取消负扣税之下谁最受伤？

hansen8424

负扣税的取消，受伤害最大的是做长线的小投资者，其次是个体户开发商和投机者，大盘房东影响不大。土豪没影响。。


小投资者：花80万买个中规中矩的小全副房子，租金大概550的样子， 毛回报 3.5%左右，不够支付银行利息，还要去掉所有的费用（地税，保险,，空租期，维修），这下租金还要全额交税，全是钱包里掏的钱。


个体户开发商和投机者：本来造一套房子挣个比如20万左右，负扣税能抵一些利润，这下没法抵税的话，赚的会少一些，但不用掏自己的钱包。但造房本身就有一定风险，所以影响也是有的。快进快出做装修的投机者同理。


大盘房东：影响很少。比如说花200万南区或西区买了个8个UNITS的盘，租金回报2200一周问题不大，毛回报率 5.7%左右，完全够支付各种费用还有剩余，租金就算交税，基本也不用口袋里掏钱，交完估计还有剩。因为租赁风险相对较小，所以心理压力没那么大，长期还是拿得住。


土豪： 贷款是什么？ 负扣税？ 没听过。。。。


我相信绝大部分的华人投资者都是第一类吧，分布在各行各业，攒了几年钱想做点长期的投资而已。我也相信搅乱市场的并不是这部分人，他们也不应该是空军或者政府想针对的群体。但这个政策就像癌症放疗，该杀的杀800，不该杀的杀1000，最后病没治好，人没了。。。
不管你庆祝还是抱怨这政策，普通中产老百姓永远都是最大的受害者。

房奴甲

rzrljb 发表于 2018-7-19 10:40
我印象中是这样的，房产的亏损不能用于抵消其他的生意赚，其他的生意亏损，也不能用于抵消房产的赚，到时 ...

你的理解是不对的。仅仅是亏损不能抵税，但是可以留到以后抵消盈利。所有开销还是正常抵税。绝对不存在租金收入直接交税的情况，这里不是中国，不是谁一拍脑袋法律都能改的。

songinator

KB 发表于 2018-7-19 14:18
就说工党好吧,逼的我们这种几年不涨租的人非得每年涨一次.幅度也写好了,都不用自己瞎琢磨.......... ...

我也是这么想的  好几年没涨租了   现在正好弄成每年review一次 还有借口了

Bearonrun

我真不是孙红雷 发表于 2018-7-19 14:47
我也是看到这不想看了，真都是无知无畏了。。。而且为什么空军总只想到用一种方法经营投资呢？ ...

很久没看到你回帖了。

我真不是孙红雷

房奴甲 发表于 2018-7-18 20:36
楼主啊，你不明白负扣税是什么就不要随便说，看洋洋洒洒写这么多，我就看见一句租金要全额交税。

先去学习 ...

我也是看到这不想看了，真都是无知无畏了。。。而且为什么空军总只想到用一种方法经营投资呢？

NewLynnHse

KB 发表于 2018-7-19 14:18
就说工党好吧,逼的我们这种几年不涨租的人非得每年涨一次.幅度也写好了,都不用自己瞎琢磨.......... ...

嘿嘿，我也是这么想的。太好了，按政策涨，一年一次就好。像我这种几年不涨，还租得比市价便宜的来说是好事。。。哈哈

跟最低工资一个道理

Chatbox

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:06
租客肯定会受间接影响，这是经济规律，不可能避免，只是看房东加多少租而已。

所以工党意识到了，正在计 ...

工党威武啊，什么时候称个帝啥的

KB

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:24
对，限制加租可以限制加租的频率和幅度。频率限制你已经说了。至于幅度，政府的口风是最大年增幅必须写在 ...

就说工党好吧,逼的我们这种几年不涨租的人非得每年涨一次.幅度也写好了,都不用自己瞎琢磨..........

Bearonrun

songinator 发表于 2018-7-19 13:36
搞笑呢。。。。。限制加租

现在他们的口风就这样。左翼的政府嘛。

songinator

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:06
租客肯定会受间接影响，这是经济规律，不可能避免，只是看房东加多少租而已。

所以工党意识到了，正在计 ...

搞笑呢。。。。。限制加租

Bearonrun

NewLynnHse 发表于 2018-7-19 12:41
现在不是装萌的时候，房市不好，随时会没命的，我的头像需要反映这个情况。。。哈哈

我看那个退税也没能 ...

