[投资房产]********(7月13日更新火热北岸篇必看)！******（实况连载）

玉树临风

每个行当中都有规律，LZ写出了自己的经历和经验与大家分享，很多观点都是符合行内规律的，写的很好，要鼓励和赞扬。

流风回雪

只能说,目前奥克兰地产市场华人投资的都是赚了钱的,投资土地有很多人都是占了便宜的.
尤其是北岸很多的建地在去年到今年每款都赚了,5,6万了.
但是,但是,好花不常开,好景不常在,投资最怕的就是盲目跟风
我很怀疑楼主所写的,那些赚了钱的,都是有资金在后面撑着的
世界上没有白痴的午餐,空手套白狼赚钱的例子不能说没有,但是百里,千里才有个1
象写文章说的只要买房通过有一些专业的理论知识就能赚大钱的意思.肯定是误人子弟
现在的社会,是你有钱才能跟着赚大钱,.尤其是地产,投资越多,.回报才越大
不是你手里现在有个5万块,10万块去银行贷款90万,你马上转手卖掉除去利息就马上能赚个多少万的.
那这个社会就没有别的行业了,大家都这么去炒房子了,,见人见智.谨慎投资.
奉劝大家一句,没钱,没经验的,或者那些有些小资金,.没经验的,谨慎投资
你买了土地,升值是很正常的,钱存银行还有利息呢,何况是买土地,但是买之前要看价值,北岸现在叫一块地都是35万以上
再建个房子1100.每平米,240以上平米的就得30万了,开发的人再赚10万.现在北岸叫个新房子哪个不70.80万?
房价现在确实很高,,这是个事实,但是不一定会一直这么涨下去,这不符合市场规律,什么是市场规律?
有高有低,有涨有跌,事实上美国的房价增幅在过去几年是一直在跌或者涨价在放缓的,澳洲SYDNEY的房价也是这样.,如果投资地产,它没有带来你所说11%以上的预期回报,而是8-9%跟银行贷款汇率一样,或者更低.那对投资者来说就是赔的.
为什么,凭什么新西兰.,奥克兰的房价就要一直涨下去?因为移民?美国移民多不多?澳洲移民多不多.哪个不比你新西兰的多?
如果你有建地,你为了追求最大利益,你还是要建房的,你要首先去市政府申请建房手续,在这期间你要找建设设计师设计你的房屋,
前期手续都下来了,好,你可以动工了,你还要找工程队,国内的说法,在这里,地基,木工,外墙,防水,室内GIB 版面.内水,外水还有木工最后上门,上锁的所有程序,你做为开法者都要了如执掌.,你都要按排各个工种协调的.每个我所说的项目政府都要安排专人或者工程师检查,你作为开发者全程都要跟踪,陪同.为了节省成本你需要作为一个材料员,大部分的材料你都要去根据图纸和BUILDER 的要求每天都要去购买材料.每年的室外工程还要避开雨季.以上我写的,你哪个环节没有注意到,或者各个工种之间协调出现问题,都会影响你的工期,影响工期拖延会直接导致你会多副给银行的贷款.建房的我说的复杂吗?如果你觉的复杂了,那根本别想在建房这块赚钱了,因为实际情况要比我写的复杂若干倍.作为屋主不但劳心而且要劳力.最后还要操心房子卖了多少钱??
看看就知道了,说的有点杂,写的也是前后不搭边,主要意思是希望大家多考虑一下这里的个中环节.权衡利弊.以前我也写过一些关于地产价格回落的文章,但是绝对不会被冲精的,因为现在太多的人愿意听到,看到的是只要投资地产就会赚钱的话了,所以为什么这类文章能进入热门话题的原因.

炒地王

《连上〉

感谢这么多朋友的鼎力支持。我只是发表一下自己这些年走过来的历程的感想。
其中很多朋友都是这方面的专家，我深表佩服。其实，对于建房我也不是非常精通。常规的操作是没问题，但真正的一些材料和配件的性价比和政府限制的漏洞也是不能洞察。
所以，我在炒房时所使用的策略是，成交日越长越好，定金越少越好，如果不盖房直接卖土地最好，就算卖房,也以卖楼花为好。
为什么卖楼花为好？ 卖“楼花”: 英文pre-sell: 在房屋建成前销售.
好处: 最快回收资金.让购买者享受建造期间的升值.风险: 材料和人工的涨价.

