新西兰房产必跌

Lease

LYYX 发表于 2014-7-4 08:59
高手啊！我就看不清”房产市场的大方向“?但有一点我是肯定的---如果我手中还有钱（当然算能拿到的银行贷 ...

你应该远离市场一段时间，整天被各种数据包围着会把你搞晕的，

阿海

LYYX 发表于 2014-7-4 08:28
我们对Barfoots 数据可另解（而不是人云亦云的“6月奥克兰房产平均卖价每天上涨369.6纽币”）：从中位卖价看 ...

barfoot的数据也能信?

Lease

阿海 发表于 2014-7-4 09:08
barfoot的数据也能信?

数据本身是客观的，但他们对数据的解读是按照对自己有利的原则来的。

quad5

是啊， 数据都在那儿， 怎么读数据才是重点。 每天涨多少， 每天降多少的读法也太不靠谱了

ljyjyjy3

别的不怕就怕地震什么的自然灾害，这要一来还买什么，涨什么。人还是难敌大自然呀，根本无法抵御的。

恶意灌水

love_3_month 发表于 2014-6-30 17:22
"如果炒房，现在要控制好风险，贷款太多，必死"

If the mortgage is about 6-700 per week or less, r ...

主要看你贷款多少，我只说贷款太多的，奥克兰平均工资才4万多。贷款30万，如果按照去年，5%， 每个月1610，如果涨到6%， 就是1800，涨到7%，就是近2000。到明年利率在7%以上，概率相当大。如果贷款60万，从去年5%到明年7%，涨2%，每个月要付750多。等于一个年薪5万一个人一周税后收入。有些炒房的，贷款更多，只要资金链供应不上，你想吧。 08年时候，小的投资bulider破产的多了。 当然你如果有钱，贷款比例很低，或者全部现金，那肯定没问题。随便炒，别忘记过去贷款利率都是8%，9%平均。。。
你如果目前每周600-700，如果之前利率5%以下，目测贷款了50多万。如果到明年利率到7%，大概一周多交150贷款。你如果年收入7万，税后，当然没有问题了。

songinator

恶意灌水 发表于 2014-7-4 16:15
主要看你贷款多少，我只说贷款太多的，奥克兰平均工资才4万多。贷款30万，如果按照去年，5%， 每个月1610 ...

哥你忘了算租金和退税

tianbiandeyun

ljyjyjy3 发表于 2014-7-4 14:36
别的不怕就怕地震什么的自然灾害，这要一来还买什么，涨什么。人还是难敌大自然呀，根本无法抵御的。

有点杞人忧天了，自然灾难来了，什么投资都是空的。

bluebird66

跌多少算跌。对于自住无所谓涨跌多少。

恶意灌水

songinator 发表于 2014-7-4 17:11
哥你忘了算租金和退税

哥们，我只是说利率增加，需要多交这么多贷款，没有牵涉任何租金的计算，你知道是incremental costs吗？ 是增加的支出，多指出的贷款。至于税收，你如果不交税的话，怎么退税。

songinator

恶意灌水 发表于 2014-7-5 21:49
哥们，我只是说利率增加，需要多交这么多贷款，没有牵涉任何租金的计算，你知道是incremental costs吗？  ...

我知道是increased cost
你不是说贷款多的么？
贷款多的难道不交税
现在估计贷款就搭个100多块最多  一周  然后退税33% 加烂七八糟的cost扔进去退税 一年可能也就搭个几千吧 房子涨3%就是2万了吧少说

