Plaster 有多可怕 ------------------- 更新在#114

kevin_kevin

good~~~~~~~~~~~

DARKID

时常回来看看，学到的东西越来越多。
很感谢楼主无私地奉献自己的知识，刚刚又翻看了一遍贴子，发现竟然有人连gib board和plaster都分不清还在大放厥词。。。真是无知者无畏啊。
顶楼主，sky最缺这样的帖子。

DARKID

满脑子滑雪。。笔误，改了，谢谢 : P

DARKID

还想再多说两句，一开始就关注这个帖子，结果lz开始上课了我却逃学了。

忙过一段时间回来看了下，更新了这么多。

首先，Highlander是从事建筑业的，也是生意人，因此发贴就被人灌以“想卖plaster房子”的帽子。可你不曾看看其他论坛有那么多的所谓“专家”所谓“业内人士”纯粹为了自己的经济利益而开了“技术贴”，“知识贴”以后有哪一个还会持续更新的？无论你问任何问题，大都会得到得到一个答复“打我电话　。。。”　

如果你对房产感兴趣，或者在从事房产投资，有一定的知识基础，如果你从第一页认真地看到这一页，那么你应该知道楼主都做了什么，他在无私地分享我们最需要的专业知识。

顺便恳请楼主一件事情，请不要再把精力和时间浪费在无谓的帖子上了，如果对手势均力敌的话那叫辩论，如果对手只是不学无术，自以为是，妄自菲薄，智商低下，请永远记住一句话，千万不要试图说服一个XX，因为他们会把你拉到同一个水平上，然后用经验击败你。

希望楼主能把相关知识再拓展一些，毕竟还有很多很多想知道的，学无止境，我们都支持你。

Highlander

307# DARKID



多谢理解支持！

eyelotion

看完.學了不少.請問 LZ 做不做 building report?
最近看了一棟房. 23~4年. 外牆 Plaster over fibre cement sheeting .
有沒有 排水.通風 外行看不出來.  
不知道請LZ 來指點指點 有沒有空.

Highlander

接下来就给大家介绍点漏水屋换外墙的事项吧。我们不讨论关于向政府索赔的问题啊，这可是远远超出了我的专业范围了。问律师吧。

去申请一个building consent确实会是一个不小的支出。找人画图，得花钱；申请，当然也是钱；同时你还得指定一个building surveyor，他做报告和site visit同样要花钱。。。但只有这样做了，漏水屋才能在换完了外墙以后，彻底的合法，没有后遗症。在买卖房屋的时候，对于一个有经验的做Building Report的人，有太多的细节可以发现一个房子是换过外墙的。

在另一方面，一个负责任的builder，应该是不会乱接没有consent的换外墙，更不应该建议客人不要做申请的工作。所谓负责任，还指对自己负责，要是有人拍着胸脯说不需要没问题。。。那不是动机存疑，就是他根本不知道这里的水有多深。

接下去会聊聊换外墙有多贵。

Highlander

309# eyelotion

这个年份的，应该是肯定没有cavity的。

抱歉，我不做building report的。

snowbaby06

关于stucco板的问题，也可能各人观点不同。很多年前，差点买了有stucco板的房子。其实当时那个房子是八十年代初左右的，也只有二楼外部一米多高的stucco板，下面是砖。当时幸运的是，我们机缘巧合请了当地一个很有声望的老builder检查，检查得特别详细，检查的时候会说一些问题，report也给得很详细，最后律师找他问的时候，也很有耐心地说明的很详细。如LZ所说，据builder说当时的工艺确实不好，stucco板之间的缝连接的不好，所以当时已经有些裂了，所以那个builder还检查了湿度之类的。但是他告诉我们，其实即使湿度的读数不高，也不代表木头是好的，可能已经开始腐烂。即使当今的工艺，stucco板的连接依然是个问题，就如LZ所说，要求也很高。其实当时builder是不建议我们买那个房子的，当时家里有人很满意那个房子，硬要买，LG就找了新西兰一个什么建筑协会还是政府有关建筑的网站，有专门介绍weatherproof的问题，不看不知道，一看吓一跳。据说这个材料stucco是欧洲引进的，这个材料在西班牙等欧洲国家使用，没有问题，但是在新西兰，问题多多，主要原因是因为新西兰气候多雨，还有就是工艺的问题。这个风险真的很大。后来律师看了builder report，并且又详细咨询了builder其中的内容之后，根据她的经验，也不建议我们买。因为她告诉我们在奥克兰，就是她的客户，有很多这样的漏水房，有的还是一百多万，二百多万的豪宅。所以后来我们对plaster的房子敬而远之。不是说肯定有问题，只是风险太高。谁知道builder施工的时候，工艺有没有达标呢。

DARKID

接下来就给大家介绍点漏水屋换外墙的事项吧。我们不讨论关于向政府索赔的问题啊，这可是远远超出了我的专业范围了。问律师吧。

去申请一个building consent确实会是一个不小的支出。找人画图，得花钱；申请，当然 ...
Highlander 发表于 2011-6-16 00:54

我家隔壁现在正在换外墙，3月份开始的到现在脚手架还没有卸下来。洋人干活那叫一个慢啊，每天早上7点半准时开工，敲敲打打，最刺耳就是电锯的声音，想继续睡觉必须要赛耳塞。。。过了lunch time就开始没声音偷懒了。。。这折腾了3个多月了。。。

