房市五月无悬念，六月是瓶颈

LYYX

首先声明这是我一家之言，成熟和理智的投资者永远会做出正确的选择，而手中有钱的外来投资客--他（她）不会受到房价的升与降影响，受影响的可能是他（她）的时间。我之前曾发过两个贴子：
1)4 月起房市降温？（发于4月6日）：http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... 0746&extra=page%3D1
2)我们的房源也不缺，房价正趋稳？：http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... 0430&extra=page%3D1
4月的信息已陆续公布----表明房市正走向稳定和调整，而这是一个高（价）位的调整，而这可从两方面来促成：
1）经济层面：虽然有不断的手段来抑制房价的上升，从LVR,OCR到针对拥有5或以上投资房更高利率----都是Reserve Bank调控手段（新西兰能调控经济的也就IRD同Reserve Bank？),4月的作用已显现，五月也就无悬念--不会比4月好多少，能Hold住是大势，而且在目前OCR不高的情况下，如果没有基本抑制住通胀压力，6月OCR 必调。
2）政治层面：今年是大选年，国家党现在最愿意看到就是百业兴旺（这其实也是买房卖房有房没房的愿意看到的），而且Reserve Bank已先走了几步（从这点讲Reserve Bank Governor Graeme Wheeler还是看市场听政府的），而对房产的兴旺--它的直译就是稳（年5%以内波动都属于），任何的大起大落都不是好的形势。


所以从经济的调控手段到政府和大众的意愿，房市都指向持稳的方向---五月无悬念。
那六月哪来的瓶颈？这问题跟“拥有5或以上投资房更高利率”有关---已有的一点关系都没有（房已买，贷款也贷了，该renew 也弄好了），如实施此政策，它会影响有意多套投资的买家，解套的办法就是Reserve Bank 放宽LVR限制。如果新政照实施，旧政不放宽，在加上去年高位买进刚好6，7月想倒手的----道路要堵塞了，瓶颈出现了--彻底转向买方市场？


总之，我们的房市还算稳，任何有人想寄希望于大起大落的--都是不明智的，想等崩盘？---再过二十年讨论这问题。

womb

songinator

想等崩盘？---再过二十年讨论这问题

看空房率就能看出来有没有泡沫  中国某些城市比较明显 奥克兰空房率很低 所以也就是涨多涨少的问题

储备银行提高利率是为了经济稳定 控制inflation在2.5% （新西兰长久以来的目标）前3年房价一年10%那么涨 总inflation才towards 2.5% 所以Reserve Bank才涨息(OCR)控制一下房价  一旦房价按5%一年涨了 总Inflation就下来了 OCR就不用涨了 贷款又便宜了

所以Reserve Bank have no intention to keep the OCR high if the housing price increase slows down from 10% a year. 也就没有超高（10%+）贷款利率 房价也就不会跌

mwe23

房价会回调的，除非现在移民人数保持在高位！我看到的是回调10%左右到今年年底，在低端房产市场会更加厉害点！

其实有机会出去和那些开发商聊聊，很多私人开发商都在今年下半年准备休息了，因为要等等明年上半年行情！有下调幅度比较大的可能性！

Venox10111

mwe23 发表于 2014-5-6 13:34
房价会回调的，除非现在移民人数保持在高位！我看到的是回调10%左右到今年年底，在低端房产市场会更加厉害点 ...

个人觉得年底回调10% 不太会，更可能是8－9月回调10%， NZ 现在经济发展在发达国家里已经是最快的了（也能说之前发展得不够），只要有工作机会，移民政策开放，就不怕没有移民和留学（就算nzd 无比之高）

songinator

Venox10111 发表于 2014-5-6 13:40
个人觉得年底回调10% 不太会，更可能是8－9月回调10%， NZ 现在经济发展在发达国家里已经是最快的了（也能 ...

