奥克兰房产牛市还将继续！

Yunhe

相信Lease吧， 事实已经一而再， 再而三的证明他是正确的。他总是能够看到一般人看不到的东西，这就是人们称为的“远见”。这论坛上有他这样的人并且愿意无私的与大家分享， 我们真的应该很感恩。

yangranwu

房奴甲 发表于 2015-9-24 16:45
我认为你的言论没有经过仔细思考。我没有说奥克兰要跌了，而且除非出现大的经济危机，外地的房子也不会再 ...

你说你的外地房子俩月涨十万有依据？就不是拍脑袋想出来的？你卖出去了?不可能跌？08年多少死在tauranga的开发商？我看你还是烧香拜佛奥克兰继续涨吧，否则你那廉价房可能更廉价哦

紫鹤

把疯牛病治好了,健康的慢牛才是王道

房奴甲

Yunhe 发表于 2015-9-24 17:12
相信Lease吧， 事实已经一而再， 再而三的证明他是正确的。他总是能够看到一般人看不到的东西，这就是人们 ...

是的。他从来不忽悠人，而且说话负责任。

房奴甲

yangranwu 发表于 2015-9-24 17:28
你说你的外地房子俩月涨十万有依据？就不是拍脑袋想出来的？你卖出去了?不可能跌？08年多少死在tauranga ...

08年的形势和现在完全不同。价位也不同。那时候tauranga房价非常接近奥克兰。

keepower

支持奥克兰房价的是人口增长 不管是kiwi回流还是外来移民 只要人口增长那需求就在那里放着 慢牛就是这个意思 担心中国的-中国发生08年美国那样对全球经济冲击巨大的危机可能性很小 中国制度本身的特色决定中国的经济危机也会是与众不同的

not419

支持小牛牛。。。。

STW7000

Lease哥已经分析的很清楚来  我们需要感恩 谢谢

adamzhou

首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定，至于是不是牛是看租金，看工资的增长水平的。全世界的经济专家都是把工资和房价的这个比例作为一个是否合理的重要依据不是没有道理的。当然除了中国，因为华人买房有不顾一切的天性而且华人勤劳能忍受较低的生活水平并拥有高储蓄率，这是华人喜欢买房的最重要原因。但是华人如果买房是为了投资是为了增值并卖出的话，是要看占人口大多数的kiwi的承受能力的（如果不卖，房子就不会增值，纸面价值毫无意义，如果是出租，现在买房出租不考虑房子的升值的话是亏血本的）。那么kiwi的承受能力是多少呢，那就是工资！！！现在问题回到了原点，工资和房价的比例现在是多少呢，现在的房价是合理的吗？恩大家自己去想吧。什么样的房价是合理的呢？投资客最近2年买了多少房，大家看报道可以大概估一个数字，然后这些投资房如果有一半变现是多少，如果kiwi要接下这么多必须是一个什么样的价格才能接下60%的盘，大家也能算下，就是比如有10000个盘，按60%的清盘率，就是6000套，kiwi中前6000个出价意愿和承担程度是多少，这就是房子的实际价格。如果要问具体的估算方法，大家也能算一下，一套80万的3房的房子，16万的首付，4.35 2年的利率，每周735的还款，然后还有一些杂七杂八的地税啥的，按平均830一周，租金能有多少？trademe上能看到的，，区不同380到500，取个均价450吧，东区这边的租金也就这么多了。那么每周要贴380进去，一年是2万，加上利息总共30年要付506959,所以你最开始的2年付的基本都是利息，也就是说你如果2年后卖的话，2年你付的76440的房贷几乎全是利息，你卖了房还是要还63万以上的给银行。如果你不买房，16万的利息2年有12140（仅仅是一个定期存款，按3.8的年率算的）那么现在很明显，买了房子，2年后卖价减去4万（还要每周都租出才只亏这么点）减去12140减去2年内对房子的维护费用或者还有卖房前的翻新，这样才是你赚到的。也就是2年后你的房子卖不到88万就是亏的，但是以现在的房价水平来说，2年后的房价是有困难的。至于具体的为什么升不上去，你想想工资都多久没涨了，房租都多少年没升了，大家每年亏好几万在里面，你还会想再投资吗，这房价还能升吗？如果说什么时候跌，就看大家这样一年亏2万多能撑多久吧，反正撑到不想撑了就会卖的，卖不掉就只能降价，这还是按照几十年来最低利率算的，如果利率身高就亏更多。大家见仁见智吧，我只是给大家一个真正的理智的看待房产投资的方法，怎样才是赚到了，实际赚了多少，会有什么风险。好了，大家晚安

我真不是孙红雷

adamzhou 发表于 2015-9-25 01:46
首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定 ...

楼上的1.要不自己没房想买房 2.要不就是有房想买第二套。要不大晚上的哪来这么多感慨？谁会真心关心一个国家的经济？希腊人？鉴定完毕

4143920

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-25 03:43
楼上的1.要不自己没房想买房 2.要不就是有房想买第二套。要不大晚上的哪来这么多感慨？谁会真心关心一个国 ...

谁会大晚上的关心一个希腊人

grey_goth

o  不知道。 不知道。

beansbear

adamzhou 发表于 2015-9-25 01:46
首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定 ...

+1 非常認同

powergod1

只要有移民大量涌入，房价就不会下滑。

何况政府又接受600+难民。。 他们总得住吧。。

Lease

adamzhou 发表于 2015-9-25 01:46
首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定 ...

10年前（2005年）当奥克兰房价才40多万时，也有大量的人叫嚣房价不合理， 因为和20年（1995年）之前相比， 40多万的房价实在太贵， 太不合理了。

结果怎么样呢？

bluebird66

dangessss 发表于 2015-9-25 08:48
I agree with you. the kiwi renters are the foundation of the housing price

如果都是以租金来决定房价的话。。澳洲如何解释？加拿大如何解释？中国你可以不用解释

Venox10111

adamzhou 发表于 2015-9-25 01:46
首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定 ...

