Auckland CBD Apartment价格已经悄然上升

Lease

虽然整个新西兰房地产市场依然低迷,整体房价略有下降.但AucklandCBD Apartment 价格已经悄然上升.



给出几个简单的例子,147 Hobson St, 两房一厅38平米, 2007年8月销售价为12万5左右, 现在同样的房子,通过中介一般开价为15万5左右, 砍价后的成交价通常在14万5左右. 若是PrivateSale目前开价为14万5左右, 最后成交价在13万5到14万之间.



同样在这幢Building里, , 两房一厅38平米带个车位的,2007年8月销售价为16万5左右, 现在通过中介一般开价为19万9左右, 砍价后的成交价通常在18万5左右.



类似的例子同样出现在Zest,Metro, Stanford, Kiwi on Queen等Apartment上.因此如果你在3年前买入AucklandCBD Apartment, 现在应该已经获得8%-16%的增值. 而同时期其他类型的房子,则能保本已经相当不错.



究其原因,最近3年AucklandCBD几乎没有新的Apartment落成, 但需求却丝毫没有减少.租金回报相当可观. 目前CBD Apartment, 即便以现在的销售价,Net Rent Yield普遍能达到7.5%以上, 而典型的三房一厅的House, Gross RentYield也仅在5.4%左右.



上周与几个开发商朋友一起吃饭,他们说以目前CBDApartment的售价,虽然已经上涨,但若要建造新的Apartment,其建造成本仍比现售价高出30%左右. 也就是说即CBD Apartment的价格再上涨30%,也没有开发商愿意去建造,因为他们无钱可赚.


那么由此推论,CBD Apartment需要起码再上涨45%以上, 才会有新的Apartment出现, 因为一般开发商需要有15%左右的利润.



CBD Apartment的价格上涨是典型的供求关系发生逆转而造成的,那么在下一次Apartment大量供应之时, 现有的Apartment的价格会有一个飞跃.

狂风暴雨

我也希望各位做房产的生意兴隆,问题是目前的CITY地价虚高起码30%,在平了这个坑之前售价就算涨了少许,也只不过是偶然现象.谁都希望自己所在的国家越来越繁荣,对于地产,只有需求越来越高才是推动地价房价迅速上升的主要因素,可惜AKL近年人越来越少,就连CBD有数万学生和上班族不得不每天出入的地方,都经常出现大白天的一眼望过去只有10几个人在大红绿灯过马路的凄惨场景.人口增长就目前这状况,APT房价的飞跃如何产生?

jessica

真没发现Ａｐａｒｔｍｅｎｔ价格升了
看了很多不是价钱跟几年前一样
就是价钱反而还降了

Lease

我也希望各位做房产的生意兴隆,问题是目前的CITY地价虚高起码30%,在平了这个坑之前售价就算涨了少许,也只不过是偶然现象.谁都希望自己所在的国家越来越繁荣,对于地产,只有需求越来越高才是推动地价房价迅速上升的主要 ...
狂风暴雨 发表于 2010-10-28 15:26

你是说AKL人越来越少了? 可惜这不是事实, 我个人的亲身经历是人越来越多, 当然不是火箭式上升. 另外统计数字也证实了我的感觉, 请看前天刚出来的统计数据: http://www.nbr.co.nz/article/auc ... rows-fastest-132092

Decaf

LZ的观点有点牵强啊，APT的成本高于现在的售价，难道APT的价格就一定会上升？这种理由只有APT的建造者拿来安慰自己用的。
价格不应该是由供求关系决定的吗？现在CITY空着的APT到底有多少？这些都还没人买，先把这些APT都卖空了，然后如果还有人要的话，再考虑建造新的APT吧。
还有就是现在人们的购买力明显不足，在NZ又是一个土地资源丰富的国家，人们更普遍青睐于有自己土地的房屋，一般的APT很难在NZ有多大的发展空间。
如果照LZ的意思，美国现在那么多城市里的房子何止低于成本的30%，LZ不如把所有资产都变卖了去美国买房吧，很快就有200%以上的收益了。

