 发表于 2014-7-30 00:00
自住房放Trust 里，Trustee由Trustee company 担任，Trustee company 股东和董事暂为你和配偶中不做生意一方 ...

Trustee company 是不是自己成立的？您很不能再说说细一点这个Trustee company。谢了。

beckham98765

吥噜 发表于 2014-7-30 00:00
自住房放Trust 里，Trustee由Trustee company 担任，Trustee company 股东和董事暂为你和配偶中不做生意一方 ...

解答的很厉害，能否加个好友，日后向你请教

吥噜

vijay 发表于 2014-8-3 20:41
Trustee company 是不是自己成立的？您很不能再说说细一点这个Trustee company。谢了。

Trustee Company 可以自己去companies office的网站自己申请建立，不难。其实它就是一普通公司，建好公司时就顺便确定股东和董事，可以设为需要实际管理Trust 的一方。然后建立trust，这个就得找律师去做了，让律师把Trust的Trustee设为刚建好的公司。这时你的公司就成为了trust的trustee了，即trustee company，然后把房产转入trust，这样房产的实际控制人就是作为trustee 的trust company 里的董事和股东了，因为公司董事／股东控制公司，而公司又控制trust，trust 拥有房产。而因为房产的产权登记里显示的拥有人必须是个人，所以在这样的structure里这时房产的产权者就是trustee company的董事名字，不过董事不直接拥有房产而是通过trustee company 和 trust 来控制。trustee company 因为是公司，所以即使没有收入（trust里放的如果是投资房，收入是属于trust的而非trustee)，也必须报税，但其实可以去税务局给trustee company申请non-active status这样就以后不用每年报税了。而如果以后想换trustee，就不需要再花钱找律师去做换trustee的手续了，自己直接去companies office网上办理trustee company的股份转让和董事替换就行了，全免费。

吥噜

beckham98765 发表于 2014-9-19 17:33
解答的很厉害，能否加个好友，日后向你请教

不敢当，只是随意分享一下略懂的一些房产知识，好友你加我吧。

winny

vijay

吥噜 发表于 2014-9-19 21:16
Trustee Company 可以自己去companies office的网站自己申请建立，不难。其实它就是一普通公司，建好公司 ...

解答的很厉害，能否加个好友，日后向你请教。你的这种做法很好。 问题是房产的产权登记里显示的拥有人必须是个人，所以以后想换trustee，要再花钱找律师去做换trustee的手续。因为你还得改产权登记里显示的拥有人的名字。你说对吗？