其实地产投资是胆量+智慧+运气+大环境的综合体现.如果你前三个条件都有,可大环境不好,谁也不能赚到钱.但如果大环境好,傻子都能赚钱. 好的大环境,就像中国从去年到现在的股票市场一样.谁买谁赚钱.

让我们来看看新西兰的房地产市场, 任何的趋势都要看一个大的过程. 我们把时间倒退50年开始, 按照整个市场的发展看, 是一个非常非常平稳的上升阶段,平均9年翻一倍. 这个趋势只可能在一定意义上的弯曲变化,但不能本质的改变. 也许今年没有去年长的快,但9年一翻的趋势是无人可以动摇地. 这个趋势,就连在1970年时大批新西兰人向澳大利亚移民的情况下都没有改变过. 就连在1980年上下,曾经银行利息高达20%,贷款利息高达22%的情况下,也不曾改变. 试问, 上面两个大的事件都不能改变的前提下,就现在的这些因素可以改变吗?
和那时的利息比起来,现在的利息是不是已经很优惠了呢?(即使已经是世界之最).

我一直并坚定的看好新西兰的房地产,9年一翻的趋势是任何人都无法改变的. 从3年前开始说房地产要降温,到今天不下100位分析师已经说过要停止了,不会再升了.  但结果怎样,总是有人欢喜有人忧. 欢喜的是那些坚定涨价的人,忧的是错信那100位分析师而没有买房的人.

说了,实际的例子. 我在New Lynn 有一个4房的投资房占地1200M2. 查过成交档案后,让我惊奇看到它的价值在过去30年里面惊人的符合9年翻一翻的趋势: 此房子建成时1977年,当时政府才开始发展New Lynn, 当时7万元. 11年后1988成交16万,7年后1995又成交29万,我去年2006成交54万. 我就敢100%的相信,2017年时成交最少110万.

短炒看机会而长期拥有才是积累财富的正路. 我的目标是在10年时间了,分阶段拥有5处房产. 再在下7年里拥有5处房产.经过我的计算, 20年后,我卖到5处之前的房产可以付清全部贷款.所有我将至少拥有5处100%的自己的房产,20年后,预计总资产最少1000万, 总租金7000-10000每周不等.
我就可以退休了.那时我49岁. 敢问,一个高级打工的白领,如果不做地产投资的话,20年时间不吃不喝年薪10万,可以赚多少钱？---200万. 那时200万只能买一个现在50万的房子了.

地产投资是每个人都应该做的财富积累, 不是只有大资金量的人才可以做. 也许你现在还年轻,没什么好怕的.但想一下20年后,你的生活会怎样呢?
前人栽树，后人乘凉。我们就给我们自己种几棵树吧


《待续〉

[ 本帖最后由 炒地王 于 2007-5-7 14:25 编辑 ]

这个和尚想还俗

我在这认识的一个哥哥，就像搂主那么做，从一个酒吧作起，现在有差不多1000万资产和一个法拉利跑车，现在才26岁，不过他劳心劳力不是一般人能了解的

[ 本帖最后由 这个和尚想还俗 于 2007-5-7 12:43 编辑 ]

roubo1123

新西兰房地产总共就跌了3次，，，跌的幅度还都可以忽略不挤

房地产这个市场规律就是：涨！

地球上物以稀为贵，看看现在黄金的价格，地皮的价格，钱可以贬值，稀有和有限的资源是永远不会贬值的。

辉煌集团

不错。顶一下。。。。。。。。。。

[ 本帖最后由 辉煌集团 于 2007-5-7 14:38 编辑 ]

joanmiao

其实地产投资是胆量+智慧+运气+大环境的综合体现..
nod nod.

renfei8420

lz我很好奇,你的贷款是怎样贷到百分之80以上的?据我所知,没有固定收入,银行是不给贷款的,即使是国内的收入证明,也不会超过80%

如果能告知这个...那就太感谢了~~~

renfei8420

原帖由 流风回雪 于 2007-5-6 21:30 发表
只能说,目前奥克兰地产市场华人投资的都是赚了钱的,投资土地有很多人都是占了便宜的.
尤其是北岸很多的建地在去年到今年每款都赚了,5,6万了.
但是,但是,好花不常开,好景不常在,投资最怕的就是盲目跟风
我很怀 ...

