<<== 阿海房地产问答==>>

阿海

klwss 发表于 2013-1-16 14:23
請問下海兄大神。我剛入手pt chevaller的一塊可分割地，現在就分割建房好還是再等等或收拾原來的舊房先？另 ...

是打算1）分割，2）建房和3）翻新旧房然后两个房子都卖了吗？

如果是我我会：
1）分割
2）如果旧房状况不算太差能住人就出租出去
3）建房后卖了
4）翻新旧房卖了或保留

或者旧房翻新卖了再建房（2014年出售新房估计会更赚，但如果你贷款多，那早点建好卖了现金估计会健康点）

我没建过房，但我会建个2层double garage 250-300m2别墅，卖价target 1.5m到2mil之间。

klwss

阿海 发表于 2013-1-16 14:35
是打算1）分割，2）建房和3）翻新旧房然后两个房子都卖了吗？

如果是我我会：

我貸款不算太多，不到總價的30%。但是再建房的話最多能勉強花60万在新房上。這樣的建房預算分割出來的地+新房能賣到2m麽？本人在建房上是新手。（未分割前原房cv1.35m）。純投資房，不會去住。但那裏$1100+/wk 的房租是難找到有人不介意旁邊在蓋房的。所以能儘快收回部分投資的方案優先考慮。請不吝賜教~~

阿海

klwss 发表于 2013-1-16 14:51
我貸款不算太多，不到總價的30%。但是再建房的話最多能勉強花60万在新房上。這樣的建房預算分割出來的地 ...

60万能建很好的房子了，我觉得300平米差不多了吧？ 建太大成本也太高，300平米按照1500/平方45万建好。

卖了后再装修旧房，如果很破的话花个10万装修应该能卖80万以上吧。  Point Chev房子都很贵了。

klwss

阿海 发表于 2013-1-16 14:56
60万能建很好的房子了，我觉得300平米差不多了吧？ 建太大成本也太高，300平米按照1500/平方45万建好。
...

很感謝大神的意見。不過我還是覺得45万蓋出來的房子要忽悠有人花2m買挺難的。可是賣不到這個价又覺得浪費了這塊地。我想我還是會盡力把新房弄得豪華些，錢不夠就再等等咯。再次感謝。可能動工前請你吃個飯好好j請教下，呵呵。

阿海

klwss 发表于 2013-1-16 15:27
很感謝大神的意見。不過我還是覺得45万蓋出來的房子要忽悠有人花2m買挺難的。可是賣不到這個价又覺得浪費 ...

你的房子带地1百35万买的，加上分割算10万吧，成本1百45万，算上其他费用保守1百50万吧。

分割后建个房子，花40万，成本1百90万，再保守点，算2百万吧（中介费等等卖房费包这10万里了）。

新房卖1百50万，成本降到50万。

花15万装修旧房，成本回升65万。

卖85万。。。 好像总赚20万。。。

有点不对劲，哪算错了。。。

没建过房卖过房所以算不好抱歉啊。。。

klwss

阿海 发表于 2013-1-16 15:33
你的房子带地1百35万买的，加上分割算10万吧，成本1百45万，算上其他费用保守1百50万吧。

分割后建个房 ...

我說的不詳不盡，所以你算的和我自己算的有兩個區別：
1。舊房狀況挺好的，我對比了一下周圍同條件的差不多800k~950k。所以我至少現在沒有預算在舊房上，頂多花幾千塊刷漆。
2。新房貌似在附近有2.22m成交，但是我自己沒找到（也許被中介忽悠了），但基本都超過1.5m。最重要的是，我問n個人，建房預算差別都在5万以上（你給的預算是最低的，以後向你請教下有啥門路沒??）。

我覺得目標定在賺300k~350k還是可以，投資周期1年多一些，這是按你一開始房產走勢的思路做的，希望你估計得對。不然我慘了。

阿海

klwss 发表于 2013-1-16 15:57
我說的不詳不盡，所以你算的和我自己算的有兩個區別：
1。舊房狀況挺好的，我對比了一下周圍同條件的差不 ...

如果交易额都1百50万（新房吗？），那能卖更好价钱了，只是赚多赚少的问题。

1年周期够了，2014会更高，而且我觉得2015年前都不会跌下来。

klwss

阿海 发表于 2013-1-16 16:01
如果交易额都1百50万（新房吗？），那能卖更好价钱了，只是赚多赚少的问题。

1年周期够了，2014会更高 ...

已經買不到低於150的新房了，特別是懸崖邊的那幾條海景街。

阿海

klwss 发表于 2013-1-16 16:12
已經買不到低於150的新房了，特別是懸崖邊的那幾條海景街。

越靠海价钱是翻倍提升的啊！

小兔糖

阿海，你觉的denbigh avenue mt roskill 条街怎么样？一个房800 多地因为目前是在自然保护区内所以现在还不能分割，屋主大概想卖600k 起，你觉得值吗？

阿海

小兔糖 发表于 2013-1-16 16:17
阿海，你觉的denbigh avenue mt roskill 条街怎么样？一个房800 多地因为目前是在自然保护区内所以现在还不 ...