房租都多少年没升了? 其实这几年升的很快。我来奥克兰的时候250一周，现在正在租一样的是480 一周

Lease

Venox10111 发表于 2015-9-25 09:20
房租都多少年没升了? 其实这几年升的很快。我来奥克兰的时候250一周，现在正在租一样的是480 一周
...

2003年来的？

Venox10111

Lease 发表于 2015-9-25 09:14
10年前（2005年）当奥克兰房价才40多万时，也有大量的人叫嚣房价不合理， 因为和20年（1995年）之前相比 ...

这个合理性是相对的，20w 那时也有很多人说不合理。。。

慢牛也是很正常的，毕竟经济放缓了，大跌我看不像啊

Venox10111

Lease 发表于 2015-9-25 09:22
2003年来的？

99年就经常过来，真正移民应该是06年了，和你注册日期差不多，我说的是06-07租金。。。

我做的最差一个预测就是RWC以后租金回调，实际上继续涨。。。

480一周我感觉我已经租不起房了。。。天天求房东不要涨租啊

enningtang

我上几个月把2个房租上调到485，我是零贷款，房租就是纯income, 然后给房客把房子维修了些东西。一年算来算去，扣除乱七八糟的费用地税等等，感觉没赚多少。不知道那些有贷款的能赚多少，还是自己要贴钱？房价应该不会大跌，但感觉这样的投资回报也没啥意思。

ThinkOutLoud

嗯 该涨房租了.
房客可怜, 房东也是人.
房租高, 习惯就好, 就好象习惯高房价一样.

房奴甲

ThinkOutLoud 发表于 2015-9-25 10:40
嗯 该涨房租了.
房客可怜, 房东也是人.
房租高, 习惯就好, 就好象习惯高房价一样. ...

我同意。外地比如说Tauranga，我出租个四房500块，但是那里人的收入呢，比奥克兰人要低个20%以上吧？那么同样的房子在奥克兰出租625一周应该象Tauranga一样，好多人抢着要租吧？那样才合理，以奥克兰人的收入水平。奥克兰的租金还是太低，现在经常有人说什么房租贵死了，一问才五百多。在奥克兰如果租房子住，剩下的钱不要太多好不好。两个人工作一周起码两千吧，两千块不能拿出六七百租房子住舒服了吗？实际上都用不了呢。我猜奥克兰现在就是出租房太多了，房租涨不上去。其实从可负担性来说，奥克兰的房租挺便宜的。抱怨房租高，太矫情了。

房奴甲

Lease 发表于 2015-9-25 09:14
10年前（2005年）当奥克兰房价才40多万时，也有大量的人叫嚣房价不合理， 因为和20年（1995年）之前相比 ...

80年代的房价和物价比好像比现在还贵呢。是不是他们那个年代没有多少其他的消费项目，所以还负担得起？我家邻居80年代买的房子21万，我觉得那才是天价呢。那个房子现在cv是105万还是多少的。现在比那个时候可负担。而且那个时候利率高吧。

pc1

adamzhou 发表于 2015-9-25 01:46
首先慢牛的前提是建立在一个合理的现有房价基础上的，现有的房价如果不合理是必须回到合理房价才会开始稳定 ...

兄弟把你这个帖子拿出来开个新帖给各位好好讨论讨论

pc1

房奴甲 发表于 2015-9-25 11:46
我同意。外地比如说Tauranga，我出租个四房500块，但是那里人的收入呢，比奥克兰人要低个20%以上吧？那么 ...

你猜对的
其实是事实，现在奥克兰市场上有很多房产投资者，买来都是放租的

adamzhou

pc1 发表于 2015-9-25 11:59
兄弟把你这个帖子拿出来开个新帖给各位好好讨论讨论

我记得一个星期多前有个帖子说是要黑羊重新开数据的帖子，我在那帖子回帖里希望黑羊能加上房租的价格涨跌和房子出租时间的数据，这样来更好的衡量房价。但是第2天那帖子不见了。怀疑是被删了，不知道是什么原因。

adamzhou

Lease 发表于 2015-9-25 09:14
10年前（2005年）当奥克兰房价才40多万时，也有大量的人叫嚣房价不合理， 因为和20年（1995年）之前相比 ...

从10年周期来看，10年后房子肯定比现在值钱，但是你要算的账可不止这点，以现在的房价贷款和租金比例，每年亏至少2万，如果是经济好转，那一年亏更多，按2年来算就是亏5.2万（租金亏损加损失的利息收入）按10年来算最少亏30万或以上，那么10年后你的房子要比现在卖得贵30万以上才有赚！所以说长期持有房产只有在租金接近房贷或者完全cover房贷时候才有赚，要不然，以现在的房价，持有越长亏损越多！！！！以不合理的房价持有房屋，持有越长亏损越多！！！！以不合理的房价持有房屋，持有越长亏损越多！！！！

adamzhou

Venox10111 发表于 2015-9-25 09:20
房租都多少年没升了? 其实这几年升的很快。我来奥克兰的时候250一周，现在正在租一样的是480 一周
...

250的三房那是多少年前的事情了，现在所知道的就是奥克兰最近4年没涨，我在10年还在奥克兰住，当时3房整租是450，东区靠近meadowland，当时房价是flat bush 300地140室内面积的10年新房是45万的样子，我考虑到工资负担不起，所以转去惠灵顿了。现在的东区整租应该也还是差不多的价，flat bush整租少，可能贵些但是楼下2房一厅租250的不要太多，可以去这个论坛的租房板块看。