贷款额度，利率和年限以及其他附加条件的问题讨论

ry55

准备贷款了，目前准备贷35万，首次在外国贷款，有一些问题需要讨论下：
1，贷款年限是不是开始协商好，以后不能改变？比如开始贷款期限25年，后来想改成20或者15年
2，如果贷款年限不能改，我是不是应该在能还得起的前提下，尽量缩短贷款年限呢？这样少付利息
3，有cashback的本地银行2.99%的利率，和没有cashback的建行的2.8的利率，哪个好呢？
4，银行批了X万，但我只需要35万，那么多余的X-35万，我能不能拿到？如果能的话，是会放到我的账户里面吗？
5，银行贷款是直接打给律师账户吗？还是打给我的个人账户？

Philip_J._Fry

1，贷款年限是不是开始协商好，以后不能改变？比如开始贷款期限25年，后来想改成20或者15年
2，如果贷款年限不能改，我是不是应该在能还得起的前提下，尽量缩短贷款年限呢？这样少付利息

能不能改变不太清楚，不过这个应该是搞得越长越好。能30年就别25年，能25年就别20年。这个年限只是和你最低还款金额有关。和你什么时候还完钱没有什么关系。有多余的钱，你到期re-fix时候放进去就好。

3，有cashback的本地银行2.99%的利率，和没有cashback的建行的2.8的利率，哪个好呢？

你自己估算一下差多少钱，看看划算不划算。最简单的计算，假如你只还利息不还本金的情况下，每年差的利息钱是 $350000 * (2.99% - 2.8%)。当然，因为你是要还本金的，所以实际差的钱没有这么多。

4，银行批了X万，但我只需要35万，那么多余的X-35万，我能不能拿到？如果能的话，是会放到我的账户里面吗？

可以拿到。现金进账。

5，银行贷款是直接打给律师账户吗？还是打给我的个人账户？

给律师。然后如果有余额（就是你上面问题的情况），律师打到你的个人账号里。

rugbi

1.随意改。交点refinance钱。你去google下数学公式或者youtube李永乐贷款利率视频，你就知道，由于改期限损失得钱很少，具体看银行计算公式得细微差别和不同还款方式得区别。
2.略
3.自己excel算
4，5。楼上回答过了

moonIlight2013

Philip_J._Fry 发表于 2020-5-13 16:43
1，贷款年限是不是开始协商好，以后不能改变？比如开始贷款期限25年，后来想改成20或者15年
2，如果贷款年 ...

请问为什么你认为还款时间越长越好呢？长了利息多？我看楼主的意思想近早换完？

ry55

老友粉加辣 发表于 2020-5-13 17:12
尽早还完可以每年存下钱还给银行就行了。和贷款年限关系不大。

但时间越长利息越多啊，理论上全款买最合适，因为没有利息。。。
除非能找到合适的投资渠道。。。。

ry55

Philip_J._Fry 发表于 2020-5-13 16:43
1，贷款年限是不是开始协商好，以后不能改变？比如开始贷款期限25年，后来想改成20或者15年
2，如果贷款年 ...

第五条：
那这样的话，每周还款金额和利息，是不是就是按照最高额计算了？
我想要国内那种，用的话有利息，不用的话，就按照35万计息和还款

ry55

老友粉加辣 发表于 2020-5-13 19:34
一般你订的时候都会先订30年。然后每年你有存款结余，都可以提前还进去。还多还少的主动权在自己手上。其 ...

那这么说的话，比如我实际打算10年还清，贷款期限15年和30年，那个实际付的利息少呢？

uboat99

这些问题，谁帮你办的贷款，你就问谁。broker办的问broker, 银行员工办的，就问银行员工。别不好意思。
你问题要回答清楚要码挺多字的，太累了。。。。

alike0932

ry55 发表于 2020-5-13 19:59
那这么说的话，比如我实际打算10年还清，贷款期限15年和30年，那个实际付的利息少呢？ ...

楼主你可以考虑另外一种方法多还钱：在应该还款的基础上增加还款数。打个比方，银行要求每周还款1000元，现在你跟银行说你有能力每周多还500，也就是还款1500/周，那多出来的这500还的全是本金，这样也能满足你多还本金的想法，但是总体来讲贷款年限还是越长越好

ry55

alike0932 发表于 2020-5-14 09:22
楼主你可以考虑另外一种方法多还钱：在应该还款的基础上增加还款数。打个比方，银行要求每周还款1000元， ...

