美国的房子，有感而发

leonardo216

去纽约度假，呆了三周。因为曼哈顿的酒店住宿实在贵的离谱，于是就选择了新泽西的AIRBNB。

这里与曼哈顿仅一河之隔，从Jersey city 坐火车20分钟到Downtown金融区。从Union City 坐巴士到时代广场也就半个多小时，这两个都是典型的白人中产区，环境治安都很好。

处于好奇，我查了一下附近几个区的房价,大多在$40-65万之间，再对比一下奥克兰的房价，真的无语了。不过这里的地税是真的高。每月在$800-1200 左右。

这样看来，奥克兰的地税还真是低啊。每年3%的增幅，康嫂就被人骂得狗血淋头。个人以为如果奥克兰的地税跟美国一样，增加到一年1万至1万5，肯定能抑制那些投机者炒房囤房，那些手头有三套以上投资房的人成本和负担明显加重。政府的税收又可以用来改善交通和基础设施建设。

不知道政府为什么不这样做？看看北欧的那些国家，其实税收真的是一个很好的调节工具。绵羊国政府的管理水平真的是乡村级别的。

love_3_month

adudu 发表于 2018-6-14 01:50
我现在就在达拉斯。
美国和新西兰不同的国家不同市场，不能比。美国每个州的市场和法规也不一样，也不好比
...

美国很多地方雨水少，plaster也没问题。移到新西兰，如果没有高要求高标准，最后就是大批的漏水房。。。。所以确实不是那么容易比较的。。。。

adudu

我现在就在达拉斯。
美国和新西兰不同的国家不同市场，不能比。美国每个州的市场和法规也不一样，也不好比
1.德州地税非常高，32万的房子差不多每年要交7000的税，而且每年政府估价都涨，意味着每年地税都涨一次。
2.德州的房子并不注意细节，很多房子看着很气派，花园也很不错，但房子做工还是很糙的。我真不知道这边有没有一个建筑标准。

大S

新泽西和德州属于地税最高的，担人家房价低。
比如夏威夷其实就和NZ差不多的地税税率。

总之这个世界不会都让你合适的。这个事情有优势，那个事情就是劣势。

boyis

你们都搞错了。 英邦国家，是老牌的 资本主义 君主制国家， 是权贵建立起来的国家。和美国完全不同。

所以，英邦国家，首先要保护的是 权贵。 和美国不一样。

Lease

anyang_lee 发表于 2018-6-11 17:55
大哥，您这个房价从2009到现在涨70%的数据不靠谱吧。

https://www.landlords.co.nz/housing-statistics/

从链接中选择2009年到现在， New Zealand Total.

auckland.clark

天维投资 发表于 2018-6-11 17:59
哈哈哈哈哈哈哈哈

赞同三月的说法。

天维投资

love_3_month 发表于 2018-6-9 22:09
https://www.realestate.co.nz/3195537

三房，大地，每年才2万地税。价格才不到10万，比美国便宜多了。。 ...

哈哈哈哈哈哈哈哈

anyang_lee

Lease 发表于 2018-6-10 18:42
在新西兰也是可以投资多样化的。其实很多人并不了解，就拿新西兰的房产和股市来说，从2009年到现在， 房 ...

大哥，您这个房价从2009到现在涨70%的数据不靠谱吧。

park45

auckland.clark 发表于 2018-6-10 18:24
美国的许多中小城市，投资房产的年收益率在8%的很正常。有的能够超过10%。
你的分析有道理。
可悲的 ...

