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新西兰天维网社区 › 论坛 › 房屋市场 › 谈房说地 › 选购换外墙（Recladding）漏水房的一些注意事项 ...

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[谈房] 选购换外墙（Recladding）漏水房的一些注意事项 [复制链接]

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电梯直达

跳转到指定楼层

楼主

发表于 2016-7-6 13:59:12 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-7-7 21:38 编辑

最近接了不少询问，都是关于高漏水风险的房子换外墙后，能不能放心买。民宅居多，也有商用的（例如3层的BoardingHouse, 2层的零售+办公室）等。

根据工程经验和相关的分析，这样房子可以考虑，但不能随意买,得仔细检查。这里用一个不久前售出的房子做例子列举一些常见的问题。

房子概述

几个月前，我朋友在买房，我应邀和他一起看这个房子，然后他决定是否购买。为了不让鼠版难做，地址就不公开了。

房子是97年盖的，外墙用的是Hardie Board, 没屋檐, 外墙没泄水机制，木头没处理过。也就是最常见的“Plaster 漏水房”. 因为没有换墙前的照片，所以把该房后面的一座姊妹房（同年代，同builder, 同风格）的照片放上来作为参考，如下图。

发现有几处漏水后，屋主在2005年开始做Recladding，2006年完成。翻新后的照片如下。

翻新过程

工程包括，换墙和少量加建。屋主是按照正规途径来做。先由建筑师做外观设计，再由建筑工程师做结构设计和结构细节，然后申请consent, 承建商投标，施工，检验，申请CCC。整个过程还是比较正规完备的。看下图

翻新内容见二楼，结论三楼。

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沙发

发表于 2016-7-6 13:59:40 |只看该作者 微信分享

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-7-6 17:55 编辑

翻新内容

主要包括：

拆除外墙板

更换腐烂的木头
延伸屋檐
西墙装泄水装置（Cavity）
安装新的外墙材料（Hardie Linea, 一种水泥 + 纤维的 weatherboard）
加建

详见下图。

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板凳

发表于 2016-7-6 14:00:03 |只看该作者 微信分享

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-7-6 17:59 编辑

该换墙翻新项目的问题

1. 仅西墙安装了Cavity，其它墙还是直接把Weather board 钉在木框上。很奇怪Council会接受这样的做法。我之前做的项目，Architect都是要求所有墙都做Cavity.没装Cavity的墙体，渗入的雨水很难泄掉。

2. 现存的木头是没有处理过的。翻新时却没有进防腐处理，例如把FrameSaver之类的防腐液涂在木头框架上。这样一来，如果雨水渗入，木头还是会很快腐烂。

3. 关键屋檐仅延伸200mm, 非关键屋檐却有450mm. 这么短的屋檐，无法有效地提供屏蔽。

4. 施工质量

原来的房子的施工质量很一般
换墙的施工质量更低
加建的施工质量最低。例如：加建部分地基没做好，相对原有部分有明显沉降，楼上已经出现明显裂缝，可以看得出新旧两部分的界线。

这样的施工质量导致了此房的坚固程度低于同类型的房屋。

结论：

从提供的资料和现场的检查，这个翻新做的不彻底，漏水，结构破坏的风险还是存在。加建设部分质量也差。我建议朋友考虑这方面的因素，他最后也决定不买。

此类的房子，价格通常偏低。但却比普通的房子更复杂，更难判断。所以，请在购买之前，做好充分的调查，综合考虑风险。

结构工程师

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地板

发表于 2016-7-6 14:19:13 |只看该作者 微信分享

Ellerslie的那个？我当时还想拍

据说最后卖了1.4M?

代订Event和Hoyts Cinema电影票 $13一张 ★好惠代购★全网最低，零代购费。淘宝-拍拍-京东-Amazon，电子产品，液体，化妆品。代充支付宝,5173。QQ/微信: 12220800，手机：021-2524-696

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发表于 2016-7-6 14:22:02 |只看该作者 微信分享

这得花多少钱啊？看来楼主真心喜欢这个房子

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发表于 2016-7-6 14:27:40 |只看该作者 微信分享

I think better remove and build a new one.

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发表于 2016-7-6 14:48:22 |只看该作者 微信分享

LZ 写完了跟我说，我给你加精。

Disclaimer: 本老鼠发的帖子内容都是在我的理解范围内的。没有误导网友的意思。如果是读者自己误解，不是本老鼠的责任。
我们应该鄙视他们，因为他们脑残
懂的人自然会懂，不懂的永远不会懂

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发表于 2016-7-6 15:15:38 |只看该作者 微信分享

难得一见的技术帖，期待楼主更新。

Angela LI 睿信金融
注册贷款顾问/前银行商业经理
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V: AngieLi_NZ

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发表于 2016-7-6 15:24:58 来自手机 |只看该作者 微信分享

St heliers 吗

所有的伟大事件，都起源于微不足道的一件小事。人生充满了感叹号和省略号..........

