我也来谈谈房地产投资 - 不断更新 - 打造地产投资超强贴！

v2

我也投资了一些房产，但是并不是完全同意那位牛人老兄的话，牛粪变黄金是很不现实的，牛粪特殊情况下可能会产生一点点价值，例如晒干了烧火什么的，但是说到底它还只是一堆牛粪。在大的经济环境好的情况下，遍地黄金，只要用点心，有魄力，很容易赚到钱，如果他把钱投在别的地区可能会赚更多。但是在经济不好的情况下只凭这堆牛粪，恐怕赚钱就不拿么容易了，还有可能变成他沉重的负担。

阿海

市场好时候是黄金，市场不好时候小心是石头，别沉船啊。

Annie911

说实话, 对那位牛人老兄的话, 我觉得尽管有夸张和忽悠的成分, 但话糙理不糙, 特别是经过一段时间和南区的毛利岛民租客打过交道后, 就更有体会了.

至于南区的牛粪有没有投资价值, 可以参考2000到2010年的十年中南区各个投资区的Capital Gain:
http://www.therentshop.co.nz/news-17.asp

跟银行借同样多的钱, 投到别的区也许能赚更多钱? 在市道好的时候投到那个区都赚钱; 市道不好的时候, 比如前两年的金融危机里, 如果现金流不够, 就难免被银行收楼了. 南区牛粪的特点, 就是投资回报率比较高, 长远来看CG并不比别的区差, 甚至更高(看看Otara过去十年的CG).

提高现金流和Yield的技巧, 大家各有经验, 可以多多交流. 那位牛人老兄的绝活, 更胜人一筹. 同样多的钱, 如果一般人的Yield能做到7-8%, 用那位牛人老兄的绝活, 可能做到10%以上. 这里面大有文章可做啊!

对此话题没兴趣的, 我们在这里是对牛弹琴. 有兴趣的, 可以私下多多交流!

andrewboy

说实话, 对那位牛人老兄的话, 我觉得尽管有夸张和忽悠的成分, 但话糙理不糙, 特别是经过一段时间和南区的毛利岛民租客打过交道后, 就更有体会了.

至于南区的牛粪有没有投资价值, 可以参考2000到2010年的十年中南区 ...
Annie911 发表于 2011-8-22 21:33

楼上的说的不错啊，支持一下了。我有个朋友就是在otara 发的家。。。当时就是十几万的一个买的，现在呢。。。呵呵。
学习了。好帖子。

Annie911

顺便说一下，投资用的房地产的唯一作用是租金。认同这个的欢迎讨论，不认同的，这个帖子不适合您。

所以鉴别牛粪和黄金的唯一标准是NET YIELD
kiwishawn 发表于 2011-8-22 22:57

楼主这话值得切磋.

窃以为, 挣钱和投资的思路千千万万, 技巧多种多样, 应该欢迎各行业各专长的各种不同意见充分地, 从不同角度地, 尽情地交流冲撞, 这样才能捣匀桨湖嘛, 才能激起灵感和火花嘛, 这样帖子才能聚集人气, 长期漂浮不沉底嘛, 这样才能达成楼主开贴所期望的普及投资常识, 撩拨投资欲望的初衷嘛, 也只有这样让人家知无不言, 言无不尽, 才能达到物以类聚人以群居的最终目的, 让那些热衷于清洁生意的找寻到那些倾情于消毒刹虫的,  让那些喜欢买彩票上Casino的结识那些偏爱棕南海马杀猪的嘛!

至于楼主所说的"投资用的房地产的唯一作用是租金", 就更值得商酌了. 应该说投资房地产的唯一目的, 就是通过长期持有, 经过若干地产周期后, 享受地产的Capital Gain, 从而实现财富自由. 租金是手段, 不是目的. 高租金, 正现金流, Net Yield, WINZ Redirection, 尊重租客, 把租客当人看, 用圣诞礼物笼络租客, 帮租客搞大肚子, 或者帮租客从美国买伟哥多胎素, 如此种种, 说到底, 都是战术手段, 是为了更好地保证长期持有的能力, 从而实现Capital Gain的战略目标. 你说对不?

对新西兰地产投资有兴趣的朋友, 可以参考几年前王立立写的投资小故事"七千元买了三个房子", http://www.ausnz.net/column_articles/article_detail.asp?catID=1&articleID=52

这篇文章写于上个地产周期来临之际, 记得当时的移友们在灰天和NZfree网上坛子里讨论起这个话题, 有羡慕的, 有质疑的, 有嘲笑的, 更有谩骂的, 炒得黑天暗地, 一塌糊涂.