什么时候要搭几万进去 房子不涨或下跌再说

ilikeauckland

songinator 发表于 2014-7-5 23:11
我知道是increased cost
你不是说贷款多的么？
贷款多的难道不交税

大师， 房价您的看法？我认为是不会跌。您的看法？

肉肉妈

ilikeauckland 发表于 2014-7-5 23:15
大师， 房价您的看法？我认为是不会跌。您的看法？

突然很怀念前两年的低利率，房价崩了是不是就可以时光倒流？

恶意灌水

songinator 发表于 2014-7-5 23:11
我知道是increased cost
你不是说贷款多的么？
贷款多的难道不交税

不一定，你如果以公司身份或者自顾人士可能， 或者你原来交税比较多。你退税是主要看你交多少税，赢利多少，花费多少，原来如果你都不交税，或者交很少的税，如何退税。 而且我这里主要强调的是你多负担多少贷款的问题，没说你税收如何，税收每个都情况不一样，你需要根据专门找会计师做。你房子就算涨10%，如果只有一套，只能负担的更多，如果你不出手。而且一般来说，房子的流动性并不是太好，如果利率拉高，或者出现经济下滑，并不容易那么快套现。08年时候， 比如现在一些小型开发商，本来就贷款额度很高，如果有半年卖不出去房子，资金链一断，就有破产的危险。 08年时候多少中小房地产开发商倒闭。房地产是最近数年平均来说稳步升值，这是因为通货膨胀，但是也会有相对升值缓慢，或者停滞不前的情况，而且中国的房子这两年很多地方都能跌，何况新西兰？除去通货膨胀，涨的更少。这个如果利率很高，你需要支付的费用会比平时多20%，30%。 新西兰的目前的利率在整个几十年来，算是最低的时候，80年代有高达20%的情况，就算90年代，或者07年的时候最高也有10%左右房贷利率，目前才6%而已。即便每涨1%利率，你需要多只支付大概10%的贷款，如果真涨3%，你贷款再你原来基础上增加30%。会吃掉你所有的利润。 其实我说的就是控制好自己的风险就好了，这是对那些高额贷款的人说的，当然，你如果贷款很少，无压力，那就无所谓，想怎么买都无所谓。

tianbiandeyun

恶意灌水 发表于 2014-7-7 09:21
不一定，你如果以公司身份或者自顾人士可能， 或者你原来交税比较多。你退税是主要看你交多少税，赢利多少 ...

只是对高额贷款而言的，其实自住是无所谓的

恶意灌水

tianbiandeyun 发表于 2014-7-7 13:09
只是对高额贷款而言的，其实自住是无所谓的

自住影响小一点，收入高的人无所谓，但是对于一些收入一般的上班族，也是很危险，我身边几个认识的人，买了房子，但是贷款四五十万，家庭收入才8万左右税前，收入一半都付贷款了，必须要在家里招几个房客才能节省开支， 这样的比例真不少。如果利率进一步上涨，生活会进一步紧张。

寻金

肉肉妈 发表于 2014-6-24 23:00
新西兰房价不高，只是奥克兰高。房价也根本不是由于房子短缺，而是印太多钱了，涨价是挡不住的。物极必反是 ...

印太多钱纽币在低位才对。哈哈哈。很懂得样子。

cizzzzk

寻金 发表于 2014-7-7 14:59
印太多钱纽币在低位才对。哈哈哈。很懂得样子。

肉肉她妈的意思是：各国央行M2增长飞速，所以资产价格上升。同时，相对其它国家，新西兰央行还算老实，没发那么多钱出来，所以纽币相对升值，同时奥克兰房产价格处于低位，引发了海外资金流入，更进一步推高了房价。

tianbiandeyun

恶意灌水 发表于 2014-7-7 14:04
自住影响小一点，收入高的人无所谓，但是对于一些收入一般的上班族，也是很危险，我身边几个认识的人，买 ...

基本上是这样的，但是苦过头几年，以后就好了。这是中等收入家庭买房的唯一途径了。其实也是等于多了一份租金收入。

tianbiandeyun

寻金 发表于 2014-7-7 14:59
印太多钱纽币在低位才对。哈哈哈。很懂得样子。

那是因为其他国家印的更多

恶意灌水

tianbiandeyun 发表于 2014-7-7 15:45
基本上是这样的，但是苦过头几年，以后就好了。这是中等收入家庭买房的唯一途径了。其实也是等于多了一份 ...

你说的是苦30年吗？过几年有了孩子，开销更大。生活更不方便。。你错了，中等收入太多途径了，只不过很多目光有限，只盯到房产上了。

songinator

恶意灌水 发表于 2014-7-7 09:21
不一定，你如果以公司身份或者自顾人士可能， 或者你原来交税比较多。你退税是主要看你交多少税，赢利多少 ...