主要是新版的头像很压抑，可能会吓跑网友

有人受影响大，有的受影响小，房产现金流为正的不受影响。

NewLynnHse

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:38
版主，新头像啊。 不过还是旧版的可爱些。

影响大不大主要取决于房主的亏损有多少和其他收入有多少。 ...

现在不是装萌的时候，房市不好，随时会没命的，我的头像需要反映这个情况。。。哈哈

我看那个退税也没能退多少，除非是钻漏洞很严重的，要不我感觉是不同不痒。。。哈哈

Bearonrun

NewLynnHse 发表于 2018-7-19 12:36
影响不会太大的吧？

版主，新头像啊。 不过还是旧版的可爱些。

影响大不大主要取决于房主的亏损有多少和其他收入有多少。

NewLynnHse

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:16
房东影响最大。但租客也会间接受影响。房东会升租金，以弥补部分损失 (原理可以参照demand elasticity)

...

影响不会太大的吧？

Bearonrun

Lease 发表于 2018-7-19 12:15
目前政府的计划是将房租调整（增加）限制为一年一次（现在是限制每6个月调整一次）， 并没有说要限制加租 ...

对，限制加租可以限制加租的频率和幅度。频率限制你已经说了。至于幅度，政府的口风是最大年增幅必须写在租房合同上。

Bearonrun

blowjoy 发表于 2018-7-19 09:08
就猜有人说受影响的是租客。
意思是不再出租了还是提高租金？提高租金交的税更多吧。 ...

房东影响最大。但租客也会间接受影响。房东会升租金，以弥补部分损失 (原理可以参照demand elasticity)

至于税收，如果是已经保亏损，涨价部分会被取消掉。

blowjoy

Bearonrun 发表于 2018-7-19 11:58
这和我理解的一样，也就是房产的亏损用于抵消其他收入的盈利（生意，工资，股票红利等）。

不过IRD字面 ...

同意你的看法。

楼上秀优越感的，我真的不懂有什么高深的操作唉，不都在这里吗？http://www.ird.govt.nz/property/property-rental/claim-expenses/  （无辜脸）

Lease

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:06
租客肯定会受间接影响，这是经济规律，不可能避免，只是看房东加多少租而已。

所以工党意识到了，正在计 ...

目前政府的计划是将房租调整（增加）限制为一年一次（现在是限制每6个月调整一次）， 并没有说要限制加租多少， 不过限制加租是早晚的事。

Bearonrun

songinator 发表于 2018-7-19 11:43
提高租金到cover cost  一分钱税不交   租房的你是理解不了的

租客肯定会受间接影响，这是经济规律，不可能避免，只是看房东加多少租而已。

所以工党意识到了，正在计划限制房东加租。

Bearonrun

blowjoy 发表于 2018-7-19 10:42
现在是讨论取消负扣税的影响。存在负扣税的前提是投资物业存在loss， 可以抵扣其他收入来少交税甚至获得 ...

这和我理解的一样，也就是房产的亏损用于抵消其他收入的盈利（生意，工资，股票红利等）。

不过IRD字面写的是Speculators and Investors, 但实际上还是针对投资者较多。因为投机者持有时间通常较短，而且如果长期反复做房产买卖生意，不可能不报盈利。既然盈利，就没有亏损可言。所以，这条法案其实主要针对那些房产收入不足以弥补支出的长期投资者。 等同增加他们的持有成本，逼他们放弃。对于现金流为正的投资者，没有影响。

至于租客，表面上没有影响，但还是间接受累于这个法案。因为房东的成本增高后，部分由房东自己硬扛（扛不住就卖），部分会通过租金转移到租客头上。这是不可避免地经济规律，尤其在在房子短缺的情况下，对租客的影响更高。 工党也已经意识到这一点，所以，限制房东加租的法案也在酝酿中。

songinator

blowjoy 发表于 2018-7-19 09:08
就猜有人说受影响的是租客。
意思是不再出租了还是提高租金？提高租金交的税更多吧。 ...

