新的税法：买新房做投资，除了还是五年bright line test, 利息可以当loss?

arrow0517

请问是这样的吗？谢谢 这样的话 可开发大地 尤其是urban 那就更涨了@@

talkaboutvision

房奴甲 发表于 2021-3-25 20:34
这次的政策真是逻辑混乱，神经错乱。财政部的建议他们不听。非要给新房豁免，那么我能不能去买个新房自己先 ...

真是，到底新房怎么算完全搞不清楚

bungyjumping999

还是回国吧 发表于 2021-3-25 21:27
people are so confused by this bright line test and forget the "intent" test is still there and al ...

The intention test is:

" I never want to sell, and will bring it to my grave" said this in your emails, to agents, to friends, crave a stone on your every rental properties, and put it near the letterbox.

that will show your intention evidence to the ird if they need to see it.  
Then one day, you need to sell it, " oh no, that was never my intention, too bad, things change, just like love huh....."

还是回国吧

bungyjumping999 发表于 2021-3-25 21:20
This bright line test is different from the previous one.
If you rent out your main house for more t ...

people are so confused by this bright line test and forget the "intent" test is still there and always will be there...haha

bungyjumping999

This bright line test is different from the previous one.
If you rent out your main house for more than 12 months, next time if you sell it, you will have to pay the tax.



"For residential properties acquired on or after 27 March 2021, including new builds, the Government intends to
introduce a 'change-of-use' rule. This will affect the way tax is calculated if the property was not used as the owner's
main home for more than 12 months at a time within the applicable bright-line period.


If a property switches to or from being the owner's main home and the period when it is not their main home is 12
months or less, they do not need to count that as a change-of-use – those non-main home days are 'treated as' main
home days.

For example, if an owner takes a few months to move into a property, or owns it for a few months after
moving out, this does not trigger the bright-line test.
The owner of a property subject to the change-of-use rule will be required to pay income tax on a proportion of the
profit made through the property increasing in value, calculated as follows:

• subtract the purchase price from the sale price
• subtract the cost of capital improvements the owner has made
• subtract the costs to buy and sell the property, and
• multiply the result by the proportion of time the property was not being used as the owner's main home. "



"Example:
Rental property to main home  or Main house to Rental Property

Joseph buys a new build house in 2025 for $1 million and immediately lists it for rent on a short-stayaccommodation website. The property is used for short-stay accommodation until 2027 when Joseph moves in anduses it as his main home. He spends $100,000 on double glazing and a new deck.Joseph sells it 2 years later (in 2029) for $1.2 million.Joseph owned the property for 4 years. Because it was a new build the applicable bright-line period is 5 years.Because he sold it within 5 years of buying it, the bright-line test applies.The property was Joseph's main home for the 2 years he lived in it (2027 to 2029) so he will pay tax for theremaining 2 of the 4 years he owned the property. His additional taxable income in the year he sells the property is$50,000 – being 2/4ths of the $100,000 ($1.2m - $1m - $100,000) profit. Joseph will need to add this to hisincome in his tax return, and pay tax on it accordingly. "


Source: IRD

房奴甲

这次的政策真是逻辑混乱，神经错乱。财政部的建议他们不听。非要给新房豁免，那么我能不能去买个新房自己先住一些年，等我要出租的时候说我买的是新房，应该免税啊？看看他们能不能说清楚这个事情。

金庸大师

拆旧房盖新房出租，政府收不到你的GST和PAYE，应该不会豁免。只有新房买卖政府才有得赚，驱动投资房都去盖新房的主要目的是为了收税，促进就业。首次置业者新房买不起，就可以买投资者出清的旧房

arrow0517

rzrljb 发表于 2021-3-25 09:24
投资房流动性不重要，因为他租客一直换，市面上一直有这套房出租，不会空置 ...

对，而且新房投资5年后如果市场不好，房东可以选择不卖，而二手老房子本身租金回报率低，再hold 10年等capital gain...大家不要忘了，10年间你的贷款利息会如何变化呢？covid结束后，经济就会慢慢复苏，钱也会从房市回流到旅游和国际生教育。

rzrljb

anzbank 发表于 2021-3-25 07:09
问题就是这个。买家宁愿自己去买个全新的能抵扣的投资房也不会买已经变成“二手”无法抵扣利息还有10年明 ...

投资房流动性不重要，因为他租客一直换，市面上一直有这套房出租，不会空置

anzbank

rzrljb 发表于 2021-3-24 22:35
有一个问题，你买了新房当投资房卖的时候是不是接盘的人就不能抵税了，也就是说你买的时候双重溢价，新房溢 ...

