在Glen Innes的建房项目值不值得参与？

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陌生的香港人 发表于 2018-8-17 11:01
GI 是傳說中的毛島區 祝好運

                              买了后还会有涨的机会吗？？？？？？？？？？？？

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蚊帳 发表于 2018-8-17 14:43
谢谢你的信息！
准备建的位置是在off W Tamaki Rd往南的一条路上，不在W Tamaki 主路上，这的就是一街之 ...

那就难说了,那边好象有很多新房都是半卖半公屋的,未来会慢慢好一点吧

猩猩都叫兽

lsj5031 发表于 2018-8-17 14:35
除开房子不是只有地吧，融资的利息啊卖房的中介费啊等等……地也包括了买下来之后做分割施工啊contributi ...

对啊，但是楼主说成本86万，肯定已经包含了其他费用和地了。她说一套50多万里就已经包含那些了。剩下的不就是地钱了？我也再盖，但是没这么高成本啊主要是。所以我很诧异这么高要么就是地贵，所以想问问她拿地的价格。

蚊帳

猩猩都叫兽 发表于 2018-8-17 15:18
对啊，但是楼主说成本86万，肯定已经包含了其他费用和地了。她说一套50多万里就已经包含那些了。剩下的不 ...

86万是地和建筑成本，融资利息中介费税费都没有算呢
我是很诧异建筑成本都要五十几万，我一直还停留在四十万中上的印象中

beatles

最好亲戚之间别有金钱合作关系，有些问题，亲人之间是不能讲道理来解决，祝好运！

auckland.clark

我真不是孙红雷 发表于 2018-8-17 14:21
听完你的全面描述我还是相信你老公吧，可行。如果自己盖房子35-40万是理想的，地看你说也就30来万。还有杂 ...

他这个应该是涉及到GST，至少是涉及到利得税的。
从投入产出看，占用了大量的现金，就是卖100万，也是不赚钱的。

clam

蚊帳 发表于 2018-8-17 11:09
West Tamaki Road靠近Meadownbank， St Johns Height那一头

GI新房不便宜但是townhouse能卖到110万吗？ ...

不太可能，我也有gi 的地，也是可蓋四套四室的，但我是35w買的。。。。

Robbi

值不值得建,这里估计也就只能聊大概。还有就是融资成本, 怎么融?这里面差别能有不少。而且楼主建完之后想hold, 我的建议是务必把融资方式,成本,可行性都加进去。不然到时候措手不及就不好了。

有需要咨询开发建筑融资这块的话可以联系我聊聊,最近帮一个客人也在做类似项目。

祝好运

auckland.clark

蚊帳 发表于 2018-8-17 15:22
86万是地和建筑成本，融资利息中介费税费都没有算呢
我是很诧异建筑成本都要五十几万，我一直还停留在四 ...

中间要求是防火墙，成本会高一些。其它的和正常房子成本几乎一样的。
这个报价的很离谱，感觉是豪华标准。可是那个区搞豪华标准就好比用新的宝马X5运砖、运水泥这些建材一样的。

蚊帳

auckland.clark 发表于 2018-8-17 18:22
中间要求是防火墙，成本会高一些。其它的和正常房子成本几乎一样的。
这个报价的很离谱，感觉是豪华标准 ...

这个五十几万我粗略看了一下是包括consent，construction cost，还有房子里面的卫浴厨房地毯之类的，retention和landscape
请问一下这样子合理吗？公婆的说法是$3500/m2

auckland.clark

蚊帳 发表于 2018-8-17 18:41
这个五十几万我粗略看了一下是包括consent，construction cost，还有房子里面的卫浴厨房地毯之类的，rete ...

这些都没有多少钱的。我在给儿子盖自住房，总包出去的，中档里的高档，高档里的低档，带大金中央空调，煤气壁炉，3个大套房，费用比你这个低多了。
3500在GI那个地方可能是平方公米的价格（2平方米）了。

蚊帳

Robbi 发表于 2018-8-17 18:20
值不值得建,这里估计也就只能聊大概。还有就是融资成本, 怎么融?这里面差别能有不少。而且楼主建完之后想ho ...

