Practical Example of Ring-Fencing rental loss

Lease

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学习了。。

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-6 15:55
我依然没有理解这样做对经济有什么伤害？过去几年地产上升周期， 拿个大地破房等两年啥也不做的， 确实可 ...

工党和老皮， 都不喜欢高自由度的经济。

Lease

房奴甲 发表于 2018-4-6 14:34
为什么伤害不大？这些人买了那破房子什么也不做，照样能赚钱，因为有分割潜力，只是潜力而已。我身边有这 ...

我依然没有理解这样做对经济有什么伤害？过去几年地产上升周期， 拿个大地破房等两年啥也不做的， 确实可以赚大钱， 但同时NZ is rock star economy, 我看不出这样做对经济有什么伤害。

但是这样的人， 赚了容易钱， 通常不会金盆洗手。如果没有敏锐的洞察力的话（大部分人没有， 这是事实）， 他们会继续这么做， 那么现在吃苦头日子来了。 根本无需政府出什么打压政策， 他们已经非常狼狈了， 因为市场已经明显冷却， 他们想卖卖不出他们要的价格，持有的成本又很高。等到利率上涨之后，这些人的日子更难受。

所以，我一直觉得既然新西兰是个自由的市场经济， 那么就让市场来调节供需和买卖， 政府最好少插手。事实其实也是如此， 在政府出台这些政策之前， 市场已经冷却，房价也几乎停止上涨。政府的举动实属多此一举。

房奴甲

Lease 发表于 2018-4-6 13:45
拿大地破房子的怎么会对经济伤害大？ 又不是房价一直在涨， 别说是现在， 去年这些人就感到痛苦了。

房 ...

为什么伤害不大？这些人买了那破房子什么也不做，照样能赚钱，因为有分割潜力，只是潜力而已。我身边有这样的例子，有人买了那样的房子，申请，分割，造房子，折腾快两年，人几乎累死，被折磨死，中间还遇到小的财务困境。同时期另一人买了那样的房子什么也没做。过了几年，两个人先后卖掉房子，发现，什么也没做的那个，赚钱还更多。这不是伤害吗？很痛的，比这个什么税改痛多了，如果你是那个盖房子的。

房奴甲

Lease 发表于 2018-4-6 13:45
拿大地破房子的怎么会对经济伤害大？ 又不是房价一直在涨， 别说是现在， 去年这些人就感到痛苦了。

房 ...

这个政策我也痛苦的，一块钱损失也是损失。但是损失有时候是必要的。

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-6 11:50
难道你觉得我这样想没有道理吗？

因为她根本就是在拿投资者开刀，而且是一步一步有计划的来， 先把明线 ...

同意你的看法。
坐等工绿优的大招。

Lease

房奴甲 发表于 2018-4-6 13:16
我没有这样悲观。我觉得过去这些年来，投资房产是太容易赚钱了，什么行业都不可能一直这样发展下去的，这 ...

拿大地破房子的怎么会对经济伤害大？ 又不是房价一直在涨， 别说是现在， 去年这些人就感到痛苦了。

房地产和其他大部分行业一样， 具有周期性，踩准周期节奏的人是聪明人， 这样的人不会太多。大部分人只能说是运气， 但运气并不会一直陪伴着你，所以投资者是承担了风险的。

而现在政府根本不管投资者本身可能面临的市场风险（房价下跌， 利率升高， 等等），使出一招又一招对投资者进行打压，如果你依然觉得这些都是为了房地产市场的良性发展的话， 那么总有一天， 有某一项政策会让你感到痛苦。

房奴甲

Lease 发表于 2018-4-6 11:50
难道你觉得我这样想没有道理吗？

因为她根本就是在拿投资者开刀，而且是一步一步有计划的来， 先把明线 ...

我没有这样悲观。我觉得过去这些年来，投资房产是太容易赚钱了，什么行业都不可能一直这样发展下去的，这不符合经济规律。早晚这个行业的技术难度会增加，通过这个税改就会把一些现金流不良的、投资策略混乱的淘汰出局，这是好的而且是必然发生的。假如一个房子因此每年损失一千，这一个房子一年的capital gain有多少呢？这个幅度的损失，跟投资房产的好处比起来，是可以忽略的吧？我主张先期赚到的easy money就拿着偷着笑好了，那个并不是合理的。那些大地破房子拿着什么都不干躺着赚钱的对经济的伤害很大，这个漏洞堵上，对大家都有好处。

我在房市的高点时才有能力开始投资，之后大市基本就是一路颓废到现在。然而我所有的房产都有很不错的升值，很不错的现金流。是时候提高行业的技术水平了，老天爷赏这碗饭，不是因为我们没啥别的本事，而是因为我们有吃这碗饭的能力。只要有两个入门的钱，傻子都能赚钱的日子，差不多该到头了。不然整个房地产行业会崩溃乱套的。

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-6 11:50
难道你觉得我这样想没有道理吗？

因为她根本就是在拿投资者开刀，而且是一步一步有计划的来， 先把明线 ...

