房价回春了吗？ 真正的下跌还没到！

小莹子

BNC2015 发表于 2019-9-22 23:27
自从CGT立法取消以来，看房买房的人很多，一直下跌的放贷利率也助长了这种趋势。房市有回升的迹象。

我 ...

有道理的.........

hj_win_1

最近新上市的房源大多开始选择auction是不是一个信号？这几年可大多是议价上市的。

PQNZ

BNC2015 发表于 2019-9-22 23:37
近两年， 银行不愿贷款， 很多买家难以对大地，豪宅出高价，但不少业主的期待却不低，所以会卖不动。此外 ...

还是建议你多去看看市场，不是屁股决定脑袋。市场从来都是在犹豫中上涨，疯狂中结束。我到不希望市场涨太快，就现在这样不温不火最好，可你说的真正大跌怕只是你一厢情愿了

BNC2015

hj_win_1 发表于 2019-9-23 10:28
最近新上市的房源大多开始选择auction是不是一个信号？这几年可大多是议价上市的。 ...

对， 最近奥克兰房市有回暖的迹象。

可是时间太短，也没有能强烈刺激市场的因素，所以有待观察。

BNC2015

PQNZ 发表于 2019-9-23 12:28
还是建议你多去看看市场，不是屁股决定脑袋。市场从来都是在犹豫中上涨，疯狂中结束。我到不希望市场涨太 ...

如果你有看我的回帖， 就知道我有陪朋友去看房/Auction， 也收集分析REINZ的数据和中介的意见。

我也观察到最近很多区都有回暖的迹象，但时间短，有待判别。

此外某些区例如Remuera, Mt Eden, 从来都不缺买家。但本贴的范围是奥克兰，不限于某几个区。

过去几十年，奥克兰总体房价大约每10年翻一番。但也有暴跌的时候，上一波就是2007~2010年奥克兰的市场，尤其某些区域，就大跌，就连房哥的女儿Karen 也因投资房产而破产。 这也由美国而起，现在美国也酝酿大规模贸易战，如果实行，肯定会大幅影响新西兰房市。这并非能由我决定。而且实话实说，我极度不希望如此，因为这会让新西兰经济陷入衰退。

hfh555

BNC2015 发表于 2019-9-23 23:16
如果你有看我的回帖， 就知道我有陪朋友去看房/Auction， 也收集分析REINZ的数据和中介的意见。

我也观 ...

楼主大环境分析的不错，但是核心问题还是有所忽略，那就是移民人数，目前每年6万人的移民高位还在持续，这些就是真正能稳定和推升房价的最重要支撑，众所周知，新西兰的建筑成本高昂，效率低下，新建房屋很少，造成持续的房屋供不应求居民，大量的移民不可能一直持续租房，因为不划算，尤其是移民主力中国和印度两国人民，都以购买房屋为传统，加上目前低利率的刺激，可以这样说吧，保证了奥克兰的好区房价的稳中有增，注意，是好区！其中又以好学区为主，因为移民来的人80%是考虑孩子教育的，至于普通区和豪宅是有下降，这种下降刚好是挤泡沫，所以不用担心。
  另外，如果真如楼主担心的发生大的国际贸易战，影响了新西兰经济，OK，关键还是看移民数目，只要这个数目不掉，奥克兰房价不会掉，好区，好学区反而上涨，很简单，资金会寻找避险地，还有什么地方比新西兰更合适的？经济危机也好，战乱也好，有钱人是总有办法把钱搞出来的，然后新西兰的安全属性会吸引更多的人进入，房价只会上升，就如国共内战时期，江浙沪的富商都把钱搞到了香港，硬生生的把香港的物业，地产和金融推高了几个级别一样。
  什么时候房价真的降？真如优先党说的，移民人数砍到1万人，或者新西兰自己爆发内乱，变成了南非化，治安，教育崩盘，那就真的降了，不过那时候，就算降了，谁还会去捡便宜？呵呵
  

shirly.

hfh555 发表于 2019-9-24 00:31
楼主大环境分析的不错，但是核心问题还是有所忽略，那就是移民人数，目前每年6万人的移民高位还在持续， ...