融资渠道和成本还没想好，可以聊一聊

蚊帳

auckland.clark 发表于 2018-8-17 18:57
这些都没有多少钱的。我在给儿子盖自住房，总包出去的，中档里的高档，高档里的低档，带大金中央空调，煤 ...

LOL 原来这个报价那么贵…现在他们还在找另外两家报价，希望能便宜一点吧

Robbi

蚊帳 发表于 2018-8-17 19:24
融资渠道和成本还没想好，可以聊一聊

好的,联系方式签名档有。做不做没关系,这个也是我的兴趣爱好。下周有空可以约。 融资成本和渠道也是你项目feasibility里面需要考虑的一部分。

trdeyoualbert

auckland.clark 发表于 2018-8-17 18:57
这些都没有多少钱的。我在给儿子盖自住房，总包出去的，中档里的高档，高档里的低档，带大金中央空调，煤 ...

空调建议Panasonic or Mitsubishi
Dakin and Fujitsu  的确安静
但耐用与安全系数等不及P and M

这样子说吧乐声三菱关键部件全部自产

大金富士通压缩机不是乐声就是三菱或者东芝日立

pategao

通过你提供的信息，我以一个中年大叔的身份建议：不要参与，一定不要

~~奇异鸟鸟~~

pategao 发表于 2018-8-17 21:17
通过你提供的信息，我以一个中年大叔的身份建议：不要参与，一定不要

为什么这么说

太极宗师001

我以一个第六感超常的人对你说，现在不要盖楼。
那些所谓的卖价，都是空中楼阁，很快就10万10万往下跌了。
何况是glen innes。。。
3年以后再盖不迟。

蚊帳

pategao 发表于 2018-8-17 21:17
通过你提供的信息，我以一个中年大叔的身份建议：不要参与，一定不要

原因是因为和家人有金钱来往吗？

anyang_lee

蚊帳 发表于 2018-8-17 18:41
这个五十几万我粗略看了一下是包括consent，construction cost，还有房子里面的卫浴厨房地毯之类的，rete ...

一般的townhouse就算做防火墙，应该控制在2000-2200一平。3500是不行的

pategao

蚊帳 发表于 2018-8-17 23:31
原因是因为和家人有金钱来往吗？

这只是一部分原因I，项目本身投入产出也不理想，与其冒风险去操作，还不如不做，真想投资有更好的机会。另外，把收益看到5年之后显然自欺欺人：要做项目，做了就要赚到

猩猩都叫兽

anyang_lee 发表于 2018-8-17 23:58
一般的townhouse就算做防火墙，应该控制在2000-2200一平。3500是不行的

这个价格自己找工程队应该能下来。但是大包洋人公司肯定不可能了就。

蚊帳

anyang_lee 发表于 2018-8-17 23:58
一般的townhouse就算做防火墙，应该控制在2000-2200一平。3500是不行的

2000一平这个价格是只单纯的construction cost吗？公婆说3500一平是包括了consent和设计费用在内摊分出来的数据。但是3500比我印象中的贵很多。

请指教

auckland.clark

蚊帳 发表于 2018-8-18 09:59
2000一平这个价格是只单纯的construction cost吗？公婆说3500一平是包括了consent和设计费用在内摊分出来 ...