当然同意，工党对咱这么好，我该全家投她票了。

NewLynnHse

rzrljb 发表于 2018-4-6 09:35
看这尿性capital gain tax也不远了

本来就应该直接实行capital gains tax的，不知道在磨叽什么。。。哈哈

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-6 11:40
照这样的思维，我真应该感谢工党

难道你觉得我这样想没有道理吗？

因为她根本就是在拿投资者开刀，而且是一步一步有计划的来， 先把明线测试延长到5年， 这对长期投资者都没有伤害， 所以反对的声音不多；再来ring-fencing，会有一些人不满， 但没问题， 可以转嫁给房客；再不允许letting fee,  这个损失也最后由房客承担。

就这样一步一步把投资者往陷阱里面套， 等时候到了，然后亮出大招： 你们这些贪婪的人， 一点损失都不想承担， 全部pass给房客， 弄得房客民不聊生。你逼的我政府必须惩罚你们这些贪婪者。

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-6 11:37
理由可以很充分： 你现在的房租已经太高了， 在奥克兰房租占到householder income 的54%。 我政府没有让 ...

照这样的思维，我真应该感谢工党

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-6 11:26
这肯定的。不过，每次涨幅不超过CPI50%有点过了，还是市场经济吗？

理由可以很充分： 你现在的房租已经太高了， 在奥克兰房租占到householder income 的54%。 我政府没有让你降房租已经客气了，现在依然允许你涨， 不过涨幅由我政府来cap.

其实你想想， 政府要ring-fencing是给投资者发出怎样的信息？ 我觉得他们想告诉我们的是：亲爱的房产投资者， 你们手中的房产已经都有了不菲的增值， 现在你卖掉我不收capital gain tax, 不卖我不收你unrealised profit tax, 仅仅是让你的rental loss 不能抵税， 我这个政府已经对你们非常kind 了， 你们是实实在在的受益者， 如果你们不识相， 连这点损失都不肯承受， 那就别怪我不客气！

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-6 11:21
我是说“类似”的政策。

就像你所说的，每年只能涨一次， 每次涨幅不超过CPI的50%， 诸如此类的。

这肯定的。不过，每次涨幅不超过CPI50%有点过了，还是市场经济吗？

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-6 09:27
不可能不让升房租，这与市场经济的原则相触。
不过可能出台的会是，现在每半年升一次，将来每1年升一次。 ...

我是说“类似”的政策。

就像你所说的，每年只能涨一次， 每次涨幅不超过CPI的50%， 诸如此类的。

我敢说， 只要投资人普遍的将ring-fencing, ban letting fee等政策的损失转嫁到房客身上， 那么大概率的机会政府就会实行“类似” 不允许涨房租的政策。

rzrljb

看这尿性capital gain tax也不远了

lianlian88

Lease 发表于 2018-4-6 06:34
政府的政策很明显是打击房产投资者， 如果所有的这些政策最终都使得房客背上沉重的负担， 那么我觉得政府 ...

那就太共产主义了，感觉不会呢，这样他们税也少了，我上次看了条新闻说是现在的房补低了。。估计会往那方面考虑

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-6 06:34
政府的政策很明显是打击房产投资者， 如果所有的这些政策最终都使得房客背上沉重的负担， 那么我觉得政府 ...

不可能不让升房租，这与市场经济的原则相触。
不过可能出台的会是，现在每半年升一次，将来每1年升一次。还有就是规定合同里写明每年最大涨幅之类的。

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-5 16:39
letting fee, 如果由房东出，那么大部分最终也通过涨租由房客支付

政府的政策很明显是打击房产投资者， 如果所有的这些政策最终都使得房客背上沉重的负担， 那么我觉得政府会出台类似“禁止涨房租”的政策来保护房客。

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-5 10:13
所以作为我们自己这个group， 理所应当是要fight back, 不管这种政策具体到某一个投资者影响如何。

现在 ...

letting fee, 如果由房东出，那么大部分最终也通过涨租由房客支付

LJHookerRobin

房奴甲 发表于 2018-4-4 23:07
靠谱。我正好有一个那年这个季节买的，去年退税大概四百吧。今年物业费房租都涨了，做了点去年没有的维护 ...