现在一个地产周期过去, 鬼归坟, 神归庙, 当时立志要象故事主人公那样投资买房的朋友们, 基本上都已有几套房在手, 虽说还没几个达到坐拥Takapuna Beach豪宅, 天天去海边遛狗或出海钓鱼的财富自由状态, 但第一桶金基本已经完成积累, 负责挣钱的左手闷声拓展现金流的同时， 负责投资的右手一直都在磨刀霍霍, 沉着冷静地等待着下一个地产周期的到来.

而当时质疑嘲笑谩骂的那些看客过客们, 大都还是处于上无片瓦下无寸地的形态, 或者在这里继续当租客, 为房东的财富自由努力地做些累脖子工, 或者海归中国去实践三个代表和谐社会主义的性高潮, 就算当不了李刚他爸, 也要在床上培养一些"日后"提拔女干部. 不提.

有意思的是, 几年后王立立又碰到当年故事的主人公, 写下了"从七千到一百万"这篇后续:

http://www.liliwang.co.nz/article_detailed2_5.asp?id=120

各位看客们, 看了这些故事, 恐怕有人早已如梗在喉, 不吐不快了. 楼主你就大度一些, 让大伙在这里拉开架势, 开始另一个轮回的冷嘲热讽, 甩开腮帮子尽情开吵!

我只想知道等下个地产周期结束, 今天的看客里会有多少人一家老小, 还可怜兮兮地挤在房东车库改建的高度不足2米的Granny Flat里, 没有HRV, 没有DVS, 更谈不上Insulation和Heat Recovery, 在冬末的倒春寒夜里, 瞒着房东偷偷打开电热器, 无奈地看完Skykiwi投资坛子里上最热火的挣钱投资贴, 然后苦苦思量, 明年是搞一份清洁生意顺便消毒, 一个房间10块, 还是开个旺马骏马好马疯马之类的Take Away, 按现在的通货膨胀率, 过两年炸薯条理论上应该可以卖3块, 炸鱼可卖5块; 或者到梅西再整个国际金融贸易的Master抑或MBA, 以便将来有个镀金的头衔, 四处出没于本地洋人超市的奶粉货架, 到处收集Pak & Save小票, 深更半夜上淘宝大展国际贸易宏图, 为纽中贸易添砖加瓦, 顺便在这里的某省某市某区某街道某村落的新西兰同乡会混上一个会长或者副会长, 说不定下次温家宝来纽访问, 我就可以摸出20年没穿的西装革履, 到香谢利舍弄个发型, 代表侨界出席领事馆举办的遛须宴会, 奶奶地上次汶川地震去中领馆捐款时没能逮着机会跟领事们混个脸熟, 这次一定要争取跟总理正儿八经地来张合影, 然后到倒霉路上那家便宜点的华人店做个特大的相框, 就挂在过道那里, 挡住墙上发霉的墙纸同时也让俺每天看着风光!

扯到哪去了, 赶紧打住. 否则砖头就要拍过来!

v2

“Q: “这地方穷山恶水的，你也敢在这里买投资房？”  
A: "我说你是18岁的小姑娘，一窍不通！你说是把白银变成黄金赚得多，还是把一堆牛粪变成黄金赚得多？”

既然LZ开贴的题目是谈谈房地产投资，所以我以为想并不一定只涉及南区，那位牛人老兄的做法有其成功的秘诀，很多因素可能是跟他的经营手法和为人处世的原则不无关系。因为他把这个当成生意去做，就好比他买了一个大的motel去经营.  不得不承认他很多做法值得学习，但是话说回来并不是所有的投资客都能象他一样能经营的好这门生意。而且象他一样在南区做成功华人的到底有多少。我们这里特指华人。我觉得他并不代表普遍的价值，就是说这件事发生在他身上能成功，如果别人把他的做法COPY过来，就不一定能行。有多少我们华人的投资客，可以象他一样的和岛岛，毛毛打交道这么的如鱼得水。所以就一些中小的投资者来说到底是拿着一堆白银等升值保险，还是拿着一堆牛粪等变黄金呢？思前想后我还真是没有魄力选择后者,既然LZ不欢迎我这等人在此发言，我也就此打住了，对不住啊，和气升财。

阿海

货币的贬值才让房子的价格增长。

任何时候卖房子都是亏的，因为10，20，30，40年以后又另一个价格。

Annie911

“Q: “这地方穷山恶水的，你也敢在这里买投资房？”  
A: "我说你是18岁的小姑娘，一窍不通！你说是把白银变成黄金赚得多，还是把一堆牛粪变成黄金赚得多？”