外加加拿大不好去了

Venox10111

songinator 发表于 2014-5-6 13:46
外加加拿大不好去了

恩，但是 Having said that... 一旦人口出现外流，移民减少，房产和经济都会进入下调期。

863364

我的个人看法：只说奥克兰，3年之内如果没有大的冲击事件（地震，经济危机，战争。。。），房价还是会稳中有升

Scofield

还是那句话, site back and relax

bungyjumping999

if after controlling measures in place  ( gov't interventions) + interest rate ( in rising trend), the annual increase (capital gain) is contained in 4% - 5%.  Let say,  The mortgage interest rate would be at 6% -7%

- one will have to use your money (wages) to top up 1%- 2 % or more for your mortgage payment.
- inflation say at 2.5% - 3%

Annual gain is almost 0%.  
Your return : free labour costs to maintain your investment properties

大师致富

房子上涨是一定的，就是涨多涨少的问题。

狂风暴雨

其实主要还是人口净增长,目前越来越多本地kiwi从不惜亏在汇率上也要从澳洲回流,海外移民也挤破脑袋要进来.有人说很多小开发商准备下半年停建观望,我看到的是很多小开发商因为建地售价走得太高,担心利润而停建,并非是担心市场大幅下滑.也就是说如果他们能以半年一年前的价格买得到开发项目,还是会建的,可惜很难买到.

songinator

狂风暴雨 发表于 2014-5-6 14:56
其实主要还是人口净增长,目前越来越多本地kiwi从不惜亏在汇率上也要从澳洲回流,海外移民也挤破脑袋要进来.有 ...

说的很中肯 现在地一块都小50万了 小开发商盖不起了 房子更少了

cizzzzk

songinator 发表于 2014-5-6 15:04
说的很中肯 现在地一块都小50万了 小开发商盖不起了 房子更少了

哪里的地50万，500以上的吗

contractor

房市稳定最重要。

winny

新马甸甸

最近感觉华人建房开发商好像慢些下来了（不过去年大概也是这个时候慢一下，下半年又井喷，希望今年也是这样）。相对应的是印度开发商开发速度和频率却加快。他们和华人开发商的区别是印度人专门买老区大地老房做分割，前两年还一块地分两块，现在一块往往分成3块。他们常常说华人这样买新开发区的地是dead money。印度人往往是老房出租，同时分割盖房。

songinator

cizzzzk 发表于 2014-5-6 17:59
哪里的地50万，500以上的吗

flat bush  400平

songinator

新马甸甸 发表于 2014-5-7 00:17
最近感觉华人建房开发商好像慢些下来了（不过去年大概也是这个时候慢一下，下半年又井喷，希望今年也是这样 ...

下半年开建  建好了来年卖

我engineering实习的时候跟着盖过一个夏天的房子           都是10-11月雨少了那时候开始盖 盖到来年4-5月 收工 卖房 资金回笼

新马甸甸

songinator 发表于 2014-5-7 00:39
下半年开建  建好了来年卖

我engineering实习的时候跟着盖过一个夏天的房子           都是10-11月雨 ...

那你有没有感觉现在开发的速度和量都降下来了呢？还是只是我们自己的看法？

Bourson

songinator 发表于 2014-5-7 00:38
flat bush  400平

顶

中区除了那些富豪区，其他的地方一块地也要50万左右

songinator

新马甸甸 发表于 2014-5-7 00:52
那你有没有感觉现在开发的速度和量都降下来了呢？还是只是我们自己的看法？

降下来了 说明新房supply 减少  这更增加了2手房的需求

个人感觉因为现在新开发区少 东、南区只有新flat bush karaka等    地普遍贵了   在新flat bush（flat bush school road 往南）买块地卖盖房再卖 成本就要80-90万 卖个90-100万这样利润少了 本金需求高 而且因为投入大了          在盖+卖的这段时间利息（隐性成本）也高     所以小开发商不愿意再买地盖房卖房了   所以哪怕政府release更对的地  只要不是drury那边或南区     都会很贵 新房3房下来至少65 - 70万+保守估计        所以2手房会更抢手      唯一便宜的就是新盖的公寓 不过那就又有物业费的问题 没有地的问题 等等        

所以刚需仍在            我坚信如果没有空房就没有泡沫
中国温州啊 什么神木啊 泡沫都是因为大家盲目盖高楼 没人住 一人手里好几十套空着等老百姓买       根本没那么多人买 所以崩盘

LYYX

如今上市的房子,不仅中介,而且房东,依然对拍卖情有独钟---不管三七二十一先拍拍再说.可是情形已不同了,大家不得不承认事实--除了徐久未上市的,有特色的,屋主价位与市场较吻合的可当场拍掉,已明显的越来越多的转成了议价---而且还不低?--买家们再忍忍吧,好东西也越来越多了.就看谁有耐性了.

cizzzzk

LYYX 发表于 2014-5-9 19:54
如今上市的房子,不仅中介,而且房东,依然对拍卖情有独钟---不管三七二十一先拍拍再说.可是情形已不同了,大家 ...