问题就是这个。买家宁愿自己去买个全新的能抵扣的投资房也不会买已经变成“二手”无法抵扣利息还有10年明线测试的投资房吧。既然都是投资，就是算钱，大家都这么想的话现在买来的新房到时候能高价卖给谁呢？要么就一直不卖，流动性就没了

Jan90

jarod_2003 发表于 2021-3-25 01:46
现在大部分新房是公寓或者连排房， 这种很多首次卖家购买， 应为house 买不起， 现在investor 要来和他们呢 ...

哈哈哈哈哈 有道理

jarod_2003

现在大部分新房是公寓或者连排房， 这种很多首次卖家购买， 应为house 买不起， 现在investor 要来和他们呢抢了， first home buyer 又莫名其妙被政府摆了一道 排挤到房市之外，回去租房， 发现房租涨了， 选票浪费了。。。。。

这个政府真的很会忽悠， 鸡姐就是忽悠的领头

arrow0517

新政下投资新房的肯定是更注重的是现金流回报。新政对所有二手房的资本利得都是一个打击，所以投资会在国境打开后从房市流回其他市场，比如旅游，教育等。总体长期来看，房子肯定是涨的，无论是老房子还是新房，因为供少于求，只是新政减缓了现有房市升值的速度。

Jan90

新政出来以后，买大地的就只有开发商了，因为大地房少，10年出租养地囤着不合适啊，开发商买着买着，盖着盖着，大地越来越少，这样看，稀缺好区的大地越来越值钱

rzrljb

有一个问题，你买了新房当投资房卖的时候是不是接盘的人就不能抵税了，也就是说你买的时候双重溢价，新房溢价加投资抵税溢价，类似的旧房卖70w，你新房能抵税得买来就花90w啊，而你卖的时候要接受双重降幅，capital gain会极大缩小甚至亏钱，因为等你卖的时候你90w买的直接变70w不能抵税资产了

arrow0517

88kiwi 发表于 2021-3-24 22:16
哎，你别装聪明，说的一半是错了。还说那么多，自以为是。新房出租一样是利息不能抵税的，只是新房是5年 ...

这个在之前的帖子已经说过了这个政策了。。不喜勿喷，毕竟不是我定的政策，我也是和大家讨论。请先做好功课，也学会尊重，谢谢
The full removal of interest deductibility from1 October 2021 will apply to all investment properties other than potentially new builds -purchased on or after 27 March.

To help boost housing supply, we will consult on exempting new builds from this tax change.Consultation also will be undertaken on the exact details of that exemption.

talkaboutvision

88kiwi 发表于 2021-3-24 22:16
哎，你别装聪明，说的一半是错了。还说那么多，自以为是。新房出租一样是利息不能抵税的，只是新房是5年 ...

我也觉得奇怪，这个新房出租利息可以抵税感觉好像不太合理，否则也太鼓励买新房了

88kiwi

arrow0517 发表于 2021-3-24 22:05
虽然新房五年后卖了没有税务优惠政策，但是别忘了五年后如果不出意外，经济将恢复正常，国境打开，会有很 ...

哎，你别装聪明，说的一半是错了。还说那么多，自以为是。新房出租一样是利息不能抵税的，只是新房是5年期而已。

arrow0517

呼啸寒风 发表于 2021-3-24 21:45
就是啊，所以现在说大家买新房做投资规避利息抵扣也是殊途同归，因为后续接盘侠不傻 ...

虽然新房五年后卖了没有税务优惠政策，但是别忘了五年后如果不出意外，经济将恢复正常，国境打开，会有很多新移民来买房，大部分都是自住或者首次置业，这样房况好的五年新房还是有市场，房子也还是升值的，尤其是老地新房有学区的那种。 而且退一万步说，房东买新房五年后市场不好，房东可以选择不卖啊，反正利息可以继续抵税收租，选择权在己。然而投资老房子就不同了，不管市场好不好都不能抵税，所以10年后能不能卖个好价钱只能看运气，市场好就赚到了，不好就少赚，自己没办法掌控主动。更何况五年后经济恢复的时候，银行利息必然上涨(我记得covid以前是4.5+%)，老房子10年后卖的纯利润必然比当下利息(2.29%)下减少，到时候咱们看是现在买新房的投资客抗压还是继续买老房子的抗压！
(当然我说的是前提是贷同样的钱买新房vs老房子)

微苦蓝山

呼啸寒风 发表于 2021-3-24 21:45
就是啊，所以现在说大家买新房做投资规避利息抵扣也是殊途同归，因为后续接盘侠不傻 ...

