租房合算还是买房合算？

zjren1997

租房合算还是买房合算？有人说租房合算（参见新闻：Westpac银行: 利率持续上涨,租房比买房更合算），有人说买房合算。现在我来计算一下，到底世租房合算还是买房合算，什么样的情况下租房合算，什么样的情况下买房合算。

假设现在你有50万，买一套50万的房子。按照过去20多年的经验，房价平均每年上涨7.6%。这个可不是笔者的估计或瞎编，而是根据REINZ的房价指数计算得出。1992年，REINZ公布的奥克兰地区的房价指数为1000；22年后的今天，奥克兰地区的房价指数接近5000。计算可知，平均每年上涨了7.6%。

现在买一套50万的房子，根据过去22年的经验，每年上涨7.6%，10年后的价值是104万。

如果租房，把这50万存银行，按照现在的存款利率，五年期存款利率为5.5%（现在ASB银行的挂牌利率），10年后连本带利85万（854072.22）元。同时，租一套50万的房子，按照现在的行情，周租金在450元左右，年租金2万多。按照过去20年的经验，房租平均每年上涨3%（根据新西兰统计局的资料，过去一百年，物价平均年上涨4.4%，参见：从1英镑到151纽币 新西兰物价100年涨7500%），10年后，每周的租金为605元，年租金3万多。十年内一共支付了30万元的房租。50万的存款本息85万，扣除30万元的租金支出，还剩55万。如果考虑到资金的时间价值，从每年的利息收入里面扣除当年的房租，则10年后50万的存款本息合计还是50万元。

同样50万元，一个人买房，另外一个人租房，把钱存银行。十年后前者的资产是104万元，后者的资产是50万元，两者相差了54万元。买房合算还是租房合算，一目了然。

上面只是为了简便计算，实际上，买房每年有1500元左右的地税支出，还有一些房屋维护支出。如果扣除每年1万元的地税、维护费用，买房者的净资产并没有100多万，只有90多万元。

有50万元的人毕竟是少数，大多数人没有50万元，只有10万元，够首付，该买房还是租房呢？

可供选择的选项有两个：
一，10万存银行，租房，每周500元的租金支出。
二，10万首付，贷款40万，买一套50万的房子。根据现行的贷款利率，每星期利息500多元，基本等同于租房的租金支出。

不论是租房还是买房，每周都要付500元左右。不同的是，前者付给房东，后者付给银行。十年后，前者的10万元存款，本息合计是17万元，后者的房子升值到了100万，其中的20万是首付款部分升值，剩余的80万是贷款部分升值，扣除40万元的银行贷款，资产净值是60万。结论完全一样，还是买房合算，收益比全款买房还高（银行贷款部分带来的收益）。

什么情况下租房合算呢？

笔者认为，只有当房价上涨速度低于存款利率减租金房价比率的时候才合算。

数学公式是：
H<D-R
H,房价年上涨速度
D，存款年利率
R，年租金/房价比率

按照现在房价每年上涨7.6%的速度倒推，只有当存款利率大于10%，租金房价比小于3%的时候，租房才会比买房合算。如果是贷款买房，只有当贷款利率高于12%的时候，租房才合算。

说远一点，中国房价很高，租金不高，很多人说中国房价有泡沫，笔者根据上面的公式计算，买房是合理的投资，并不是泡沫。

过去10年，北京、上海等热点城市的房价上涨了10倍，平均每年上涨25%。普通城市的房价上涨了7倍左右，平均年上涨20%。而中国的房租相对于房价很便宜，年租金只有房价的1~2%。如果单纯用租金房价比来衡量，确实是租房比买房合算，但如果考虑到房价快速上涨的因素，租房远远不如买房合算。

