盖房成本之我见

robinliu1982

关于在奥克兰盖房子究竟成本怎么算，坛子里的前辈众说纷纭！作为一个自认为用心做事的小builder，也想和各位大侠学习交流一下：
以一栋200到400平米2层房子的大致成本如下
1设计师一般在25-35刀每平米，工程师2200-3000刀。
2框架（framing）一般在100-110刀每平米。
3中层部分（floorjoist）按照二楼面积50-60刀每平米。
4油粘瓦（shingle roof）一般12000—16000刀。
5外墙：weatherboard（beaverback）成本：材料每平45—60，人工45-55。砌砖：小砖＋人工2-3刀每块。中砖＋人工3-4刀每块。
6水工400-500每个点。
7木工75-90刀每平米。
8电工7000-12000刀。
9脚手架5000-10000。
10石膏板：材料3000到6000人工11-13每平米
11瓷砖和防水：材料25到70刀每平米，人工40到50刀每平米，防水35到50每平米。
12厨房电器（主流bosch）3800到7000。
13空调4000到12000。
14地毯：每地毯米（3.6平米）70到120
15地板：25到50每平米，人工20-22每平米。
16橱柜：1000到1200每延米。
17卫浴马桶和水槽：2000到5000刀。
18外水槽（fascia gutter）2200-3200。
19铝合金门窗15000到34000。
20外水（drainage）5000-7500刀。
21钢梁2800-7000刀。
22楼梯900到1700刀。
23中央吸尘1500到2500。
24保温棉（pink）2200—3000。
25批灰14-16刀每平米。
26车库门1600—2500刀。
27地基部分（这段太复杂看具体情况）：挖土（以夏天为例冬天成本增加百分之40）digger每小时95拉土每车190-210。
fondation部分人工28到32每平米（以地基面积算）
28室内门85—200刀每个。
29其他辅料：hardiflex板（用于soffica和underly）、钉子、builder paper、watertight、铁件（绑钢梁螺栓、膨胀螺丝等）、batten（celling、fourbytwo）、门锁等
天空飘过五个字：盖房不是事！哈哈

hpipi

SKY不是有广告么。 1100+gst

joyjoyjoy

然后呢？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？、、

GreatCursER

1100那种的 盖出来什么样啊

frzheng

能给个每平方的均价？

robinliu1982

frzheng 发表于 2015-6-10 22:36
能给个每平方的均价？

您的问题是绝大多数华人陷入的误区！（完全个人观点，请多批评！）以一个从业者的角度，我看一个成本1200每平的房子和一个2000刀每平米的房子有时候差别并不是很大，主要是经济成本和时间成本的控制！

masterq

每間屋的狀況不同，以上這些平方數及價格太過含糊，也很難定死，只能是神仙數。

robinliu1982

masterq 发表于 2015-6-10 23:14
每間屋的狀況不同，以上這些平方數及價格太過含糊，也很難定死，只能是神仙數。 ...

这就是模糊数学的含义！在一定区间内波动，超过区间就是特殊情况了。

wfsr

quad5

robinliu1982 发表于 2015-6-10 23:08
您的问题是绝大多数华人陷入的误区！（完全个人观点，请多批评！）以一个从业者的角度，我看一个成本1200 ...

恩 耽误一个月， 银行利息都不少了

quad5

听上去靠谱                           

LU99

楼主说了个建筑流程。写的很详细。

bluebird66

UPPP。。。。。这个好

CTC

现在奥克兰造新房有什么公司可以推荐的吗？？

robinliu1982

CTC 发表于 2015-6-11 15:25
现在奥克兰造新房有什么公司可以推荐的吗？？

与天朝不同的是在这其实谁都可以建新房！前提是找到靠谱的各工种师傅。

我要买车

脚手架5000就行，一层的房子？1w是几层的房子？租几个星期啊，就这一条，就是个大变量啊

1739293867

楼主可留个电话吗？

robinliu1982

我要买车 发表于 2015-6-11 16:59
脚手架5000就行，一层的房子？1w是几层的房子？租几个星期啊，就这一条，就是个大变量啊 ...

我是以我经验中做过的、花钱最少的、各工种配合默契的脚手架为例！

robinliu1982

1739293867 发表于 2015-6-11 17:03
楼主可留个电话吗？

不是要查电费吧？！哈哈

xbk3147

robinliu1982 发表于 2015-6-10 23:08
您的问题是绝大多数华人陷入的误区！（完全个人观点，请多批评！）以一个从业者的角度，我看一个成本1200 ...

1200与2000 每平米差800刀，以一套240平米4房三卫浴的新房来看一套房子就有¥192000 的差价，在你估价的基础上用19万来升级厨房，卫浴，地板，灯具，造出来的效果也一定不同吧，lz的估价给大家一个很好的概念但是具体还要看你房屋的售价和成本来看房子的造价，比如25刀每平米的地板一定是没包人工等费用吧，如包安装包税我不相信奥克兰有这么便宜的地板，如果房子的售价在100万以上用复合地板是不是太掉价呢。（没有攻击楼主的意思，只是单纯的交流）

robinliu1982

xbk3147 发表于 2015-6-12 08:00
1200与2000 每平米差800刀，以一套240平米4房三卫浴的新房来看一套房子就有¥192000 的差价，在你估价的 ...

