<<<买地建房 － 怎么计算成本和利润？>>>

Propertyjo

现今房地产市场，我们华人好多热衷买地建房。但并不是每个投资人在签购买合同前都做足了市场，风险和调查研究的。

下面给大家介绍一下最基本的买地建房流程和成本，利润计算， 希望可以给打算做开发投资的朋友们一些参考。

比较好的购买土地开发的方式是议价，这样可以给你足够的时间调查是否这块地可以分，怎么分，是否可以建，建几个。例如，你可以签合同， 有2个月的due diligence 然后再有3个月settle.你可以利用这5个月的时间申请resource consent。

成本( exc GST)= 买地 ＋ ResourceConsent ＋ 建房 ＋ civil fee + development contribution + landpreparation cost + legal cost ＋ 资金成本

收入( exc GST) ＝ 卖价–agent fee

•             Resource Consent —— 分地，修房，首先你要申请Resource Consent。以下是一些会发生的大概费用（以下是举的例子： 1800m2, 在Auckland中区可以分6块的地，上已有1个老房。当然根据你自己的情况费用会不同）
  

                   §  约谈townplanner/ resource consent consultant ( $10,000)

                   §  land surveying ($5,000)

                   §  Geotech ($10,000)

                   §  Engineer ( Civil,traffic $15,000)

                   §  Other consultants ($20,000)

                   §  Council ($25,000)

                   §  Solicitor ( if hearing requires) ($15,000)

                   §  Plan drawing ($15,000)

            以上是你申请ResourceConsent大概需要的费用。（ 减去GST）

•             建房成本：  $1400/m2 - $1600m2
• ·           Civil fee: $50,000/site
• ·           Development Contribution: $20,000/unit
  

• ·           资金成本 （ 贷款利息， 可抵税） ：
  

                   §  如果你有较好的打税收入证明，我们可以为你最多争取到80%的买地＋建房贷款

                   §  如果你没有打税收入证明，你可以在你做预售，我们也可以为你最多争取到80%的买地＋建房贷款

                   §  如果你没有打税收入证明，但是有较多现金，我们也可以为你争取到50%－70%的买地＋建房贷款

klwss

頂。加個拆房成本，或者有人買去，那省了呵呵。

winnie_211

好贴 好贴 顶！。。。

4-SALE

mark........

Thax for sharing..........

housedressing

还有设计成本和BC申请~~
推荐大家对建筑成本不了解的话，可以查询rawlinsons，里面有各个地区建不同房子的价格，和一些材料的价格~~

crazymouse

Development Contribution 是盖房还是出地 还是两个都包了？？

legacyGT

好贴，帮顶。。。。。。。。。。。。。

Propertyjo

legacyGT 发表于 2013-10-16 21:43
好贴，帮顶。。。。。。。。。。。。。

谢谢。

Squirrel212

housedressing 发表于 2013-10-16 15:53
还有设计成本和BC申请~~
推荐大家对建筑成本不了解的话，可以查询rawlinsons，里面有各个地区建不同房子的 ...

我觉得那本书只能做个参考，很多时候建筑材料得价格还要看你选的档次。虽然每年更新得很频繁。

housedressing

Squirrel212 发表于 2013-10-18 11:06
我觉得那本书只能做个参考，很多时候建筑材料得价格还要看你选的档次。虽然每年更新得很频繁。

当然不能说价格完全照着上面的来，这本说也只是出了一个价格的范围。但是对很多没有底的人还是可以作为重要的参考依据的。就像你说的一样，每年都有更新，所以要看最新的版本最接近。而且这本书里面对不同的材料和不同的材料规格，不同的房屋大小，楼层都有不同的价格。 这算是洋人builder的工具书，不过这里的价格对华人builder来说是挺不一样的啦~~~大家都知道华人还是要便宜一些的。

mpsgen1

楼主的个别价格确实有一点高，不过6 lots不会太便宜。不过1800sqm应该分不成6块，最多5块吧。$50000的civil费用可多可少。watercare的infrastructure growth charge也要差不多$10000一块地。

LZ列出的当然只是大概的花销，具体的花销每块地都不一样的。

Squirrel212

478 发表于 2013-10-18 18:10
楼主别胡说八道了，根本不可能要10几万搞个分割，

你买快地自己分割试一下。分割后你也写个贴反驳一下。

Propertyjo

mpsgen1 发表于 2013-10-18 19:37
楼主的个别价格确实有一点高，不过6 lots不会太便宜。不过1800sqm应该分不成6块，最多5块吧。$50000的civil ...

是的 只是大概数据 举的例子 具体每块地的成本会不同

Propertyjo

478 发表于 2013-10-18 19:10
楼主别胡说八道了，根本不可能要10几万搞个分割，

并不是每块地分割都需要所以以上的费用 ， 而且费用也不等，而且我也说了是举例。一块地分2-3块 和 分5-6 块的成本是不一样的。不过＂胡说八道＂？ 说不上吧

liuyuzhuang

你好:我有一投资房在SUNHILL RD,SUNNYVALE.993平大地上合法两处房子(都是3房,后面的是从其它地方移来的).之前房东做分割做到一半,COUNCIL该批的都批了,我现在如果想做分割,大概需要多少钱?每个房子都有独立车道,就象分割已经完成.需要先有计划书吗?还是用原来的资料?多谢!

Propertyjo

liuyuzhuang 发表于 2013-10-21 22:19
你好:我有一投资房在SUNHILL RD,SUNNYVALE.993平大地上合法两处房子(都是3房,后面的是从其它地方移来的).之 ...

你好 需要看一下你房子的具体情况和以前是什么时候提出的分割申请。我可以给你推荐两个adviser ,你可以具体咨询一下cost?

quad5

mpsgen1 发表于 2013-10-18 18:37
楼主的个别价格确实有一点高，不过6 lots不会太便宜。不过1800sqm应该分不成6块，最多5块吧。$50000的civil ...

watercare的infrastructure growth charge也要差不多$10000一块地
=========
这个费用是包括在contribution fees 里面，还是另外加收的。。。

quad5

478 发表于 2013-10-18 18:10
楼主别胡说八道了，根本不可能要10几万搞个分割，

其实保守点总比， 说少了好。

mpsgen1

quad5 发表于 2013-10-22 16:17
watercare的infrastructure growth charge也要差不多$10000一块地
=========
这个费用是包括在contribu ...

一共2部分，council的contribution和watercare的contribution(infrastructure growth charge)

crazymouse

mpsgen1 发表于 2013-10-23 08:42
一共2部分，council的contribution和watercare的contribution(infrastructure growth charge)

你好 watercare的contribution 算地的？？还是属于建房的contribution

mpsgen1

crazymouse 发表于 2013-12-3 02:58
你好 watercare的contribution 算地的？？还是属于建房的contribution

算建房的，因为理论来讲，有了房子，住了人，才会有人使用water supply和排污水到WSL的系统里。但这个不是绝对的，根据实际情况，WSL也有可能会在224的时候就收钱