我看房市，何去何从，花落谁家~~~~

aoyuelingfeng

简单说说影响房价走势的几大因素：

1.人口
人口流动对房产的影响是比较大的因素，以奥克兰140万左右的人口为基数，自然增长和人口流动是不可能有这么大的涨幅。好像市政府有个网站上有统计，大约每年增加3%还是4%的，具体忘记了。
那除了自然增长之外，人口流动，最主要的人口增加还有新移民。其实从去年160分移民的新政开始，未来几年人口流入就肯定要放缓。从这方面看，对房地产肯定不是好事。

2.银行贷款首付比例
首付比例是个很神奇的指标，大概可以反映出银行对当前房地产市场的判断。通常来说，首付比例越是低，房地产的风险就越是小，否则就相反。我来自上海，在十几年前，上海很多地方的房子都是0首付。这个情况我相信在其他城市也肯定有，现在回头去看这十几年的房价走势，再对应首付比例，完全就是这个结果。还是以上海为例，0首付之后，条件好的20%，比如公务员或是有补充公积金的。再是慢慢变成30%首付，直到最近几年政策改的五花八门，好像是第二套房直接提高到50%还是70%的首付。

为什么要特地说这两个呢，因为人口可以简单的看作是房子的刚性需求。而首付比例可以理解为投资炒房的。如果人口慢慢减少，持续保持流出，那房子的价格就会和我国的东北很多地方一样。后者，假设有一天房子要求全款买卖，那估计也没人会去炒个什么房地产。

以上这两点基本都是在说需求端，供给/需求么，最最简单，也最有效力的经济学原理。

3.政策
所谓的禁止海外买家其实也是从需求段在做文章，仅看政策的导向还是以抑制投资炒房为主。政策其实是最难把控的，但其实也是最好解读的。比如像中国执行的比较多的，限贷，限购。先不让你贷款，然后就是全款也不让你买。当然中国本身的人口基数在那里，刚需太大了，哪怕95%的投资买房被限掉了，房价照样涨。包括前几年有过一段时间延长营业税周期，从2年变成5年。这是什么意思呢，就是买入后再卖出，需要缴纳总房价5.6%的营业税~~~~是的，没看错，总房价5.6%的，500万的房子光是营业税要收你30万。最早这个政策是房子持有2年后可以免税，后来变成5年后才可以免税。这其实是个什么意思呢，就是说，在房价上涨的这个游戏中，老百姓不能作为市场的主要赢家，只要你是投资盈利，政府才是最大收益者。反观新西兰，好像是1年内收税，1年外免税。新西兰如果真的想要挤压掉短期炒房客，可以参考中国。

4.趋势
我对趋势的看法其实很简单，新西兰现在的情况不是个例，就在前几年它的隔壁邻居澳大利亚完完全全的搞过一次。奥克兰以后的走法全部可以参考悉尼/墨尔本。两个国家从文化到背景都是非常相似，并且，澳洲几乎是全部覆盖新西兰。从人口，经济总量，经济构成，哪怕到教育/医疗等等只要等想到的，全部都是澳洲领先。可以简单的说，新西兰就是澳洲的影子市场。这轮房地产澳洲是先启动，新西兰要慢15个月的样子。以我不太准确的数据澳洲是2013.4月开始，新西兰是2014.7月开始。（如果有朋友能提供更详细准确的在下非常感激。）那自从澳洲海外买家禁令开始，基本能算出新西兰的大概周期。尽管澳洲房子也没怎么太跌，但明显熄火是不争的事实。同时它还是有着2000多万的人口基数“超级大国”。

5.无形控制的手
我是搞股票工作的，常常会从一些股票的角度去来看这个问题。用国内来讲个例子，国家每年的发很多货币出来。大致看看么，在这15年里M2总量翻了100倍。这些钱去哪里了，显而易见就是房子和股票。是什么意思呢，房子是用来锁定大量社会闲散资金。如果国内房子没有涨这么多，那这么多的货币将会造成毁灭天地的通货膨胀。可能出去买一瓶矿泉水就要作价200块~~~所以从这个角度讲，国内限购限贷或许未必是不让市场涨，也可以看作是不让市场跌下来的手段。因为根本没人来买，那你的房子自然是不会跌价。包括股票，价格涨到高位，然后突然一把跌下来，有大量的社会闲散资金被套在高位。房子可能还只是锁定资金，股票就确确实实的消耗了资金。钱变少了~~~好吧，这方面我也只是随便谈谈抛砖引玉，新西兰应该还没想到这个办法，也没有这个需求。