你是我认识的xy吗?还是他老婆???看你平时吊儿郎当的,怎么能写出这么有条理的话........

禁言用户

高手真多，我就是个房奴，那里有闲钱投资？？

楼主多讲讲关于炒地皮的事情吧，谢谢

howardwq

谢谢哥们
掌握了房产，就掌握了自己的未来的命运
欣赏你的“自由财富”的观点。
祝你好运！

炒地王

有人问到关于贷款的问题。
其实这里面是有蹊跷的。
主要是你有没有好的broker.
贷款不一定都从本地银行贷.还可以从一些有贷款能力权的lender手里贷.有的时候利息还会比银行的好些呢.
上报纸杂志看看,华人贷款公司里面也有一些是有独立lending审计权的.
至于如何待到80%以上,你的broker一定会教你.我在这里就不多说了.

炒地王

不过有句话一定要说.
我不是让大家盲目的投资地产.也不是买所有的房子都会赚钱. 好的地产投资项目要具备一定的条件: 地点;质量;交通;购物;邻居;安全;政府发展计划等. 不是每条都要达到,而是至少达到大多数,或某项很突出. 这样的房产才有投资前景.

houston

不错的帖子,支持支持...........

jy43

大家有考虑过在国内买房子吗?利息比这里低吗?
AKL买房子投入太大(200多万RMB),买不起...但如果在上海买同样[档次](和工资比60-100万RMB)的房子可以供的起1-3套(拿这里的工资,按现在的汇率)---我只是猜想,有谁来分析一下....

leonz

主要还是手里要有资金啊

炒地王

自己支持一下， 希望更多的朋友看到。

prayer914

LZ肯定有经济后盾， 才敢做这样的投资，就算失败， 也不会饿死街头。。。。换做没什么大流动资金的人， 怎么敢这么赌呢。。。。。

而且是因为这5年来， 房产比较好。。。91年到97年， 那6年， 房子几乎没涨过。。。那时候，投资房产的钱， 做其他的，应该有更好的回报。。。当然， 10几20年来说， 房子肯定是会涨的。。。

炒地王

投资,就会有风险.没有没风险的投资.
如果投资房地产,首先基础资金必须保证.如果一成交都不能付的起利息了.就谈不上理性投资了.
如果投资房地产,应该多元选择投资盘面. 高升值低租金回报和高租金低升值的房产配合购置. 单纯的单类投资是不会有最好的效果.
土地就属于高升值低租金回报( 成交以后就根本没有租金,但成交时间长,一般可以申请到6个月后成交)
Apartment属于高租金中或低升值的房产.所以在选择Apartment投资时一定注意不要选择面积小于50M2. 或地理位置和质量不好但很便宜的.

炒地王

自己顶一下.希望有投资兴趣的朋友们和我联系.
我的邮件是: cocolo2008@hotmail.com

大家可以交流经验共同成长.

Laputa

没仔细看完全部,但是想问一句~~
是不是就因为有太多楼主这样的人才导致了奥克兰的房价涨的这么快?!

圆点点

又長知識了。暈忽忽咯

棉被人

原帖由 Laputa 于 2007-5-10 21:42 发表
没仔细看完全部,但是想问一句~~
是不是就因为有太多楼主这样的人才导致了奥克兰的房价涨的这么快?!

好象是这个暗示~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

大S

好家伙
哈哈

大S

这种事情，可不是一句两句说的清楚的

楼主你在哪买的地？有时间交流一下
哈哈

不过楼主，不知道你抄了多少地啊
ID就叫炒地王

Keat

用贷款其实买房子其实不能赚多少钱如果卖出去
现在房屋价钱都这么高了，买也这么高，卖也差不了多远，除非是自己有装修过