关于urban zone的开发是直接分割好几块好还是盖联排好

zhong5487

比如说一块800到1000平米的urban zone的地，可以分四块那种，可以做四个apartment,也可以做四套独立

请问这种情况下，怎么个盖法可以利润最大化？盖四个联排，还是四个独立好？我也在咨询打听这种房子，但是好多说不喜欢搞那种分割成独立几块的，喜欢直接做联排，不知道实际操作起来，联排和直接分割的利润方面会实际操作方面会相差多少？

我自己是不太懂，感觉独立的话肯定本钱大，但是可以卖的贵，回报会不会高点？盖的时候一套一套的起来，也简单点，那样联排一是卖的低，然后就是好多人不懂盖那样的房子吧，但是优点会不会投资小点，更好批点？
请懂的人说一说看

vodafone2degree

zhong5487 发表于 2020-4-27 22:33
嗯，有点小本钱，上班都是死工资，看周围不少朋友搞这个，希望可以入个行，以后也能有个副业，就是房地产 ...

是的，所以先找个简单点的练练手容易入门学，可能赚的少，万一不好，赔的也会少点。

bodyhaven

zhong5487 发表于 2020-4-27 22:33
嗯，有点小本钱，上班都是死工资，看周围不少朋友搞这个，希望可以入个行，以后也能有个副业，就是房地产 ...

要懂得东西太多，先好好学习吧，房地产最好是当主业，需要投入巨大精力或（和）资金，否则不容易大获成功，除非站在了风口上。

zhong5487

vodafone2degree 发表于 2020-4-27 21:40
找块简单点的熟地练练手，然后再看这行适不适合自己长期发展

嗯，有点小本钱，上班都是死工资，看周围不少朋友搞这个，希望可以入个行，以后也能有个副业，就是房地产这1.2年可能得被疫情搞得市场不太好

vodafone2degree

找块简单点的熟地练练手，然后再看这行适不适合自己长期发展

陌生的香港人

zhong5487 发表于 2020-4-27 13:26
那其中mix house urban又比mix house suburban好点对吧？限制会少点

是的 mixed housing urban 是比較中高密度的 限制會寬鬆點

lovelg

yangranwu 发表于 2020-4-27 13:26
现在免费午餐不多，都是要交学费的，看了这么多，把流程说这么细的也只有老兄你了 ...

大家都是术业有专攻。我是land development 的project manager。这些是我的日常工作。

zhong5487

yangranwu 发表于 2020-4-27 13:26
现在免费午餐不多，都是要交学费的，看了这么多，把流程说这么细的也只有老兄你了 ...

是啊，一般人懒得说那么多，真是感谢，但是对于新手，说了也未必听懂，真想要入行，路漫漫其修远兮，路上遇到的困难会很多

yangranwu

lovelg 发表于 2020-4-27 13:25
哈哈。只是说了个大概。case by case.
每个 project 都不一样。

现在免费午餐不多，都是要交学费的，看了这么多，把流程说这么细的也只有老兄你了

zhong5487

陌生的香港人 发表于 2020-4-27 13:07
是的 不要把 Mixed Housing Urban 和 Future Urban zone 搞亂  兩者不是同一回事

800 多的地 有不少人說 ...

那其中mix house urban又比mix house suburban好点对吧？限制会少点

lovelg

yangranwu 发表于 2020-4-27 12:00
赞！这么无私倾囊相赠的不多，值得收藏

哈哈。只是说了个大概。case by case.
每个 project 都不一样。

参与的项目比较多。所以比较了解从头到尾的流程。

yangranwu

take-away 发表于 2020-4-27 13:09
先盖的Oak Street, 是7个， 后盖的Acorn street

恩，就是这个，两连一起了. Oak st 应该全部出租的

take-away

onetreehill1 发表于 2020-4-27 11:17
请问Royal Oak的地址有吗？

先盖的Oak Street, 是7个，现在全出租，后盖的Acorn street。28 Fernleigh Ave有块地也是计划8个，26 Fernleigh 当时是分了三个独立的。都是一个老板的

take-away

yangranwu 发表于 2020-4-27 11:59
Acorn st 那个是吧，确实很厉害.  投资回报非常好，我特地去偷师过，哈哈哈 ...

先盖的Oak Street, 是7个， 后盖的Acorn street

陌生的香港人

zhong5487 发表于 2020-4-27 12:55
那是不是买mix house zone?或者还是别的zone?我觉得800的大地，可以分独立三个房子，或者四个unit就可以 ...

是的 不要把 Mixed Housing Urban 和 Future Urban zone 搞亂  兩者不是同一回事

800 多的地 有不少人說可以建它7 8 個房子 這不是不可能 但 要看很多因素 既要看土地本身情況 也要看你想要建的房子有多大 哪種模式（聯排還是都棟？）和設計師功力 甚至有時更需要點運氣 （例如是誰和你審批 有些規劃官員沒什麼所謂  有些則好和你較真） 而council 對高密度發展也的確是越來越挑剔  動輒愛用《奧克蘭設計手冊》(Auckland Design Manuel) （這些幾年前批下的房子當時還沒有這個文件 只看Unitary Plan 那些不痛不癢的規定  所以可以解釋為什麼他們能過） 來質疑房子的內部設計和佈局  例如他們會問為什麼那麼多雙人房而客飯廳那麼小 儲物空間在哪  公用垃圾桶如何放 馬路邊夠空間嗎等等  所以不是人家可以800建8個你就必然也可以在你800的地上也都能建8個   一切都要看上面說的這些因素

zhong5487

陌生的香港人 发表于 2020-4-27 12:32
Future Urban zone 需要做plan change 將地都改成mixed housing zone （還要和旁邊地綜合開發 按council  ...