6.供给
这部分其实也好判断，在政策压力下，海外贷款收紧，移民人口放缓等因素制约下，新房开工肯定减少。开发商也不傻，总体环境不好，造好也未必能马上卖出去。又何必去付这个利息冒这个风险。关于这点，我发现新西兰和国内的房地产开放商几乎都是一样的操作模式，都是高杠杆运作，贷款借的很足，开发销售周期非常短。这个可以去找一些新西兰上市的房地产公司，财报拿来一看便知。那么新屋数量减少相对来说也是缓和了一下现在的价格，天平的两端，需求减少-供给同样也减少。所以价格短期也没有跌的太多，相对还是比较绅士的。

7.风险
房地产总体来说还是个比较好的资产。我看到论坛上总有人拿日本的例子来看，什么连跌30年，跌去70%等等。这点我是不太暂停的，小跌阴跌会有，大跌或者崩盘我觉得比较难。其实，这些所谓的暴跌的风险最最大承受的绝对不是个人，而是银行，是政府。因为你的首付比例只有20%，假设当房价跌幅超过20%，你要是断供，尽管有信誉背书，但坏账就是银行的。当房价跌幅超过20%，从政策手段上会有很多办法来挽救房价，比如降低首付比例，开放海外买家，降低移民门槛等等，哪一条都是对房价利好。当然，我也只是说爆盘的这个情况比较少，也不是完全不会发生，比如2007年美国次级债就是个例子。前几天和朋友聊天，讲起海外收入贷款，朋友的妈妈东北某小镇普通工人，在这里出具的海外收入证明月入10万人民币......而换来的是奥克兰本地贷款120万纽币。看到这个情节，总觉得和电影大空头里演的真像。如果房子不能快速周转起来，贷款和利息要怎么还~~~

8.后市预测
这个说起来我自己也觉得不靠谱，只能说，现在还在吵着嚷着房子要涨价的，基本都是中介或者从事这个行业的。当然也不排除有些特别好的房子会拍出高价，但个体代表不了总体。用一套房子的高价来证明整个市场在涨是不合理的。本来说好3月8号出政策要禁海外买家，现在又说要脱到7月份。在我看来简直就是达莫利克斯之剑，反而让利空更加延长，这种政策不如不出。需求明显减少，当然供给也相应减少。短期来看价格应该比较平稳，或者会慢慢下跌，幅度不会太大。这个跟股票其实有点像，最高点往往都是天量，然后慢慢伴随着缩量阴跌，再下来是无量空跌。无量空跌可能是看不到，毕竟是房子么。如果是让我要去买房子，纯粹从投资角度来看，澳洲什么时候开始加速上涨，我这里可以考虑开始看房子了，因为我们比他们会慢一点。最后么说个题外话，房子的价格未必会下跌明显，但成交量必然剧烈萎缩。房地产行业的冬天才刚刚开始~~~~~~
半夜2点，胡言乱语一番，熬不住要去睡啦~~~~

james_007

按照康波定律，2018-2019必跌，2019是最低点，之后会反弹

qing_song

sun2kiwi 发表于 2018-2-17 14:37
上面几位摆事实讲道理，似乎在打你的脸啊。
你这理解能力，倒是挺快乐的。 ...

呵呵，你开心就好

qing_song

sun2kiwi 发表于 2018-2-17 11:21
这么基础的知识，你看了好几遍还没看明白？

呵呵，原来板上还有一位经济学大师，我彻底服了，你的想法才是真理，上面的几位摆事实讲道理的几位纯属嫉妒加脑残，连这么基础的知识都不懂，妄图扼杀新的经济学原理，虽然没有人支持你，但你一定要坚持住，就算全世界人嘲笑你，也千万别改，下届经济学诺贝尔奖肯定没跑。

qing_song

sun2kiwi 发表于 2018-2-17 09:00
这种用看好几遍么？都是最最基础的知识。不过我猜你自己一定一遍都没看过。

央行发行基础货币，

不好意思，我是看了好几遍的。所以推荐你看看，看懂了自然知道答案了，实在看不懂就算了。这么基础的知识没必要争论了。

qing_song

sun2kiwi 发表于 2018-2-16 20:09
肯定不是我高兴，
是贷款买房的热钱高兴------能用的变钱多了。

你还是先把钱是怎么来的，干什么用的这些基础弄清楚了再说吧。
论坛上不是有人贴了个youtube的链接吗，讲的挺好的，多看几遍。

我真不是孙红雷

sun2kiwi 发表于 2018-2-15 17:11
房子是释放货币的.
给热钱提供杠杆.

你高兴就好              

我真不是孙红雷

sun2kiwi 发表于 2018-2-6 11:35
嗯，其他不清楚，第5条错的离谱。

房子就是用来增加货币供应，而不是锁定货币的，弄反了。

笑而不语，房子本来就是锁定热钱的，似不似撒

我真不是孙红雷

DAHUA仔 发表于 2018-2-6 09:52
LZ思路清晰，除了第5条以外，其他都赞同。

关于国内房子锁定资金，我倒觉得房子是在创造资金。因为房价上 ...

