贷款买房和全款买房，真的差很多吗？

非烟非烟

大家好～露珠初来乍到，请教各位大神一个问题。

最近在研究贷款买房的事情，正在等预批。填单子的时候算了一笔账：如果露珠要贷款30w，利率4.5%的话，按照连本带息还法，要还54w左右。只还利息就不用说了，都是哗哗的送出去的钱……

但是中介表示，买了房子租出去，就相当于租客在帮你还利息啊，最后这个房子涨了多少全是你的，所以一定要选择只还利息。

可是拥有一个房子还是有很多花销，保险、修缮等等，如果在房市不会猛涨大涨涨上天的情况下，过五年能涨个10%？是不是就不错了？

然后问题就来了：如果直接拿首付全款买个小房子/公寓，租金都是我的，房子本身涨得多和少都无所谓，因为我收了租金啊！

特别不懂有些人贷80%，甚至贷款100w，也要去贷款。这样不是要多给银行很多利息吗？银行都特别愿意贷款给你，你也特别愿意贷款，看起来是双赢，请问你们挣的钱都是哪里来的？接盘侠？

那如果房子涨得不够多，岂不是白忙活一大场？

另外也想请教一下大神，现在新西兰的银行（如ANZ）是否还接受只还利息？这边可以开对冲账户吗？

一点浅见，大家轻拍～～

ronaldlu

非烟非烟 发表于 2017-5-30 21:59
说到底，还是高不成低不就……

并不能这么想。What you think that's what you get. 你认为你行你就行，你认为你不行你就不行。
我建意有现款的话先买自住房，然后多观策学习，有机会抵押自住房贷款买投资房并确保利息别人去还，也就是说100%贷款计算正现金流，或加second dueling把负现金流变成正现金流和学习管理，之后就是复制。

ronaldlu

take-away 发表于 2017-5-30 11:14
400W贷款银行是免费的吗? 400W的首期从天上掉下来?

有误导成份      

非烟非烟

ronaldlu 发表于 2017-5-30 21:55
只是心态问题
贷款买是要处理很多麻烦事，有钱买又怕贷款折腾想那么多干嘛。
...

说到底，还是高不成低不就……

ronaldlu

非烟非烟 发表于 2017-5-30 10:13
怕就怕折腾了老半天，给自己找了一大堆事情，然后白忙活一场……

当然如果自住还好啦。但是自住也就是相 ...

只是心态问题
贷款买是要处理很多麻烦事，有钱买又怕贷款折腾想那么多干嘛。

auckland.clark

这个问题太深奥了，看不懂。

小手冰凉的兔子

自住房的话可以多放点现金。投资房付个首付就可以了吧，如果租金能cover贷款的话。你只是付了首付的钱，房客帮你还贷款，过三十年房子就是你的了

love_3_month

rzrljb 发表于 2017-5-30 16:36
这是3.3倍杠杆对无杠杆，如果2倍杠杆对无杠杆的话，收益率就会收敛很多，而且现在只算了赚的情况，并没有 ...

是啊，所以还是要一个基本的判断作为前提的

房市，是长期看涨，还是平或者跌？然后再套入公式

中国的股市比较好玩，比赌场都不如。。。。

zy27289833

其实贷不贷款完全看你有没有预留资金去填窟窿眼，讲真的早期市场存在巨大价值差异，你做高杠杆贷款可能在未来翻翻。现在的市场你去做高杠杆完全是给自己埋炸弹，因为你不是早期市场有眼光看到未来那一批人，所以既然要贷款一定不要超负荷期待未来。
全款自住，贷款投资，存款后备

rzrljb

love_3_month 发表于 2017-5-30 15:53
比如，你投入了100万，赚到了租金（3-4万？自住也一样，相当是省了自己租金），另外还有房子的涨幅（账面的 ...