如果今后十年中国的房价基本持平，不涨不跌，存款利率维持现状，则租房比买房合算，预料房租将快速上涨，年租金房价比将攀升到5%左右。

不过不用悲观，佛罗伦斯过去300多年所有的房屋交易记录都还保存着，经济学家对这些资料进行了深入研究，结论是：长远来说，房价平均每年上涨3~5%。

由此看来，新西兰过去20多年的房价上涨，属于快速上涨期，一半因素是物价上涨，另外一半因素是外来移民推高房价。

想一想从1949年建国到1980年，北京的房价30年不涨（可惜我们没有赶上那个时候），日本过去十年房价一直下跌（可惜我们不在日本），也许再过20年，新西兰的房价不但不涨，反而会逐年下跌，谁能说准呢。

NewLynnHse

好像很久以前就有报导说了租房子比买房子好

zjren1997

NewLynnHse 发表于 2014-7-17 21:25
好像很久以前就有报导说了租房子比买房子好

依据是什么呢？
我说买房比租房好的依据是过去20多年的房价变化数据，现在的租金、利率。
没有依据，空口白牙说买房好或者租房好，都是忽悠。

Jingiris

有理有据有营养，好帖子！

qqwoqq

很有趣的话题，占贴观战。

edward75

租房无期限，活到老租到老。
买房供贷款有期限，最多30年，就解放了。

edward75

想象一下你七老八十啥也干不动的时候还要为每周的租金发愁。
年轻力壮能赚钱的时候不买房什么时候买呢？而且租金会越来越高，而还贷数额是越来越少。
简单的数学不会算吗？

zjren1997

edward75 发表于 2014-7-17 23:04
租房无期限，活到老租到老。
买房供贷款有期限，最多30年，就解放了。

如果贷款利率很高，比如高达10%左右，而房价长期维持不变，那时买房就不如租房

Robbi

只要买的起， 有一定资金过冬，绝对买。

说得简单点，因为买房的话可以在一段时间之后利用房子增值的部分再压一个。然后再压，一直滚雪球那样滚下去。一个房子7。6％每年，两个，三个，四个7。6％，15，20年之后，和存钱比起来就完全不一样的看法。。

纯属个人意见。不代表银行立场。。。。没有要和分析师打仗的意思 高层们要是看到，别找我麻烦啊。。

edward75

zjren1997 发表于 2014-7-17 23:23
如果贷款利率很高，比如高达10%左右，而房价长期维持不变，那时买房就不如租房

你说的情况之一可能会短期内出现，之二历史上未出现过，而且将来也不会出现。
你假设的时候自己相信吗？还是你过于保守，甚至悲观？ps:你说的长期是30年吗？

zjren1997

edward75 发表于 2014-7-17 23:28
你说的情况之一可能会短期内出现，之二历史上未出现过，而且将来也不会出现。
你假设的时候自己相信吗？ ...

我说的长期是十年左右。
不能说历史上没出现过房价长期不涨。日本的房价就是例子，十多年了不但不涨，反而持续下跌

zjren1997

Robbi 发表于 2014-7-17 23:25
只要买的起， 有一定资金过冬，绝对买。

说得简单点，因为买房的话可以在一段时间之后利用房子增值的部分 ...

你说的滚雪球，前提是房价增值。如果房价不涨反跌，就不可能实现。日本的房价就是例子，过去20多年一直在下跌

edward75

zjren1997 发表于 2014-7-17 23:33
我说的长期是十年左右。
不能说历史上没出现过房价长期不涨。日本的房价就是例子，十多年了不但不涨，反 ...

但是日本的贷款利息是多少？有房价跌反而利息长得吗？

captain09

虽然不是很懂，但是，很明显的错误，房租是递增的，况且不可能都是整租，比如一个人其实就只要租一间，另外就是房价不可能30年一直长，中国房价也才长了10年就开始放缓，人口老龄化了以后房子需求越来越少

mwe24

edward75 发表于 2014-7-17 23:28
你说的情况之一可能会短期内出现，之二历史上未出现过，而且将来也不会出现。
你假设的时候自己相信吗？ ...

长期看，把钱放股市最合算。股市回报率比房市高的！这里不包括中国的畸形股市和楼市

Robbi

zjren1997 发表于 2014-7-17 23:34
你说的滚雪球，前提是房价增值。如果房价不涨反跌，就不可能实现。日本的房价就是例子，过去20多年一直在 ...