无色咖啡

呵呵，去公司注册网上看看，9月有大概4家大型的commercial building construction 公司 in liqudation. 基本都是以apartment为主要建筑单位的。gst的上涨，导致body corporate和交易附加费用上涨，所以，apartment 在一定程度下涨价是正常的，起码也要抵消inflation rate 和gst上涨吧。
我也想建筑业和房地产业好，自己就是吃这行饭的，但是，现在真的很quiet。

4InLove

最过涨价了个通货膨胀，这也叫涨价的话那什么都涨价了。。。。

狂风暴雨

你是说AKL人越来越少了? 可惜这不是事实, 我个人的亲身经历是人越来越多, 当然不是火箭式上升. 另外统计数字也证实了我的感觉, 请看前天刚出来的统计数据: http://www.nbr.co.nz/article/auckland-population-gr ...
Lease 发表于 2010-10-28 17:36

对不起,忘了加上"消费"两个字在"人口"前面.那些统计数据里面每年增长的有多少是消费人口只有他们统计的人自己清楚了.每年AKL的新生儿还有一万两万的呢.然后还有好多离开了AKL但是却依然登记在AKL长住人口内的他们从来都扣除不清.这种事情千万别看政府数据,要自己亲身经历的去观察.还有,这个数据是否只显示PR或公民的人数统计?其他签证类别人口没有统计在内的话那这个数据对消费市场来说就连参考的价值都不大,因为算上所有签证种类的话AKL人口增长保不准还是负的.

娘子

亲身实践一下最好， 实践出真知！

lololol

当其被低估得时候，有可能低估时间会超过你想象
如果真被低估，那价值迟早会被发掘 在那么多人不看好得情况下，买高质量得apt也许能有超预期回报
是否被低估，就仁者见仁了

z1231zxc

没感觉到Apartment涨价。好像价格还是一样。

新鮮人

我也没感觉到升了

tobefine

感觉就是个扯，现在的房地产市场？拜托，购买力是需要人来实现的，别的不说，就目前的移民政策下，我预计明年房地产市场还会创新低。。。

Lease

哈哈, 群众的眼睛是雪亮的. 这句话实在不适合应用在投资市场.

新西兰的房地产长线依然看好,但02-07的地产牛市何时才能再来呢? Nobody knows. 因此投资策略需要有所改变, 地产牛市中以追求增值为目的的手段在现时已不再适用. 而寻求Cash Flow是正确的策略. 大家可以想一想, 如果你现在投资House, 除非你投在南区毛岛聚集的地方, 其他地区总的租金回报也就5%左右, 这样一来你每周往这投资房里贴的钱至少要$100以上. 说实话, 投资一幢House实在是太少了, 最起码得投个3幢吧, 那么你每周得贴$300以上, 一年下来得贴$16K. 在这经济不景气的年代, 保不准你的工作哪天就没了, 那你的投资就成了灾难.


相反, 如果投资Apartment, 好好搜寻一下, 完全有可能是Positive Cash Flow. 这样即便你被redundant了, 这些投资非但不是你的负担, 还能为你提供passive income. 只要耐心等待下一次地产牛市的到来, 这些Apartment将和House一起上涨. 但投资过程却远不如House那样suffer.


如果你是在去年买的Apartment,或许没怎么上涨, 但投资房地产是看相对长线的. 我研究的就是2007年到2010年三年的数据, 这三年其间Apartment的确是上涨了. 而同时期House总体而言却略有下跌.

陌生的香港人

City apartments 給人的感覺就是主要用來給留學生住的 (尤其是Hobson St的那些) - 看過幾間, 質量太低, 有心置業的人相信一般也不會有太多興趣

zhsslwq

如果想买city apartment，，大家建议买哪里的呢？ 大家给个建议

PQNZ

lz不是亚太集团的投资顾问吧;lol;

Lease

lz不是亚太集团的投资顾问吧;lol;
PQNZ 发表于 2010-10-31 23:03

我和亚太集团没有丝毫关系. 如果你关注亚太集团的话, 应该知道他们现在在推销澳洲布里斯班的APT.