提高租金到cover cost  一分钱税不交   租房的你是理解不了的

occc

blowjoy 发表于 2018-7-19 10:50
Timing of the introduction of the rules

2.8  It is proposed that the loss ring-fencing rules will ...

专业，谢谢

occc

rzrljb 发表于 2018-7-19 10:40
我印象中是这样的，房产的亏损不能用于抵消其他的生意赚，其他的生意亏损，也不能用于抵消房产的赚，到时 ...

28楼的那个截图跟我说的意思差不多，可以抵消房产的收入

occc

blowjoy 发表于 2018-7-19 10:42
现在是讨论取消负扣税的影响。存在负扣税的前提是投资物业存在loss， 可以抵扣其他收入来少交税甚至获得 ...

确实租金也是和收入挂钩的，乱涨租金只能空房了。

我现在有点晕了。。。感觉你的截图跟我说的一样，租金可以offset投资房产生的开销，如果是loss可以用到以后的利润上。

blowjoy

occc 发表于 2018-7-19 10:46
知道政策什么时候出来吗？如果真的是你说的这样，我也要准备一下了。不然真的会要被收房子的 ...

Timing of the introduction of the rules

2.8  It is proposed that the loss ring-fencing rules will apply from the start of the
2019–20 income year. The rules could either apply in full from the outset, or
they could be phased in over two or three years. We are interested in
feedback on which of those approaches should be taken.

occc

rzrljb 发表于 2018-7-19 10:40
我印象中是这样的，房产的亏损不能用于抵消其他的生意赚，其他的生意亏损，也不能用于抵消房产的赚，到时 ...

知道政策什么时候出来吗？如果真的是你说的这样，我也要准备一下了。不然真的会要被收房子的

blowjoy

occc 发表于 2018-7-19 09:56
其实租客是肯定会被影响的啊，如果房东要交税，房东起码还是赚的，但多出来的房租肯定是租客给的。 ...

现在是讨论取消负扣税的影响。存在负扣税的前提是投资物业存在loss， 可以抵扣其他收入来少交税甚至获得退税。房东涨了房租，没了loss开始交税了，负扣税和他压根没关系。

涨租金的情况下，房东是赚多赚少，要交税不要交税的差别。对房东投资房这件事来说肯定是worse off，而且在可预见未来都这样。房客来说，房租是放在个人收支的背景下看的。涨租金和涨油价本质上没什么区别，人生就是这样，开源节流咯。(而且是假定租金一定能涨得了哦，人家油价是行政指令的）。或者存款买自住房。
其实楼主这个问题，IRD的文件写得很明白了就是针对“speculators and investors with residential properties "。硬要推到租客身上，不知道假设了多少前提条件了。

rzrljb

occc 发表于 2018-7-19 10:38
我记得之前政策出来是说，负扣税是不能再从ird拿钱出来了，但是开销还是可以抵消收入的，如果是负的就继 ...

我印象中是这样的，房产的亏损不能用于抵消其他的生意赚，其他的生意亏损，也不能用于抵消房产的赚，到时候看吧

occc

rzrljb 发表于 2018-7-19 10:33
都会受影响，但是房租不是你想要多少就能要多少，租客要是给不出，要多少都没用，而且这边的租客流动性很 ...

我记得之前政策出来是说，负扣税是不能再从ird拿钱出来了，但是开销还是可以抵消收入的，如果是负的就继续carry forward到下一年，可以和以后的正收入抵消。

希望最后政策出来是这个样子，如果开销不能抵消收入，那80%的投资房房东都准备扑街把

rzrljb

occc 发表于 2018-7-19 09:56
其实租客是肯定会被影响的啊，如果房东要交税，房东起码还是赚的，但多出来的房租肯定是租客给的。 ...

都会受影响，但是房租不是你想要多少就能要多少，租客要是给不出，要多少都没用，而且这边的租客流动性很大，移民本身就不能算常住人口，就算是本地人也随时可以流动去澳洲或者其他租金低城市。如果不能负扣税的话房东赚不赚可不好说，如果按照我一朋友来说，他有工作年收入6w，有个高贷款的投资房，本来投资房贷款利息和租金能抵消，还能剩一点，但是如果投资房收入不能负扣税，那么他的租金收益会有30%要交税，就cover不住贷款了。投资房你知道的，按照过去几年的逻辑，大地破房子最赚，那这种破房子很难涨租金，竞争力很差，所以这30%亏损房东要咽下去大部分。