新西兰的许多小城，投资房产的年收益率也接近8%（看下面两个链接）。如果再考虑到地税的因素，应该比美国8%的实际年收益率高。可是因为其他因素，新西兰的这些小城没多少人去投资。大家都喜欢投资Auckland，即使年回报高率只有3--4%。
https://www.trademe.co.nz/proper ... 18dac1dd149157b6935
https://www.trademe.co.nz/proper ... 3a7aa2426dbdb8fa9ff

leonardo216

许多跟帖都说没有可比性。确实无论从人口数量，经济实力，城市规模，纽国和美国，奥克兰和纽约都没有可比性。但是决策者的管理水平是可以比较的。我的感慨重点是在最后一句话！！！

BNC2015

rzrljb 发表于 2018-6-10 20:49
以前确实有，现在真没有了

现在是否有都无所谓了。无论过去，现在，将来， 美国和新西兰都没有可比性。 它本身也有如水牛城和纽约之别。

如果要用新西兰和其它国家比， 最有可比性的有澳洲，加拿大，爱尔兰。 较有可比性的有英格兰

如果要用奥克兰和其它城市比， 最有可比性得有悉尼，温哥华，都柏林。较有可比性的有墨尔本，多伦多，和伦敦。

rzrljb

BNC2015 发表于 2018-6-10 20:11
4年前， 和一群投资者讨论， 其中有几个都在美国有房地产投资， 西雅图附近也有，加州也有， 中部地区也 ...

以前确实有，现在真没有了

猩猩都叫兽

完全没可比性...香港那破地方房价更高,怎么不和美国比?国内很多城市不也不如美国吗,不也房价高上天?奥克兰也不如美国,为什么房价不能高过美国?每个地方的价格都是有原因的.所以你这感慨终归只能是感慨. 再便宜.你能去那生活吗?就算你能,大多数住奥克兰的能吗?显然是不能,那么自然房价该这样还是这样.

BNC2015

rzrljb 发表于 2018-6-10 15:02
首先20%不常见，我姐在达拉斯做房产中介，过去几年达拉斯涨幅是最高的，因为达拉斯租金回报非常好，但是达 ...

4年前， 和一群投资者讨论， 其中有几个都在美国有房地产投资， 西雅图附近也有，加州也有， 中部地区也有， 大部分都在20%或以上。 达拉斯什么情况， 我不了解。

其中有一个韩国大妈说， 20%的回报听起来很可观，可联邦税，州税， 地税， 各种支出多如牛毛。没有15%以上的回报， 根本没法操作。

auckland.clark

rzrljb 发表于 2018-6-10 18:43
海外贷款利率并不低，不过因为总价便宜，还是有机会

海外贷款是分人的，有的能够到3.5%, 高的会到6.5%.
那里的机会和保值程度比NZ强。

GoToNorthAKL

Feature 发表于 2018-6-9 21:26
新西兰的政府水平真的很低，体现在方方面面，还好新西兰人少，要是新西兰的人口增加一倍，真的难以想象.... ...

很简单，你去当总理，一下子就把管理水平提高上来了，不需要红色血统。

rzrljb

auckland.clark 发表于 2018-6-10 18:41
应该去美国投资。新西兰的本地收入在那里是可以贷款的，利率比NZ低多了。那里尽管房价暴涨的概率不大，但 ...

海外贷款利率并不低，不过因为总价便宜，还是有机会

Lease

ThinkOutLoud 发表于 2018-6-10 11:00
同意。美国一般人投资多半投在股票上。nz的股票。。。呵呵了。
不过希望政府开辟投资渠道也是想多了。。 ...

在新西兰也是可以投资多样化的。其实很多人并不了解，就拿新西兰的房产和股市来说，从2009年到现在， 房价上涨70%， 而股市则上涨了260%，可以说单从涨幅来说， 股市远远胜过房市。

只是有两点让人们对股市敬而远之， 第一， 股市的投资难度远大于房产， 人们不知道如何选股。即便在新西兰股市牛气冲天的情况下， 如果选股不当， 依然会亏损。而房子， 如果你是在2009年入市买房的话， 则基本上没有亏损的可能。第二，买股票不能贷款（做margin除外）， 而房产可以用至少60%的杠杆， 这样一来在一个上升的房市中， 即便升幅不如股市， 但投资回报率依然可能超过股市。

auckland.clark

rzrljb 发表于 2018-6-10 18:33
我姐一直让我去美国投资房产，20-30w美元一套，门槛比奥克兰低很多，收益率也不错，可惜我囊中羞涩只能看 ...