说的好 楼主也就是典型的想 wait and buy rather than buy and wait 一厢情愿的想房价暴跌把 但是现实是残酷的

rzrljb

hfh555 发表于 2019-9-24 00:31
楼主大环境分析的不错，但是核心问题还是有所忽略，那就是移民人数，目前每年6万人的移民高位还在持续， ...

https://www.interest.co.nz/prope ... pared-previous-year
数据在这里，首先不是6w是4w9，其次我们看一下长期到达移民的组成
30%是澳洲人和新西蘭人，新西蘭人基本是有房的，具有買房潛力的我們算15%,
60%是学生，工作，访问签证，都不能买房
10%是rv可以买房
总共25%的人有购房潜力，也就是1w2, 假如我们以统计局3人一套房的逻辑算就是需求4000套
https://www.interest.co.nz/prope ... ill-rising-strongly
从数据可以看到，仅奥克兰1年盖了1w套新房。政府说得多少万套房屋缺口，并不是买房缺口，有的人只能租不能买

hj_win_1

分析来分析去，总之自住房什么时候买，时间点都是对的；投资房，那就要看准时间点出手了。

sophiewoo

rzrljb 发表于 2019-9-24 11:48
https://www.interest.co.nz/property/101118/migration-gain-1-year-june-compared-previous-year
数据 ...

你们都在说奥克兰，我明天在Nelson靠市区的一个unit出Offer了，我看完你们的评论都晕了。。

BNC2015

hfh555 发表于 2019-9-24 00:31
楼主大环境分析的不错，但是核心问题还是有所忽略，那就是移民人数，目前每年6万人的移民高位还在持续， ...

谢谢你写这么详细。我是希望skykiwi多些意见，少些骂战。

你的推论基于一个必要的前设（Presumptions）：

当经济危机发生时，净移民数量不受影响（维持在6万左右）

以2007~2011年的危机作参考，可以看出经济不好的情况下，移民人数也会下降。那几年的移民数量也就1万多，而且当时也是工党和优先党的联合政府。见下图。

其次，当年任何人都可以买新西兰的房子，而现在就只有Citizen和部分PR.

再次，当年中国的经济还好，但这次的经济危机如果是因为中美而起，国人少 有余钱到新西兰买房。  

所以，如果危机到来时，净移民人口可能也会大跌。政府的预测如上图也类似。既然前设不成立，那么也就无法证明结论合理。

BNC2015

shirly. 发表于 2019-9-24 10:59
说的好 楼主也就是典型的想 wait and buy rather than buy and wait 一厢情愿的想房价暴跌把 但是现实是 ...

我10年前就买了房，5年前换大房。并不需要暴跌，也不愿看见暴跌。 2007~2010年那一波， 下跌的可不止是房价。到处都是失业，破产，我当年离领福利也就一线之差。

那几年，房价确实低，但能买的人很少，因为银行根本不愿借钱， 比现在还紧。

挡风玻璃维修

BNC2015 发表于 2019-9-24 20:27
我10年前就买了房，5年前换大房。并不需要暴跌，也不愿看见暴跌。 2007~2010年那一波， 下跌的可不止是房 ...

那时候mt eden双校网的全副地房子才70多万

JSPMachine

世外桃源，幅度不大都不影响。 能说 黄金涨了20%=纽币跌了20%=房价？    其实大家都无所谓。 4月份的广交会什么什么经济研究部长？台上演讲，告诉大家今年人民币主动下跌10%美金主动下跌15%，叫大家买黄金，投资配置15%黄金。  涨跌是大国几个部长拍脑袋的事情。   各国启动主动下跌模式（公民财富缩水模式），是种变相收入，补充国家财政。    如果这成为以后常态，我们不能反抗财富缩水？  我们也可以逆向操作，谁银行借的多，谁也等于变相获益。 黄金涨到头了？那么会不会要涨石油了？除了黄金，其他商品也是暗中承受上涨压力的，借钱看大家怎么投资了，房子也是商品之一，比起黄金反应慢些，也有一定机会20%，50%的爆涨，一旦大家打开了各种银行放款的野路子（如中国银行释放出大量的钱后现在银行拉贷款任务很重）。

hfh555

BNC2015 发表于 2019-9-24 20:22
谢谢你写这么详细。我是希望skykiwi多些意见，少些骂战。
你的推论基于一个必要的前设（Presumptions）： ...

是的，所以我认为的关键因素是移民人数，目前移民人数还是比较高的，又因为很多移民过来的人还没有身份，所以只能租住，如果有了身份第一件事就是会买房，所以现在奥克兰的房价才会平稳和部分区域下降，这是好事情，加上禁止外国人买房等等，但是这也说明了，购买的潜力被抑制，而不是没有购买了，这是很大差别，如果工党不执政了，比的党派上来，修改了海外人士购买的资格，那房价可能又会有提升，如果移民过来的人越来越少，而且获取身份很难，那房价就很难再涨了，如果世界经济下行，那新西兰的经济也会受波及，但这个是双刃剑，银行惜贷，利率上升，抑制需求，房价下跌，但是有钱的人为给资金避险，也同时会盯上房产来保值，因为新西兰的房，最后价值还是在土地，经济危机永远都是暂时的，土地的价值是长久的，就如当年李嘉诚在大家都看低楼市时候果断出手，从此奠定富豪基础一下，所以，不同时期，看怎么选择了
  从中长期来看，我还是看好奥克兰的房市