贷款时间越长不是利息越多吗？为啥说贷款年限长了好呢？

老麦2019

ry55 发表于 2020-5-14 10:51
贷款时间越长不是利息越多吗？为啥说贷款年限长了好呢？

银行贷款利息是3% 真实通货膨胀可能超过10%，借100万实际是你赚了7%年利息，另外根据历史记录来看房贷压力只有10年，当然是延后还款越长越好!

occc

自住房能尽快还完最好啦，投资房现在真的还利息就好了

rugbi

楼主请仔细看一遍下面得2个视频。你缺得基础常识太多。别人解释你也听不懂。先看完这2个视频再说：
https://www.youtube.com/watch?v=2a6gDHfWQGA
https://www.youtube.com/watch?v=T6FBfNpiBYw&t=1s

Jerri

主要的原则是，还款年数越长，固定还款钱数会少， 还贷压力没有那么大。 会比较容易批贷。其他问题欢迎联系我。

ry55

Jerri 发表于 2020-5-14 14:56
主要的原则是，还款年数越长，固定还款钱数会少， 还贷压力没有那么大。 会比较容易批贷。其他问题欢迎联系 ...

奥克兰银行一般是等额本息还是等额本金？

Jerri

一般是等额本息

ry55

Jerri 发表于 2020-5-14 23:25
一般是等额本息

我能要求等额本金吗？我感觉比较好计算，而且利息少些

老麦2019

老友粉加辣 发表于 2020-5-14 17:47
我觉得你算错了呢，实际是亏了13%。因为你要付银行3%利息，手上的钱还要承受10%贬值。 ...

你说的也对，我的意思是银行借的100万是有投资方向，买房也好 做生意也好...买房产总是可以抵抗通货膨胀，你可以看到富人都是找银行贷款，我们穷人才存钱银行。

HBSZ999

ry55 发表于 2020-5-15 09:00
我能要求等额本金吗？我感觉比较好计算，而且利息少些

新西兰大部分金融机构没有等本的还款方式，通常就是等额本息，和只还利息。

HBSZ999

1，贷款年限是不是开始协商好，以后不能改变？比如开始贷款期限25年，后来想改成20或者15年。
贷款年限是不可以改的，你如果想提前还完，可以在还贷款的时候选择每期比最低要求还款金额多还一点.

2，如果贷款年限不能改，我是不是应该在能还得起的前提下，尽量缩短贷款年限呢？这样少付利息
是的，如果你没有其他特别的财务规划，这是一个不错的选择。

3，有cashback的本地银行2.99%的利率，和没有cashback的建行的2.8的利率，哪个好呢？
以贷款100万，interest only还款方式为例。2.99%一年就是29900的利息，如果cashback取中间值0.6%，6000元，那么你第一年的利息就是23900. 2.8%一年的利息是28000。

4，银行批了X万，但我只需要35万，那么多余的X-35万，我能不能拿到？如果能的话，是会放到我的账户里面吗？
如果你买的房子有多余的净资产，银行是可以给你一些灵活额度让你使用的。例如你房子买的是100万，银行批给你80万，但是你自己只用了70万，那么多出的10万银行是可以给你一个灵活额度，你用的时候产生利息，不用就放在账户里，不产生利息。

5，银行贷款是直接打给律师账户吗？还是打给我的个人账户？
所有的资金都是直接进到你律师的信托账户，律师会把银行贷款和你的首付汇总之后支付给对方律师，然后办理交割手续。

ry55

HBSZ999 发表于 2020-5-15 12:38
1，贷款年限是不是开始协商好，以后不能改变？比如开始贷款期限25年，后来想改成20或者15年。
贷款年限是不 ...

谢谢详细回复。
对于2，看来差不多啊，cashback6000，利息每年差2000，正好分3年抵消多余的利息。。。3年后可以银行了

Jerri

等额本金的还款方式有， 至少ANZ是有的。 英文是straight line 或者reducing loan, 一般98%都是用table loan. 等额本金的贷款对还款金额的要求很高。 我之前在银行工作10多年， 也就做过2个， 是绝对的高收入。 https://sorted.org.nz/guides/home-buying/mortgage-types/  这个是链接基本信息， 可以参考一下。

另外， 对于第三个问题，有cashback的本地银行2.99%的利率，和没有cashback的建行的2.8的利率，哪个好呢？我可能偏向于有现金返回的选项。 如贷款数是100万， 2.99%年利息是29900， 2.8%年利息是28000， 感觉是省了1900 （29900-28000）， 但是还有律师费（1000左右？）要自己付哦。 给现金返回就不一样了， 如果是6000（如HBSZ999所说）， 至少有3100 （6000-1900-1000）现在挣到。 这个不应该算作平摊之后2年的利差，因为cash is the king， 今天的3100不是一年后的3100， 而且我们也不知道之后建行和其他银行的利差是多少。 只能说这个是当下最好的选择。

ry55

Jerri 发表于 2020-5-16 21:25
等额本金的还款方式有， 至少ANZ是有的。 英文是straight line 或者reducing loan, 一般98%都是用table loa ...

非常感谢您详细的回复，我感觉我还是选择等额本金合适些，哈哈，
不知道银行会不会同意。。。