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炒地王
让我们来看看新西兰的房地产市场, 任何的趋势都要看一个大的过程. 我们把时间倒退50年开始, 按照整个市场的发展看, 是一个非常非常平稳的上升阶段,平均9年翻一倍. 这个趋势只可能在一定意义上的弯曲变化,但不能本质的改变. 也许今年没有去年长的快,但9年一翻的趋势是无人可以动摇地. 这个趋势,就连在1970年时大批新西兰人向澳大利亚移民的情况下都没有改变过. 就连在1980年上下,曾经银行利息高达20%,贷款利息高达22%的情况下,也不曾改变. 试问, 上面两个大的事件都不能改变的前提下,就现在的这些因素可以改变吗?
和那时的利息比起来,现在的利息是不是已经很优惠了呢?(即使已经是世界之最).
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很不同意炒地王上面的说法，有很多错误。比如只看到了27年前的贷款利息曾一度到达过高峰，全忘了去考虑贷款基数现在和27年前有多大的不同。就拿炒地王自己举的那间New Lynn4室的投资房例子来说，1980年房价大约10万左右，现在54万。按现在“很优惠”的利率，一年就要付5万多，而按1980年最高的22%利率算，一年只付2万多一点；你看何时的付款压力更大？也就是说那时22%能承受得的压力，今天的9%就已超出两倍半了。那时人们能承受得起的压力，现在就一定能承受得起吗？
也许你会说现在人均收入也在提高，可是20多年来新西兰的人均GDP增长一直徘徊在 1-3%之间，而那间房子的房价20多年已从10万跳到了54万，升高到了500%多。
1970年时大批新西兰人向澳大利亚移民的情况我不清楚，但2000年前后新西兰人中的一小批移民去澳大利亚就已经造成了新西兰房地产市场的停滞，多亏后来留学生和大量投资创业移民的涌入才拯救了新西兰房地产市场。
不知炒地王了不了解，1970年时大批新西兰人向澳大利亚移民的时候，新西兰房地产市场的成交率如何？难道真没有影响吗？和前面说的道理一样，1970年的时候人们的还贷压力更小，即使没有租客或买家，房主也可以支撑相当的时间。而按今天的还贷压力，如果没有相当大的流动资金支持，买房者能撑多久？
有人会说，之前很多分析家都说房地产市场要降温，结果房价还在升。这只能说明房地产市场泡沫越吹越大了，相对软着陆的可能更小了，硬着陆的风险更高了；决不可拿以前的预测还未实现，去证明以后的房地产市场也不会出现问题了。
日本香港泰国的房地产市场崩溃前，房价也都是几十年来一直是只升不降的，直到大降的那一天。1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%，每5年就翻一番。也不断有经济学家预测房地产要降温，结果炒房的人反而越来越多，让房地产要降温的预测屡次失败，1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。 直到危机来临的那一天，泡沫崩溃。从1997年到2002年的5年时间里，香港平均每位业主损失267万港元。
在日本房地产泡沫形成期间，人们只相信土地价格只升不降的神话，争相购置房产地契，可是，进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，房地产业全面崩溃，坏账高达6000亿美元，东京市中心的房价只卖到原来的几分之一。直到十几年後的现在才从可怕的低谷中走出来。
过去十几年来全球房地产出现疯狂上涨的大部分国家，如英国澳洲美国西班牙爱尔兰俄国韩国等等，今年都已开始出现下跌的迹象，之前人们都认为下降是不可能的事。
回到新西兰房地产，认为能长期支持新西兰房地产不会跌的那些因素，其实都并不具有说服力。比如认为新西兰是岛国土地有限，你在有限还能有限过香港？比如认为奥克兰是大都市，繁华会吸引人来住，可你再繁华还能繁过东京？还有就是认为总会有移民来买房支撑房市，但问题是而现在新西兰已对投资移民做了新的限制，即使是有更多的投资移民来，他们投在房地产的钱最终也会撤离，因为和炒股一样，他们投在房地产市场的钱也是为了倒卖获取房价增值，并不是为了长期拥有收取房租。否则，每年比存款利息还低的3～4%的租金收益对于他们的投资来说是在赔钱。
最后就是认为新西兰人口总在增加，所以房价也总会升高。可比人口增长，人口增长率最高的国家集中在阿富汗、布隆迪、刚果、利比里亚、乌干达等发展中国家，难道那里的房价在增加吗？房价的上涨不是看有多少人，而是看市场有多少游资。
房价归根结底，是要靠资金支持的。现在一套房子房价动不动就40万50万，整个新西兰用来投资的房子要都卖掉，需要多大的资金量支持，而新西兰人每户平均存款有多少？有几十万吗？不要给我说可以向银行借钱。你可以借钱也得先有人往银行存钱啊。你算算现在新西兰整个房地产的总市值和新西兰人在银行的存款数之间的差距，就知道这个泡沫有多大了。
那为什么现在房地产还热闹呢？很简单，靠银行的过度信贷和投资者的重复抵押。
长期以来过高的纽币汇率（为什么说纽币过高，看看新西兰贸易逆差），使得国际投机家热炒纽币，连储备银行都打压不下。而银行面对如此多的热钱压力，要急于给热钱找出路（不然哪来的钱付储户利息），而新西兰市场小，投资方向不多，只剩房地产了，于是就不断放松贷款条件，只要你找一个好的broker, 甚至都不顾你是否有足够的资产作担保。
问题是国际投机热钱迟早都要离开新西兰的，因为新西兰的贸易逆差不可能长期支持那么高的纽币；新西兰每年3%的GDP也不可能长期支持那么高的投资利率。等到热钱离市的时候（比如出现汇率下滑，或目前经济增长周期结束），银行必然会采取严查你的贷款抵押资产，降低房产估价，提高房屋贷款利率等各种手段回笼货币，逼你还钱。那时房子想卖都不一定有人接手，最后只能被逼得交给银行拍卖。
而投资买房者，目前不断用靠借钱来使房价升值的那部分再向银行抵押贷款，靠实际欠债来增纸面上的值，债越欠越多，泡沫越吹越大，直到达到泡沫顶峰的那一天。
现在不断听到有人说他投资房子，现在已拥有多少万资产了。我只能说只有当你离开房市，卖房套现了，那才能说你赢利了；如果你还继续留在房市，或者还想把赚的钱继续投在房市，那我只能说，最后为泡沫买单的很可能就是你，百万富翁转眼成为百万负翁。
举个例子，目前市面上建造了一栋价值10万的房产，一年后我向银行借款100万，买了这栋房子。你看到这栋房子一年内就能升值10倍，认为有投资潜力，于是以一倍半的价钱，向银行借钱150万把这栋房子从我手中买下，等待它继续以10倍的增长率上升。现在这个房子市值150万，于是你声称你拥有了150万资产，我拥有了100万现金。一栋10万的房子，转眼间造就了两个百万富翁。但社会上真的凭空增加了200万财富吗？那是不可能的。我那100万是真实的，你那150万是虚幻的。除非银行还有足够的资金量投入这个市场，也有人愿意借出那笔资金接你的手。
信贷过度，重复抵押，汇率过高，贸易逆差，房地产脱离整个经济畸形繁荣，这些是被认为导致日本等地房地产泡沫和崩溃的因素。现在新西兰都已具备，只是等待谁（估计是储备银行），用什么手段来戳破这个泡沫了。
在前面的回帖中，流风回雪说的很有道理。 |
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[信息未更新]
发表于 2007-6-14 05:43:53
