建筑业的高人请进， 指点指点我吧

masterytz

在北岸买了块地
打算盖一个260平左右的水泥结构房子，
目前正在申请resource consent

设计师是洋人，最初预算是照75万设计。

但是我不知道这里面的水分有多大？ 如果我的图纸出来以后，我有没有可能靠图纸找建筑上来报价？（完全摆脱我的设计师）
我不希望我的设计师给我安排建筑公司，以免他提取回扣（已经给过他不少设计费了）

对于建筑也真是一头雾水，又没有高人能够指点我，如何合理，省钱的策划整个工程，不走冤枉路，不花冤枉钱。

我第一次建房，应该大包还是分包，我自己可以搞定吗？

懂行的人发表意见阿

leon888

图纸下来，自己多找几家建筑公司来报价好了。很容易的

masterytz

leon888 发表于 2011-12-28 16:58
图纸下来，自己多找几家建筑公司来报价好了。很容易的

请问，图纸是不是会很详细，所有建筑商的报价都是会建一模一样的东西

leon888

不会一样的，每家公司会根据你的内饰装修报价不同

小陈881

如果可以我们也有洋人还是Maste Buider 45 年本地经验价格何理  免费包价

masterytz

小陈881 发表于 2011-12-28 19:05
如果可以我们也有洋人还是Maste Buider 45 年本地经验价格何理  免费包价

这和你们有没有洋人有什么关系？

请问你们报价从retaining wall 开始吗

小陈881

如果放便给个地址我们到现场看讲的比较清楚谢谢。

小陈881

还有我们建房有十年质量保证

你还好吗

有需要站内消息给我!我可以把你解决问题

riohousenopork

干活的  谁都想多挣点

价比三家  大概就出来了

你自己啥都不懂的话   小包人家也能坑你   

找个信的过的朋友帮帮你吧       第一次建房 花冤枉钱是肯定的     问题是多花多和少了。

DONDE

哥们，为了捏一把汗，你这样子确实容易花冤枉钱的。而且你自己肯定没办法搞定的。可惜我是做装修的帮不上你。认识几个建房子的。有一个还是挺不错的，现在回香港度假了。其他的不是很了解，就不推荐给你了。给你几点建议；1。找建筑公司不要光看他们的广告写的有多好，最好能到他们工地去看看。多看几次，要自己去。2.多找几家报价。合同细节要定清清楚楚的。当然最好找一个建房管理来帮你，不然你挺难的。最后，祝你好运

gydog

洋人设计师一般的预算都会比实际高不少，但也会跟你所设计的房子用料有关。如果是全钢筋水泥结构，那造价就会高很多，而且并不是所有市场上的建筑公司都会做或做的好，因为这不是普通房屋。

既然找的是洋人设计师，那基本上他的图纸就会很细，包括方方面面。这样等图纸全部完成，就可以拿着图纸去报价，报价要求跟图纸要求一样，这样会很清楚比价钱，当然你这种房屋，质量，建筑公司的经验都很重要，并不可以单单看价钱，或者只是看是否有保障。

半弯

你说的有好几个问题
1、你这个水泥结构的房子是水泥基础，还是墙也是水泥?如果墙完全水泥材料又分两种：一种是空心水泥砖里灌水泥。还有一种是直接上水泥板。这两种结构造价都高一些，而且设计造型有局限，初次盖房不建议用这种结构。
2、设计师和建房承包商可以完全分开的，而且一般专业设计师也不做建房承包业务。
3、第一次建房大包相对省心些，但是出了问题也更加闹心。如果你有时间全天候管理，还是可以试试分包，一旦某个环节不满意也不至于影响太大。
4、不走冤枉路，不花冤枉钱，基本是不可能的，多点少点而已，你要做好思想准备，包括预算必须有余地。
5、建房子就是大把花钱，所以也不能太在乎，能够建好拿到CCC就是成功。

masterytz

半弯 发表于 2011-12-29 21:28
你说的有好几个问题
1、你这个水泥结构的房子是水泥基础，还是墙也是水泥?如果墙完全水泥材料又分两种：一 ...

我的设计师曾经提过要我试一试空心砖，我担心那东西不结实，打算用水泥板这样就不做保温了
我最不明白的是设计师设计过程中总要和建筑商去商量结构问题？是不是做预算用的？
还有我们平是买什么地板，炉灶，灯具一类的东西都可以赶特价
是不是大包以后就原价算我头上了

masterytz

gydog 发表于 2011-12-29 20:36
洋人设计师一般的预算都会比实际高不少，但也会跟你所设计的房子用料有关。如果是全钢筋水泥结构，那造价就 ...

