本帖最后由 Lease 于 2015-10-15 14:32 编辑
如何为你中意的房子估价
很多人买房子都希望买得又好又便宜，其实这只是自己一厢情愿的想法。但如何出价才算合理？使自己出的价既不偏低也不偏高，尤其是在Auction的场合，人们容易受现场气氛的感染，最后拍下的房子价格高出合理价位一大截。
如何为你中意的房子估价？ 当然你可以请注册估价师帮你估，但这一方面要花几百块钱，另一方面也不太方便，因为房子还不是你的，卖家未必同意让你的估价师进入估价。
我过去几年来一直使用如下我自己创立的一套估价方法，实践的效果还不错。
大家知道房子是由Land& Building组成的。如果我所中意的房子， 让一个Builder重新建造，那么他将会以怎样的价格卖给我？
1. Land Cost
首先上到QV网站花几十块钱给自己中意的房子做一个E-Value， 不过重点并不是要知道E-Value对这个房子的估价， 而是E-Value报告中会给出这个房子附近10幢最近成交房的价格。用这10个房子的成交价来估算地的价格。虽然每幢房子价格里Land和Building所占百分比各有不同， 但我就简单的算作Land和Building各占50%。 比如，附近一幢600平方米地的房子卖了60万， 我就算这房子的地价为30万，每平方米地的价格为$500.
2. Building Cost.
以目前新西兰的建筑水准，基本平均一平方米的造价为$2000.将2000乘以房子的面积，得出造这一全新房子的Building Cost， 但如果看重的房子不是新房， 则按照每年3%的Building折旧率进行折旧。
3. Builder的利润率
这需要查每年的行业Benchmark, 最新的行业统计显示Builder的利润率为17.03%。
这样， 将Land Cost+ Building Cost+ Builder的利润，则可得出此房的价值，上下再各给5%的误差， 可以得到此房的价值范围。
举个例子，西区某房地917平方米， 房子面积100平方米，建筑年龄为30年， 估价如下。
1. Land Cost
E-Value报告中的10幢最近成交房的价格， 将每幢房的每平方米地的价格算出来，然后平均一下得出该地区土地平均每平方米地为$355， 则Land Cost=917 X 355=325535.
2. Building Cost.
100平方米，新建造价每平方米2000， 全新造价为200000，但房龄已经30年，则需折旧。
| Asset |
| Cost | Book | Depreciation |
| Total | Book |
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| Value | Rate |
| Amount | Depn | Value |
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| | Building | 1 | 200,000 | 200,000 | 3% |
| 6,000 | 6,000 | 194,000 |
| 2 | 200,000 | 194,000 | 3% |
| 5,820 | 11,820 | 188,180 |
| 3 | 200,000 | 188,180 | 3% |
| 5,645 | 17,465 | 182,535 |
| 4 | 200,000 | 182,535 | 3% |
| 5,476 | 22,941 | 177,059 |
| 5 | 200,000 | 177,059 | 3% |
| 5,312 | 28,253 | 171,747 |
| 6 | 200,000 | 171,747 | 3% |
| 5,152 | 33,406 | 166,594 |
| 7 | 200,000 | 166,594 | 3% |
| 4,998 | 38,403 | 161,597 |
| 8 | 200,000 | 161,597 | 3% |
| 4,848 | 43,251 | 156,749 |
| 9 | 200,000 | 156,749 | 3% |
| 4,702 | 47,954 | 152,046 |
| 10 | 200,000 | 152,046 | 3% |
| 4,561 | 52,515 | 147,485 |
| 11 | 200,000 | 147,485 | 3% |
| 4,425 | 56,940 | 143,060 |
| 12 | 200,000 | 143,060 | 3% |
| 4,292 | 61,232 | 138,768 |
| 13 | 200,000 | 138,768 | 3% |
| 4,163 | 65,395 | 134,605 |
| 14 | 200,000 | 134,605 | 3% |
| 4,038 | 69,433 | 130,567 |
| 15 | 200,000 | 130,567 | 3% |
| 3,917 | 73,350 | 126,650 |
| 16 | 200,000 | 126,650 | 3% |
| 3,800 | 77,149 | 122,851 |
| 17 | 200,000 | 122,851 | 3% |
| 3,686 | 80,835 | 119,165 |
| 18 | 200,000 | 119,165 | 3% |
| 3,575 | 84,410 | 115,590 |
| 19 | 200,000 | 115,590 | 3% |
| 3,468 | 87,877 | 112,123 |
| 20 | 200,000 | 112,123 | 3% |
| 3,364 | 91,241 | 108,759 |
| 21 | 200,000 | 108,759 | 3% |
| 3,263 | 94,504 | 105,496 |
| 22 | 200,000 | 105,496 | 3% |
| 3,165 | 97,669 | 102,331 |
| 23 | 200,000 | 102,331 | 3% |
| 3,070 | 100,739 | 99,261 |
| 24 | 200,000 | 99,261 | 3% |
| 2,978 | 103,717 | 96,283 |
| 25 | 200,000 | 96,283 | 3% |
| 2,889 | 106,605 | 93,395 |
| 26 | 200,000 | 93,395 | 3% |
| 2,802 | 109,407 | 90,593 |
| 27 | 200,000 | 90,593 | 3% |
| 2,718 | 112,125 | 87,875 |
| 28 | 200,000 | 87,875 | 3% |
| 2,636 | 114,761 | 85,239 |
| 29 | 200,000 | 85,239 | 3% |
| 2,557 | 117,318 | 82,682 |
| 30 | 200,000 | 82,682 | 3% |
| 2,480 | 119,799 | 80,201 |
这折旧看似好复杂， 其实在Excel上面一拉就都出来了。所以目前该Building Cost 为80201.
3. Builder的利润率
利润率 为17.03%， 即（325535+80201）*17.03%=69096
所以该房的价值为：325535+80201+69096=474832
上下5%的误差， 因此该房的价值范围在450000-500000之间， 实际拍卖中，最高拍到482000， 我帮我亲戚拿下了。 |
发表于 2014-2-3 15:52:37
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