和邻居聊天说是要将近30W，他们房子很大，两层都是plaster。CV 1.1m，过了政府索赔的10年了，所以要自己完全承担。。。

耳闻目睹，看了也学了不少东西。。

jack11

最近看了blockhousebay一个什么garden小区的房子，都是plaster的，中介说挺好应该有什么cavity,不会漏水之类的，但感觉外墙底从缝隙中摸上去软软的，能不能像泡沫海绵吸水的那个原理时间久了水吸饱了就该烂了，中国的楼房好多用那类的东西做外墙保温，外面再刷上漆，听说也有渗水的还容易着火....不敢下手买啊，纠结。。。

♀小鱼∮宝宝〃

好贴！

就是太分散了，要全部看完加上自己找内容。中间还有捣乱贴，看着有些累人。

如果LZ愿意把有用的帖子都整理一下放在第一页的话就更好了。

Highlander

关于stucco板的问题，也可能各人观点不同。很多年前，差点买了有stucco板的房子。其实当时那个房子是八十年代初左右的，也只有二楼外部一米多高的stucco板，下面是砖。当时幸运的是，我们机缘巧合请了当地一个很有声 ...
snowbaby06 发表于 2011-6-16 01:28

那个年代做的水泥板上（harditex）的plaster，无论是什么样的finishing，都是很危险的。所以我的建议也是最好不要碰这种类型的。

Highlander

好贴！

就是太分散了，要全部看完加上自己找内容。中间还有捣乱贴，看着有些累人。

如果LZ愿意把有用的帖子都整理一下放在第一页的话就更好了。
♀小鱼∮宝宝〃 发表于 2011-6-16 13:44

开始想的是太长的东西会让人看的烦了，况且自己打字也一直是用一指禅的。。。

现在感觉好像是整理下比较好点。

XIE.PLANS

支持一下。

yongchongsu

期待下一篇换外墙，记得说说多大面积大概的花费哦，谢谢了

bCOOL

下面的照片是窗户的上下边，窗户上下各有个洞，不知道是干什么用的，下雨天的时候水从上面这个洞渗下来，直接从那个黑色的密封带里渗到房间里了，窗户关闭紧了也没用。检查了窗户外上侧的墙壁和金属边框和墙壁的结合处，都是干的。可以看见水不停地从窗户上面的这个小洞里面渗下来。请问LZ这是怎么回事？是不是这房子漏水？很不幸，这房子各个方面都符合LZ说的高危房，harditex上加plaster，90年代的房子而且设计复杂，屋顶是平的。乖乖，这回玩完了。到目前位置，只发现这个位置漏水。我该怎么办？

Highlander

320# bCOOL

看不到照片，阿凡达！

窗户的下面是有洞的，上面有洞？？

Highlander

基本上，plaster的房子换外墙的话，只能换成weatherboard了，最多加上些石头（stone veneer）或其他类型的水泥板（如Titan）等做点缀装饰，毕竟整栋房子都是weatherboard也有点单调。不能做砖的外墙（brick）主要是由于地基的原因。。。做的到，但花费难以承受。

经常有人问，我家这个外墙换了要多少钱？我说我不知道，范围基本介于10w到30w之间吧可能更多。这样讲的原因是除了那些算的到的东西，还有好多在你开始做之前是没有人能知道的。

算的到的部分，如脚手架的花费，把整个房子覆盖起来的花费，拆除外墙和窗，给木头做防腐处理。重新做building paper，做weatherboard，油漆。。。这些花费都是可以用fixed price的形式，已经是不少钱了。

上面提到拆窗，因为现行的code，窗框周围一定要用flashing tape贴住的。同时，做了weatherboard后，由于窗要扣在weatherboard外面，所以窗框板的宽度就不够了。有的人就直接选择换窗，那么现在的code就要求双层玻璃。不想花太多钱，可以选择但换窗框。还有一种方法可以连窗框都不用换，但花费不少。

无论用哪种方法处理窗，价格是可以确定的。另外好多房子没有屋檐的，你要加屋檐，那么屋顶要延伸，水槽挡板（fascia）和雨水槽（gutter）都要拆掉再加长再安装。。。曾经做过一个是全铜的。

这一部分，就得10w了。

♀小鱼∮宝宝〃

又有新内容了，前排学习~

蜕变

纯粹来支持LZ的，小弟在基督城买了地准备盖房子，有很多问题都是向LZ请教的，LZ给了很多有见地的建议，十分感激啊！

michelles

mark一下～～～～～～～～～～～

动感超人

纯粹来支持LZ的，小弟在基督城买了地准备盖房子，有很多问题都是向LZ请教的，LZ给了很多有见地的建议，十分感激啊！
蜕变 发表于 2011-6-19 23:59

非常佩服你的勇气！

DARKID

我来业余性地回答下楼上的问题, 单纯您给的信息不能完全做出判断, 只能看出是砖瓦结构, 材料不属于常见漏水材料, 但并不代表个例就不会漏水. 平时大家说得老房子质量好, 大多是指用料好, 拿很多好的bungalow或者villa来举例, 地板大多都是rimu的, 现如今这个是不可能了. 喜欢老房子的人更多喜欢的是那种复古的感觉, 但是老房子肯定有他的弊病,常见的比方说保温, 通风和日照采光. 一个按照正常流程做下来的新房子应该是符合现代人的各项要求的, 要不然就不会有市场. 老房子就像牛排, 新房子更像快餐. 各有各的优缺点, 各有各的市场.