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发表于 2016-7-6 17:22:21 |只看该作者 微信分享

换外墙一般需要多少钱啊？

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发表于 2016-7-6 17:33:53 |只看该作者 微信分享

微笑天使发表于 2016-7-6 16:22
换外墙一般需要多少钱啊？

一面墙10万~~~

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发表于 2016-7-6 18:27:33 |只看该作者 微信分享

nzlvc 发表于 2016-7-6 13:22
这得花多少钱啊？看来楼主真心喜欢这个房子

我是楼主，却不是屋主。

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发表于 2016-7-6 18:53:12 |只看该作者 微信分享

NewLynnHse 发表于 2016-7-6 13:48
LZ 写完了跟我说，我给你加精。

伟大的小老鼠。。。。这个帖子是不是广告成分太大了。。。设计公司的 LOGO都在上面

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发表于 2016-7-6 19:00:17 |只看该作者 微信分享

jessdiema1 发表于 2016-7-6 17:53
伟大的小老鼠。。。。这个帖子是不是广告成分太大了。。。设计公司的 LOGO都在上面 ...

这个项目是没做好的。如果是广告，也是反广告。

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发表于 2016-7-6 19:08:25 |只看该作者 微信分享

jessdiema1 发表于 2016-7-6 17:53
伟大的小老鼠。。。。这个帖子是不是广告成分太大了。。。设计公司的 LOGO都在上面 ...

嗯，正在沟通中

Disclaimer: 本老鼠发的帖子内容都是在我的理解范围内的。没有误导网友的意思。如果是读者自己误解，不是本老鼠的责任。
我们应该鄙视他们，因为他们脑残
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发表于 2016-7-6 19:18:00 |只看该作者 微信分享

NewLynnHse 发表于 2016-7-6 18:08
嗯，正在沟通中

已去名字。不过他要是看完整篇文章，就会不认为这帖子是为设计公司卖广告。

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发表于 2016-7-6 19:19:39 |只看该作者 微信分享

Bearonrun 发表于 2016-7-6 18:18
已去名字。不过他要是看完整篇文章，就会不认为这帖子是为设计公司卖广告。 ...

哦啦，加精了。这次写得真快

Disclaimer: 本老鼠发的帖子内容都是在我的理解范围内的。没有误导网友的意思。如果是读者自己误解，不是本老鼠的责任。
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发表于 2016-7-6 19:22:31 |只看该作者 微信分享

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-7-6 21:37 编辑

NewLynnHse 发表于 2016-7-6 18:19
哦啦，加精了。这次写得真快

192]娱乐新闻并非我专业，所以写的慢些。

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发表于 2016-7-7 03:51:44 |只看该作者 微信分享

council也是在08年后才强制要求加装cavity。记得06年盖房子还是直接钉weatherboard到framing。不过那时用处理的木头。04年前更差，松木也不处理。所以最好不要买90年代到07年的房子。都有隐患。

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发表于 2016-7-7 10:42:45 |只看该作者 微信分享

呼啸寒风发表于 2016-7-6 16:33
一面墙10万~~~

妈呦，这玩意真心不少花钱。

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发表于 2016-7-7 10:55:16 |只看该作者 微信分享

NewLynnHse 发表于 2016-7-6 18:19
哦啦，加精了。这次写得真快

我之前就认为，这种技术帖不会有太多人感兴趣。倒是娱乐帖能够吸引人。

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发表于 2016-7-7 11:01:51 |只看该作者 微信分享

05年的要求不严格，我才做了一个改建，现在council的要求严格多了，尤其北岸这边。

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发表于 2016-7-7 13:15:13 |只看该作者 微信分享

MJC 发表于 2016-7-6 13:19
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据说最后卖了1.4M?

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发表于 2016-7-7 13:20:31 |只看该作者 微信分享

Bearonrun 发表于 2016-7-7 12:15
为了不让版主难做，房子地址不公开。

哈哈，該找得到的還是找得到，谷歌給力

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发表于 2016-7-7 13:21:34 |只看该作者 微信分享

你这个工程一共花多少钱？

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发表于 2016-7-7 21:52:57 |只看该作者 微信分享

老实说那个时候刚刚开始reclad,技术也不成熟，管理也不规范。这种和大家一般说的reclad 过的房子比新的还好的，不是一会事。现在说的都是近几年换的，完全不同了。

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发表于 2016-7-7 22:31:47 |只看该作者 微信分享

房奴甲发表于 2016-7-7 20:52
老实说那个时候刚刚开始reclad,技术也不成熟，管理也不规范。这种和大家一般说的reclad 过的房子比新的还好 ...

按照我去年和今年的工程经验, Reclad的，还是比不上新盖的，不过确实没以前差那么远。

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发表于 2016-7-9 09:51:58 |只看该作者 微信分享

房子在哪里?

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发表于 2016-7-9 09:58:13 |只看该作者 微信分享

lsj5031 发表于 2016-7-7 12:20
哈哈，該找得到的還是找得到，谷歌給力

你可以找到吗? 把地址写出来, 看对不对?

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发表于 2016-7-9 09:58:58 来自手机 |只看该作者 微信分享

Bearonrun 发表于 2016-7-7 21:31
按照我去年和今年的工程经验, Reclad的，还是比不上新盖的，不过确实没以前差那么远。 ...

其实就把他看成维修过的东西，还是看维修工的水平的。。。。看来可不能迷信reclad=全新房，再说全新也有烂房

所有的伟大事件，都起源于微不足道的一件小事。人生充满了感叹号和省略号..........

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