说的很在理
你说我如何变别我的设计师是否在做我的总承包商
因为我的设计师也是一个小的建筑公司
但是我以为我付他设计费，他就不是我的建筑商对吧

半弯

masterytz 发表于 2011-12-30 00:13
我的设计师曾经提过要我试一试空心砖，我担心那东西不结实，打算用水泥板这样就不做保温了
我最不明白的 ...

空心砖分两Brick和Block。
Brick是土烧的小砖,色彩主要是红，黄，橙，这种外墙砖是依靠里面的木框拉住才不倒。
Block是水泥材料做的灰颜色的大砖，一般做基础，当然也可以做墙，以及挡土墙。这种砖里面有钢筋，砌好以后里面再灌水泥，非常结实。
水泥板和Block都要再做保温，除非用泡沫外墙可以不做保温，但是泡沫外墙容易漏水，也不结实。

半弯

Q 我最不明白的是设计师设计过程中总要和建筑商去商量结构问题？是不是做预算用的？
A, 你这种预算的房子，设计师一般不需要和建筑商去商量结构问题。
Q 还有我们平是买什么地板，炉灶，灯具一类的东西都可以赶特价是不是大包以后就原价算我头上了
A 大包要看合同怎么订，一般大包合同把地板，地毯，炉灶，灯具，卫浴。。。特别说明是什么品牌，价格。也有的承包商把这部分价格额度给客户，由客户自己挑选，多退少补。

半弯

Q，你说我如何变别我的设计师是否在做我的总承包商？
A，是不是总承包商看你们之间合同是怎么订的。
   为你捏一把汗啊！你和设计师之间有么有合同？多长时间完成设计？具体怎么付费？发几阶段付？
   记住：最后一笔要批出来以后才付！

半弯

以上是我老公的回复，我本人也是什么都不懂的~~
他打字很慢，打这么多字很吃力。如果实在有困难，你可以打他手机问他，他乐于帮助你。
他现在不做承包商也不是设计师，已经“退出江湖”了，所以一切咨询都是免费的，请放心。
手机号见个人签名。

Highlander

半弯 发表于 2011-12-30 10:11
Q，你说我如何变别我的设计师是否在做我的总承包商？
A，是不是总承包商看你们之间合同是怎么订的。
   为 ...

问这种问题的就很专业了！

楼主，就看你的合同是Design 还是 Design + Build。

masterytz

Highlander 发表于 2011-12-30 11:50
问这种问题的就很专业了！

楼主，就看你的合同是Design 还是 Design + Build。

我很确定我们签的是设计合同， 所以现在我很纳闷， 设计师到底管多少?

tt90

如果是LZ是Design and Build的合同，恐怕LZ对图纸在建造之前仅有使用权，没有版权，不能请其他建筑公司。建议LZ好好看合同design and build的合同会对图纸的使用有特别的说明。release copy right可以和你的设计师商量。仅仅是设计合同，问题不大，一般会承诺到suitable for consent plan ；至于日后施工，或者consent过程中，设计的职责，额外费用，需要LZ自己检查合同。

水泥板房，这样描述，应该是precast concrete panel house，我很不敢相信新西兰本的洋人设计师会给你推荐这样的设计。如果Masonry house，如LS所说Blockwork主体结构。75万造价，260平米。不算贵了。

第一次建房，建议你找‘大包’ -Main contractor，把风险，价格，时间，责任，都在合同里谈清楚。如果LZ希望分包，找project manager。建议你别为了省钱，吝惜佣金。这样的房子，不好做。初次盖房，你能够顺利完成项目，最小限度风险。你就是成功了。

顺便提一下，设计预算和建筑预算之间有差异。根据施工方案不同，承包商不同，价格差异会很大。

Elfin

只能告诉楼主 清包肯定比全包来的便宜，预算也更容易掌控，但最大的问题就是前期的准备工作相对繁琐。耗时耗精力。我差不多用了3个多月时间才把房屋建筑的每个工种，联系人，价格明细，对比和联系方式做成EXCEL，大大小小88项，其中还有不少小项。现在虽然不用再花那么多时间，但是定期的价格询问和更新也是一直都在做的。这些付出换来的就是对成本，质量，人员的控制，这个也要归功于所有SUB-CONTRATORS还都比较专业和负责。这中间也要感谢这个论坛里的一些前辈的指点。

话说回来，如果你怕你的设计师和承包商或者其他什么商之间有什么联系，你让他们先报个价，然后再找不相干的其他人员再报个价。对比一下就可以知道了。这里的建筑行业价格上面还算比较透明，当然了这个也要看业内人员是否愿意告诉你，所以改花的就花，别让人觉得你小气，不相信他们。

还有就是尽量用你BUILDER或SITE MANAGER介绍的SUB CON，因为建筑行业存在内围和外围一说。SUB CON肯定是紧着内围的人先做，因为他们彼此熟悉，再进度上面比较好掌握。不能光看价格便宜就用没有合作的人，他的质量，服务你都不知道，不要等做完了活叫不回来修补。所以服务也很重要。但是一切的前提是 自己的功课也要做足！

Elfin

Highlander 发表于 2011-12-30 10:50
问这种问题的就很专业了！

楼主，就看你的合同是Design 还是 Design + Build。

宋师傅螃蟹吃的还满意吗？呵呵

masterytz

tt90 发表于 2011-12-30 13:05
如果是LZ是Design and Build的合同，恐怕LZ对图纸在建造之前仅有使用权，没有版权，不能请其他建筑公司。建 ...