应该去美国投资。新西兰的本地收入在那里是可以贷款的，利率比NZ低多了。那里尽管房价暴涨的概率不大，但是小步上涨啊，并且市场大，租客也多，租金是正现金流。工党政府这样搞下去，NZD迟早会完蛋，到0.6美元也不奇怪。

rzrljb

auckland.clark 发表于 2018-6-10 18:24
美国的许多中小城市，投资房产的年收益率在8%的很正常。有的能够超过10%。
你的分析有道理。
可悲的 ...

我姐一直让我去美国投资房产，20-30w美元一套，门槛比奥克兰低很多，收益率也不错，可惜我囊中羞涩只能看看买不起，但是我还在努力攒够了钱去投资一套

auckland.clark

rzrljb 发表于 2018-6-10 15:02
首先20%不常见，我姐在达拉斯做房产中介，过去几年达拉斯涨幅是最高的，因为达拉斯租金回报非常好，但是达 ...

美国的许多中小城市，投资房产的年收益率在8%的很正常。有的能够超过10%。
你的分析有道理。
可悲的是：许多人就是盲人摸象，并且还把自己的“结论”神圣化和普遍化。

auckland.clark

occc 发表于 2018-6-10 18:07
当然现在说突然降40万是不可能会发生。我只是说如果两种方式比较的话，美国那种的房价低，地税高破产的几 ...

美国的大部分地区房价低（少部分城市房价极高，奥克兰和它们比是太毛毛雨了），是有道理的：
1.美国的投资领域广阔，创业成本低，成功的机会相对大。资金在股市和高科技领域的收益通常高于房地产领域。
2.美国幅员辽阔，好气候的地方很多，热点分散。
3.美国市场大，竞争充分，成本低，人口多，供应和市场需求大致平衡，很难形成超高利润。
4.美国的地价便宜，政府审批成本低（比如，在洛杉矶郊区，7-8万美元就可以买一个建地。在奥克兰郊区没有40万纽币想都不要想）。
.........
同样，建筑业在美国的利润和西方其它国家基本差不多。川普那个疯子和女婿都是在房地产领域发财的，并且那个女婿读大学的时候在剑桥镇炒房，1年就赚100万美元以上。

occc

love_3_month 发表于 2018-6-10 14:53
当然很多会破产啦，尤其是那些这几年刚买房的小年轻，首付20%，下跌40万，立刻负资产。按以前说法还没关 ...

当然现在说突然降40万是不可能会发生。我只是说如果两种方式比较的话，美国那种的房价低，地税高破产的几率绝对没有奥克兰现在的情况多。同样的情况下，涨利息比张地税威力大多了。

iris

你怎么不跟北上广香港比呢，再不济跟悉尼比呢，我觉得奥克兰房价便宜的很

rzrljb

BNC2015 发表于 2018-6-9 23:52
奥克兰的租金回报有5%就很不错了. 美国常见20%.

首先20%不常见，我姐在达拉斯做房产中介，过去几年达拉斯涨幅是最高的，因为达拉斯租金回报非常好，但是达拉斯现在的租金回报率扣地税前最好的也就10%她自己都抢不到，不错的事8%一般是25年以上的老房享受一定的优惠政策，她自己持有几套都在8%左右，但是地税就要扣2.3%，都是20-30w美金买来的70年代的砖瓦房，一般是3-4卧。20%什么的那都是老黄历了，因为现在房屋涨了，所以地税也翻着涨，过去达拉斯房子普遍在10几w的时候确实有10几%但是这5年房价翻倍，租金没咋涨，地税翻倍。你自己算算20%回报，一套30w的房产，1年6w美金租金？不可能的，这种情况只会极为短暂的出在新型发展城市，不断有人流入，然后之前房产处于低位，但是这样只要持续一会房价就水涨船高然后租金收益率就没了。而且如果很偏的地方房子是便宜，但是根本租不出去啊，人人都能买得起房为啥要租。

rzrljb

love_3_month 发表于 2018-6-9 20:11
所以美国人一旦失业估计就只能卖自住房子了。。。。就算mortgage free还是一年上万的费用 ...

电影里都这么演只要失业过一阵子就没房子然后就吵架离婚，小孩就走偏了