那条街附近一般般，中东移民不少。

60万不能分割不值啊太贵了，那么大的地没用。。。

剪草就麻烦了。。。

marylyn

请教下阿海，我有套自住房是2012年3月份买的，现在有租客，房子是47万2买的，借了285K的贷款，现在剩下贷款248K，我在想能不能借银行贷款买套投资房，我工作不久还不到2年，年收入4万2，加上租客们的租金是640元每周，我的情况可能再问银行贷款吗？ 但是我手头没有CASH了，几乎都扔到贷款了。。还有就是买UNIT好的还是HOUSE好呢，就我的affordability来看。

先谢谢啦

walker123

marylyn 发表于 2013-1-17 16:37
请教下阿海，我有套自住房是2012年3月份买的，现在有租客，房子是47万2买的，借了285K的贷款，现在剩下贷款 ...

waiting for 阿海.

阿海

marylyn 发表于 2013-1-17 17:37
请教下阿海，我有套自住房是2012年3月份买的，现在有租客，房子是47万2买的，借了285K的贷款，现在剩下贷款 ...

你的自住房Loan to value ratio只有60%（买入价格算，如果市场价算应该更低），那你至少还可以贷出47万2的20%，也就是9万4出来做下个首期买投资房啊。

你的收入是低点，但你有租客租金而且不低，应该能买到下个投资房。

1) 跟现在银行申请revolving credit （也许要换银行）
2）同时申请pre-approval买下个房子

建议你买unit，你收入情况除非在南区或西区，不然不一定买得起3房house。。。 40万以内估计还有可能贷到吧，具体你还是要找银行/broker谈（建议broker）。

可爱的小猪猪

walker123 发表于 2013-1-18 09:16
waiting for 阿海.

问贷款经理呀，，，，，，问啊海没有用，看贷款能给你贷多少，，，，才决定买什么吧。

marylyn

阿海 发表于 2013-1-18 09:38
你的自住房Loan to value ratio只有60%（买入价格算，如果市场价算应该更低），那你至少还可以贷出47万2的 ...

谢谢建议啊，我再去银行问下先广听良言：）

klwss

我認爲你再玩投資需要等你房子再升值多些和工資收入更高。不然你就是在刀尖上跳舞。同時我相信這種情況銀行能再給你的錢相當相當有限。就算你勉強做下來，能買到好區的潛力房？一棟拿自己生活質量換的雞肋房不如過段時間突然發力買下好區的潛力房。細細講來太多了，自己琢磨去。

兩條捷徑：1 。 組建家庭，讓還款能力接近翻倍（別要孩子，那對投資角度來說是負面影響多過正面哦。）2。別的途徑拿到一部分現金併入首付。

如果是突然中百萬lotto了就當我胡言亂語瞎操心吧咧 (^_^)

尘土飞扬

klwss 发表于 2013-1-18 16:11
我認爲你再玩投資需要等你房子再升值多些和工資收入更高。不然你就是在刀尖上跳舞。同時我相信這種情況銀行 ...

那您认为现在具有投资潜力的有哪些区呢? (50万以内的3房)

marylyn

klwss 发表于 2013-1-18 16:11
我認爲你再玩投資需要等你房子再升值多些和工資收入更高。不然你就是在刀尖上跳舞。同時我相信這種情況銀行 ...

谢谢啊 洗耳恭听：）

klwss

epsom / mt eden / one tree hill偶爾能出來些破房子啊unit啊什麼的，夠錢就買吧。接下來是沿著中區幾條大主路撿各種＂破爛＂，你這個價位只能是本著是可遇不可求的執著精神。別嫌貴，人跌它不跌，人漲它先漲。別想三房了。

哈城客居

请问阿海，我的银行经理告诉我说，如果有两套投资房，首付需要达到20%，三套及以上需要达到25%的首付，请问你是一样的情形么？会不会不用银行有不同的规定？

阿海

Ran87 发表于 2013-1-21 14:34
请问阿海 投资的话  是UNIT好 ，还是3房的全/半副地好呢

首付多收入不错情况下当然买3房房子好。全腹地半地价格会不一样。

如果收入不高，首付不高并且要多买那unit会比较合适。

其实可以两者都买，买3,5个unit养一个house就好了。

阿海

哈城客居 发表于 2013-1-22 09:39
请问阿海，我的银行经理告诉我说，如果有两套投资房，首付需要达到20%，三套及以上需要达到25%的首付，请问 ...

不同银行不同规则，目前我们11个房产还是可以继续以80%贷款买啊。

每个人不同的经济情况也有影响。

哈城客居

阿海 发表于 2013-1-22 13:00
不同银行不同规则，目前我们11个房产还是可以继续以80%贷款买啊。

每个人不同的经济情况也有影响。

恩，谢谢，看来20%的deposit基本上是肯定的了。。

tianba

阿海,能不能介绍一个好的装修一条龙公司

阿海

哈城客居 发表于 2013-1-22 14:09
恩，谢谢，看来20%的deposit基本上是肯定的了。。

首付不一定是自己的现金啊，可以top up现有房产拿出来啊，不然我们父母给我们买自住房的20多万哪够贷出2百多万贷款？

阿海

Ran87 发表于 2013-1-22 14:45
现在是不是很难买到 投资回报率高的unit了？

中区北岸东区都难了。

哈城客居

阿海 发表于 2013-1-22 14:38
首付不一定是自己的现金啊，可以top up现有房产拿出来啊，不然我们父母给我们买自住房的20多万哪够贷出2百 ...

我的房子买的时间还短才半年多点，据说不会有多少top up，因为我们的改动不大，房屋面积没增加，只是修缮房屋而已， 据说不会有很大的变化。。。