当然我的判断会有错的可能。
但是我觉得日本和这里没有可比性。详细的原因就不一一列举了。。
大家都有不同的观点，百花齐放，这是好现象。大家继续讨论

edward75

mwe24 发表于 2014-7-17 23:36
长期看，把钱放股市最合算。股市回报率比房市高的！这里不包括中国的畸形股市和楼市

股市可以贷款买股票吗？房子可以借银行的钱买呀。

zjren1997

captain09 发表于 2014-7-17 23:36
虽然不是很懂，但是，很明显的错误，房租是递增的，况且不可能都是整租，比如一个人其实就只要租一间，另外 ...

房租是递增的呀，我在帖子里设定的房租递增幅度是每年上涨百分之三。
一家人住一套房子很正常，不可能都是单身，可以把房子分租出去
房价在过去20多年一直上涨，我是以新西兰过去20多年的实际经验，预估未来十年。
对中国房市，只是顺便说了一句，不是重点

zjren1997

mwe24 发表于 2014-7-17 23:36
长期看，把钱放股市最合算。股市回报率比房市高的！这里不包括中国的畸形股市和楼市

长期看，多长算长期？
股市的长期投资回报率是多少？
请用实际数据说明，没数据没说服力呀。

edward75

captain09 发表于 2014-7-17 23:36
虽然不是很懂，但是，很明显的错误，房租是递增的，况且不可能都是整租，比如一个人其实就只要租一间，另外 ...

整租分租都是要长价淂
中国只是阶段现象，你以为国人以后不生娃了？ 这不城市二胎刚放开，农村找放开了

mwe24

我能问一下 lz是开发商吗？

zjren1997

mwe24 发表于 2014-7-17 23:44
我能问一下 lz是开发商吗？

是打酱油的

edward75

zjren1997 发表于 2014-7-17 23:46
是打酱油的

投资房再次，但一套自住房那是必须的。
让那些鼓吹租房好的砖家们去忽悠傻瓜吧。

mwe24

edward75 发表于 2014-7-17 23:38
股市可以贷款买股票吗？房子可以借银行的钱买呀。

股市可以贷款的！根据不同的股票，借的比例不等！象telecom的股票抵押，可以贷出80%

love_3_month

说的一点没错，就是自己判断今后的十年到三十年是那种情况发生的可能性高了

mwe24

zjren1997 发表于 2014-7-17 23:43
长期看，多长算长期？
股市的长期投资回报率是多少？
请用实际数据说明，没数据没说服力呀。

股市的回报率是最高的，跟债券投资，房产投资比较！这个是之前的科研报告，读金融的人应该都看过了

love_3_month

mwe24 发表于 2014-7-17 23:57
股市可以贷款的！根据不同的股票，借的比例不等！象telecom的股票抵押，可以贷出80%

不一样，你先要有telecom的股票啊，不能先拿出10万现金，买40万的股票，然后再抵押吧

房子可以啊，先拿10万，买个50万的，抵押给银行，过点时间房子如果涨了还能套点钱

zjren1997

edward75 发表于 2014-7-17 23:52
投资房再次，但一套自住房那是必须的。
让那些鼓吹租房好的砖家们去忽悠傻瓜吧。

要看具体情况，有时候租房更好。
如果存贷款利率高过百分之十，买房不如租房，应该租房，不应该买房

mwe24

love_3_month 发表于 2014-7-18 00:01
不一样，你先要有telecom的股票啊，不能先拿出10万现金，买40万的股票，然后再抵押吧

房子可以啊，先拿 ...

可以的。现在有这种融资了，用10万现金买telecom股票，然后用这股票贷40万再买telecom！就是20%的杠杆！外汇市场是2%的margin，借98%的！

edward75

zjren1997 发表于 2014-7-18 00:07
要看具体情况，有时候租房更好。
如果存贷款利率高过百分之十，买房不如租房，应该租房，不应该买房

你说的是＂有时候＂+＂如果＂。
我说的是长期，一辈子。