我去，明显对立                       

winny

这个贴子好精彩，评论也很有看头

cityone

我就知道，当权者鼓励让我做的事，绝对与我无利，执政者不让你去造反，成功了你就是皇帝。

batmen

真是一群小学生吵架，去google一下"货币系统真相”有中文的：https://youtu.be/hblTnJM6uho
为什么房价一直在涨？贷款的人多了，钱变多了呗

DAHUA仔

天维房产 发表于 2018-2-7 15:17
房哥讲个别的~

全国只有你有100块钱~拿去存了银行，银行在保留了准备金（方便计算20%）后拿去放贷了~

100变500不就是 SUN2KIWI 一直强调的货币乘数和信用货币吗？

之所以提到印钱，大帽子都扣到央行头上，而没有人提商业银行，主要原因，首先央行是货币政策制定者，商业银行只是执行者；第二，央行通过利率调节全社会对贷款的需求程度，同时以准备金率、回购逆回购等各种手段控制商业银行可以用于贷款的资金量。所以，印不印，印多少，绳子是牢牢牵在央行手里的。

至于贬值与否，还真不好说，不要忘了，80块钱的贷款对应的是工人80块钱的劳动成果，最后社会上有500块钱，多出来的400块对应了400块的产值，从这个角度讲是不能说贬值的。

当然客观上说，温和的贬值和通胀是资本主义社会健康的运转方式，上面写的只是要说明例子不恰当而已

Bearonrun

天维房产 发表于 2018-2-7 15:17
房哥讲个别的~

全国只有你有100块钱~拿去存了银行，银行在保留了准备金（方便计算20%）后拿去放贷了~

大一的经济学里有教过。

chang200388

学习学习了，好贴好贴！

auckland.clark

DAHUA仔 发表于 2018-2-6 22:32
你不说我住公屋吗，怎么又改翻墙了？都说你思路乱哄哄，又跳出来现

我也住公屋，挺好啊。

021027

DAHUA仔 发表于 2018-2-6 21:26
房地产增加货币供应应该是显而易见的事情，说到了招拍挂，就从头捋一遍。

首先，土储中心收储前向银行申 ...

嗯。你这么说应该大家都明白了。

261874939

我尝试看了很多遍，还是没看懂。搬砖的看不懂啊！！！

如果有人简化一下内容就好啦。 。

天维房产

sun2kiwi 发表于 2018-2-6 14:17
你再想想。如果你非把政府算进去。

一开始政府一块地， 0块钱， 开发商80， 买房的20， 总计100块＋1块地 ...

房哥讲个别的~

全国只有你有100块钱~拿去存了银行，银行在保留了准备金（方便计算20%）后拿去放贷了~

放贷出去80块钱~拿到贷款的小伙子拿钱给工人发工资，工人把80块钱又拿去存银行~

银行又收了80的存款，又放贷出去64。。。如此往复，市面上最后变成了有500块钱。

央行印钱了吗？

没有~

你的100块钱贬值了吗？

真的有~
这么看起来是不是简单一点？

完美之诺

跌使劲跌～我大把现金等着买房，跌倒一定程度老子就把这几年炒房赚的钱全部拿出来吃进，屯个10年我就不信他不涨价，涨价我就再赚，不涨我就收租子过日子，有钱啥都不怕，这就说社会～你们这群人在bb跌和涨有意义吗？？？

DAHUA仔

Chatbox 发表于 2018-2-6 22:10
又乱插话，你是翻墙出来的?还是赶紧回国吧。

你不说我住公屋吗，怎么又改翻墙了？都说你思路乱哄哄，又跳出来现

Chatbox

DAHUA仔 发表于 2018-2-6 21:26
房地产增加货币供应应该是显而易见的事情，说到了招拍挂，就从头捋一遍。

首先，土储中心收储前向银行申 ...

又乱插话，你是翻墙出来的?还是赶紧回国吧。

DAHUA仔

sun2kiwi 发表于 2018-2-6 21:38
贷完款不存银行，难道提现金么？
你搞笑。银行有什么好笑醒的，人家就是这么赚钱的。

一整天了，同情你

couheyong

sun2kiwi 发表于 2018-2-6 21:38
贷完款不存银行，难道提现金么？
你搞笑。银行有什么好笑醒的，人家就是这么赚钱的。

好吧，看来你没买过房，正常人是不会把贷出的钱再存银行的，原因嘛，你自己想想吧，不解释了。

苹果的问题嘛，你要想不明白就自己买一个试试呗，最后手里有几个苹果，需不需要印苹果，数数就知道了。

累了，我也尽力了，最后说一句虚心使人进步，你也不要回我了，就当我装B好了。