尤其支持最后一段，
因为这个政策冲击最大的是那些买了一块大地上面只有个小破房的人，那种房子轻松每年赔一万。为什么赔钱还买，就是因为想屯地。而这些人并不开发，只是land banking.　真正想开发的人买空地，不退税，很快开发好卖掉，那些人不受影响。从这个意义上讲，出台这样的政策是对的。买大地小破房的人就是投机，什么也不做。政策引导投资行为是有意义的。


有人就是赌大地破房，过几年找别人来收，do nothing in between

Lease

iris 发表于 2018-4-5 07:59
是他们的选民target这个group,他们顺势而为

所以作为我们自己这个group， 理所应当是要fight back, 不管这种政策具体到某一个投资者影响如何。

现在给你发声的机会， 你如果选择沉默， 那么他们就觉得你好欺负， 今后更大的棒子会向投资者打来。

其实对投资者不利的消息一个接着一个， 马上又要ban letting fee. letting fee 是property manager的一个收入来源， 如果ban， 那么property manager可能会提高对房东的收费来弥补损失， 这样房东成本又增加了。

Lease

iris 发表于 2018-4-5 07:40
房租增长率有点低啊？

长期来讲， 租金上涨幅度与通货膨胀应该差不多。新西兰的长期通货膨胀在1-3%之间， 所以我选择2%的租金涨幅。

iris

Lease 发表于 2018-4-4 20:55
其实真正的投资者， 还能不懂得diversifying portfolio这个道理？

我所不喜欢的是政府specific target某 ...

是他们的选民target这个group,他们顺势而为

iris

房租增长率有点低啊？

Bearonrun

房奴甲 发表于 2018-4-4 23:07
靠谱。我正好有一个那年这个季节买的，去年退税大概四百吧。今年物业费房租都涨了，做了点去年没有的维护 ...

Lease 说的例子的spreadsheet我已经重建研究一次。

他的意思并非每年涨0.5%， 例如4.2% + 0.5% + 0.5% ........

而是，4.2% x (1+ 0.5%), 这样说应该明白了吧。

不过，这个表格的目的是用于表明Ring fence 的对投资者的打压效果，至于是否适用于确认个人投资的financial position, 这个还不确认。

我认同Ring fence 对小房大地的landbanker 影响较大。事实上，只要是房产是报亏并且和其他业务有联系的，都会受Ring fence 的打压。

Lease

房奴甲 发表于 2018-4-4 23:07
靠谱。我正好有一个那年这个季节买的，去年退税大概四百吧。今年物业费房租都涨了，做了点去年没有的维护 ...

每年利率涨50个点我写错了， 实际计算是按每年涨5个点（0.05%）来算的。

你可以在计算参数上做一些改变， 但我觉得总体我这个例子比较符合实际情况。3.6%的rental yield, 在奥克兰3年前就只有这点租金回报了。每年都有亏损， 但亏损数目并不大， 但实际是一直在亏损， 直到第14年才盈利。

这点亏损实际上一般投资者都可以承受，不让退税其实也没什么。但是你要是说这个政策好，我觉得不能这样讲。毕竟在这个例子中， 投资者损失了30%的税务优惠。

Chatbox

房奴甲 发表于 2018-4-4 23:07
靠谱。我正好有一个那年这个季节买的，去年退税大概四百吧。今年物业费房租都涨了，做了点去年没有的维护 ...

对啊，避免屯地，感觉这分析靠谱

房奴甲

Bearonrun 发表于 2018-4-4 17:34
要是2016年后买的房子，将来这方面的损失大约每年$1000左右

靠谱。我正好有一个那年这个季节买的，去年退税大概四百吧。今年物业费房租都涨了，做了点去年没有的维护，差不多应该退６００？基本上和你说的是一个数量级的。

但是Ｌｅａｓｅ说的例子里，每年利率都涨５０个点，这个能一直涨下去？应该加个ｃａｐ吧？还有８０万的房子租５５０块一周，是按照请人管理假设的？如果是现在入手的房子，选的好的话（投资者应该假设选的好吧？）应该租６００左右。如果是我算，我加５％的空置率和占租金５％的维护，比较接近实际情况。但是利率的假设，有点。。。

另外每年的退税损失应该折现，以后的利润折现。我算术不好，一看见说多少年以后的多少钱就头晕。还是都折合现在的多少钱，我才能有个概念。

我因为房子少，对这个损失很麻木。我对这个政策的主要感受是，它是在挤压投资者，向现金流良好的物业方向移动，避免炒地皮。因为这个政策冲击最大的是那些买了一块大地上面只有个小破房的人，那种房子轻松每年赔一万。为什么赔钱还买，就是因为想屯地。而这些人并不开发，只是land banking.　真正想开发的人买空地，不退税，很快开发好卖掉，那些人不受影响。从这个意义上讲，出台这样的政策是对的。买大地小破房的人就是投机，什么也不做。政策引导投资行为是有意义的。