这是3.3倍杠杆对无杠杆，如果2倍杠杆对无杠杆的话，收益率就会收敛很多，而且现在只算了赚的情况，并没有算亏的情况，跌的时候自然也会放大倍数的亏。而且很多人都认为上了3倍杠杆就是3倍风险，上了5倍杠杆就是5倍风险，实际上不是，上杠杆和不上杠杆的风险并不能对比，因为5不是0的5倍。具体要不要上杠杆我就不说了，我只说前年股灾上杠杆的朋友都死了，而自己买的都有解套的机会。当然他们也可以在上杠杆翻倍赚的时候卖掉走人，但是几乎没人会这么做，就跟现在背着大量贷款的人也并不会毅然决然的卖掉房子，而选择去抗冬天。不过股灾的时候我是从10倍杠杆，4倍，2倍，1。5倍，挨个看着他们一个一个爆仓多少钱打了水漂，要说10倍的真是早死早超生，最痛苦的是公司的分红按照股票发，1年内不能卖出，高管不能随便减持，因为当时股市好所以老板就帮忙上了2倍杠杆，好么，几百万得分红最后全没了。

love_3_month

pategao 发表于 2017-5-30 15:58
我贷了N个100万，除了自住还有投资，我是说如果不贷款，我连自己住的都买不到 ...

确实这样，有钱人不会考虑贷款，其实收益很高啊。。。

pategao

非烟非烟 发表于 2017-5-30 15:16
贷100w？才有自住房？

现在很多自住房，稍好一些，80w就有了呀～～

我贷了N个100万，除了自住还有投资，我是说如果不贷款，我连自己住的都买不到

love_3_month

比如，你投入了100万，赚到了租金（3-4万？自住也一样，相当是省了自己租金），另外还有房子的涨幅（账面的）。

或者，你投入了30万，租金都用来还利息了（80万，4.5-5%，差不多可能还不够cover 租金），另外还有房子的涨幅（账面的）。

其他的开销都一样，不用比较。

那就是说，
A，投入100万，每年回报是3-4万（还要交税，为了简单考虑，忽略了），外加升值 X万
B，投入30万，每年回报是0万，外加升值 X万

比较那个的收益率高？

做个方程式
如果租金3万，
（3+X) / 100 = X /30
X = 1.28，两边相等，都是4.28%.

如果是租金4万
（4+X) / 100 = X /30
X = 1.71, 两边相等，都是5.7%
1百万的房子，涨1-2%个点，不夸张吧？

如果X = 10万
A 的收益率=13-14%
B的收益率 = 33%。

你说那个合算？

LJHookerRobin

Bombbaby3 发表于 2017-5-30 11:03
您好，最常见的投资客人做法，只是举个例子

10年内买10套房，如果均价80W一套，贷款有40W每套，Equity800W ...

写错了Terry，

贷款400w
Equity 400w
Asset 800w

下同

rzrljb

非烟非烟 发表于 2017-5-30 15:16
贷100w？才有自住房？

现在很多自住房，稍好一些，80w就有了呀～～

在我看来贷款只是用来改善需求的，例如自住，贷一些款然后买一个好点的房子住进去舒服，然后再自己的偿还能力范围内尽早还了就行。

非烟非烟

261874939 发表于 2017-5-30 14:52
钱都是从大CHINA来的呗

哎。这个。资本优势。总是。有的嘛。啊哈哈哈哈

非烟非烟

房奴甲 发表于 2017-5-30 15:00
如果你全款买房，那你真成房奴了。如果真是全款买，那买房子的投资回报是很差的。一百万一年可能涨不了１ ...

还没算房租呀。不管自住还是投资，房子的使用价值还是有收益的，自住就相当于省了房租。

非烟非烟

pategao 发表于 2017-5-30 14:56
照你这么说，我错了:贷了远超100万，但是如果过去的许多年，如果我不贷款的话，可能我连自住的这套房子都没 ...

贷100w？才有自住房？

现在很多自住房，稍好一些，80w就有了呀～～

rzrljb

hansen8424 发表于 2017-5-30 14:50
全款的话是10年后5套现成的房子加160万现金哦，不是7套了，因为一套房已经160万了 ...

房租也会涨啦，而且你拿到的现金不也可以去做理财么，如果按照利率5.5%算的话，贷款买10套的，带了400w，需要交的利息就是220w了，全款的这部分就变成了现金，然后220w分10年给，然后你每年坚持理财，甚至只是简单的存银行，把这220w变成300w不难啊，5套房+300w现金，加不怕任何市场波动的能力，和7套160w的房子你选哪个。别忘了你贷款400w是要有风险的，腰斩了你本金全消失，利率高了你租金跟不上，而我5套全款防御力max，腰斩无所谓，我就是不卖银行也收不走，租金跟不上无所谓，我又不还利息。

房奴甲

非烟非烟 发表于 2017-5-30 11:42
我就是一个即将不情不愿的成为房奴的人啊……我觉得像我这种人就是大浪淘沙的接盘侠。 ...