这位先生说的对
据我所知， 这将是一个全水泥结构的双层建筑，
不太清楚是不是您所说的precast concrete panel house, 设计师说是传统的水泥板， 中间有孔， 具有一定的隔温作用， 不需要单独在做保温， 然后在里外墙直接涂什么东西，他说好像是(render)不知到拼的对不对，
能解释解释这个建筑方法吗？

masterytz

tt90 发表于 2011-12-30 13:05
如果是LZ是Design and Build的合同，恐怕LZ对图纸在建造之前仅有使用权，没有版权，不能请其他建筑公司。建 ...

按您的说法， 工期和质量最重要， 那我还是老实的找个总包， 看好一个人容易些

tt90

masterytz 发表于 2011-12-30 17:10
这位先生说的对
据我所知， 这将是一个全水泥结构的双层建筑，
不太清楚是不是您所说的precast concret ...

怎么都觉得LZ描述是Blockwork Solid house。

先说PCP。一般的Precast Concrete Panel （预制混凝土楼板）是没有insulation/保温层。传统的做法是在PCP外面做防水和render（拼写没错，类似Plaster抹灰/涂层），PCP内侧加insulation+timber framing结构。我看过关于在PCP内部加保温层的资料，但没有见过用于民用建筑的保温PCP实物，惭愧...PCP房子在新西兰不足千分之一，施工，维护，使用，都有风险。不知道为何LZ坚持使用PCP。一般在连排公寓的建造中PCP比较常见。75万修个PCP房子，LZ慎重考虑。（个人愚见...）

“中间有孔”这个描述又像是Blockwork。Masonry house在新西兰还是有，估计百分之一吧。目前为了处理保温问题，使用Hoty Block较为普遍，内部有7mm左右的泡沫塑料，但其造价很高。Blockwork外部处理方式一样，防水/render/plaster/painting.....

建议LZ查看图纸，一般section plan都会清楚注释材质。设计师有给LZ 房子的specification吗？里面也会说明。如果LZ对Blockhouse感兴趣，可以看我在skykiwi空间的照片FPB showhome。那个房子是hoty blockwork建造。

gydog

masterytz 发表于 2011-12-29 23:19
说的很在理
你说我如何变别我的设计师是否在做我的总承包商
因为我的设计师也是一个小的建筑公司

以上这些回复都很在理。
你如果确定签的是design合同，那其实很简单，等图纸全做完，council全部批完就拿去找人报价，这个时候跟你的设计师就没什么太多关系了，除非他跟你签的合同是包括project administration,这不同于一般人认为的施工管理，属于项目管理，主要负责技术和质量的控制，还有审核施工变更的费用是否合理，这种情况下就必须要和施工的公司是两个公司，因为这个时候他代表的是你。对于楼主这种很外行的人，必须要有职业素养很高的人来把握工程，否则那就是一个接一个的坑，不管是洋人还是华人都一样。

另外再说说全水泥结构的房屋，我本人首先觉得楼主的主观意识严重影响了设计，因为建筑一定要符合本地的环境，水泥是好东西，也很硬，但力学来讲，硬和结实并不等同。专业角度考虑结实不结实，实际上是指抗震。木结构是很好的抗震的材料，钢筋混凝土也有一样的效果，但是如果真的倒塌的话，木头和水泥的落地效果可就不一样了。、

保温的话，上面的那些回复已经说的很清楚了，只有水泥的外墙的保温效果是不够的，一定会有保温层加在里面或外面。水泥地的保温系数是够的。

riohousenopork

楼主不如直接找楼上的问问看！！

Highlander

masterytz 发表于 2011-12-30 12:52
我很确定我们签的是设计合同， 所以现在我很纳闷， 设计师到底管多少?

就是Design contract的话，设计师基本上就管设计和报批。当然也包括这整个过程中与 consultants （engineer， planner 等等）及 council 的沟通。Consent批准后，付清设计费的balance。

这种情况下，客户在图纸送进council报批期间，就可以开始询价找contractor的工作了。

对于很多高造价又很复杂的房子，owner 又完全是门外汉，可以指定一个人作为他的 representative（通常是设计师或其他具有专业资质的人）来监督 main-con 的工作，确保所有的东西 as per plan。只是这种方式在华人中很少见，因为这是一笔额外的钱。