那是不是买mix house zone?或者还是别的zone?我觉得800的大地，可以分独立三个房子，或者四个unit就可以了。

陌生的香港人

zhong5487 发表于 2020-4-27 11:48
那只需要future urban zone就可以盖这种房子对吧？800左右的地可以盖出8个那也确实不错，就算卖不掉，或 ...

Future Urban zone 需要做plan change 將地都改成mixed housing zone （還要和旁邊地綜合開發 按council 《未來市區用地供應策略》 (Future Urban Land Supply Strategy) 的時間表的分區來開發  自己不能隨便分割）然後才能按市區相關zone 密度建房子

改zone 前 FUZ 一切按 Rural Production zone 的極底密度要求處理  要 80-100 公頃才能做一塊出來 （是的 一塊地一個房子 ）  不是800平方米  更不是800多建8個

zhong5487

咱就是后知后觉的人，新plan刚出来的时候大把这种urban zone的房子，也不懂去买，这两年大家都搞明白了怎么回事，价格乎乎就上去了，这次疫情也许是个机会，不买以后真的买不起了，又要后悔

PQNZ

zhong5487 发表于 2020-4-27 11:48
那只需要future urban zone就可以盖这种房子对吧？800左右的地可以盖出8个那也确实不错，就算卖不掉，或 ...

这种现在基本要appartment zone 才可以，之前suburban都有可能批

yangranwu

lovelg 发表于 2020-4-26 22:16
在urban zone里可以选择盖独栋，联排和3层公寓。

报批和施工来讲，公寓是最难也是最贵的。每户之间都需 ...

赞！这么无私倾囊相赠的不多，值得收藏

yangranwu

take-away 发表于 2020-4-27 10:13
我去干过的活里面，在Royal Oak 800多的地分别盖了7-8个联排，三层的，需要有经验的人，且资金量大。你有工 ...

Acorn st 那个是吧，确实很厉害.  投资回报非常好，我特地去偷师过，哈哈哈

zhong5487

lovelg 发表于 2020-4-27 11:00
还是买个可以分割的。比如西区8，9百的地。120万入手。弄8个2房，80平左右一个。分割比如5，6十万，建房1 ...

那只需要future urban zone就可以盖这种房子对吧？800左右的地可以盖出8个那也确实不错，就算卖不掉，或者价格不好，先租着也是合适的啊

onetreehill1

take-away 发表于 2020-4-27 10:13
我去干过的活里面，在Royal Oak 800多的地分别盖了7-8个联排，三层的，需要有经验的人，且资金量大。你有工 ...

请问Royal Oak的地址有吗？

siqing12345

lovelg 发表于 2020-4-27 11:00
还是买个可以分割的。比如西区8，9百的地。120万入手。弄8个2房，80平左右一个。分割比如5，6十万，建房1 ...

分割需要50-60万吗？我以为10-20万就行了

lovelg

zhong5487 发表于 2020-4-27 09:37
那买一块地盖一套房的那种，会不会比直接买个房子收租金来的回报率高一点呢？这个价格hobsonville 那块买 ...

还是买个可以分割的。比如西区8，9百的地。120万入手。弄8个2房，80平左右一个。分割比如5，6十万，建房100多万。各种成本加一起300万左右。预计售价450万。你可以有100多万的税前收益。时间控制在18个月左右。100万现金已经足够撬动这个项目。

zhong5487

take-away 发表于 2020-4-27 10:13
我去干过的活里面，在Royal Oak 800多的地分别盖了7-8个联排，三层的，需要有经验的人，且资金量大。你有工 ...

嗯嗯，多谢指教！

take-away

我去干过的活里面，在Royal Oak 800多的地分别盖了7-8个联排，三层的，需要有经验的人，且资金量大。你有工作，如果对未来房市有信心，最适合买个可分割的大地等着涨，刚开始肯定需要自己贴一点钱。经过十年八年，地涨了，自己的收入高了，再从银行Top up钱来盖房，这样比较现实。

zhong5487

lovelg 发表于 2020-4-27 08:30
我知道你是新手。
看个人具体情况。想安安稳稳的就不要去做开发。买个地出租更合适。
做开发一定要考虑整 ...

那买一块地盖一套房的那种，会不会比直接买个房子收租金来的回报率高一点呢？这个价格hobsonville 那块买个地，盖个房是够了，请人管理，说是可以赚个7-8万到手？

lovelg

zhong5487 发表于 2020-4-26 22:28
看来是行家啊，谢谢指教，请问不是木工，也不会管理的小白，可以去买块地搞分割吗？
比如我只有100-120万 ...

我知道你是新手。
看个人具体情况。想安安稳稳的就不要去做开发。买个地出租更合适。
做开发一定要考虑整个项目的周期和现金流。
新手会交一大笔学费。

zhong5487

lovelg 发表于 2020-4-26 22:16
在urban zone里可以选择盖独栋，联排和3层公寓。

报批和施工来讲，公寓是最难也是最贵的。每户之间都需 ...

看来是行家啊，谢谢指教，请问不是木工，也不会管理的小白，可以去买块地搞分割吗？
比如我只有100-120万的购买能力，怎么投资好呢？

1.买块可以分割的地，存个几年，涨价再卖？
2.买个可分割的地，分割好了，再卖？
3. 买个可分割的地，自己开发做独栋的卖(贷款)
4.买个可分割的地，自己开发做联排卖(贷款)
5.买个回报率高的房子，一直存着，别瞎折腾了