分析·专家:房租涨幅远不及房价 看泡沫何时破裂

ATAE

　　天维网7月16日报道，援引interest消息 财经评论员Bernard Hickey认为，过去两年，奥克兰的房价中位数上涨了25%，达62万多纽币；而一套三室房屋的周租金中位数仅涨了6%，在550纽币左右。这说明奥克兰的经济有多么神奇，新西兰的投资环境存在多大问题。
　　从奥克兰市议会到住房部，再到央行，所有人都说移民潮和房屋短缺推高了房价，但是，为什么租金跟不上呢？2007年的时候情况更极端，奥克兰的房价中位数涨了38%，而房租只上涨了15%。按照供需法则来看，租金应该和房价涨得一样快。基督城的房价和租金涨幅差不多，这表明供应确实短缺。为什么奥克兰的租金涨不起来？这就说明，实际上房屋短缺的说法并不正确。
　　房价确实上涨了，租金没跟上，意味着租金回报率比投资其他领域（如银行定期存款）要低。银行存款利率税前平均在4.7%，也许感觉很低，但是自3月份以来已经涨了0.5%，高于目前房屋出租毛回报率的4.6%。
　　买房成本也上升了，虽然很多出租房的业主签了定期贷款，但是今年市场上公布的浮动贷款利率上升了0.75%达6.4%左右。在2010年成立“大奥克兰市”的头四年中，奥克兰房价累计上涨了38%，房屋维护费用上涨了16%。政府的税务改革也停止补助房东的物业折旧。
　　过去几年房东们已经承受了房价上涨的成本，但是租金却涨得不快，说明没有房屋短缺的上涨动力。奥克兰的租房市场透明、自由、开放，没有找市场毛病的理由。本质上来讲，租客的收入倒是可以约束房租的上涨。

（ANZ编辑的去年房价和租金的涨幅表）

　　从根本上说，房东买房不是为了出租，也不是为了长期持有，而是为了炒房，因为炒房的收益远高于其他相同风险的投资。炒房可以利用高杠杆获利，而所得的又是免税资本利得。他们正在利用全球银行系统的资本充足率原则借钱买地买房。
　　目前为止这个策略运行的极其好，因为贷款利率还是处于历史低位，一些投资者也把固定贷款利率定在6%以下，短期内不会出现问题。在低利率情况下，这个礼拜，新西兰房地产投资者联盟引用IRD的数据说，截止2013年3月的财年，房产投资者获得了14.76亿纽币的应付税利润。
　　如果房价保持10%以上的年涨幅，贷款利率又低于6%，一切都会很美好。但是，央行已经预计要把贷款利率涨到8%以上，这会打断奥克兰出租房产投资客的投资逻辑，而租金的涨幅却和工资收入涨幅一样缓慢。
　　Strategic Risk Analysis的总经理Rodney Dickens公布的全国房价和租金分析报告表明，这个礼拜，房价与租金的差距进一步加大。报告显示，2002年以前，新西兰的房价和租金是同步的，但是自那以后有了显著的不同。至今房价涨幅高于租金的70%，这在“经济合作与发展组织”国家中是最高的。该报告是针对全国范围内的，奥克兰的情况应该会更糟糕。
　　奥克兰的房价已经虚高了70%，贷款利率也不断增长，租金甚至不足以付利息和维护成本。那么为什么投资客还敢买房呢？简单的答案是，他们可以得到较低的固定贷款利率，而且预计掌权者不敢涨利息，因为涨息呼声已有10年，之前并没什么实际行动。投资客们也成功预测政客们不会收取资本利得税，具有邻避综合症的奥克兰房东们和他们所支持的议员也永远不会允许加建大量新住宅；移民继续大量涌入，通胀不会立即发生。
　　也许以上条件支持了房价的飙升，但是，会持续多久？　

fidodo

SELL SELL SELL

肉肉妈

中介缺房子卖啊。一方面不能说市场大好，怕吓跑了买家，另一方面也不能说市场大坏，怕房东捂盘惜售。哈哈。

房子并不缺少，缺的是可负担的物美价廉的房子，大新房太多，这种房子压根就是过量供应。老房子物美价廉的多，甚至还结实些。

Venox10111

肉肉妈 发表于 2014-7-16 11:24
房子并不缺少，缺的是可负担的物美价廉的房子，大新房太多，这种房子压根就是过量供应。老房子物美价廉的多 ...

过量供应没问题，问题是成本比较高，新建的房一般都是5beds+

ATAE

肉肉妈 发表于 2014-7-16 11:24
中介缺房子卖啊。一方面不能说市场大好，怕吓跑了买家，另一方面也不能说市场大坏，怕房东捂盘惜售。哈哈。 ...

新房子永远都是最不好卖的, 你看flat bush (QV都说了, 供大过求, 卖不动), long bay新区(价格太高,也是卖不动), 西区hobsionville那边 价格相对便宜(90万左右),但是离city太远,况且等westage还有几年才能起来呢,现在最急的不是老房的房东,是新房的修建者, 新房修好又不敢出租,只能硬抗贷款,眼看利息涨1-2%还是小事,关键是资金没有办法回笼才是最恐怖的.

edward75

对头，新房都太高大上，位置又没那么好。
东区的房租这几个月一直涨，当然不是跳涨，而是10块10块的涨。
我准备租的房子两个月前准备租450、460就不错了，现在480没任何问题。

edward75

看昨天八福东南区的拍卖结果，感觉泡沫还很坚挺，离破裂还有段距离

NewLynnHse

ATAE 发表于 2014-7-16 11:36
新房子永远都是最不好卖的, 你看flat bush (QV都说了, 供大过求, 卖不动), long bay新区(价格太高,也是卖 ...

那些早行动的估计都已经sit back and relax了吧？现在砸手里的时慢半拍的

ATAE

NewLynnHse 发表于 2014-7-16 13:36
那些早行动的估计都已经sit back and relax了吧？现在砸手里的时慢半拍的

嗯，赶在去年年底上市的新房都还好基本都卖了，后续我看难了

love_3_month

ATAE 发表于 2014-7-16 11:36
新房子永远都是最不好卖的, 你看flat bush (QV都说了, 供大过求, 卖不动), long bay新区(价格太高,也是卖 ...

"西区hobsionville那边 价格相对便宜(90w)"

there are townhouse and apartment in hobsonville point la. but all sold out very quickly.

and it is closer to city than long bay / flat bush.

jarod_2003

ATAE 发表于 2014-7-16 11:36
新房子永远都是最不好卖的, 你看flat bush (QV都说了, 供大过求, 卖不动), long bay新区(价格太高,也是卖 ...

那么是再过一段时间就有大量新房子mortegage sale 了吗

拉德方斯

现在是各位房东未雨绸缪的时候了，房价冷却了下，大家得想想未来怎么保持好手里的盘，稳中求进

不过，各位地产中介，就没那么多退路可走了，不过可以改换做出租房中介

qqwoqq

占位立贴，明年这个时候我们再回来看看

无色咖啡

如果有房子了，现在就好好存钱。感觉不是买投资房子的好时机。

heroyu1180

无色咖啡 发表于 2014-7-17 13:44
如果有房子了，现在就好好存钱。感觉不是买投资房子的好时机。

现在肯定不是好时机了！