至少我持有期间有税务优惠啊
长期来看，房价总是涨的，资本总是会增值的
接盘侠接啥都是接，新房旧房对他们来说并无区别
到时候市场决定咯

呼啸寒风

微苦蓝山 发表于 2021-3-24 21:40
不会，所以我新建了长期持有出租

就是啊，所以现在说大家买新房做投资规避利息抵扣也是殊途同归，因为后续接盘侠不傻

简爱

微苦蓝山 发表于 2021-3-24 21:39
是的 基本同意
所以打算建新后长期持有
从原来持有旧房，到现在持有新房吧

是啊。
长期持有，比较好。
最好做好那种心理准备，政府可能迟一些就翻脸，又说新房房租也得先交税，再还利息。我根本信不过工党政府的房产政策。不然哪里有钱发福利？
反正控制好风险，一定不会错

简爱

呼啸寒风 发表于 2021-3-24 21:36
忘了加个条件，新政5年后同样在需要贷款付利息的情况下。。是买人家持有过5年新的二手房，还是去买个能抵 ...

价格太贵的话，那我不买的
利息不能抵扣，也不买。
我买的时候，价格还OK，虽然也已经涨了很多

微苦蓝山

呼啸寒风 发表于 2021-3-24 21:30
你这是把hnz的活自己干啦。。
其实就一个问题，你会买别人5年前买的新房做投资房吗？？ ...

不会，所以我新建了长期持有出租

微苦蓝山

简爱 发表于 2021-3-24 21:29
政府建新房的速度是肯定跟不上的，所以现在政府鼓励大家投资建新房，这样，可以提供就业机会，降低失业率 ...

是的 基本同意
所以打算建新后长期持有
从原来持有旧房，到现在持有新房吧
为了利息抵税

呼啸寒风

简爱 发表于 2021-3-24 21:33
我会买啊。
我的第一个投资房，就是买的几年新的次新房当投资房。感觉次新房，特别省事。老房子，维护维护 ...

忘了加个条件，新政5年后同样在需要贷款付利息的情况下。。是买人家持有过5年新的二手房，还是去买个能抵扣房贷利息的新房。。。

简爱

呼啸寒风 发表于 2021-3-24 21:30
你这是把hnz的活自己干啦。。
其实就一个问题，你会买别人5年前买的新房做投资房吗？？ ...

我会买啊。
我的第一个投资房，就是买的几年新的次新房当投资房。感觉次新房，特别省事。老房子，维护维护费相对较高

呼啸寒风

微苦蓝山 发表于 2021-3-24 21:24
我就是觉得如果新房能够豁免的话
我自己就会考虑把旧房拆了（因为利息不能抵税），然后新建几套出租，因 ...

你这是把hnz的活自己干啦。。
其实就一个问题，你会买别人5年前买的新房做投资房吗？？

简爱

微苦蓝山 发表于 2021-3-24 21:12
如果这样理解的话，我觉得从大方向的角度，这个政策是把着脉了
把投资者从二手房往开发新房那赶。。。。 ...

政府建新房的速度是肯定跟不上的，所以现在政府鼓励大家投资建新房，这样，可以提供就业机会，降低失业率，还能带动房产相关行业，同时也解决房子供不应求的问题。

疫情过后，新移民拿了PR，肯定是要买房子的，那么一般新移民都会有钱直接买新房或者次新房，而不会等着慢慢建房……

总之，政府也知道新西兰的建新房速度不够快。
政府故意让大家都大量建新房，最后导致新房短期内的供过于求，结果新房价格开始跌或者上涨迟滞，只要好几年不涨，也是可以的。不管什么东西，只要供过于求，都会价格难以上涨，对吧？

微苦蓝山

呼啸寒风 发表于 2021-3-24 21:17
问题是现在新买的联排，5年后再卖就是二手房，新买家不在享受利息抵扣还要承担10年cgt，会有吸引力？那时 ...

我就是觉得如果新房能够豁免的话
我自己就会考虑把旧房拆了（因为利息不能抵税），然后新建几套出租，因为利息可以抵税，这不的确有促进大家建新房的效果吗？
至于你说的， 我觉得鼓励大家建了新房不要卖，继续持有吧，毕竟利息抵税的诱惑还是不小的