您可能误解我的意思了，我说的是成本控制好的话1200的房子和2000的房子没什么区别！地板25确实是包工包料的，具体情况我就不解释了，你懂的！即使卖到150万的房子有的屋主用的也不过50的地板，外行是看不出来的，还以为是实木呢，哈哈 我说的所有项的成本都是有据可查 都能说出使用在哪栋房子、供货商是谁！

robinliu1982

xbk3147 发表于 2015-6-12 08:00
1200与2000 每平米差800刀，以一套240平米4房三卫浴的新房来看一套房子就有¥192000 的差价，在你估价的 ...

说到地板想再补充一句，因为挺有感慨的。奥克兰现在看不到有经销商给人安装地板在对称拼缝了，即使卖到一百七八十万的也是如此，无非就是省料而已！

xbk3147

robinliu1982 发表于 2015-6-12 08:13
您可能误解我的意思了，我说的是成本控制好的话1200的房子和2000的房子没什么区别！地板25确实是包工包料 ...

这就是为什么现在国人都看不上华人盖的房子了，但有些华人开发商他们对品质还是有坚持的，买家不懂的毕竟是少数，现在华人买家也越来越聪明谨慎，不那么好唬弄啦，希望华人开发商的口碑能越来越好别像阿三看齐～ 哈哈

tt90

谢谢楼主的分享，楼主做事一定很用心。有些细节可以注意一下，譬如 bevel back weather board

回到建筑造价的讨论。分享一点我的看法。楼主所列出的条目基本都是基于trade或者element，价格信息来自你过去经历的项目。这些是很好的记录. 作为价格的参考，对于业主基本够了。对于专业的builder或者开发商做准确的盖房成本计算，还有很多功课要做。

首先几乎所有的trade都可以做到工程量和流程的分析，比如某工种的专属单位：平米，米，kg，还有工时等。楼上提到的造价／GFA地板面积有可能误导开发商，但这是项目管理的重要参考数据，对builder很重要。流程分析：一种材料或者工作通常会经过以下几个步骤甚至更多： supply，waste，delivery，fixing 和labour。这5个方面都会‘用钱’ 会影响造价。  第二：条件，包括work scope和spec。你提到了‘造价区间’，这不是数学问题，而是条件问题。造价不该是模糊的概念。条件问题可以预见，可以管理。同样的工种造价可以非常不同，因为受到时间，工程量，地理位置，工人，管理模式，市场，设计，操作难易等诸多因素影响。比如你提到了scaffolding的例子。第三还有合同因素。目前华人大部分采用site management模式。如果是fixed sum或者value and measure contract，盖房成本又会受到不同的影响。最后还有利润和管理支出的问题可以思考。盖房未必是难事，但是可以思考的东西非常多。造价和成本还有很多东西可以聊。

补充一点，新西兰和其他英体系国家通常由QS／造价师进行成本核算。很多本地建筑公司的老板亲自担任QS的角色。

以上观点供楼主和其他网友参考。

robinliu1982

tt90 发表于 2015-6-12 09:40
谢谢楼主的分享，楼主做事一定很用心。有些细节可以注意一下，譬如 bevel back weather board

回到建筑造 ...

谢谢！向您学习！

robinliu1982

xbk3147 发表于 2015-6-12 08:35
这就是为什么现在国人都看不上华人盖的房子了，但有些华人开发商他们对品质还是有坚持的，买家不懂的毕竟 ...

“”华人开发商“”的概念太笼统！在这有经济做保障谁都能当国内所谓的开发商，开一套也叫开发商，开十套也叫开发商。国人大多数买家还是不太懂的，他能看出天井前后差300？能看出卫浴瓷砖上下差30？能看出celling batten都已经发霉？能看出builder paper是高档的还是拼凑的？能看出保温棉是黄的还是粉的？狗牙条都能伸进手指头？铺上车库地毯他都不知道灌地基时候水泥到底是平不平的！……所以个人觉得碰到有责任心的开发商是件幸运的事！能自己盖还是自己盖最靠谱！

⊙醒

robinliu1982 发表于 2015-6-12 11:26
“”华人开发商“”的概念太笼统！在这有经济做保障谁都能当国内所谓的开发商，开一套也叫开发商，开十套 ...

不懂行的自己盖比买更坑

小毛绿子

⊙醒 发表于 2015-6-12 17:14
不懂行的自己盖比买更坑

那个借问下。。。本来是4室2卫浴的250坪的房子如果要变成3卫浴。造价会多出来多少?还有地板还是复合地板到底哪个比较实用?因为是自住。

robinliu1982

小毛绿子 发表于 2015-6-12 20:40
那个借问下。。。本来是4室2卫浴的250坪的房子如果要变成3卫浴。造价会多出来多少?还有地板还是复合地板 ...

这个其实通过我的各项报价自己推算就可以，我不知道你具体情况，所以没法回答。

winny