政府给奥克兰房价刹车，能刹的住吗？

Bearonrun

奥克兰的房价就有如一辆行驶的汽车，不断前进，价格屡创新高。政府/央行作为司机，在过去几年不断刹车。但影响房价的因素很多，简单列举如下：

房价压力因素（基本是资金来源因素）

1. 政府的金融手段，如LVR, 和可能的DTI等。如果今年工党/率党上台，手段会更激进。

2. 人民币管制。不可否认，华人买房的资金有一部分来自中国。如果汇款受限制，那么买房的人华人就会减少，房市场会降温。

3. 禁用海外资产借贷。类似于2，不过所有国家都受限。

4. 国际金融风险，如德意志银行倒闭的风险。


房价托力因素 (大多是供求关系因素)  

1. 人口增长。移民，人口出生，老年人寿命延长。奥克兰每年稳增几万人，房屋需求随之增大。

2. 新西兰良好的经济结构。各主流评测机构都看好新西兰的经济前景。经济好，本地人购房愿望强烈。

3. 央行超低的OCR。降低了商业银行的借贷成本。减缓了房贷利率的上涨。

4. 建筑成本居高不下，托起房价。作为建筑工程师，对此我有亲身体会。
•        建材市场垄断，价格飞涨
•        建筑技工短缺，劳动力价格大幅上涨
•        政府的收费高：Consent 审理费，房子contribution, 水电表，施工交通管理等等。盖1三房townhouse（廉价房）, 政府得收走3~4万。

5. council的consent 批准费时耗日，官僚主义盛行，减慢建房速度。

6. RMA 1991是合理释放土地储备的最大障碍，因为它减少了很多建筑用地。但工党和毛利人全力反对任何修改。

7. 奥克兰的基础建设不足，导致扩张不易。例如在pukekohe到市中心，早上开车得2小时以上，上班族无法接受，所以不愿移居。

效果尚不明确的因素

1. 特朗普上台。有人认为会导致经济危机连累新西兰，也有人认为美国人和移民会离开，并到新西兰买房。

2. 商行海外资金成本升高，导致贷款难，利率也增加。投资者和发展商都会受制约。对房价的作用是一压，一托。相比投资者，银行对发展商的贷款更为谨慎。

根据以上因素，大家可以评估到底房价刹车能否顺利进行。

此外驾驶时刹车，车子会滑动一段才会停。房价也一样，就算政府全力打压能够令其止升，也需要一段时间。

aniceguy

扒了崩 发表于 2017-3-1 12:30
贷款80% 敢问哪家银行现在能贷80%？

我好久没有贷款了，不能肯定现在的贷款比率是多少。但在过去20年中绝大部分时间里，是可以贷8成的，我以前还贷过9成的。
所以，以80%作为一个计算的估算参数，应该不算离谱吧？

扒了崩

aniceguy 发表于 2017-2-11 11:22
为什么银行不会贷款给你炒股呢，因为股票的风险大。
从回报来说，可能长期平均回报股票稍高，但考虑到贷 ...

贷款80% 敢问哪家银行现在能贷80%？

Bearonrun

情况还是没变。未来房市的走向是供求和外部经济金融之争的结果。

xwjcity1

这个怎么能刹车呢，说好的涨涨涨

NewLynnHse

Bearonrun 发表于 2017-2-14 18:03
领导是华人还是洋人？

当然是华人

Bearonrun

NewLynnHse 发表于 2017-2-14 16:56
这个得问领导

领导是华人还是洋人？

NewLynnHse

Bearonrun 发表于 2017-2-14 17:02
鼠版有多少套?

这个得问领导

Bearonrun

NewLynnHse 发表于 2017-2-11 10:04
多有多的管理法，少有少的管理法。我这辈子估计是不会超过5套的了。。。哈哈 ...

鼠版有多少套?

房奴甲

aniceguy 发表于 2017-2-11 11:22
为什么银行不会贷款给你炒股呢，因为股票的风险大。
从回报来说，可能长期平均回报股票稍高，但考虑到贷 ...

资产的流动性差，也是风险。所以不能说房产投资低风险。

Bearonrun

我当时没留意，不过mT eden 升了不少。所以，Epsom应该也升了。

呼噜猪

Bearonrun 发表于 2017-2-1 15:00
在整体房产下滑，低潮时间， 在需求量大的区，正负相抵消，抗跌能力较强，甚至不跌。例如MT Eden, 2008GFC ...

Epsom没有吗？?

NewLynnHse

lxry11 发表于 2017-2-11 11:29
risk和return总是成正比的

我比较懒，喜欢没有技术含量的投资方式。买完以后基本就不用管了。sit back and relax 那种。。。哈哈

aniceguy

lxry11 发表于 2017-2-11 11:29
risk和return总是成正比的

为什么银行不会贷款给你炒股呢，因为股票的风险大。
从回报来说，可能长期平均回报股票稍高，但考虑到贷款杠杆，投资房产就高多了。比如股票15%回报（分红加涨价），房市10%回报（租金加涨价），但买房可以有80%的贷款，回报率乘5，就变成了50%了。
所以投资房市，是低风险高回报低技术含量，但麻烦的投资方式（管理房客，维修房屋，买卖过程繁琐）

lxry11

NewLynnHse 发表于 2017-2-10 22:49
是能超过，但是也要付出很多精力去研究，要不会输得很惨的。

risk和return总是成正比的

NewLynnHse

clam 发表于 2017-2-11 10:54
自己管也很煩... 超過10套的話就很難自己管了..

多有多的管理法，少有少的管理法。我这辈子估计是不会超过5套的了。。。哈哈

clam

NewLynnHse 发表于 2017-2-10 23:55
主要是房产只要忽悠中介一次，然后再找个好房客（自己管理），基本就啥都不用干了。如果碰到好时机，买对 ...

自己管也很煩... 超過10套的話就很難自己管了..

NewLynnHse

....oΟ药葫芦 发表于 2017-2-10 23:52
對我個人來説我反倒覺得股票比房產好 可能是我不喜歡和中介打交道

主要是房产只要忽悠中介一次，然后再找个好房客（自己管理），基本就啥都不用干了。如果碰到好时机，买对了，根本没有技术含量。

....oΟ药葫芦

NewLynnHse 发表于 2017-2-10 23:49
是能超过，但是也要付出很多精力去研究，要不会输得很惨的。

對我個人來説我反倒覺得股票比房產好 可能是我不喜歡和中介打交道

NewLynnHse

....oΟ药葫芦 发表于 2017-2-10 23:48
股票的回報率 是超過房產的 至少在美國是這樣

是能超过，但是也要付出很多精力去研究，要不会输得很惨的。

....oΟ药葫芦

NewLynnHse 发表于 2017-2-6 21:33
第一第二是啥？

股票的回報率 是超過房產的 至少在美國是這樣

Bearonrun

谢谢楼上帮我回帖， 还写这么多。

happyhao

不会大跌，停滞不前的可能性更大。。。

winny

看跌      

Bearonrun

有实质性内容。

min2max

标题党。。。。。。。

pkill

是的，刹不住了。每年至少平均10%涨，100年后平均房价就可以到1.6亿了。