恩 大部分有贷款的都有自己的工作 也就是交税 比如我 然后房子退税

没仔细算过 像你说的 房子涨3%就可以持平       涨3%以上就赚 赚的可是房子总价的%多少哦   

短期fluctuate总是有可能的 但房子做长期肯定赚啦          而且我看过一个文章说现在这个世界 多少银行都从oversea sourse贷款的money   比如日本都负利率 跨国银行从日本拿钱过来在新西兰做贷款 岂不是白赚钱
现在贷款不完全和OCR走  OCR高只给了他们一个加rate的理由而已

新西兰after discount 7%一年利率已经算很高了在今后的日子里   我现在是5.15%

恩 认同  要控制好自己的风险  只要能熬得住短期的fluctuate不卖 总是赚的  就跟07 08年一样 熬两年大涨3年全赚回来到盆满钵满现在的LVR restriction已经算是不错了      以前全款贷款都随便  然后房子一跌就全不要了 就崩盘  美国就这样    新西兰20%首付很多啦

heroyu1180

中国人一向是追涨不追跌的。所以风险控制很重量。有钱我感觉应该是时候投资黄金了！

tianbiandeyun

恶意灌水 发表于 2014-7-7 15:49
你说的是苦30年吗？过几年有了孩子，开销更大。生活更不方便。。你错了，中等收入太多途径了，只不过很多 ...

30年肯定不用，头3年是比较辛苦的。其实不过是生活方式的改变，需要考虑寻找和应对租客等问题。2，3年后一切上了正轨，自己也有经验了，就不会那么辛苦了。大部分人买房子都是这样过来的，有什么问题。
真正到30年后，就算3%的通胀率，房子翻了一倍，工资翻了一倍，你借银行的钱却早就换清了或只剩很少了。
谈到孩子，还有什么比住在自己房子里更重要的。谁也不想带着孩子被房东赶来赶去。
至于其他投资途径，嘿嘿，你不说我也就不问了。

紫鹤

tianbiandeyun 发表于 2014-7-8 07:54
30年肯定不用，头3年是比较辛苦的。其实不过是生活方式的改变，需要考虑寻找和应对租客等问题。2，3年后一 ...

是的 第一次买房的头几年是比较辛苦的 ,但是熬过来了就是胜利, 不咬牙买第一套 ,就很难继续UPGRADE 万事开头难

love_3_month

恶意灌水 发表于 2014-7-7 15:49
你说的是苦30年吗？过几年有了孩子，开销更大。生活更不方便。。你错了，中等收入太多途径了，只不过很多 ...

the mortgage is fixed (as long as the interest is paid), but the income will go up ah.

love_3_month

恶意灌水 发表于 2014-7-7 14:04
自住影响小一点，收入高的人无所谓，但是对于一些收入一般的上班族，也是很危险，我身边几个认识的人，买 ...

I think their salary can go up to $100-120K in 4 - 5 years ba.

if their salary remain 80k for many years, then it is very risky.

tianbiandeyun

看看下面的数据就知道房子为什么长期会涨了。
最低工资从97年的7块涨到了现在的14块。
Previous minimum wage rates
In force from: ADULT YOUTH TRAINING
1 March 1997 $7.00 $4.20   
6 March 2000 $7.55 $4.55   
5 March 2001 $7.70 $5.40   
18 March 2002 $8.00 $6.40   
24 March 2003 $8.50 $6.80 $6.80
1 April 2004 $9.00 $7.20 $7.20
21 March 2005 $9.50 $7.60 $7.60
27 March 2006 $10.25 $8.20 $8.20
1 April 2007  $11.25 $9.00 $9.00
In force from: ADULT NEW ENTRANT  TRAINING
1 April 2008  $12.00 $9.60 $9.60
1 April 2009  $12.50 $10.00 $10.00
1 April 2010  $12.75 $10.20 $10.20
1 April 2011 $13.00 $10.40 $10.40
1 April 2012 $13.50 $10.80 $10.80
1 April 2013 $13.75 $11.00 $11.00
In force from: ADULT STARTING OUT TRAINING
1 May 2013[4] n/c $11.00 n/c
1 April 2014 $14.25 $11.40 $11.40

汽油价格，2002年是0.95元，今天是2.22。才12年就翻了翻。
网上数据很多，这就是通货膨胀的作用！