既然LZ开贴的题目是谈谈房地产投资，所以我以为想并 ...
v2 发表于 2011-8-23 07:25

楼上的版本2兄多虑了，楼主的意思是欢迎有NZ地产投资经验的朋友们多多交流，不管哪个城市那个区的，就算没有经验但有兴趣的，也欢迎多多发言嘛。集思才能广义嘛，众人拾柴火焰高嘛； 不要这么Emotional嘛。Emotional可是成功人士最忌讳的思维方式之一嘛！有砖头尽管拍过来嘛！

andrewboy

支持一下楼主， 请继续写下去。 别太在意那些消极的回帖，因为他们不懂的。最起码也让很多人都知道有这么一回事儿了， 还是起作用了。  有机会也想和大家认识一下，向你们学习一下了。我的几个房子回报都不是很好，只有一个在 otahuhu还行，租金能完全cover 贷款了，还有剩，而且可以分割的地。我正在考虑是不是要重新调整一下，有一个在 mellons bay，买时68万， 租金也就是650.很好的租客。只是压着我的很多资金。
请各位高手指点。。。谢谢。

baoyue

好贴，楼主加油！！

love_3_month

support LZ

不过一开始的头开的太大了, 搞的好象写书似的, 哈哈

南区的房子看来租的很好啊

另外, 如果yield 没有7-8%, 或者抢的人太多, 那就选低一点的贝, 都可以吧. 相对的当然会回报低, 风险大, 但大家都去抢好房子的话, 就把好房子的价钱给抬上去了啊. 换句话说, 你拿定主意只买7-8%的房子的话, 买房的时候肯定抢不过拿定主意可以5-6%的人......

love_3_month

btw , 我只是在考虑, 还没下水, hehe

等着存一笔首付再说啦....

love_3_month

顺便说一下，投资用的房地产的唯一作用是租金。认同这个的欢迎讨论，不认同的，这个帖子不适合您。

所以鉴别牛粪和黄金的唯一标准是NET YIELD
kiwishawn 发表于 2011-8-22 22:57

我觉得, 根本作用是租金, 不好说是唯一作用.

这和投资古玩之类的不同, 它有cash flow, 有使用价值, 不会一天一文不值....

Annie911

...

我说的，房地产的作用，是因为房租；房地产的CAPITAL GAIN，是因为房租的上涨，带动了房价的增值。房地产就是和股票差不多，不挣钱的企业，炒的过高，实际是泡沫的 ...
kiwishawn 发表于 2011-8-23 20:52

很强大的一篇投资思路文章，顶！

楼主挺住，别泄气啊！给你加把油，希望你的话题清单上再添几个：CV的猫腻；CV在买房中到底有没有用？如何搞定WINZ Redirection？Income，Granny Flat，Sleepout和Utility Room的区别和相应风险管理；如何写房租涨价信？租客欠钱的处理步骤；新西兰地产投资常用工具和有用网站；买房时如何防止无良中介的忽悠？如何与中介建立长期双赢互惠战略合作关系；房屋折旧不能抵税后的对应策略。。。

顶不住也不要紧，天下没有不散的宴席，哪天这里散伙了，记得还有同道们可以私下交流哦！

cnlibra

这一唱一和的。。。。。

阿海

这一唱一和的。。。。。
cnlibra 发表于 2011-8-24 15:38

他们都喜欢南区嘛

阿海

btw , 我只是在考虑, 还没下水, hehe

等着存一笔首付再说啦....
love_3_month 发表于 2011-8-24 09:11

现在市场转好了，用你的home equity做revolving credit来当deposit买就好了。

Annie911

他们都喜欢南区嘛
阿海 发表于 2011-8-24 15:49

阿海兄有所不知，其实本人并不喜欢南区。相信也没有投资客喜欢南区。

窃以为投资房产就是一门生意，应该排除Emotional的因素，与爱恨不应该有太大关系，特别不能以喜欢与否为首要考量。用那位整了25套南区的房子的老兄的话来说，就是“你可以讨厌我恨我跟我过不去，但没有理由跟钱过不去”。哈哈。

其实不必仔细观察就能发现，在地产投资领域，与恨共存，是一种普遍的形态。

几年前我买的第一个投资房就是按喜欢为标准，非要买在自己喜欢的区（East Coast Bay），选择房子时也一定要喜欢的（全副地，Elevated，北向，坚砖实瓦，内部布局舒服，线程流畅，外部造型典雅，正正气气，卖相好，让人一看就喜欢的那种）。5%的回报率，利息低时没什么问题，利息涨到9%，虽然也还能勉强挺住不至于裸泳，但差不多就剩一条内裤了。哈哈。