房奴甲

FML上谁说的，国际形势风云变幻，到了互扔蛋蛋的时候，新西兰是最后的避难所，房价要涨到火星上去。

当然咱们不希望互扔蛋蛋，因为那样连新西兰也保不住，核冬天可以饿死一切人类。

老老妖刀

房奴甲 发表于 2019-9-25 07:52
FML上谁说的，国际形势风云变幻，到了互扔蛋蛋的时候，新西兰是最后的避难所，房价要涨到火星上去。

当然 ...

互扔蛋蛋时。能来到新西兰的人根本不会用钱买房的。

抢。抢吃的。抢女人。。那时谁拳头大谁说了算。

hfh555

老老妖刀 发表于 2019-9-25 07:58
互扔蛋蛋时。能来到新西兰的人根本不会用钱买房的。

抢。抢吃的。抢女人。。那时谁拳头大谁说了算。 ...

那时候就要回归部落年代了，最好的办法就是占领地势险要又有水源的地方，在平原地区就等着被洗劫了，原始社会，一切以武力和人数说了算！想想也挺刺激的

老老妖刀

hfh555 发表于 2019-9-25 08:23
那时候就要回归部落年代了，最好的办法就是占领地势险要又有水源的地方，在平原地区就等着被洗劫了，原始 ...

共产共妻的年代来临啦

一切为生存。一切为繁衍。

V7

3个月前，两家主流银行的高管分析师在私人聊天小会中说，还有2-3次降息，利率目标达到2.5附近，房产可能会有15%--20%的涨幅。
降息已经逐步实现，其他我们就看看吧。我觉得他们的信息应该比咱们这些人全面。

（这个私人小会太高级，我是没有资格参加，是后来老板和我们聊天说起的）

Lease

V7 发表于 2019-9-25 11:44
3个月前，两家主流银行的高管分析师在私人聊天小会中说，还有2-3次降息，利率目标达到2.5附近，房产可能会 ...

这跟高级不高级没啥关系。

美联储的官员们够高级了吧， 他们也无法阻止2008年的GFC。

hfh555

老老妖刀 发表于 2019-9-25 09:05
共产共妻的年代来临啦

一切为生存。一切为繁衍。

恩，只要看对了眼，一棍子下去，砸昏了，拖进山洞洞房，哈哈哈！还要啥房，要啥车啊！
疯狂原始人模式！

hfh555

Lease 发表于 2019-9-25 13:05
这跟高级不高级没啥关系。

美联储的官员们够高级了吧， 他们也无法阻止2008年的GFC。 ...

美国的次贷危机，根本上说不是房子的问题，是金融的问题，过度贪婪的金融资本，故意的隐瞒金融风险，贪婪的银行不负责任的把房款贷给根本没有财务能力的人，这些才是问题，和降息其实无关的
  所以，和现在的降息，低利率根本就不是一个层面的事情，无法对比的

shirly.

Wintec 发表于 2019-9-25 12:46
还有你这种人坏到极点，这个时候吹牛劝人买房，你到底被套的多深，为了老婆孩子，你自己承担债务，去北岸 ...

你是失业加买不起房的键盘侠一族吗

shirly.

Wintec 发表于 2019-9-25 12:43
还不赶紧去天台占位置， 经济衰退，房价怎么涨，欧洲那边都负利率了，房价涨了吗，日本低利率20多年，房 ...

丹麦是移民国家吗？ 有住宅危机吗？ 日本的土地供应永远大于人口增长 你在奥克兰中区双效网还有能开发住宅的土地吗？ 奥克兰建筑造成本下不去 土地价格年年涨 盖房速度永远赶不上人口增长 你就天天躲在家里盼望房价大跌把

PQNZ

shirly. 发表于 2019-9-25 13:54
丹麦是移民国家吗？ 有住宅危机吗？ 日本的土地供应永远大于人口增长 你在奥克兰中区双效网还有能开发住 ...

你新来的吧？他是这里有认证过的神经病患者，你看有人搭理他么

V7

Lease 发表于 2019-9-25 13:05
这跟高级不高级没啥关系。

美联储的官员们够高级了吧， 他们也无法阻止2008年的GFC。 ...

这个高级不高级是相对我们这些小老板姓来说的，毕竟那帮人是专家天天研究这个，他们的信息量和数据远比我们要来的多。我宁可相信他们也不信论坛上的一些说法啊。