对他们所做的事情我不想评价, 我只是想告诉大家, AKL CBD 的APT现在是极好的投资良机(如果你现在想投资房地产的话).

狂奔的蜗牛!!!

真要投资，为什么不投资到中国的房地产市场呢。中国才是真正发展的地方，涨的肯定要比这里疯狂。

iris

我觉得很正常,人口增长,澳洲移民关门,资本泡沫小
新西兰房产的未来应该还是很光明的

Yunhe

哈哈, 群众的眼睛是雪亮的. 这句话实在不适合应用在投资市场.

新西兰的房地产长线依然看好,但02-07的地产牛市何时才能再来呢? Nobody knows. 因此投资策略需要有所改变, 地产牛市中以追求增值为目的的手段在现时已 ...
Lease 发表于 2010-10-30 22:45

说得很有道理.

雨过天晴

涨吧。涨吧。现在不涨更待何时？

衣之庄园

是不是楼主有房要卖在这里虚张声势，CITY的房子一直在跌啊，我最近经常跑市场，想买一套两个人可以住的，以前15万的房子现在都12万了，还是没人买呀。有一套漂亮的以前13万的现在还是13万呀，哪有涨啊。

Lease

是不是楼主有房要卖在这里虚张声势，CITY的房子一直在跌啊，我最近经常跑市场，想买一套两个人可以住的，以前15万的房子现在都12万了，还是没人买呀。有一套漂亮的以前13万的现在还是13万呀，哪有涨啊。
衣之庄园 发表于 2010-11-7 20:51

我比较的是同一套APT2007年的售价和2010年的售价. 我总共统计了超过150套CBD的APT, 才得出的结论.

你若用不同的时间基点来和我讨论, 没有任何意义.

Decaf

LZ为什么拿2007-2010的做统计？为什么不拿别的年份（2005，2006，2008或者2009）？能给个理由吗？所有的假设都要有个合理的理由吧。否则后面的结果都是不可信的。

Lease

LZ为什么拿2007-2010的做统计？为什么不拿别的年份（2005，2006，2008或者2009）？能给个理由吗？所有的假设都要有个合理的理由吧。否则后面的结果都是不可信的。
Decaf 发表于 2010-11-8 12:33

这可就说来话长了, 但我还是尽量长话短说.


AKL CBD的APT从2003年开始上涨, 当时有大量的所谓房地产投资顾问公司在市场上推销Off-Plan的APT, 当时这些Off-Plan的APT售价在每平方米$3000-$3500. 在这些APT于2004至2005年落成之时,正逢地产牛市以及大量亚洲学生涌入, 这些APT的售价一下子涨到每平方米$4000-$5000, 甚至更高. 这样一来就吸引了更多的开发商进入CBD建造APT, 最终由于Over Supply, 导致CBD的APT于2006年见顶(早于整个地产市场一年见顶), 从2007年开始出现大量抛售,价格直线下降, 很多2007年CBD的APT的售价仅仅刚超过每平方米$3000, 可以说是最谷低的时候, 而现在这些APT又可以卖到每平方米$3500左右.


所以我比较的是这些年来CBD APT的最低价和现在的价格.而且由于目前CBD的APT不存在Over Supply的问题, 以及建筑成本提高无人再造APT,所以我认为CBD APT的价格不可能再跌回2007年的水平.

Decaf

“不存在OVER SUPPLY”是根据什么来说的呢？有相关的数据吗？还有就是需求是不是在这2年有明显的上升呢？

Lease

“不存在OVER SUPPLY”是根据什么来说的呢？有相关的数据吗？还有就是需求是不是在这2年有明显的上升呢？
Decaf 发表于 2010-11-8 13:51

实在是对你感到无语，试问如果现在依然OVER SUPPLY的话，那怎么会现在每平方米售价从2007年3000左右涨到3500呢？

crystal0818

apartment涨价空间不大