我怎么看到拍卖成交比几个月前高了不少

LYYX

cizzzzk 发表于 2014-5-9 21:22
我怎么看到拍卖成交比几个月前高了不少

整个五月的结果还未知,但四月BT拍卖成功率约48%,而三月约51%(含当场,当天及提前的)---趋势是递减的--而最重要的是未来议价房的比例会提升(目前是太低了).

cizzzzk

LYYX 发表于 2014-5-9 22:08
整个五月的结果还未知,但四月BT拍卖成功率约48%,而三月约51%---趋势是递减的--而最重要的是未来议价房的比 ...

记得去年年底今年年初，拍卖当场成交的不到三分之一，现在拍掉和预先sold的占一多半，no bid的都是半幅地的烂房或者公寓，而这些本来就不适合拍卖的

liuyuzhuang

西区可怜啊,500平的地上还有一个三房的房子都值不了50万,我的投资好失败啊!

phb

LYYX 发表于 2014-5-9 19:54
如今上市的房子,不仅中介,而且房东,依然对拍卖情有独钟---不管三七二十一先拍拍再说.可是情形已不同了,大家 ...

说得有道理，赞！

onetreehill1

住宅·奥克兰4月房价仍在涨 建议卖家调整期望值
　日期:2014-05-08 14:15:16　阅读:2681　来源:天维网编译

　　天维网5月8日报道 本周四，新西兰政府估价局（QV）公布了4月份的房屋价值报告。与去年同期相比，新西兰平均房价上涨了8.4%，但在过去三个月上涨了0.2%。

　　与2007年的上一波高峰相比，新西兰目前的房价高出13%。如果考虑到通胀调整的因素，过去一年房价涨幅为6.8%，比上一波高峰低了2.9%。

　　在奥克兰，过去一年房价上涨13.9%，比2007年最高峰高了29.2%。经过通胀调整，这两个数据分别是12.2%和10.9%。


　　QV全国发言人Andrea Rush介绍说，新西兰房价在3月曾有短暂的下挫，但很快就在4月重拾涨势。今年4月，全国房价上涨的速度与去年类似，奥克兰地区房价更是在前几个月的减速后重新攀升。

　　根据CoreLogic NZ的数据，3月份首次购房者的数量有所增加。Rush认为，这意味着央行的高LVR限贷令对首次购房者数量的影响不算太大。起码现在看来，不少首次购房者都能找到筹措首付房款的途径。


　　在奥克兰，过去一年房价上涨13.9%。而在最近3个月，房价上涨幅度为1.5%。

　　过去三个月，奥克兰地区房价上涨最明显的是中心区，从2月至今已经上涨了5%。与此同时，北岸和Rodney North也分别录得3%和2.9%的涨幅。

　　在奥克兰市的东部地区，平均房价为1,043,098纽币，比去年同期上涨14.9%，比2007年高峰更高出30.7%。而在奥克兰市的南部地区，过去三个月房价上涨0.9%，比去年高出13.9%。

　　QV估价师Bruce Wiggins分析说，房价仍在上涨，但速度已经比去年放缓，有些物业的销售时间也变长了。

　　日前，Barfoot公司公布4月房价数据的时候曾提醒卖家，在定价的时候要更加现实。现在Wiggins也提出类似的建议，他表示现在已经不是去年10月之前的市场，卖家需要调整销售的期望值。“纽币对其他主要货币的比例也更高。”Wiggins说，像持有人民币的海外买家和其他移民群体的购买力会有所削弱，预计也会对房价上涨造成软化的效果。

LYYX

多余的LVR限制?
LVR rules may go by year end:
http://www.nzherald.co.nz/busine ... p;objectid=11252242