如果你全款买房，那你真成房奴了。如果真是全款买，那买房子的投资回报是很差的。一百万一年可能涨不了１０万，这钱你存银行能差不多有四万的利息，忙活一年赚不到６万，加上房租２万一共不到８万，一百万的本钱。不合算的。

贷款买的话，比如你投４０万，还是涨６万，房租２万没了因为拿去付利息了，相当于投入４０万一年回报６万，这就有点意思了，基本相当于买股票了。

但是回报高，风险也高。如果房市不涨反跌，那就反过来。所以你如果想要低风险低回报赚吆喝心里踏实呢，你就全款买；想要像样的回报有点风险呢，你就贷款买；想要低风险又不想当房奴呢，你就别买，钱放银行，那样你不是房奴了，你是银行的奴，但是随时可以赎身。

pategao

照你这么说，我错了:贷了远超100万，但是如果过去的许多年，如果我不贷款的话，可能我连自住的这套房子都没有，没有，没，估计永远都没有

261874939

钱都是从大CHINA来的呗

hansen8424

rzrljb 发表于 2017-5-30 11:28
如果按照租金cover贷款的角度来说，如果全款买5套房，然后租出去，如果回报率在房价4%左右，租金也正跟着 ...

全款的话是10年后5套现成的房子加160万现金哦，不是7套了，因为一套房已经160万了

zubama

非烟非烟 发表于 2017-5-30 09:51
怎么解？

字数字数字数字数字数

只有有限的几种签证可以贷款，如果你的签证类型不能办贷款，那么久没有什么可以选择的。

如果有，再看上面那么多投资建议吧。我没有启动资金，也没有足够的自保资金，所以就老老实实上班赚钱养活自己。

waitakere6

贷款买房和贷款投资是一样的，都是杠杆原理，涨的时候赚的更多，跌的时候亏的也更多，就是以提高风险为代价扩大收益。

aniceguy

从过去奥克兰上百年的历史记录看，基本上是8-10一个周期，每个周期房价翻一番左右（没有扣除通货膨胀的因素，但近29年通货膨胀平均也就2%左右吧），所以平均房价年增长率7%左右。
从过去的记录看，是房价涨幅>房租涨幅>工资涨幅. 资本主义经济，资本的增值是最大化的，这才符合设计这个制度的人的利益。这个情况基本也是世界其他各国一样的，只是不同国家不同时期程度有差异罢了。
当然，这只是从过去记录上看，未来未必会重复过去，但除非有根本性的变化发生，应该还是会重复的。日本那样地产崩盘，毕竟还是很少数的例子（人口下跌，经济下跌，加上之前长期疯长）

非烟非烟

小二儿 发表于 2017-5-30 11:41
每个人的情况不同，具体如何操作要看个人条件，年龄，收入，承受力等，千万不要盲目相信专家或者炒房成功人 ...

我就是一个即将不情不愿的成为房奴的人啊……我觉得像我这种人就是大浪淘沙的接盘侠。

小二儿

每个人的情况不同，具体如何操作要看个人条件，年龄，收入，承受力等，千万不要盲目相信专家或者炒房成功人生的经验之谈，那些炒房成功的人有个前提，其实本身就是有钱人或者高薪人士，有资金投资什么都会赚钱吧，如果你的收入有限，千万不用盲目贷款，否则你就会被贷款套一生了。

rzrljb

Bombbaby3 发表于 2017-5-30 11:03
您好，最常见的投资客人做法，只是举个例子

10年内买10套房，如果均价80W一套，贷款有40W每套，Equity800W ...

如果按照租金cover贷款的角度来说，如果全款买5套房，然后租出去，如果回报率在房价4%左右，租金也正跟着上涨，1年就能赚到1套房的20%，10年下来也能赚2套房，最后大家手里都是7套房啊。

love_3_month

你算一算，两种不同的买房（全贷款，50%贷款）

1。 资金投入
2。资金占用的利息损失（机会成本）
3。银行贷款的利息
4。 房租的收入 （都一样）
5。开销 （都一样）