有的帐，肯定是给你重复地算了。
比如，分割的成本，最终一个大致是8--10万，是包括测量师、council的资源许可、水表、电力、council的管道贡献费......等等所有费用的，这些费用都是折算在地价里的。
实际地价成本：是买这个800多地的房子+贷款利息-房子租金+房子的地税、保险什么的，除以4，最后再加上分割的成本。买房的价格你应该是知道的，贷款利息和保险什么的，也都是公开的，分割成本就算10万。自己算的就是最后地的价格了。
房子的辅助费用：设计费，也没有几个钱，就按照设计师2万，结构工程师0.5万，其它0.5万，council的申请费0.6万，建筑申请费1万。贡献费在分割的时候已经收了，不会重复收。
房子的直接造价：就是防火墙贵些，也不会贵到哪里去。预制板的防火墙1平方米170，一个房子算6米高，9米宽，成本是9180，另外加起重机的费用。防火墙许多洋人公司和华人的，基本是用水泥砖砌的，中间用混凝土浇灌，成本会低不少。其它的都是和独立的房子成本一样的。厨房、卫浴也不会做豪宅的标准吧？不会说水龙头是3000刀一个，烤箱是2万多的。

蚊帳

auckland.clark 发表于 2018-8-18 11:04
有的帐，肯定是给你重复地算了。
比如，分割的成本，最终一个大致是8--10万，是包括测量师、council的资 ...

非常感谢！这些信息都太有用了！

现在他们找的洋人大包给quote的价格我都看不懂，根本不知道那些项目是不是真的需要或者重复计算。

另外他们这个报价包了15% rentention，请问这个比例正常吗

auckland.clark

蚊帳 发表于 2018-8-18 11:17
非常感谢！这些信息都太有用了！

现在他们找的洋人大包给quote的价格我都看不懂，根本不知道那些项目是 ...

一句话：坚决不和他们联合搞房产投资。
市场在高收益、低风险的时候，把钱存银行。市场在高风险、低收益的时候，把钱砸进去。这样的人真的奇葩。
建这个房子，找洋人公司大包，图什么啊？洋人建筑公司许多活是外包给华人和印度人的，真正好手艺的华人自己当一手高利润的承包商了，谁去做二手低利润的承包商啊？

V7

位置是没问题的，毕竟比投到南边好的多。
3500也是有可能的，从设计到施工新房到手全包出去，上面价格有点不太对， consent光council贡献就要交差不多10万。watercare装水表这些还不算。前期申请花出去20万太有可能了。
还有因为不知道土方量有多大，有见过挖20多万的。
不要拿自己盖房和人家全包的比，毕竟自己盖房你要搭进去的1个自己人的人工成本选材料各种操心，这一下最少也要8-9万吧。
200平米的地还含有车道，要盖150平米的应该是三层的，价格会高一些的。

如果你还有更好的项目，这个可做可不做；如果没有，这个看看还是赚钱的。

bubugu

蚊帳 发表于 2018-8-17 23:31
原因是因为和家人有金钱来往吗？

因為親情是無價，蝕了你老公可以怎樣做？追回蝕了的錢又傷感情又不孝。
在這件事上老公最好中立因為是你們的兩人的錢。最好不參與不過問不給意見。這樣做可以又不傷你和你老公的感情，又不會跟他父母有錢銀上的瓜葛！

蚊帳

auckland.clark 发表于 2018-8-18 11:30
一句话：坚决不和他们联合搞房产投资。
市场在高收益、低风险的时候，把钱存银行。市场在高风险、低收益 ...

有道理！
公婆都是在这边的第三代移民，不懂中文，对华人的做事方式都有点discrimination，先入为主，加上语言不同，基本是不会找找华人的大包了
你说的也确实说到我的心里话，市场高效益的时候一直掐着钱，之前我也有看了好几年的房，当时我们看了好几间有潜力的，可惜首付不够，想问他们借他们都不肯。现在市场下行他们才入市，我真是无法理解

蚊帳

V7 发表于 2018-8-18 11:51
位置是没问题的，毕竟比投到南边好的多。
3500也是有可能的，从设计到施工新房到手全包出去，上面价格有点 ...

现在的plan是160平米，两层。之前有考虑过三层，但是价钱更贵！
不太懂各位说的土方是什么意思，是把地挖平吗？那块地是有点坡的，现在的房子后花园挖平了一部分，后面大部分都是坡