碰到便宜又大碗的当然好，我就是当了内裤我都要往死里整啊。这也是楼上某位伙计所说的，连居委会里的婆姨都懂的简单道理，有必要搞得这么复杂么，也对。

问题是在真正的投资实践中，这样的好事就像母鸡的牙齿，或者鸡蛋里的骨头。就算有，也多被中介被近水楼台先得月，用三姑六嫂的名义买去了，哪轮到一般投资客。

所以对一般投资客来说，既然找不到这么多便宜又大碗的，何妨不采取王立立“七千元买了3个房子”主人公的做法，整一些便宜的Yield高的但不喜欢的，再整些大碗的Yield低但喜欢的，用便宜的高Yield优势的对冲低大碗的Yield之不足，用大碗的增值优势补充便宜的增值之不足。这样多年坚持下来，相信会有一个不错的整体投资回报。

据我所知，就是那位25套南区房的老兄，也并没有把所有鸡蛋都放一个篮子里。

海兄的帖子多次提到你师傅。看来海兄深谙『穷爸爸富爸爸』的精髓，幸得高人指点，所以在投资的战场上游刃有余，进退自如，想必斩获频频，腰包鼓鼓，令人羡慕啊。

小弟不才，这些年没有高人指点，又不肯底下其实并不高昂的头，归顺奥迪或者亚太那些高级投资顾问，所有只好自己孤独前行，胡乱摸索，多付了好些学费不说，还差点被海浪冲得只剩下内裤。哈哈。

提到亚太，就多说两句。尽管本人并不认同他们的忽悠模式，但亚太的曹讲师（不是那个经常在电台是吧是吧的安迪，也不是那个不知所云的资深投资顾问科林）说的一番话多少还是有些道理：

在一个成熟社会（NZ，Aus， ETC），房地产如同一架汽车，要往前走必需依靠：

-- 1个Engine -- 提供核心动力的是人口增长。历史上绝大部分时间里，房屋的供应通常都赶不上人口增长和生活质量提高带来的需求。

-- 4个轮子-- 房贷利息（货币政策），通货膨胀率，就业率（收入水平）以及政府的基础设施配套。

他把投资房按增值潜力强弱和Yield高低分成四类，一个房子的“可投资性”也按如下排序：

1.增值潜力好，Yield高的。这类房子通常位于传统成熟好区，交通方便，设施齐全，名校网，租金高，能以房养房，甚至有盈余。这是真正的黄金，大多被中介近水楼台，或者有独特渠道者容易得手。估计海兄和你师傅的团队经常游弋于这类区域，等你们大快朵颐之后，剩下点汤汤水水的也让兄弟喝喝啊。

2.增值潜力好，但Yield一般的。成熟好区的多数房子属于这一类。我买的第一套投资房，已经楼上一位在东区靠海一个什么Bay买的那个房也属于这一类。还有就是将来政府有大规划的新区新房，也属于这类（比如10年前的Albany和Flat Bush），因为交通偏远，基础设施没有建全，出租不容易，租金不高。

3.增值潜力一般，但Yield高的。楼主开贴讨论的南区投资房大体就属于这类。

4.增值潜力一般，Yield也一般的。如果闭着眼睛在南奥克兰的差区随便摸一间，估计摸到的就属于这一类。

投资者的偏好、资金实力、抗风险能力和管理能力不同，选择的类型也会不同，最后的投资收益也会有所不同。亚太的理论是，不论哪类房产，从长期拥有的角度来看，都是值得投资的。也许有人不同意这个观点，欢迎讨论。

本人觉得，不论乍整，最后达到投资目的就行，用总设计师的话来说，就是“不论黑猫白猫，逮住老鼠就是好猫”。

所以大家在这里没必要按投资的偏好和区域来划分阵营，非争个高下不可。都是出来扪食的，请各位互相包涵，互相提携, 有财一起发，有钱一起赚嘛。

抛几块砖，希望能把海兄和各位高人的玉给引出来。:-)

阿海

投资是们兴趣，不喜欢怎去投资？

问题是南区不能让我喜欢，所以我不投资那。

没必要写那么多，我不会读的。

melody83

157# kiwishawn

楼主说得很有道理，资产的获利是在买入的时候就决定的而非卖出的时候。

星河

请高人指教
city 公寓 卖 170000 周租金320 值得买吗? 只还利息如果是7.4% 的话是479.68 每两周

看起来是有正的现金流但是这种city公寓的投资房需要有哪些注意呢？ 请大师指教

he-dy

房源不少啊，这个月我们团对买了7个房子了。

Willcott St 我的
Panorama Rd
E-P Hwy x 3
Panama Rd
Wilkinson Rd

都低于30万 =）
阿海 发表于 2011-8-19 12:42

请问你们买的都是Unit吗？谢谢